機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

購入禁止マンションの一つに機械式駐車場のマンションを挙げます
残念ながら機械式駐車場付のマンションを購入済みの所有者は、総会での議決4分の3の賛成を得て、平地式駐車場へすることが財産保全への第一歩です
駐車料金は全額積立金となります　積立金の額こそマンションの資産価値の根源です
駐車できない所有者へは毎年くじ引きを行うことで衡平さを維持します

うちのは免震タワー内のタワー式駐車場です。
地震に強いし、雨風による腐食もないので、
潰すのはもったいないし、現実的には潰せない
と考えてます。

メーカーメンテナンスでも長期修繕計画まで
含めて長期に考えても駐車場維持費は黒字になる計算です。
できれば、もっと他の修繕積立金の足しになればと
メンテナンス代の見直しを考えています。

免震タワー内のタワー式駐車場

耐用年数はゴムで100年から50年　建物は50年　50年後に新築すればさぁどれくらい？

もし空いている駐車スペースがあれば所有者以外へ賃貸しましょう

免震タワー内のタワー式駐車場

設備点検業務費の削減は　管理会社を通さずに　直接組合が業者を選択し　相見積もりで契約しましょう　これが第一歩

耐用年数がきたときにつぶします　　

＞＞5
嘘はいけない　新築以外でも他業者でのメンテナンスはできる　
君は悪徳管理会社の社員乙かな

スレ主は購入済みであり　善後策をとる必要がある

ただ、機械式駐車場やタワー駐車場がつくられるのは駅近やショッピングセンター併設といった
付加価値のついたマンションが多いので、駅やＳＣ直結の利便性や価格下落リスクの低さなどを
考えれば一概に悪いとはいえない。


このような下駄履きマンションは　購入禁止　

他社のメンテナンスを喜んで引き受ける会社で、
全国展開しているところがあれば教えてください。
相見積を取ってみたいと思ってます。ただ、
私のマンションは地方都市にあるので、選択肢があまりない嫌な予感が。

6
メンテナンスができるだけで、部品取り寄せたり早急な対応はできないよ。
独立系ができるのは、メンテナンスという名の掃除と注油するだけ。
最初は安くなったと喜ばれるが、トラブルが起こったらむかつくだけ。

やっぱり、そのメーカーかメーカーと関係ある業者を使うべき。
当然、値段交渉はしたほうが良い。

＞9　当然、値段交渉はしたほうが良い。

ここはまともな意見。


No.8　メーカーは？

メーカーは新明和工業です。

機械式駐車場って補修部品の供給を義務付けられていないのですか？
部品供給で意地悪したり、保守に必要な情報を出し渋ったりすることは
何か法律に引っかからないのですか？

エレベーターほど情報がないので、エレベーター以上にメーカー系
メンテナンス業者のいいなりの気がしてます。

11
確か独占禁止法に触れるんで、独立系に部品を供給せざる得ないのですが、すごく時間がかかるし高いんですよね。
意地悪したかどうかなんてわからないし、メーカーもその独立系がメンテしてる物件のために、部品をストックしてないわけですよ。
後、独立系も実はメーカーから仕事をもらってるんで、あまり強く出ないんですよね。

少し前は独立系のメンテ会社が流行った時期がありましたが、最近じゃメーカー系も随分と安くなってきたし、独立系も落ち目かと思います。
結局、メーカーじゃないとわからないブラックボックスがあるんですよね。

新明和の機械式駐車場のメンテナンスは当方のマンションではオープンシステムズに代えました
部品供給に問題はありません　もちろん保守費も安くなりました　管理会社は通しません

13
部品供給に問題ない
これって、何か大きなトラブルが起こったけど問題なかったってことですか？

No.12

こいつは悪徳管理会社の社員乙　嘘しか書かない

No.14

駆動モーターとチェーンを交換しました　問題なしです

また修繕の必要なときは迅速に対応してくれます

16
モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？
もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。

管理会社の人間ではないので、嘘をついてるのは貴方ですね（笑）
管理会社を通さないのが凄いかのように聞えますが、それくらい交渉でなんとでもなります。
ただし、管理会社通さない場合は、管理組合が直接交渉する必要がでてくるので、手間を考えると微妙な話かもしれません。

