理事長の力量は？

だから5年先も見通せない経済情勢で30年先までシミュレーションするんだから、
相当工事費は安全率を見ざるを得ない。だから実際は3割くらいは楽に下がるだろう。

＞会計とも深く関係するから理事が自分でやるのは骨が折れると思う。 特にシミュレーションはエクセルでやらないと手計算では無理。
屁理屈。シミュレーションなんておおげさなものではない。サンプルも見ないで！
問題は単価の評価が理事長には無理なだけよ。一旦作れば応用は利くものだよ。

ものによっては数量も面倒くさい

入居の時に管理会社が作った25年目までの計画資料を元にEXCELにデータ入れてシミュレーションしてる。
ただ、この計画は一般会計の余剰金を振替せずに積立金徴収額だけで考えてるから、6年目から5年毎に積立金の値上が計画されている。これだとローンを抱える大半の住民にとっては負担がかなり大きくなる。
だから一般会計の余剰金を適宜振替する方法に変えて、住民の負担を出来るだけ少なくなるように再シミュレーションしてる。

EXCELにデータ打ち込みさえすればシミュレーションは楽ですね。
EXCELならグラフも書けるので便利です。
うちは管理会社にやらせて理事は誰一人としてやらないです。

本当は理事会のシミュレーションと管理会社のシミュレーションをぶつけて検討し、折衷案を探るのがベストだと思う。管理会社だけのシミュレーションだと管理会社の営利路線で計画されてしまう。管理組合は非営利だから、管理会社と根本的に考え方が異なる。

＞管理会社の営利路線で計画されてしまう
管理会社のビジネスを知っておいた方がいい。
管理委託はストックビジネスで長期でベース利益を稼ぐ。
大規模修繕はフロービジネスでスポットで利益を叩き出しベース利益に加算する。
この両方の組み合わせで利益を稼いでいる。
管理委託費の値下げは当然渋る。金額のはる大規模修繕は稼ぎ頭。
管理会社に丸投げしてると骨までしゃぶられるよ。

excelの使い方わかんないよ。

理事ならword、excel、powerpointを使いこなせないとダメだろう。
そうじゃないと理事会の資料や議事録が作成できない。

ごちゃごちゃ言う必要なし。
長期修繕計画の内容
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

標準長期修繕計画
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

管理会社に作らせればいいんだよ

>>313
タダじゃないね。管理会社から概算工事費データもらったら理事が自分でやれるよ。

そんなら理事が自分でシミュレーションした結果を見せてみろよ！
出来るわけない。管理会社に任せとけばいい。

みなさんのとこは、長期修繕計画はないんですか？
それがあれば簡単に必要な修繕積立金は計算できるでしょう。
シュミレーションもその計画の中にしてあるでしょう。
１戸当たり月の必要修繕積立金の計算ぐらいは、誰でも計算できるでしょう。
ただ、長期修繕計画を管理会社のフロントが、パソコンでデータを打ち込んで
作るのではだめですよ。
やはり、建築士が実地検証して作成した長期修繕計画書じゃないとね。
推定修繕工事費内訳書が一緒に作成されるのだけど、かなり細かい計算が
されているよ。
工事区分毎に、対象部位等が細かく㎡ごとの数量や単価、修繕周期等が
計算されているよ。
単なる、パソコンにデータだけを打ち込んで作成した長期修繕計画とは
全然違うからね。

長期修繕計画書はあるよ。
入居の時にもらった。デベと管理会社が合同で作った資料。

>319
エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
会社に勤務している者で、エクセル使えない方が少ないんじゃないの。
計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
関数計算を使っての表計算ができなくちゃね。

>>319
具体例が見たい。
表でもグラフでも画像にして貼り付けてほしい。

＞エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
65超えたリタイヤ組には無理だよ。理事なんて爺さん婆さんばかり。

＞計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
累計工事費と修繕積立金の過不足計算なら足算と引算だけでできる。
関数計算は必要ない。

