債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

生活的に無理のない生活ができて1000万溜めたと考えられないのかな？
逆にうらやましいけど。
特に節約もせず、我慢もせず、適度においしい外食して、旅行して、
それで溜めたんなら、いいんじゃない？
うらやましいです。

大家でローンなんてあまりいないと思うが？

>127↑世間知らず！

>>127
キャッシュで建てられる人の方が少ないのでは？

俺の知り合いは東京都下の大地主ってほどでもないけど、中地主みたいな感じで、４階建の賃貸マンションまで経営してるんだよね。借金が十数億って言ってたかな。大家もローンが基本だと思います。

資産を持つものが資産を持たないものから搾取するのが資本主義の基本だからね。
しかも搾取されるだけでなにも残らない賃貸なんてまさにその典型。

＞125
人間的にじゃなく実際に。
あと、残しておいた貯金入れたら2000弱ですね。

＞126
確かにそれまでは節約意識してませんでした。
ローン後はさすがに意識してます。

資産価値は土地だけって考えると債務超過になるんですかね。。。

>>123
>買う人ばかりじゃ、借りる人が不足しますよね。
心配しなくても、「買えない人」が借りてくれます。

＞１２４
＞家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益
残念ながら全然違います。
家賃＝その街の相場
これ以上でも以下でもない。

いくら大家のアパートローンがあろうが維持費・固定資産税などがあろうが全く家賃とは関係ありません。
当たり前ですよね、多額のローンがあるからと相場が６万円のアパートを１０万円で貸すなんて不可能ですよ。
逆も同じでローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません。

>>No.134
ローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません

本当にリアルの世界の話をしているのかい？

逆は分からんが、この手の話は幾らでもありふれている。
借りる人・貸す人の属性次第。田舎だからかな？

回らない物件に銀行が貸さない。実務知らなすぎ。

ともかくコストプッシュで考えては商売できませんな

>135
＞田舎だからかな？
田舎＝家賃相場がない
と考えれば、その通り。
常識的に考えれば、１３４さんのいう通り。

>136
実務を知らないのはあなたの方ですよ。
銀行はまず積算ありき。
ここをうまくついたのが金森某。
破壊的～
って刺激的な言葉を使ってはいるが、借入テクはうまい。
でも、実務に即せば？？？？？？？
収益還元も積算も所詮過去の遺物なんだな。
銀行は未来を読んで「貸出」なんかできないから。
明らかに将来くらーーーーい物件でも貸しちゃうよ。

あなたねぇ。積算ありきだろうが、収益廻ってないものを銀行が貸すわけないでしょう。
積算馬鹿は結構だが。

収支合ってなくても、本人や保証人次第で貸す
そもそも銀行には収支判断能力が無い

保証人がいればね。
貸した金＋利息が取れれば銀行としてはいいわけだから。

じゃあメガのＳＭＢＣが収支見てないか？
確か金利４％、経費率２０％、空室２０％でも回るかどうか収支見てるはずだが。
与信属性次第なんて当たり前のことで、そんなものない奴いまどき借りられるわけない。

自分の世界だけで他人を世間知らずと発言するってすごいですね。

実務でカネも貸したことないくせに知ったかしてる方がよほど恥ずかしいと思うよ

>どう考えても元が取れない（住宅価値よりも不当に安い）賃料で貸し出している物件がありますが
>あれってなんであんな値段なの？
あるんですか？そんな物件？
１年限りで出て行ってもらうとか、自殺後の入居、線路脇でやたらうるさい、室内が超ペット臭い、、、とかで多少安い物件は時々あるって不動産屋さんが言ってたけど激安にはならないそうです。

>65

>>で、あなたは、その家を不動産投資として、購入されたわけだ。
>んにゃ、まだだよー
>>その割には、自己満足仕様満載で、あまり需要がなさそうな物件ですな。
>おいおいおいおい、高断熱、高気密は国が推し進めている住宅であり、少なくともヨーロッパ標準の住宅だよ
>自己満足というか標準仕様だよ^^;ちゃんと勉強しようね
>※第一種と無垢は趣味だが
私が言いたかった事とは、違ってたんですが、一応調べてみましたよ。
http://www.towntv.co.jp/2009/11/cq.php
これでも、標準仕様だと？

これ以降に書かれているあなたのコメントは、引用する気もありません。

言ってることが支離滅裂ですので。

全然関係のない可処分所得云々の話をしだしたり、購入＝不動産投資であるか否かを議論しているのに、賃貸の話にすり替えたり、貴方からこう考えるべきだと言い出しだ話を、手のひら返したように興味ないって言い出してみたり。。。

まさに、ああいえばこういうの典型なので。

ということで匙投げましたので、お好きになさってください。
貴方の人生ですんで。

>146（えーてん）
＞投資って成長しているところにするのがポイントだよ
＞日本の株価っても仕方ないやん、ばかちん

投資したことないだろ。
80年代に株価３万円水準でも買ってた人は日本株は成長するって信じて買ってたんだよ。

>101（えーてん）
外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん

外貨＝為替リスク　
国債＝暴落リスク
株＝当然価格変動リスク

>102（えーてん）
リスク不感症なのはただのばかじゃん

たしかにその通りだな。

えーてん君

＞首都圏平均23.75　※マンションPER ＝ マンション価格 ÷ （月額賃料 × 12）

マンションPERについて詳しいようだから、ひとつ教えてくれないかな。
分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？
広さはどちらも７０平米換算しているみたいだけど。

