機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

＞モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？
もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。


悪徳管理会社の社員で管理業務主任試験に何番も落ちているつまらん人間のようですな
モーター　チェーン以外の基幹部品で　どこ？
こんな馬鹿でも勤まる管理会社は　どこですか　Ｄ-Ａかな？

入居済みさん
管理会社の人間にしたいようですが、残念ながら違います。
どう思われようが結構ですが、現実は変わりません。

No.22　　

異議をなんら立証しないでは　過去の書き込みから判断せざるを得ない　君は悪徳管理会社の社員乙とね

http://www.geocities.jp/tshny046/houteikennsa.html

経費削減はここから始めましょう　もちろん管理会社抜きです

No.23
まず管理会社の人間かどうかを立証してみなさいよ。

日本の民事訴訟では、原則として自己に有利な法律効果の発生を求める者は、その法条の要件事実について証明責任を負うと考えられている

悪徳管理会社の社員乙ではないと主張し利益を得ようとするなら乙に証明責務はある　　よ
No.25こんな馬鹿に騙される組合員も大勢いることは嘆かわしいけどね

管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。

エレベーターは管理組合で相見積を取ろうとしてます。
しかし、エレベータより費用のかかるタワーパーキングの
メンテナンスの相見積依頼先が見つからなくてスレを立てました。

ブラックボックスってたぶん制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが、
これを100万円とかで売りつけられても文句が言えないのでしょうか？
制御ソフトが高価なのは理解できますが、ソフトの代金は駐車場建設時に
支払い済みですよね。

メーカー系支持の方が管理会社の人かどうかは私は興味がないので、
ぜひ独立系でお勧めのメンテ会社をもっと挙げてください。
よろしくお願いします。

＞No.27 by 匿名さん　2011-12-25 15:06:46 管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。


馬脚を現しました　これが管理会社の本音です　不動産業界の暗黒部分です
馬鹿はすぐ正体を暴露する好例です

また高齢者雇用助成金欲しさに法の趣旨を捻じ曲げて　管理員の入れ替えを頻繁におこなう　悪徳管理会社です

おすすめしたいのは　リタイヤしたまともな所有者による　自主管理です

＞制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが


そのとおりです。

29
そんな都合の良い人はなかなかいない。
費用対効果も大事だが、リスク管理め必要。
独立系には限界がある。

自主管理している組合は　7％ある　この比率は年金生活者の増加とともに　増えることは間違いがない

経営陣に馬鹿しかいない管理会社は淘汰されるでしょう　

どこのスレにも自信満々の調子の良いのがいますね
ここだと入居済み住民さんのことね

ちなみに私は元管理会社の人間だったので裏を知ってて書き込んでる

色々あるがとりあえず基盤とかそういう類のものはメーカーは出し惜しみするし、値段も高い
例えば、台風とかでその近辺の機械式駐車場が壊れたとしたら

当然、メーカー及び、メーカー直系の管理してる物件が最優先で修理・交換していく
独立系でメンテしているところは、当然部品が回ってこない
こういうことが起きなければ良いが、もし起こったとしたらどうなるか想像すればわかるでしょ？

私がいた管理会社もＥＶとか機械式駐車場を独立系に切り替えて、管理委託費を削減しましょうとかやってたが、台風被害で偉い目にあってそれから独立系は使わなくなった。

後、独立系からメーカーに戻す時には、メーカーはかなり強気でくる。
「だから独立系はダメだって言ったでしょ！」ってな具合で。

独立系が全てダメとはいわないが、メーカー系とうまく交渉して、値段を交渉したほうが私は賢明だと思う。

一時的に安くなったと喜ぶのもいいが、もしものことが起こった時、大変なことになるでしょうね。


自主管理もメリットは大きいが、その中心のメンバーがいなくなったときに、後継者が育ってなくてあら大変になることがある。
実際に、自主管理から委託管理に切り替えようとしてた組合があったからね。
年金生活者が縦のつながりを作って、次々と世代交代できるような運営ができるのであれば自主管理が良いだろうが、一時的に自主管理が盛り上がった場合、数十年後に誰もわからない。さぁどうしよう？ってなことが起こる。