何の関数使っているんだ

それよりもグラフで見せたらすぐわかる。

そういう資料を作れる人間を探して専門委員なり委嘱するのが理事長の仕事。
理事長は最終的に責任をとる立場であるが、プレーヤーである必要はない。
ここで書き込んでるのは実際に理事会経験のある者の意見とは到底思えない。

>>248ですが、シミュレーションってたいしたことじゃありません。エクセルも特別なスキルは必要ありません。（修繕積立金積立額 － 長計からもってきた支出額）を表とグラフにするだけ。初歩レベルでできます。
参考までに私が総会に出した資料の一部を例示します。

たぶちゃんこんなとこにいたのね。
元の住民版に早く帰ってください。

＞うちはどの時点で管理費会計から修繕積立金会計に振替えるかを検討している。

そんなの初歩よ。建替え迄を考えないと意味ないね。

修繕計画は３０年だぜ！その後の１０年が見通せないんだ。つまらねー。

>>339
マンションは区分所有者がどんどん変わっていくんだよ。
賃借人も含めてね。
いい場所に建っているマンションは、２０年たっても子供の声が絶えないよ。

団地の戸建は最悪だね。
交通の便は悪い、年数がたてば、家は古くなっていく。
住んでいる住民は老人ばかり。
子供が全然いなくなる。
子供がいるのは、最初のうちだけ。

>雨露がしのげればいい、修繕してとことん住もうという考えだ。

人間の命の終焉とマンションの終焉の問題だよ。
先に死ぬ人は後は野となれ山となれだが建替え不能で土地の権利は微々たるもので大方の瓦礫撤去費用の債務は残った者と継承人に残される。例えアパート、ホーウレスに逃げようが・・・・・。

＞30年以上住み続ける人は修繕の恩恵を受けられるけど、そうでない人は捨て金になる。
大規模修繕は築10年乃至12年頃には実施。その後も概ね10年ごとに行うので、30年も手つかずで積み立てられることはない。

＞住んでもいない時期の大規模修繕のために積み立てすんのアホらしい。
仮に最初の大規模修繕実施前に手放すとしても、それまでに積み立てた分も含めて販売価格が決まる。毎月の積み立てを十分にしていないマンションはそれだけでスラム化予備軍。価値が大幅に低下し相場どおりには売れない。

>349さんにどうかん
余剰管理費を修繕積み立てに回しても、いらない修繕が発生する

区分所有法の財産権を低下させて修繕しやすくする前に、第三者監査で適正かどうか調べられるようにしないと
工事仲介料のための修繕や建て変えが増えるだけだ

＞スラム化するかどうかが管理組合の理事長の力量次第じゃないか？
それもあるけど、主要因は立地と区分所有者の質だと思うな。
相場に比して安く、それでも売れずにいる中古マンションって、たいてい修繕積立金が安いままで、まともに維持管理されてない。

それは管理組合の問題だと思う。

なんでだろう。だいぶ削除されてる。

内容には無関係に差別用語は自動的にカットされるソフトだよ。

６億の宝くじが当たれば、高齢者専用のマンションを作りたい

スラムマンション１本購入し、リハウスしたい

それよりも、マンション内に中古に出てるのを1戸買って、管理組合事務所に寄付してほしい。

マンションの終焉を考えると、マンションを終の住処にするなんて淡い幻想ですね。

マンション管理組合は自前の事務所がほとんどない。
だから管理会社のフロントを窓口にしてる。

うちのマンションは管理会社のフロント経由でしか理事会にコンタクトできない仕組みが構築されてしまった。だから理事長や理事に直接話しが出来ないことになっている。理事長名の配布資料にも問合せ先を絶対書かないルールになってしまった。なんでこんな仕組みにしたのか不明。