＞えーてんさん

ちゃんと読まれてないようです。。。ちょっとがっかり。

＞家賃と分譲価格の比率がそれで出せないって言うなら出せない根拠と
＞別の方法で算出する案を出してくださいな。
＞『私は信じない』ってだけ断言されてもねぇ

すでに、前述しています。きちんと根拠としかも代案も書いてます。

＞＞十分に肯定できしかも信頼しうる指標かどうかで考えると私は否定的にならざるをえません。
＞すみません、根拠のない否定は無視します

これもちゃんと根拠を書いています。
2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。

揚げ足取りと書いている方もいらっしゃいますが、これでは確かにそう言われても
いたしかたないですよ？
なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。
反論されるなら、論拠に対してお願いします。

そして、頼んだことにお答えいただいてませんね。
こちらも2度も書きません。賢明なあなたならお分かりでしょう。
回答してくださいね。

>>えーてん

みんな実体験とか、見たことがないという具体的な根拠があって賃料が安いって言ってるんだけど。

マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？
賃料が安いって反論に具体的に言い返せてないじゃん。


そもそも、ＰＥＲって、投資を何年で回収できるかの指標でしょ？
>>155も言っているように、10万5000円の賃料は、購入だと幾らの物件なの？ＰＥＲ20だと、4000万円は有り得ないよね？
10万5000円だと、20年では回収できない。

私、新築分譲で3000万円前後の物件に住んでますが、これを賃貸に出すなら、賃料は14万円は取ります。それ以下だとこっちが破産しちゃうからね。

10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？

えーてんさん忙しいねー！
皆に攻められて大変だね。
投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。

PERは逆算してみてください。

＞投資って成長しているところにするのがポイントだよ
＞日本の株価っても仕方ないやん、ばかちん
未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

その通り！
日本の株買う人がいなければ、日本は終わっちゃいます！

ち～ん！

＞下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

それ、褒め言葉。

>154

>80年代に株価３万円水準でも買ってた人は日本株は成長するって信じて買ってたんだよ。
>外貨＝為替リスク　
>国債＝暴落リスク
>株＝当然価格変動リスク

外貨や金や債券などに分散投資したらよかったのにね

>155
>分子のマンション価格と分母の賃貸料算出物件と同じ分譲マンションを使って算出しているの？

新築マンションと賃貸に出された物件の比較みたいだよー

>156
>2度書くのは嫌なのできちんと、理解していただくことを期待します。
ごめんー探せなかった。
よかったらリンクはってね

>なぜなら私の書いた論拠を完全に無視して結論のみを上げてそれに対して言っているからです。
どの書き込みに対して返信漏れしているかわからないから時間なったらどのコメントか教えてね

>157
>マンションＰＥＲにこだわってそれ以外の根拠を用いてないのは自分じゃないの？
それ以外の根拠ってたとえばなあに？

>10万5000円だと、2000万円前後の物件の賃料じゃないのかな？

2000万円/(10.5万円×１２)　＝　 １５．９
かなり良質な投資物件だねー

>159
>投資家の立場では新築なら利回り６％以上、築１０年なら７％以上、築２０年なら８％以上、最低確保したい。

新築利回り６％で分譲価格３０００万円ならば・・・　
例えばＰＥＲ２０として１２．５万円の家賃かー
首都圏に住んでないから感覚が分からないー

>160
>未来のことは分からない。ほぼ全ての個人投資家は値上がりすると思うから買うのであって、下がると分かっているなら買わないよ、でかちん！

不動産の価値下落だけはほぼ確定しているけど他の資産の上下は確かに予想できないね

マンションＰＥＲは
その地域の新築マンション価格の平均価格（７０平米辺り）と
その地域の賃貸の平均価格（７０平米辺り）
の比みたい

新築マンションに比べて家賃が１０年毎に１万円ずつ下がる、不動産価値が５００万円ずつ下がるとしたら

新築マンション　４０００万円　賃料１７万円（マンションＰＥＲ２０と仮定）
築１０年　　　　３５００万円　賃料１６万円（⇒マンションＰＥＲ１８）
築２０年　　　　３０００万円　賃料１５万円（⇒マンションＰＥＲ１７）
築３０年　　　　２５００万円　賃料１４万円（⇒マンションＰＥＲ１５）

この仮定だと新築マンションの販売価格が（築２０，３０年の物件に比較して）不当に高いってことになるね（逆のケースもあるだろうが・・・）

>>164
家賃10万5000円なんかで全然ないじゃん(笑)

17万円で再計算してみて、どっちが得か試算し直しなさい！
築30年の14万円でもいいよ。明らかに持ち家が得でしょ？

家賃17万円
PER が20なら4000万円くらいの物件か…

手数料や税金や修繕積み立てやローン金利を積算したら賃貸とだちらがとくだろね？

>163 えーてん君
＞新築利回り６％で分譲価格３０００万円ならば・・・　
＞例えばＰＥＲ２０として１２．５万円の家賃かー

利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。

>利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。


「表利回り」＝年間収入÷購入価格
単純計算例→　土地購入費+建築費用が１億円　家賃８万円　貸室10室の場合。
8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入）
960万円÷1億円＝0.096　正確にはこの数字を100倍にする
0.096Ｘ100＝9.6％となる
http://www.chintaikeiei.com/kei_rimawari/

「マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12）」


割合の定義が違うものの、言っていることは同じように感じるねー

ただ、表面利回りはある特定の物件と賃料の比をそのまま言っているが、
マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比だから、

１．マンションＰＥＲでざっくりとした相場観を身につけて
２．表面利回りを計算して具体的な自分の不動産投資物件の収益力を確認

することが大切そうだね

補足あるならよろしくね

>>167
もうやめて！えーてんのライフはゼロなのよ！
ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！

ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑)

しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。
株なんかだと、結局増益率や減益率によってＰＥＲなんて簡単に変わってくるし。

分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。
上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。
分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！