私は元管理会社で、現マンション住民なので、そこそこの経験も知識もある。
営業で、色んなマンションを見てきたし、自主管理のマンションの相談も受けたことがある。

これが絶対ということはないので、独立系はやめたほうが良いと私は思うが、判断は自分でしたら良いでしょう。
自主管理も同じこと。

色々自分で調べていけば、自ずと答えがでるでしょうね。

No.33はなぜやめたの　もしかして良心の呵責？　管理会社のブラック性に嫌気がさした？
こんな理由なら　君は真人間か？

管理会社が全て悪いわけないでしょう。
私が勤めていたところはマシな部類だったと思いますね。

管理組合側に立つと利益相反するんですね。
管理会社側に立てば、売り上げ必要なんで。

やめた理由は、待遇面ですかね。
転職して、待遇良くなりましたからね。

私は組合のために動いてたつもりです。
ちゃんとやってたら、工事とかやらせてもらえるんですけどね。

まあ、サービス業としてはかなりきつい仕事です。
土日もないし、電話かかってきたら行かないといけないし。
まあそんな感じです。

緊急センターがないの？やめたところは中小独立系かな？

建物の緊急じゃなくて、理事長が来いだとか、まあ色々ありますよね。

立駐のメンテナンス会社さんのお勧めないですか？
現在のメーカー系と交渉するためにも、代替案がないと始まりません。

先日、清掃と管理人に対するクレームが住民から来たので、それぞれの業者から事情を
聞こうと連絡したら、呼びもしないのに管理会社が上司二人を連れて東京から駆けつけて
来ました。怪しいですかね？

＞管理会社が全て悪いわけないでしょう。


そう思うが、探し方がわからない　なにかヒントはある？

管理員派遣会社と管理会社が別法人となっているところは避けるべき　とか

立駐のメンテナンス会社？
相場知ってますか？まずはそこからですけど。
安いところは1回の点検1パレット3000円くらいですよ。
３０台なら＊３０００で９万。
それを年4回だから３６万。
それを月割りで払うので月２万。
緊急時の現場対応も込み（部品代は実費）

相場は37のフロントさんが詳しいはず。
管理侍は会社がばれてるのでアテになりません。

＞＞３９
管理会社の親会社が歴史があって、給料が安いところがいいよ。

管理会社の歴史には疑問あり　適正化法施行の原因は従来の管理会社の杜撰且つやりたい放題で組合を食い物にしたこと

今は他業種からの参入は多い　不動産業界の管理会社は避けたい

だから、ガスの会社の子会社とか、そういうのがいいの。

４０は
月３万のまちがいだね。割り算まちがい。

辞めて四年経つので、相場はなんとも。
ここの掲示板で比べっこしたら？

良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。

評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？

＞良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。


正解でしょう　大手は損益分岐点は高く　ぼったくりを余儀なくされるでしょう
普通のサラリーマン経営陣では






＞評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？


誤りです　企業の経営姿勢が大事　エース投入で更なるぼったくり　がおち

地場で堅実な会社？
全国展開していないという意味ですよね？
そりゃ、結局、口コミ、紹介でしか中身はわからんから、まったくの素人では探すのは無理ですよ。
大手だと掲示板に悪口いっぱい書いてあるけど。

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。

なんで決めるの？　担当者への不満は担当者の入れ替えくらいでは解決しないでしょ　企業姿勢が原因だから
悪徳管理会社はどの担当も金太郎飴　で　す　

住民がしっかりしてるなら、ビル管理会社系の管理会社が良いかもですね。

よく経験がとか言いますが、何十年も頑張ってるフロントいます？
情報ならネットで腐る程あるし、その気になればなんとでもなるでしょ。

完全お任せなら、大手にそれなりのお金払ったらよいかと。
ぼったくりかどうかは、内容見ないと分からないですよね。良い管理してくれるなら、それなりの報酬は必要と思いますね。

客商売だから相手に合わせるのが基本。あほ管理組合には新人、管理業務主任者持ってない人でいいし、うるさいとこにはベテラン、マンカン士持ってる担当。

話をちょっと戻させてもらいますね。

>40さん
うちは45台のタワーパーキングが2基あって毎月点検しているのですが、
これだと安いところでも月27万円かかるのですか？

パレット当たりの金額というのはちょっと嘘くさいと思うのですが。
パレットよりリフトの整備が重要なんじゃないでしょうか？
パレットごとにどういう作業が必要なのでしょうか？

