阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

阪急岡本駅徒歩圏内は、土地だけで坪１５０万前後です。

>1006
そうです　売れない価格は売り手目線のマスターベーション価格といいます（不動産用語）　by ウィル

自由に建てられる分譲地や更地と比較して、まだ価値が残っている上物つきで建物価格を
入れた中古物件がなかなか適正価格で売れにくいのは当たり前です。

なかなか売れずに売主が根負けして値下げした場合、割安で買えることもありますが、
これは別にその地域の相場や地価が下がったわけではありません。

いくら売りにくい上物つきとはいえ、その地域に家を買いたいという需要が多ければ、少ないよりは売り手の希望価格に近づいていくんでしょうけどね。

上物つきの物件が売れずに値下げされるケースは、地価を高く見積もっていたのを下げるんじゃなくて
売主や仲介業者が見積もっていた上物価値を泣く泣く下げるんだよ。

値下げして地価が適性価格になったという意味ではなく、売主や仲介業者が査定した上物価値で
買う人はいなかったという事。

こだわりの街区にこだわって建てた家も、その程度の評価ということか。

芦屋市奥池南町
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/6787dat.html
152坪2000万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価13万

西宮市鷲林寺南町
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/10351dat.html
179坪3600万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価20万

山手台東の北部の上のほうも、環境と山の緑の復元の為にこれぐらいの値段と広さで売るべきでは？
150坪で3000万ならいくらでも買う人いるしね。西4丁目北部の54坪2400万よりどう考えても魅力的だから。

ご自慢の石垣の芦屋奥池も、坪単価１３万でも売れないとは・・・。
もともとの売り出し価格から、１年半で半額以下に下げてるようですし。
まあ、古い住宅地より山手台４丁目の方が人気が有ることは明確ですね。　

結局、区割りを小さくしているのは土地大き目にしたら地価が高くて
お客さんが買えないから買いやすくする為ではなく、業者が割高な
坪単価で売りたい為「だけ」ですからねぇ。
土地大きくしたら売れなくなるんじゃなくて、阪急が高い坪単価で
売りつける事ができなくなるだけの話。むしろ大きくすれば、
割安感が増して魅力は高まる。
もともと山手台の北部（山の上）は南部より遥かに大きな区画にして
緑の中に溶け込む自然と調和する街をつくって景観に配慮すると言っていたのにね。
約束と理念はきちんと最後まで守りましょう。

>1018
その考えが古いと思う。そう人も居るのも確かだけど、人それぞれ。
まず、土地が広い方が良いと思っている時点でニーズを把握していない。
今の子育て世代は、戸建てが良いけど庭があると手間が掛かって嫌と言う人も結構多い。
そういう人には、駐車場を２台取れて適度な空間がある４５～６０坪が魅力的。
そう人に１００坪以上の土地は、ありがた迷惑でしかない。
ほっといたら樹木は伸びるし、草むしりするだけでも面倒臭い。かといってコンクリートでは逆に殺風景。
４丁目の広さは、業者の都合「だけ」ではない。多くの人のニーズに合っているから好調だということ。
安くて大きい芦屋奥池は、今のニーズに合ってないから、見向きもされてない。
実際、山手台を買う予算で、芦屋奥池買える。　　　　　　　　　　　　　　

>1020
同じ２０００万出して、
・１５０坪の芦屋奥池を買いたい人
・５０坪の山手台を買いたい人
では、山手台を買いたいという人が圧倒的に多いってこと。
奥池を買おうと思う人と山手台を買おうと思う人の好みが違うことは当たり前だが、
山手台の方がニーズに合ってるってこと。だから、奥池の１区画売るのも一苦労だな。

奥池で150坪程度じゃ建蔽20容積40で建坪60坪。　容積100の山手台の60坪と何ら変わりませんよ。

麓よりも山の上の土地を大きくしないといけないのは当たり前でしょう。

土地小さいと庭が小さくなりガレージ2台確保したら緑豊かな景観にはなりようがない。

山手台ももともとは北部は南部より土地を大きくして、緑豊かな景観を復元して山なみとと調和させると約束して開発した場所。

こんな重要な開発理念を無かったことにするなどあってはならない事だし、それを擁護する人間は一般人ではない。

>>1022
奥池南町（ハイランド）のその物件は、造成済みの宅地だよ。
画像では分かりにくいけど、この土地は山林ではなく樹木を伐採すれば平坦地になる造成済み区画の一帯。
ガレージ部分の工事費用が多少必要だけど、樹木の伐採費用と足しても200万以下。
最近奥池では更地化費用を入れて坪20万以下になる取引が目立っている。

不動産取引価格情報

芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 3,200万円 坪単価14万円 730㎡ ㎡単価4.4万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,100万円 坪単価15万円 470㎡ ㎡単価4.5万円 H23/04-06月
芦屋市 奥池南町 住宅地 芦屋川 1H～1H30 2,900万円 坪単価18万円 530㎡ ㎡単価5.5万円 H23/04-06月

この1年で更に景況悪化して大幅に下がっているから（地価と関係深いTOPIXもバブル後の最安値）
>>1016の物件は2000万でも別に普通の値段でしょ。って先週2000万だったのに2250万にアップしてるね。

1019

庭の手入れをするのが嫌だ木をあまり植えたくないなどという人間が、家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値外がそもそも矛盾だらけでエゴの塊で正当性が一切無い。既存のニュータウンかバス便分譲地か、街中の土地を買えよ。

既存住民がいる場所には住みたくない、でも山の緑と調和させる為や緑地の復元の為の広い庭は嫌だ、樹木を沢山植えるのも庭木の手入れも嫌だ、などという人種の為に本来開発禁止で保全対象であった山を削る必要など一切無い。

そんなエゴを認めていたら永遠に山が削られ続け、ニュータウンは使い捨てになり続け、自治体の空家率もどんどん上昇してインフラの維持コストはうなぎ登りで自治体の財政状況が加速度的に悪化する。

そもそも現在においてニュータウンの需要は少数派。多くの住宅購入者は、既存の住宅街にある土地やマンションを選んでおりニュータウンの新規分譲地の販売数は、仲介土地やマンションや足元にも及ばない。だからこそ京阪神という大都市圏全体で見たら、ニュータウンは膨大な在庫を抱えているし完売は不可能（その前に人口が大幅に減少して需要がなくなる）だといわれている。

正


家が余っている時代に新たに山を切り開いて山の中（山の上）に住みたがるという価値観が


ニュータウンの新規分譲地の販売数は、既存住宅地の仲介土地や駅徒歩圏のマンション（新築、築浅中古）の足元にも及ばない。

確かにそもそもNT自体が流行らんから
狭い山手台なんぞに北も南もないわな
南と言っても十二分に北の裏山だしな
北の開発がどうのこうの文句言っても
六甲アイランドの目玉達と発想は同じ
もっと何か他にやる事はないのかね？
こんなスレで無駄に独りはしゃいでも
レピュテーションは逆に下がる一方だ