そろそろ賃貸派と購入派のいい分もでつくした感があるのでまとめていきますね。

【購入派のデメリット】
１．金銭面で住居費が高くなる傾向がある
　⇒　築３０，４０年の老朽化住宅に住み続けることを許容することで低減はできる
　⇒　断熱、気密性が高い住居を購入するならば賃貸よりも快適に暮らせる（コスト高を許容できる）
　
２．住居地の変化（転勤、転職、実家に戻る、引退して引っ越し等）に弱い
若夫婦２人、子育て中、老後…毎に最適な住居に適する地域は異なる
　⇒　住宅を売却することで対応可能（但し、７％程度の手数料と３カ月程度の期間が必要）

３．住居サイズの変化に弱い
　広すぎると…掃除が大変、修繕費が無駄にかかる、税金が無駄にかかる、冷暖房非が無駄にかかる
　狭すぎると…窮屈　
　　家族の人数の変化に対応できない。
　　特に住居サイズが最も必要な子ども部屋が必要な時期は１０年程度しかないが
　　それに合わせた住居を購入するのは無駄が多すぎる　

４．災害に弱い（家が損壊する可能性があり、そのリスクは自分持ち）
　⇒　一般に賃貸よりも構造が丈夫なため命は守りやすい
　⇒　火災保険・地震保険でリスク低減できる

５．人口減が確定している日本で価値が下落する不動産投資はナンセンス
　⇒　首都圏で不動産投資することで下落リスクを下げられる

６．資産の大半を不動産が占めるのはバランスが悪い、不動産は流動性が低すぎる
　⇒　※対策はなし



【賃貸派のメリット】

７．結婚後１０年は都心賃貸マンション、子育ての２０年は田舎の賃貸戸建て、老後は駅近賃貸マンション等
　最適な住宅選択が『その時』に可能

８．最新の住宅機器（キッチン、風呂、トイレ、空調、窓等）を安価に１０年後も２０年後も利用できる

９．毎年賃料が下がる（不動産価格の下落、不動産の老朽化で）

１０．購入派が不動産に投資する分を他の投資に振り分けられる（安全を求めるならば国債かな）

１１．収入の変化に強い（２倍になる、１／２倍になっても気楽に収入に合った住宅に引っ越し可能）

【賃貸派のデメリット】

１２．リフォームができない

１３．家の断熱性、気密性等、求める性能の賃貸を借りるのは難しい

１４．大家都合で追い出される可能性がある

１５．老後に賃貸を借りれるか不安
　⇒　購入派よりも変化に強く、不動産投資以外の投資が可能なので貯金金額は一般に賃貸派のほうが多い
　⇒　これから老人が増えてくる。住居内での死亡時の原状回復費用を準備できれば大家も老人受け入れを断らない（市場原理的にね）
　⇒　法律も老人が借りやすくなる用にかわるだろしね

私の考える賃貸⇒購入に変化する要因としては…
　★求める性能を持つ賃貸が存在しないから自分で注文して建てるしかない
という欲求が
　★引っ越し等のリスク
　★不動産投資のリスク
　★頭金等のリスク（貯金がなくなるリスク）
を上回ったら購入という行動になるんだろうなと感じます

>ＰＥＲって言葉を最近覚えたばかりで使ってただけなんだから！

うん、最近知ったよ
みなさんみたいに不動産投資をまだしてないからね。
いろいろ教えてくださいね、先輩

>ちなみにえーてん君、利回り６%、価格3000万円なら、家賃15万円っすよ(笑)

３０００万円×６％／１２カ月　＝　１５万円

確かに表面利回り６％ならばそうなりますね

>しかし、株にしてもマンションにしても、ＰＥＲってあてにならないですよね。
そうですね、具体的な物件について考えないとだめですね
ただ、目安にはなりますからざっくり考えるときは重宝できますね

>分散投資すればいいって言ってる輩がいましたが、苦しいですね。
>上げ相場のところに集中投資を勧めてるのかと思ってたら、急に分散投資なんて言い出して、言ってることが二転三転してるし。
>分散投資するだけの資金力があるなら別だけど、資金力がそんなにないなら集中投資の方が夢があっていいですよ！

大切なのは資産運用の目的をたてることなんだ。
例えば２０歳の１０００万円と６０歳の１０００万円の資産投資の考え方は違うよね
２０歳ならばハイリスクハイリターンを目指していいが、６０歳だとそうはいかないよね

どれだけリスクを負っていいかは一人ひとりが考えて分散投資なり、集中投資なりをしていけばいいんだよ
※不動産投資の運用詳細を語るサイトではないからこれくらいで・・・

東京カンテイ中山氏も迷惑するだろうね。こんなところで妙なのにＰＥＲＰＥＲ言われたら。

PERと表面利回り（益回り）をやっと理解したところてか。
それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。

>１７０

う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
何で購入のメリットを書かないんですか？

あと、最大の違いの価格差についても書かなきゃ。

10万5000円の前提が間違っていたんだから、4000万円の物件相当の平均賃料17万円で試算し直して購入と賃貸の価格差についても書かなきゃ、説得力ないっすよお兄さん。

※計算はエクセルでしました。途中過程は省略ー

★購入派　：　
　前提：４０００万円の新築マンションを４０００万円、３０年ローンで購入（繰り上げ返済はなし）
　３０年間引っ越しをすることがたまたま不要で売却手数料は不要という前提で…

（単位：万円）
購入価格 　　 4000
購入手数料 　　　200
ローン金利（３０年ローン金利2.18％)　1454
修繕積立金540
管理費　　360
税金　　　540
室内リフォーム積立　360

３０年間購入合計　：　7454万円

★賃貸派　：　
　最初１０年は３０００万円、次の１０年間は４０００万円、最後の１０年間は３０００万円の賃貸マンション
　但し購入派のマンション劣化も併せて考えるために、１０，２０年後のマンション価格は中古ということで２～３割価値が低い…賃料も少し安いという前提で

