センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

件の別荘地内の地積2,000㎡を超える私道（位置指定道路）は、開発分譲会社Ａ社が倒産したため無管理状態になっている。
現在は自治体に差押られているが、自治体は管理する責任は一切なく、放置状態である。
もともと未舗装の道路のため、写真の電柱下に見える側溝は長年のうちに土砂で埋まってしまってるようだ。
登記簿の記録によれば、昭和47年にＡ社が所有権登記したが、昭和60年に自治体が参加差押登記、
平成16年に同自治体の参加差押登記抹消、平成21年に同自治体の差押登記となり、現在に至っている。
今、換価のため公売（自治体による競売）にかかっている。果たして誰が落札するのであろう？

すみません、引っ越したいのですが、お薦めの仲介業者があったら教えてもらえないでしょうか？

地元だと駅前の一誠商事か駐車場向かいの桂不動産だろう。
両社とも過去にこのマンションの売買仲介、賃貸を多数扱ってる。
マンションの傍だと何かと便利だ。

いまなら、高層階の70㎡なら2,000万は固い。
購入時期によるが、中古で2,000万で売れれば買値以上で売れる人はいるよ。

＞904

そんなに高く売れるの？
18F80㎡で2050万で売りが出てるよ。

不動産売買は売り手と買い手の駆け引きだ。
売り急いだら足元見られるのは世の常。
買い手をじらすくらいの余裕が必要。

競売だと札入れの一発勝負で交渉の余地は全くない。
落札できればラッキーって感覚だろう。でも安い！

>>901
落札した。2,130㎡（664坪）もある道路なんて滅多に売ってない。
幅員4.3mで総延長約500m。

どうでもいい話はつまんないからやめろ。もっとこのマンションに実になることにしてくれ。

いくらで落札？

>>909
他力本願じゃなくまずはあんたがマンションに実になることを話せよ。

別に他力本願でもいいだろ。掲示板なんてそんなもんだろ。

>>912
かわいそうにネタがないのですね。
もっと社会勉強してから出直して来てくださいな。

社会勉強と掲示板の書き込みって関係ないよな？
むしろ社会勉強が出来てる奴はこんな掲示板に書き込まねーよ。
実のあるネタにしてくれよ。

建築基準法の位置指定道路といえども私道であって公道ではない。
私道の価格は値段が有って無いようなもの。不動産屋では扱っていないので聞いても分からない。
したがって市場売買の場合は売り手と買い手の相対取引で価格を決める。
ところで公売（競売）の場合は最高額で入札した者が落札できる。確実に落札するには高値を入れるしかない。
おおよそ平米単価（or坪単価）×面積×落札確実性係数で入札価格を決める。
平米単価は山林・原野並みの数十円と判断する人もいれば宅地並みの数万～数十万円と判断する人もいる。
落札確実性係数は1倍以上で上限無しの青天井である。
入札は相手がいくらで札入れするかは全くわからない。開札して初めて分かる一発勝負。
しかし公売は市場売買に対して破格値で落札できる可能性もあるので侮れない。

ごめんなさい。

位置指定道路とか、競売とか、全く興味ないので、別の話題にしてくれませんか？

自分で別の話題のネタ投下したら？

不動産の公売は不謹慎だが半ば面白半分に応札している。
ただ注意が必要なのは、国・自治体は差押登記してるただけで、公売で換価されると差押登記を抹消して落札者に所有権移転するだけ。
物件の引渡し義務も無ければ瑕疵担保責任も何もない。
したがって全ては落札者の責任になるから、相当物件調査をしなければ後でひどい目にあう。
例えば、建物などは居住者が居座っていたり、マンションなんかは管理組合が別に滞納債権をもっていたりする。
その場合は落札者が居座る居住者を立ち退かせ、管理組合に債務を払わなければならない場合がある。
特に建物などはもぬけの空でも残置物が大量放置されていたりする。これは落札者が撤去するハメになる。
今回はたまたま落札できただけ。それが2,000㎡超の位置指定道路だったわけ。
ただ道路位置指定の証拠確認は町役場では出来ず県土木事務所まで行く必要があった。
だから事前調査に相当な労力がかかる。最低限登記簿、公図、地積測量図の確認は必須。
特に遠隔地の場合はそう簡単に何度も行けないので、インターネットをフル活用して事前調査する必要がある。
今は登記情報は有料だがインターネットでとれるので、現地法務局に行かなくても最低限の情報は取れる。
次回は公売ではなく公有財産の売却入札に挑んでみる。市町村の所有する不動産だ。

ごめんなさい、こんな変な書き込みばかりだと、ウチが変な人の集まりだと思われるので、止めてもらってもいいですか？

変とは思わないよ。
今は公売もインターネットの時代。
ネット公売に参加する時の参考になる。

今が旬のネタはあるよ。誰か書かないの？

これポストに入ってなかったよ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
住民に対して理事会はどう説明するの？
２年前の横領着服の時は理事会報に書いてあっただけ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
今回はたった２年で再発して２度目だから正式な説明があってもいいのでは？
常識的に考えれば２度も横領やる会社には安心して管理任せられないよね。
うちだって被害にあうかもしれないね。