点検作業は1日なので、今度何人で作業に来てるか管理人に確認させて
みようと思います。作業内容も見てもらって報告してもらおうと思います。

>>46
フロント一人あたりの担当棟数はどうすれば検証できるのか

54さん

機械式駐車場の見積もり根拠はパレット当たり3,000円とかそんなもんです。
ちなみに原価はあってないようなものです（笑）

1日で何件の物件のメンテをするかが儲かるかどうかみたいなものですね。
ＥＶとかＰＯＧ契約ってありますが、パーツオイル＆グリスの略だったような気がします。
油さして掃除しておしまいって感じです。

とはいえ、車が大破したり、生命にかかわる事故が怖いので、センサーとかちゃんと見てると思います。
２人くらいでやるんじゃないですか？点検って。
無茶苦茶暴利っておもわれるかもしれませんが、そのために設備投資したり資格を持ってたりするので、そんなもんでしょう。コーラだって、原価数円でしょ？でも別に高いって思わないでしょ？

しょっちゅう呼び出しあるし、結構大変だと思いますよ。メンテ会社はね。管理会社はなにもせず、パレットあたり1,000円ピンはねしてるんで美味しいですね（笑）

ぼったくられてるかどうかは、結局比べてみたいとわからないですね。
せっかくの掲示板なんですから、パレット数と金額を書いてみたら面白いかもですね。

55さん

担当物件数は、聞くしかないですね。
これは私の経験ですが、毎月１回理事会を開いてたんですよ。前の会社はですね。
で、大体週末に理事会やるので、全部の土日使って１回理事会やると８棟しか持てないわけですよ。
後は２ヶ月に１回とかのマンションもあったので、１０棟くらいが丁度いいんですね。
これくらいだと、結構手厚い管理ができますね。

これが２０棟持った場合、土日で朝と夜使ってとかになると、議事録作るだけでいっぱいいっぱいですよ。
現場にもいけないので、異変にも気が付かないですし、理事長や住民の苦情処理もできなくなってきます。

で、どんどん仕事が溜まっていって、気が付いたらぐちゃぐちゃって感じですね。

２０棟くらい持たせようとすると、３ヶ月に１回程度の理事会しか無理ですね。
年４回の理事会で何ができるんだって感じですが、これくらいの頻度だと理事も負担ないし、管理会社の思うようにいけますね。ちなみにうちのマンションも３ヶ月に１回の理事会だったので、このフロント楽してるなって思ってました。

そういうのがわかって、毎月の委託費を見るとわかると思いますが、１回あたりの理事会運営で何十万も取るのか！！って見えてきます。

毎月定額を支払っていると思いますが、年額を回数で割ってみてください。
例えば年額１２０万払ってて、点検が年４回なら１回あたり３０万ですね。
点検にくるおっさんが二人で３時間くらいで帰った。。。
自給換算すると結構な金額になったり、そうじゃなかったり。

全てがぼられてるわけじゃないです。
弁護士だって、資格があるから時間あたりの相談料が高いでしょ？

ちゃんと仕事してるなら、適正に支払う。
ええ加減なら、適正価格にする。

こう考えたらよいと思います。

うちは、年一回の理事会だから割高だな

４９さん

ネットでビル管理　マンション管理　地域いれて検索したら会社が出てきませんか？
最近じゃ、ネットに会社の情報のっけるの当たり前なので、すぐ見つかると思います。
会社概要みたら、支店があるとかないとか、資格者が何人いるとか物件数が何棟だとかあると思うのですが。

元フロントの５７さんはさすがに的確ですね。（管理侍はいいとこだから転職もしてないし、しょぼい他社との比較ができません。）
理事長がやる気になって２ヶ月１回の理事会を毎月開催にすると言い出した場合、他のあほ管理組合の理事会を２ヶ月１回から３ヶ月１回にするとか調整するしかないです。管理会社が召集しないと理事会をやらないところって結構あるとおもいますよ。標準管理規約をコピペして理事会は理事長が招集するものだっていうレスがつきそうですが、それが輪番理事会の現実だよ。理事長がしっかりしてれば、管理会社はそれに合わせるんだよ。

>56さん（37さん）

機械式駐車場って、法定点検もなかったはずですよね。
彼らが持ってる資格ってなんですか？
素人のアルバイトを募集してるのをネットで見かけますよ。

二人で３時間で27万円払うなんてバカなことは私はしたく
ありません。弁護士にもこんな金額は払いません。

タワーパーキングを持っているマンションにお住まいの方は
自分のマンションのパレット数と点検回数と保守点検費の月額
を書いてもらえるとありがたいです。
とりあえず相場を把握したいです。