【１年目～１０年目　３０００万円の不動産の賃貸】
賃料 1260
管理費(賃料の１割) 126
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【１１年目～２０年目　新築で４０００万円（築１０年の物件として現在価格３５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1470
管理費(賃料の１割) 147
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

【２１年目～３０年目　新築で３０００万円（築２０年の物件として現在価格２５００万円）の不動産の賃貸】
賃料 1050
管理費(賃料の１割) 105
引っ越し代（運送、敷金、礼金） 60

３０年間賃貸合計　：　4340万円(マンションＰＥＲが首都圏平均の23.8)
３０年間賃貸合計　：　2548万円(※マンションＰＥＲが41.8として別途試算すると)
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

マンションＰＥＲは物件１件１件について具体的に論じたわけではなく、
その地域の収益力を見積もるためのものだから…
実際に購入する前にその物件の表面利回りなり実質利回りを計算
また１０、２０年後の不動産価値（土地の価値）…（人口変化）を推測して、個別に計算することが大切ですね。

みなさんがおっしゃる通りこれ以上の検証はマンションＰＥＲでは難しいですね。
そもそもマンションＰＥＲは新築購入価格と賃料相場の比で、賃料は築２０，３０年のマンションの賃料も対象だから
単純にある物件の購入価格と賃料の比は正確には分からないね。

しかし、マンションＰＥＲ１６．２と比較的購入が有利めの変数を用いても上記の例だと賃貸が有利なんですね。
大家の利益はどこに行ったんだろう…賃貸物件が分譲よりもはるかに質が低いならば差が出る（金銭的には賃貸が得）のは当然なのかな…

同じ分譲マンションにて、中古価格と賃貸価格の比較ができればかなり正確にどっちが得か分かるんだろうけどね

だれか自分の買った物件にて仮に周辺相場で３０年間の賃貸した場合の支出比較してくれないかなー

>170
>う～ん、何かまだ偏ってるんですよね。
>何で購入のメリットを書かないんですか？

それは私が不動産を持っていないからですよ

どういうメリットがあるか教えてもらえませんか？

>173
>それにしてもPERだけでここまで引っ張るとは、何とも効率悪いな。

はい、その通り。もっと具体的な物件で比較してもらえませんか？
ＰＥＲだと傾向しかわからないですからね

えーてんさん、はじめまして。
最近ここを見始めたものですが、賃貸の物件が１０年ごとに新築時の値段が違うのは何故ですか？
全部新築時４０００万で計算するべきでは？
それと購入した場合、一応手元にマンション残りますよね。
その売却費用はここの計算には載ってこないんですか？

不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
リートもマンション（アパートでも戸建でも）投資もやってることは同じです、単純に大家です。
乱暴な説明だとリートは大家の権利の売買。

リートは３０銘柄以上あって利回り４.４％～８％とまあまあ。
リートはもちろん物件の管理なんて不要。
売買手数料は株と同じ（数百円～数千円）、現物の不動産だと往復で１０％位とバカでかい。
流動性がある、今日にでも大家になれるし、今日にでも大家を止められる。
で家賃（分配金）は年２回。

どーよ？

>177
３０年間購入合計　：　7454万円
３０年間賃貸合計　：　6291万円(※マンションＰＥＲが16.2として別途試算すると)

とすると築３０年の中古マンションと１１００万円の現金（※正確には別途投資によりもっと増えている）と
どちらがいいかって話なんでしょうね

マンションの中古販売価格は

　土地代　＋　新築建物価格×（築年数／４７年）って単純な公式が成り立つならいいんですが

実際は相場ですからなかなか難しいですね

>178
>不動産投資で数％を稼ぐなら、手軽にリート（ＲＥＩＴ）も良いと思いますが。
>どーよ？

リートは空き家リスク、賃料不払いリスクもその権利を持っている人が負うのですか？

何にしても流動性が高いのは魅力的ですね

>177
新築時の価格は4000万円で同じだが10年後のマンション価値は変わるかなと思ったからですよ

リートじゃレバレッジは通常きかないからね。ＩＲＲで判断しにくい。

リートも信用取引が可能だからレバレッジをかけられる。

＞えーてん君

ひょっとして過去の書き込み消してる？
以前に「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したら「抽象的」とレスがあったので、まずは、「利回り（ここでは益回りと同義）とＰＥＲの関係について述べよ。 」と言葉の定義から確認させていただいた。
その後の慌てた貴君の連投から推測するに、
ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。

そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
新築70平米5000万円の物件の隣に低仕様賃貸35平米５万円/月、70平米換算10万円の物件があって、ＰＥＲ5000÷(10x12)＝41.6だから分譲割高、なんておかしな話。

このスレ、「債務超過」という言葉と覚えたばかりの財務分析を知らないスレ主、なんとか簿記１級を取得した一般常識のない会計専門家、「ＰＥＲ」をようやく理解しただけで投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。

>１７９，１８１

いやいやいや　笑。

最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。
１〜１０年　４０００万
１１〜２０年　新築時４０００万　築１０年で現在価格３５００万
２１〜３０年　新築時４０００万　築２０年で現在価格３０００万

で計算し直すべきでは？

それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
ご存知のとおり投資はリスクがあるので。元本を割る可能性もあるわけです。
また、４０００万のマンションが３０年後１１００万以下の価値になると、はっきり言い切れるものではないでしょう。
えーてんさんの経年劣化で考えれば１０年ごとに５００万価値が下がる。
すると３０年後の価値は２５００万です。

＞投資理論を勉強したことのない素人、いろいろ残念な人が登場するね。
何だかずいぶん偉そうじゃない、太郎君。
勉強すると投資でよい資産をより増やせるとでも？
そもそも「投資理論」って何だそりゃ？　勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね、太郎君。