922。心配なら君が理事になって横領を防いでくれたまえ。

今回の都内マンションの横領事件は、業界紙に詳細が書かれている。
それを読む限り、管理組合理事会との共謀がなければありえない横領のやり方だと見た。
それは３年にもわたって、組合口座から理事長が押印して管理会社に現金を引き出させていたから。
修繕工事や備品購入にいちいち現金を引き出して理事長が決済払いするなどありえない。
それと架空請求や水増し請求も疑われている。これも理事会合議を経て最終決済は理事長だ。
理事会と共謀したら不正は防ぎようがない。

なら、なおさら君が理事長になって横領を防いでくれたまえ。理事長になれればだが。

防ぐなら理事長じゃないと思います。
不正チェックは監事の業務監査と会計監査じゃないですか？

でも監事も理事会とグルになったら？
今年初めの定期総会で、臨時総会決議を反故した理事会決議で修繕工事を行ったことについて、組合員が業務監査しなかった監事を糾弾して吊るし上げてたよ。

監事自身が管理組合業務や管理規約を知らないからどうしようもないね。

理事長の条件は裕福で、住宅ローンが完済してることが条件になる。
そうすれば管理組合費を横領しようなんて考えなくなる。
理事長の資産公開が必要だ。

理事長だけが善でも駄目だろ。その取り巻きも善である必要がある。

その取り巻き連中が過去延々と立候補でもなく輪番でもなく理事会が留任という形で次期理事会に送り込んでいる。これが諸悪の根源だろう。

管理会社としてはシンパの理事を継続的に理事会に入れておく必要がある。それを可能にするのが反則留任制だ。
理事会の役員が総とっかえになって新しい目で見られると管理会社は不利になる。

抽選はどうやって決めてるのですか？
下の階から上の階へ、とか、入居年数順とか。
自分が抽選に当たったとき、どういう基準で選ばれたのかわかりません。

ここのマンションは輪番理事の抽選方法が全く組合員に開示されてない。
全て理事会が密室人事で決めている。正確には管理会社が決めている。
過去に輪番理事選出で２回トラブルがあったことが議事録と理事会報で報告されている。
前に住んでいたマンションでは、輪番スケジュール表が配られていた。
だから自分がいつ当番で理事になるのか検討がつくし準備もできた。
今回２回目の横領で管理会社は続投が難しくなった。
今の管理会社が変わればシンパの理事も一掃されるだろう。
ろくに働きもしないのに５年も留任するなど異常としか言えない。
何が目的で留任しているのか？

役得があるからか暇でやることがないからか雑談が好きだからかでしょう。

顧問制度はないのか？

水戸顧問の発祥の地だ、当然あるだろう。

水戸顧問はどこに住んでいるのですか？

常時は江戸藩邸にいるのでは？たまに水戸に帰ってるようだけど。

別荘地に住んでるんじゃないの。

太陽光発電を夢見ながら（笑）

公有財産売却入札は公売入札よりも入札手続が面倒だ。
公売の場合は落札後に必要だった書類が、公有財産の場合は入札前に必要になる。
さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。
したがって公売は気楽に入札できるが公有財産は入札時点で手間がかかってしまう。
落札出来る保証が何もないのに書類申請で手間がかかるから公有財産は公売よりも入札が少なくなる。
公有財産売却入札は、市有地、県有地の売買が入札形式になってると理解する必要がある。

また入札野郎が出てきたよ。
こいつほんとになんとかしろよ。

＞さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。

自治体によっては印鑑登録証明書が必要な場合があるので注意が必要。

これは幅員6mの市道に接道した南西向きの小さな土地である。
某市がかつて公営企業から取得したが30年間使用されず放置されていた市有地である。
土地を見た瞬間、不動産マニアの勘で「買い！」と考えた。

>>944
質問です。敷地の中に電柱があるようですが移設は可能なのでしょうか？

>>945
過去の電話用電信柱で現在使われていない。NTT東と協議して撤去・移設は可能。

消火栓と電柱があるなんて中々お目にかかれないなー。

右の住宅よりも土地が嵩上げされているので、住宅建てたら完全に日影になる。
このような場合、日照確保のため隣地買収する場合があるけど買わないのかな？

買収は金かかる。日照地役権の設定の方がいい。
民有地なら結構もめるが、市有地ならある程度理解が得られるのでは？
ただ公有地を承役地にする契約を自治体が結べるかどうかだと思う。

地役権なら流山おおたかの森のマンションにありますね。
送電線地役権です。敷地面積13857.27m2のうち1611.86m2が電力送電線下にあり地役権が設定されています。
TX沿線物件を物色しているときにお目にかかりました。敷地の一部と駐車場の一部が送電線下です。
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