パレット当たり１千円の管理会社へのバックマージンは普通なのですか？
私としてはこれだけでも止めさせたいですね。

６１さん

まず法定点検があったかどうかは覚えていませんが、確かなかったような。。。
どんな資格なのかわかんないですけど、私が聞いてたのはメーカーの講習会に参加してるって聞いたことがあります。
素人を動員するのは、例えば補助員みたいなもんでしょうか。
車を運転するだけとか、復旧だけさせるだけとかそんなもんかな？

パレット1,000円のバックマージンは、わかりやすく書いただけですが、3,000円なら1,000円くらいは抜くでしょうね。

バックマージン制度はなくならないでしょうねー
紹介料というか、管理会社が仕事を取ってきてくれたってケースがほとんどなので。

たとえ、管理組合が直契約しても、おそらくいくらかバックマージンが発生してるはずです。
ここは、第三者が入り込めるところではないので仕方ないでしょう。

原価を聞いたところであまり意味がないかもですね。

後、タワーパーキングとかＥＶって遠隔監視装置がついてるんで、点検回数が年４回でも遠隔監視で365日みてるんで、毎月費用が発生しますって言われると思います。

金額交渉する時に、数字の根拠を聞いたらどうでしょうか？
なぜ３時間で２人で２７万円なんですか？？って

まぁ駐車場のメンテってすごく厄介です。
他のメーカーのできないですからね。

メーカーからしたら、デベロッパーに死ぬほど叩かれて設置してるんで、メンテ費で取り返さないといけませんから必死ですよ（笑）

なんで毎月なんですかね。普通は３ヶ月１回ですよ。でも、毎月を３ヶ月１回に変更するには総会決議が必要で
面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。
３ヶ月１回にして、前の点検から１ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ！っていわれかねん。恐ろしい話。
なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。

法定点検はありません　維持補修点検です　組合との契約でどのようにも設定できます　

６３さん
そういう時は、データで言うしかないですね。
メーカーに出せ言うたら良いですよ。

何物件あって、何物件が毎月点検、何物件が３ヶ月に１回とか
事故はどういうことで起こるのかとか

全部データにしましょう（笑）

えっとね。細かい話ですけど、
たとえば１回の点検で１パレット３０００円だとするでしょ。
１５００円は緊急対応の費用。１５００円は点検代っていうと思う。
９０台を毎月点検してたら２７万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。
月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。
うちは点検３ヶ月１回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。
なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。

エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
しかも、ほとんど故障予防の機能はなくて、故障の通報が行くだけだと。
それにも関わらず、点検回数を減らして利益を増やしていると。
機械式駐車場の遠隔監視装置も詳しく説明を聞く必要がありそうです。

緊急出動は２年間に２度しかありませんから、緊急出動の度に清算した
方がよいのかも知れません。緊急出動の費用と点検の費用の内訳は明らかに
してもらおうと思います。

65さんの言うとおり、点検頻度と故障の関連性に関してはメーカー自身に
数値で説明を求めようと思います。

おかげで、相見積がなくても少しは交渉できる余地があるかなと思えてき
ました。もちろん、相見積がある方が心強いですが。

立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。

＞＞エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
えっとね。
２０年前のマンションだと月２回点検してます。
１０年くらい前だと月１回。
数年前から３ヶ月に１回が普通になり、最新型は４ヶ月に１回のものもあるらしい。

３ヶ月１回のエレベータっていうのは２４時間オンライン接続の機械がついている。
目視点検が３ヶ月１回ってことで
毎月１回夜中に遠隔操作で動かして点検してるよ。
故障の通報が行くだけではないですね。
目視点検っていうのは実はあまりあてにならなくて平成１７年に森ビルかどっかて
ロープ破断事故がありました。さびの見落とし。
なので、遠隔操作のほうが信用できる面もあるんです。


六本木ヒルズ「森タワー」（東京都港区）のエレベーターのワイヤロープが破断し、火事が起きた問題で、事故機を管理する「日本オーチス・エレベータ」（中央区）が、２００５年１月にロープの赤さびなどを確認しながら、１年１０か月も清掃を行わず、放置していたことが１日、同社の社内調査でわかった。
また、定期点検ではロープの太さを調べただけで、ロープの状況を「良好」と偽っていた
http://www.geocities.jp/tshny046/erebeita.html

管理費削減中さん、エレベータと機械式駐車場は無理しないほうがいいよ。他の区分所有者は値下げに成功したところで感謝なんかしませんから。蛍光灯をＬＥＤにするとかでがんばったほうが無難。