>186

まじめにレスするのもバカバカしいが、僕の名前は太郎君ではありません。

＞そもそも「投資理論」って何だそりゃ？

「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

＞勉強して投資で儲かるなら皆苦労しないよね

勉強したら、儲かるとは言っていない。
でも、勉強しなければ儲ける可能性は低くなるとは思う。

でも、本当に「投資理論」っていう言葉知らないの？

一応、せっかくなので、「新・証券投資論Ⅰ、Ⅱ」という本も紹介しておこう。
最近２冊になったんだね。
高卒程度の学力で読みこなせるかわからんけど。

>186

コメントの趣旨は理解するよ。
まさか本当に投資理論という言葉を知らないわけじゃないだろ。

えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。
でもさ、自分の未熟さを顧みず、他人に「ばかちん」などと平気で言い放つのはどうかと思うね。
もう少し謙虚になってくれれば、今後の資産形成について有意義な議論ができるのだけどね。
でも、そんな上品なスレは、おもしろくないか。

>184
>ひょっとして過去の書き込み消してる？
だれかに消されたよ

>ＰＥＲ＝利回り（益回り）の逆数、という基本的な知識も欠けていたようだね。
逆数以外の違いって全くないのかな
あと利回りじゃなくて表面利回りって表現したほうがいいよ


>そもそも「マンションＰＥＲはその地域の新築と地域賃料相場の比」ということであれば、他の方も指摘しているように、同じ条件の物件で価格を比較しなければ意味ないよね。
その通り。
何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから
不動産投資する前に自分が投資したい収益力をちゃんと計算することが大切だね

>その度に間違った理解が流布されないように訂正しつづけるのは大変だよ。おもしろいけどね。
数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

>185
>最初から終わりまで新築時は４０００万で計算して
>１０年ごとに経年劣化を考えて５００万づつ価値が下がるとすべきでは、ということです。

補足ありがとう、その通りです

>それと１１００万の現金も別途投資でもっと増えるという注釈はいらないのでは？
国債買えばまず値下がりすることはないのでは？
そもそもリスク云々言う方が一番投資リスクのある不動産投資なんてできるわけありませんから…

>187
>「証券投資理論入門」という本もありますが、読んだことない？

投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

>えーてん君やスレ主がせっかく覚えた言葉を使って嬉しそうに独自の論理を展開しているのだから、温かく見守ってやれ、ってな感じかな。

できればもっと現実的な同一物件の投資効率を出してくれるとありがたいな
首都圏全般の投資効率をざっくり出すにはマンションＰＥＲくらいしかなくない？
もっといい指標があったら教えてね（なんで別の指標を誰も提示できなんだろう・・・）

http://www.able.co.jp/hiroshima/sitemap/34207/area/C03000051002887001/...
築１３年のマンションをローンで購入
１５年後に売却した時の収支

築１３年
不動産価格 1400
手数料（７％） 98
銀行利息（てきとー） 200
管理・修繕 360
税金 270
リフォーム積立 180
１５年後の中古販売手数料（7％） 35
１５年後に売却益 507
支出合計2036万円

同一マンションを賃貸で１５年借りる場合
賃貸派合計＝1980+60(引っ越し関係)=2040万円


当物件のマンションＰＥＲ１１
表面利回り9.4%

ふむーこのケースでは互角かー

サラリーマンさんは
新築物件を３５年リコースローンで購入して、
その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？

>補足ありがとう、その通りです

では、
>１７５
の式は間違っているということでいいんですね。
補足ではなく、間違いです。
１〜１０年３０００万
２１〜３０年　新築時３０００万
で計算してるわけですから。これを各々４０００万に訂正すべきですね。
ずっとこのことを言ってるのですが、のらりくらり、はぐらかしますね　笑。
であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、
差はもっと縮まるはずです。

>リスク云々言う方が〜
リスクうんぬんをいうつもりはありません。
賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。
もちろん元本割れもです。不動産の方がリスクが高いとか、また購入の方
だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン
の可能性もあるのですよ？でもそれを言ってたらキリがありません。
将来どうなるかはわからないのですから。

それと、そもそも不動産投資ってなんですか？
購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？
随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？
いわゆる不動産投資とはちがいますよ。

もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると
あなたは言ってましたよね。
であれば、１７５の計算の前提になってる１０年後づつの引越しも、毎回新築の
マンションじゃないと、そのメリット生かせませんよ。
築１０年、築２０年のマンションの設備は普通その当時の設備をひきづるものですから。
毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり
だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。

>194
毎回分譲新築に引っ越す
１－１０年⇒新築３０００万円（子ども部屋不要だから小さなマンションでＯＫ）
１１－２０年⇒新築４０００万円（子ども部屋必要だから大きなマンションでＯＫ）
２１－３０年⇒新築３０００万円（子ども独立で小さなマンションでＯＫ）

んで、賃貸派の人は新築に引っ越すわけでなく、分譲の方と同じ築年数のマンションに引っ越すならば
不動産価格を新築で計算するのは間違いだから２，３割減らして計算したよ

間違いがあったら理由をつけて指摘お願いね

>であれば、１１００万ほど購入の方が余計にかかるという計算も間違いで、
どちらかというとマンションＰＥＲ（表面利回り）の誤差のほうが誤差としては大きいよ

>賃貸の方だけ必ず儲かるかのような注釈はいらないだろうということです。
んー分譲のほうが賃貸よりも無駄がないって間違った主張があったのでそれを修正しただけだよ
物件毎に賃貸・分譲で損得変わるよ（ってか売却リスク、不動産価値下落のリスクがないだけ賃貸が割高になるのが普通だけど…）

>また購入の方
>だけマイナス面を大きく言いますね。リスクが高いということはハイリターン
>の可能性もあるのですよ？
はい、品川駅徒歩１分以内の不動産投資なら物件価格上昇も考えられますよ
但し、一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー

>購入か賃貸かのとき、購入派はまるまる不動産投資ということですか？
>随分荒っぽい話ですね。マンション購入は普通、自分が住むものでしょう？
>いわゆる不動産投資とはちがいますよ。

いいたいことは分かるのですが、購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない？

そもそも
『住宅購入』の反対は『住宅売却』
だから購入と賃貸を比較するなら違い…つまり不動産投資の有無を考慮するのがわかりやすくないかな…

まあ、住宅の不動産投資は金利でも税制でもとても有利だし、
リターンを狙った不動産投資とは違うけど…でもリスク（売却できない、債務超過、火事地震リスク）は
自宅購入でも通常の不動産投資でリスクはあるからね

あんまり考えすぎても住宅買えないが、あまり手軽に購入するのもなんだかなって感じるんだ

購入派　：　不動産投資　＋　住宅に住む
賃貸派　：　 　　　　　　　　住宅に住む

>195
>もっと言えば、賃貸のメリットとして、毎回新しい設備のマンションに引っ越せると
>あなたは言ってましたよね。
ぎく、矛盾に気づかれましたねー

その点の間違いは認めて修正します。
賃貸だと、
　最新施設ほしい　⇒　新築で賃料変わらないところに引っ越し
　最新施設いらない　⇒中古で賃料安いところに引っ越し
って選択肢が１０年後なりに持てるってのがメリットだね

>毎回１０年ごとに新築マンション引っ越して、それでもこれだけ、賃貸の方が安上がり
>だという結果が得られれば、多少納得できるんですがねえ…。

さすがに両方得ってのは無理かなーと思います
※不動産価値が下落しまくれば両方得ってケースもあるでしょうがね

>191

君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。
君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる）

PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。
都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。

あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。
いつ暴落がはじまるかは分からないが、かなりの確率で暴落する状況であることが分かるはずだ。
（首都直下型巨大地震と感覚的には同じと思われる。）

新築だけが最新設備ではないとおもうか？
最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ

>>192（えーてん）
ちょっと違うかな。
不動産ってずっと値下がりしてゼロ円になることって有り得ないんだよね。
マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。

必ずしもそうなるとは限らないけど、普通の物件なら、築20年半ばぐらいまで緩やかに下落して、大体半値ぐらいから下げ止まる。半値以下からは下落はほとんどない。

したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。
築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな？


あと、国債国債っていうけど、個人がまともに国債を買う環境にないのは知ってる？
まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？

一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑)

>198

>君の175の賃料計算方法について、根本的な間違いがある。
>君の計算方法（現在価値から賃料を算出する方法）では、PERが、計算につかっている数字（23.6等）より大きくなってしまう。（不当に賃料が安くみえる）

んーＰＥＲなり表面利回りはまずは概数で固定値と考える方法もあるが
変数と考えるほうが制度が上がらないかな？

>PERで計算したいなら、新築時の値段から計算した賃料を変更してはいけない。
>都度賃料を変更したいなら、新築時は、PERで計算された賃料より大きい賃料を設定しないといけない。

私も何ケースかサンプルを上げているけど、あなたも具体的なサンプルを上げてくれないかな？
そもそもはどのくらいの制度で損得を考えるかの問題だからね。
あなたの試算方法は間違っていないけど制度がちょっと悪くなるよってかんじかな


>あと、国債が値下がりしないと言っているが、最近の欧州危機や日本の財政状況を理解して発言された方が良い。
不動産投資は専門外なの、だからもっと詳しい人が回答してくれるまで待っててね

>>192（えーてん）
追加です。

100万歩譲ってえーてん君の言うとおり住んでから15年後にトントンになったとして、そこからのことをむしろ考慮に入れてほしいんだよな～。
賃貸は永遠にお金がかかるんだよ？

長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。
ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、偏り過ぎてるよ。

ブログでやったら？読む気が起きない。そういう意味でのセンスはある。

>199
>最近の大家は空き室を出さない為の努力で結構最新設備をリホームしてるよ
そういう場合は家賃が高くなるのかなーと思いましたがどうでしょうか？


>200
>マンションにしても戸建てにしても、土地代が含まれてるから。建物代もゼロ円のケースはほとんどない。

はい、土地代は目減りしませんね

>したがって、192のケースは新築時の値段が幾らかわからないけど、築13年で3割下落したとして、買値が約1800万円。
>築28年目では900万円前後で売れるんじゃないのかな

ちなみに売却価格５００万円ってのは過去の売却価格と広さと築年数から推算した値なのである程度制度があります
が、田舎の話なので首都圏だと土地が高いからもっと高値で売れそうですね

>まさか自由に売買しづらく、時価もよくわからない個人向け国債のことを言ってるの？
>一般的な国債市場は、最低取引額1億円からのところがほとんどだよ(笑)

１億円は無理ですねー
国債も買ったことないから詳細は不明ですよ。
あなたさまは資産運用に否定的？安定した運用したいならばなにがおすすめなのかな？

>202
>長めのローンを組んでるなら、住み始めてしばらくは賃貸の方が得なのは当たり前なんだ。
>ローンがなくなったときからパフォーマンスは賃貸を急激に上回るようになるのに、わざわざ試算を15年でやめるなんて、>偏り過ぎてるよ。

中古販売価格の過去履歴が築１年～３０年の販売履歴しか手元になくてそれ以上古い物件の価値が分からなかったから
短く１５年できったよ

そもそも築２８年のマンションでそれ以降済むといろいろ問題発生しない？
赤水とか修繕費の値上げとか間取りの問題とか、設備の老朽化とかマンションの賃貸率の上昇とか
現在の耐震基準を満たしてないとかとかとか？

１５年で切ったといってもちゃんと正当な値段で物件を売却できている前提だしなぁ

>>204
まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。

が、28年で3分の1以上に値下がりするのは、幾ら何でも下げ過ぎですね～。
首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。