それは組合員の意見を直接聞きたくないと理事会が逃げてるのでしょう。

現実問題として大規模マンションで自分の電話番号やメアドを晒したくないな

うちは理事長文責の配布文書にはメアド書いてるよ。
問い合わせ先ないと、それこそ自宅訪問されるよ。

文責も問い合わ先も書かない理事長名の配布資料なんて誰も信用しないだろう。
住民の悪戯かもしれんからな。

管理組合とは世間一般の社会常識まで問題にされる組織なのか？
組織発行の公式文書には文責者名と問合せ先を書くのは当たり前。
マンション掲示板に貼り出すサークル案内ですら責任者名と問合せ先を書くのに。

>>361
>うちのマンションは管理会社のフロント経由でしか理事会にコンタクトできない仕組みが構築されてしまった。
それが当たり前だと思うけどな。

>だから理事長や理事に直接話しが出来ないことになっている。理事長名の配布資料にも問合せ先を絶対書かないルールになってしまった。なんでこんな仕組みにしたのか不明。
なんで、理事と直接話がしたいの？ 理事の代理であるフロントと話をすればいいじゃんか。

>>362
>それは組合員の意見を直接聞きたくないと理事会が逃げてるのでしょう。
直接話す必要があれば理事も出てくるんじゃないですか？

>>364
>うちは理事長文責の配布文書にはメアド書いてるよ。
>問い合わせ先ないと、それこそ自宅訪問されるよ。
理事も仕事人でしょ。自宅訪問したら迷惑だと思わないの？

>>365
>文責も問い合わ先も書かない理事長名の配布資料なんて誰も信用しないだろう。
>住民の悪戯かもしれんからな。
「理事会印」「理事長印」が押してあるでしょ。

＞「理事会印」「理事長印」が押してあるでしょ。
印なんて押してないものが平気で全住民のポストに投函されてますけど。
たとえ印が押してあっても偽造かもしれません。
問合せ先がなければ、確かめるには自宅訪問ですか？

理事って管理組合業務の執行を組合員の総意で委任された被委任者ですよ。
委任者が被委任者に直接連絡がとれないのはおかしいです。
両者の間に管理会社をいれることは組合員は委任してませんよ。

管理組合のポストってありますか？
うちは、ポストに投書すると、管理員経由で理事長に届きます。
たとえば、管理会社が都合の悪い信書を隠したとしたとしたら、
これは明らかに犯罪になりますので、リプレース案件になり管理組合主導で有利な交渉ができますので
願ったりかなったりです。

管理費滞納者が皆無のマンション。
滞納者には迅速な対応で徹底的な取り立てや裁判をしてでも滞納者を無くすのが理事長の最もな力量です。

>>369
はあ？管理員に連絡すれば理事長や理事に
伝えてもらえるよ。管理員の業務の一つ。

それが重要な案件で直接話をする必要があれば
理事長や理事と日時調整して直接話すことも
出来ると思うが、それで何か問題でもあるのかね。

直接いつでも連絡できるように個人情報を公開しろと
いう人がいたら確実にクレーマー体質だから積極的に却下すべきだね。

そういう人がいるマンションで公開するとろくなことにはならない。

＞個人情報を公開しろと
理事長は単なる個人住民ではなく組織の長だよ。
連絡とれなくてどうする？

暇な老人話は勘弁願いたい。

なら見なければいい。

組合員個人の立場と管理組合理事長職の立場の違いが分かってないようですね。
管理組合理事長は一般には区分所有法で規定する管理者です。
法律に基づく管理者としての立場であることを忘れてはなりません。

暇人が理事長をやっているとは限らない

暇人でない理事長が普通だけど
暇がないことを理由に、理事長としての役務をおざなりにすることは普通ではない

それが嫌なら互選のときに理事長にならないことだと思う。

滞納者の個人情報を議事録に書いて組合員に配布するのはＯＫですか？
マンション内の掲示板に管理会社が貼り出したマンションがありましたが。

ＯＫですよ。
敷地内に立て看板を立てて名前をさらしても合法とされた裁判例があります。
判決文では「やや穏当さを欠くが」とたしなめられてはいますけど。

個人情報保護法は、一定の数が継続している場合に適用されるのです。
マンションでは、その数には達しません。多分6,000人以上だったと思います。
個人情報保護法違反というより、名誉棄損に該当するでしょう。
本人が提訴しなければ掲示板に掲示しても問題はありません。
裁判になれば、裁判所にいけば、その本人の名前とか金額は確認できますよ。