資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。
国債なんて、メガバンの意向で簡単に下落するんだから。

リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。
ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。
離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。

家族の人数かなあ、とは思ったけど（他に理由見当たらないから）、やっぱりそういうことね。
具体的に年齢を考えてみたよ

２５〜３５歳　２８歳で一子とすると３５歳で子供７歳　子供部屋いらず　３０００万
３５〜４５歳　子供７〜１７歳　子供部屋いる　４０００万
４５〜５５歳　子供１７〜２７歳　子供部屋いる　４０００万

３５〜４５歳　子供７〜１７歳　子供部屋いる　４０００万
４５〜５５歳　子供１７〜２７歳　子供部屋いる　４０００万
５５〜６５歳　子供独立　子供部屋いらない　　３０００万

かなあ。

でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから
３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？
子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。
それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の
方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ　笑。

ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万
で計算してください。

>購入派を不動産投資というほうが比較しやすくない

もちろん、１７５の計算では３０年までの区切りで計算してるから
マンション売却を考えたけどね。実はそのまま住むこともできるわけで。
３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。
今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに
住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。

>一般的に不動産価格は人口減少に伴って下落局面ですよー

大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが
脚光あびる可能性はあるんだよ。

>206
>まあ1800万円の物件が28年後に500万円で売れるケースもあるかもしれないから、その辺は細かく言いません。

ある地方都市の中古価格（５０物件程度で計算）は
中古価格　= (-0.7305×築年数 + 27.422)×床面積(m2) ※R² = 0.597
って計算できたよ。Ｒ２＝0.6だから以外に精度がよいかも

>首都圏で3分の1以上も下がってたら、間違いなく「買い」です。

そもそも土地の安い地方マンションと土地の高い首都圏マンションは別に考えなきゃいけないみたいですね

>資産運用の話だけど、個人なら現金で持つのが一番いいよ。
金利がほぼゼロですが、それでも現金が安全すかね


>リスク資産に手を出すなら、居住用の不動産が一番いいでしょ。
>ローン金利も低いし、値下がりしても自分で住み続ければ問題ないし、インフレヘッジにもなるし。

確かに不当なほど金利が安いですし、使用価値を中心に添えて売却せずに済むなら購入もいいですね

>離婚や失業等の生活環境変化に弱いのは認めますけどね。

その通りだと思います。
あなた様のようにリスクも含めて理解し、購入って考えるならばいいと思うのですが
営業に踊らされて購入するのはまずいのではないかなと感じます。

>でもマンション購入のきっかけって子供部屋が必要という理由が多いから
>３５歳あたりのスタートが妥当じゃない？

２５歳で出産、１０歳から子ども部屋与えるならそのあたりがＧＯＯＤですね


>子供が２７歳で独立してくれればいいけどね。
>それこそ昨今の晩婚化で２７歳からもずっと居座られる可能性の
>方が大きいと思うが、大甘の３０００万だ　笑。
家賃を子どもから徴収すればいいさー（笑）


>ってことで、１〜１０年か２０年〜３０年のどちらかを新築時４０００万
>で計算してください。
ごめんなさい、もう計算疲れましたorz

>実はそのまま住むこともできるわけで。
>３０年以降のことも本来は考える必要があるよね。
>今までと同じく家賃を支払い続けることと、支払い終わったマンションに
>住むことのお金のかかり方の違いは長く生きれば生きるほど差がでるよね。

つまり他人の住んだ築３０年の住宅には住みたくないが
自分が住んだ築３０年の住宅ならＯＫって感じでしょうか
それは感覚としては理解できます。

また、３０年後の住宅をどうするか？（スケルトンリフォームするか、減築するか、立て直すか、引っ越すか）を
想定されて不動産購入するならいいですが、
『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ
『購入派は違う』
って主張されると違和感ありありなんですよー



>大規模再開発や、鉄道路線増設など、価値のなさそうなところが
>脚光あびる可能性はあるんだよ。

そういうのがあるのは理解できますが、家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと…

奥さんが２５歳で出産ってことはありえるけど、普通２〜３歳旦那のほうが年上じゃありません？
それと、今の第一子出産平均年令って３０前後みたいよ。
初婚年齢がそもそも高いからね。

それと賃貸が子供に家賃を徴収するなら、購入派だって徴収するさ。
それは計算対象外だよ。

＞『賃貸派は３０年後以降もお金がかかる』キリッ
＞『購入派は違う』
＞って主張されると違和感ありありなんですよー

でも家賃がずっとかかるのは、本当のことでしょう？
築３０年でも、積立金をきちんと使ってメンテすれば、そんなにボロボロにはならないよ。
まあ、３０年以降のことは今回の計算外だから、どうでもいいけどさ。

＞家を買うときはそれを第一条件にはしない（できない）かなと…

そんなことないさ。購入する気がないから、調べる気がないだけさ　笑。

首都郊外でのシミュレーション例（50年で計算）

【賃貸に住み続けた場合】
60平米、築10～20年程度の当該地区の家賃相場12万円×12×50年=7,200万円
2年ごとの更新料12万円×25=300万円 合計7,500万円

【中古マンションの場合】※当該地区の築10～15年を想定
物件価格2,500万円、2,000万円をローン金利1.1%で借入し、
月12万円を返済すると15年と1か月で返済できる（繰り上げは考慮しない）
返済額合計2,172万円＋500万円=2,672万円
修繕積立＋管理費＋税金が月4万円かかるとして4×12×50=2,400万円
2,672 ＋ 2,400= 5,072万円
数回のリフォーム、保険代、仲介手数料を過大に見積もって800万円として
5,072 + 800 = 合計5,872万円　　 ※1,628万円貯蓄可能

キッチン、バスなどリフォームすれば、案外、新品同様に快適に住めるかもしれません。
こんな試算は、いかがでしょうか？


　　

>187
>188
>189
>でも、本当に「投資理論」っていう言葉知らないの？
知らないし、聞いたこともない。
だから、投資理論を勉強したらしい太郎君が説明してくれればいいじゃないか。本の紹介じゃなくて。
投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？
俺は素直にはじめから知らないと言ってるんだから詳しい太郎君が説明を。
まあ他のえーてんチャンでもこの言葉を説明してくれる人がいれば教えてくれると助かる。

もっとも、太郎君自身も勉強すれば儲かるとは言えないってことなんだから意味のないことかもね、、

>212

＞何だかずいぶん偉そうじゃない（>186）

他人を偉そう、と批判する割には、知らないから教えろ、とは貴君も偉そうだね。

＞投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？

放送大学では「ファイナンス入門」という名前で講義しているみたいだよ。
簡単な講義内容も下記にあるから読んでみたら？

http://www.ouj.ac.jp/hp/kamoku/H24/kyouyou/B/syakai/s_1548425.html

こんなつまらないやりとりでスレを汚して申し訳ない（＞スレ主＆皆様）

>190

＞その通り。
＞何度も言っている通り、マンションＰＥＲは地域毎ざっくりした表面利回りしかわからないから

何度も言っている、って始めから言ってたか？
こちらが言葉の意味の確認を促してからだろ。
そもそも「マンションＰＥＲ」を使って持家と賃貸の費用比較をするっていうアプローチに無理があるんだよ。
「根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。」と指摘したのはそういったところも含めて。
いろんな人が指摘している通り、費用計算方法にも疑問点が多い。

＞数千万円の不動産投資する前には投資能率を購入者が物件毎に判断するから問題ないよ

適当な数値を書き込んで、そういうことを言うのは無責任だと思うよ。

>193

＞新築物件を３５年リコースローンで購入して、
＞その物件に住む…という行動様式に肯定的？否定的？

35年ローンおおいに結構。実際、僕も借りてるし。
他に低利、長期で資金調達できる方法なんて一般庶民にはないだろ。

>191

＞投資の基礎を学ぶのにお勧めの本ですか？

アセットマネジメントなど金融関係の仕事をしている人には必読の本。
不特定多数が見る掲示板で、他人様をバカとか罵りながら投資について語るなら、このくらいの本は読んでからにしてくれ。

＞２１３
「ファイナンス入門」なんて話は誰も全くしていない。
結局 太郎君は最後には説明もできないに色々御託を並べていたことがカッコ悪すぎ。

もういいよ。
俺は仕事があるからもう寝る、おやすみ太郎君。

>215

まだ書くか（笑）。
僕は始めから放送大学の「ファイナンス入門」の講義内容を投資理論という言葉で表現していたのだが。
紹介した本の内容もその講義内容と同じようなことが書かれているから放送大学のサイトを貼り付けた。
ここでその講義を始めるわけにもいかんだろｗ。

215氏は何がお気に召さなかったのだろうか？

＞投資理論って学問があるの？　誰かの造語？　大学とかでそんな講義があるの？

京都大学では「証券投資論」を２回生以上で学ぶらしい。将来の日本のためにがんばって勉強してもらいたいね。

http://www.econ.kyoto-u.ac.jp/about/faculty/subject/

「証券投資論」ではなく「投資理論」という言葉を使ったので文句を言っているのかな？
それであれば大目に見てくれ。

皆これ読んでたよ。アナリストアソシエイトクラスの連中は。

マンションＰＥＲとか嬉しそうに言っちゃう人たちとは縁遠いか。


http://www.amazon.co.jp/%E6%96%B0%E7%89%88-%E3%82%B0%E3%83%AD%E3%83%BC...

あ、一応言っとくが最低限のハナシね。

居住用として住宅購入した場合、
それは不動産投資とは言わないが、
少なからず投資の意味合いも兼ねているので
争点が微妙なんだよね。

うちも5千万で土地買ったけど、
これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
買わなかっただろうしね。

アメリカの鑑定評価でも住居はマルチプル（取引事例比較法）、商業は収益評価。資格も違う。
マンションＰＥＲなんて東京カンテイさんには口幅ったいがマヤカシ。
それでもそれを言えるのは東京カンテイぐらいしかデータが無いから。
日本は取引価格が公示されてないからね。国税は把握してると思うが登記情報に乗せないから。
国交省がアンケートなんかお願いしても出すメリットないから出さない人も多い。
ルールは画一化しないと意味ない。やるならやる。やらないならやらないでないと。

結果、同じ売っても得する人も損する人も出てくるのは日本ならではだけど。
アメリカならＭＬＳみりゃサルでも相場価格がわかる。彼の地の相場価格≒取引価格。
土地本位主義のなせる業かな。向こうは更地なんて価値が乏しいからね。
だから築４０年５０年の戸建やコンドでもガワが綺麗なら結構な価格で取引される。
余談でした。

結論。マンションＰＥＲの話はやめましょう。

＞２２２さん

同意する。
実質価格と実質家賃平均で比較しないと試算なんて無意味。
えーてんさん、わかったかな？
代案ないとだめですって言ってたけど、その前の人が、実際のリアルな家賃で比較って
代案書いてますよ？

有用な数字であることに変わりはないけど使いどころが間違ってるってことかな。

マンションＰＥＲはぼんやりとしか使えないってこと。
駅単位でとか。ぼんやりとね。
まあ、ぼんやりなりに意味がないとは言わないが。
使い勝手は乏しい。
同じマンションの他の部屋がいくらで売れたかの方がはるかに重要。

＞うちも5千万で土地買ったけど、
＞これが誰も欲しがらない無価値のものと判断されるなら、
＞買わなかっただろうしね。

値段は買い手がいるから付くんですよ。
本当に誰も欲しがらない土地なら5千万もしません。