↑名誉棄損になるわけないです。おたくさん、あらしですね。

>>382
管理会社、管理組合のどちらを対象に個人情報保護法を出しているのか

個人情報の流布は、プライバシーの侵害にあたりませんか？

芸能人はそれで勝ちますよね

管理費滞納は組合員全員が当事者なので敷地内、建物内に掲示するのはプライバシー侵害じゃないです。

そもそも名誉毀損は「不特定多数」というのが要件ですよ。漏らしてる相手が特定多数なら問題なし。

組合員に公開するのは、ok
滞納も区分所有される

そそ。滞納者以外の区分所有者全員が債権者です。滞納してる人は債務者。

＞管理費滞納は組合員全員が当事者なので敷地内、建物内に掲示するのはプライバシー侵害じゃないです。
そんなことよりさっさと回収すれば済む話です。その努力もしないで嫌がらせしか出来ない組合は職務怠慢です。

>>368
>たとえ印が押してあっても偽造かもしれません。
あはは。印を偽造と考えるようなあんたが「連絡先が書いてあると本物だ」と
考えるのは何故かな？

>問合せ先がなければ、確かめるには自宅訪問ですか？
フロントに確認すれば十分だろ。

>>369
>委任者が被委任者に直接連絡がとれないのはおかしいです。
あんたは「理事も仕事人なのだから住民からくだらない質問を直接連絡されたら
迷惑だ」ということが気がつかないのか？

>>373
>連絡とれなくてどうする？
だからフロント経由で連絡が取れるだろ。

>>378
>暇がないことを理由に、理事長としての役務をおざなりにすることは普通ではない
だから、フロント経由で組合員の話を聞けばいいだけだろうよ。重要な案件以外は
直接話を聞く必要はない。
重要な案件かどうかは理事（長）が判断するよ。

>>390
規約で公表規定をもうければいい。

>>367
電話かけたらニセ理事長が出るのですか？
フロント経由だと一般にフィルターがかかるよ。
それと良く問題になるけどフロントで握りつぶす場合がある。

滞納者情報の開示は、
総会決議、公表規約化、法的手段執行済み、事前公表通知、組織内公表
これが条件になると思う。

>>393
>電話かけたらニセ理事長が出るのですか？
電話？ ニセ理事長？ それなに？ 意味わからん。

>フロント経由だと一般にフィルターがかかるよ。
>それと良く問題になるけどフロントで握りつぶす場合がある。
フロントに握りつぶされた事がどうしてわかるのか説明してくれるかな？

大物理事長は影武者を使うと聞いている。

＞フロントに確認すれば十分だろ。
フロントに確認したら、
「理事長名の発行文章ですから理事長に直接聞いてください。
管理会社が直接答える権限はありません。理事長の電話番号は******です。」
と答えるのが管理会社だと思う。
管理会社は理事長発行の文書を契約に基づき掲示板に貼ったり住民のポストに投函するが、
内容に口を挟むことはできません。
理事長が書いた内容を管理会社が答えるのは越権行為でしょう。

長期滞納者の開示の件について、訴訟提起に至るまでは開示するのはよろしくないかと思います。
私は、訴訟を提起してはじめて、区分所有法第２６条第５項の「管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。」という規定に基づき、被告の住戸番号、氏名、請求額を開示しましたが、それまでは（訴訟提起の総会時も含め）住戸番号等は伏せました。

理事長発行文書の内容について管理会社のフロントが勝手に答えて後でトラブルになった場合、管理会社の責任になる。だから管理会社は絶対に答えないもの。理事長に回して理事長から直接答えさせるようにする。

フロントが直接住民に答えることが出来るのは委託契約のフロント業務に記載された項目だけ。
理事会の代弁をすることやり理事会に代わって判断わく出すことは契約に一切記載されていない。