管理会社も、直契約をするのであれば知らないと大抵ごねると思います。
交渉の際に、管理組合運営業務で支援するようになってるはずと抵抗してみてください。
管理委託契約書を見ると、立会い業務などが含まれているので、管理会社を通していなくても見ないといけないようになってると思います。

みなさん、貴重な情報ありがとうございます。

>13さん、オープンシステムズよさそうですね。
問い合わせようと思って、HPを見たのですが、
残念ながら、私のマンションはサービスエリア外のようです。

引き続き、オープンシステムズのような会社情報を求めます。
よろしくお願いします。

それから、メーカー系メンテナンス会社と相見積を取らずに
価格交渉するいい方法ってありますか？
やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。

＞それから、メーカー系メンテナンス会社と相見積を取らずに
価格交渉するいい方法ってありますか？
やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。


メーカーは強気です　相見積もりは必要です
何故管理会社を通さない」のか？　管理会社は設備点検業者からピンはねをします　その分価格は上昇します　組合負担で

No.17　こいつの書き込みをみていると　悪徳管理会社の言い分　そっくり　馬鹿さ加減に大笑い

＞モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？
もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。


悪徳管理会社の社員で管理業務主任試験に何番も落ちているつまらん人間のようですな
モーター　チェーン以外の基幹部品で　どこ？
こんな馬鹿でも勤まる管理会社は　どこですか　Ｄ-Ａかな？

入居済みさん
管理会社の人間にしたいようですが、残念ながら違います。
どう思われようが結構ですが、現実は変わりません。

No.22　　

異議をなんら立証しないでは　過去の書き込みから判断せざるを得ない　君は悪徳管理会社の社員乙とね

http://www.geocities.jp/tshny046/houteikennsa.html

経費削減はここから始めましょう　もちろん管理会社抜きです

No.23
まず管理会社の人間かどうかを立証してみなさいよ。

日本の民事訴訟では、原則として自己に有利な法律効果の発生を求める者は、その法条の要件事実について証明責任を負うと考えられている

悪徳管理会社の社員乙ではないと主張し利益を得ようとするなら乙に証明責務はある　　よ
No.25こんな馬鹿に騙される組合員も大勢いることは嘆かわしいけどね

管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。

エレベーターは管理組合で相見積を取ろうとしてます。
しかし、エレベータより費用のかかるタワーパーキングの
メンテナンスの相見積依頼先が見つからなくてスレを立てました。

ブラックボックスってたぶん制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが、
これを100万円とかで売りつけられても文句が言えないのでしょうか？
制御ソフトが高価なのは理解できますが、ソフトの代金は駐車場建設時に
支払い済みですよね。

メーカー系支持の方が管理会社の人かどうかは私は興味がないので、
ぜひ独立系でお勧めのメンテ会社をもっと挙げてください。
よろしくお願いします。

＞No.27 by 匿名さん　2011-12-25 15:06:46 管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。


馬脚を現しました　これが管理会社の本音です　不動産業界の暗黒部分です
馬鹿はすぐ正体を暴露する好例です

また高齢者雇用助成金欲しさに法の趣旨を捻じ曲げて　管理員の入れ替えを頻繁におこなう　悪徳管理会社です

おすすめしたいのは　リタイヤしたまともな所有者による　自主管理です

＞制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが


そのとおりです。

29
そんな都合の良い人はなかなかいない。
費用対効果も大事だが、リスク管理め必要。
独立系には限界がある。

自主管理している組合は　7％ある　この比率は年金生活者の増加とともに　増えることは間違いがない

経営陣に馬鹿しかいない管理会社は淘汰されるでしょう　

どこのスレにも自信満々の調子の良いのがいますね
ここだと入居済み住民さんのことね

ちなみに私は元管理会社の人間だったので裏を知ってて書き込んでる

色々あるがとりあえず基盤とかそういう類のものはメーカーは出し惜しみするし、値段も高い
例えば、台風とかでその近辺の機械式駐車場が壊れたとしたら

当然、メーカー及び、メーカー直系の管理してる物件が最優先で修理・交換していく
独立系でメンテしているところは、当然部品が回ってこない
こういうことが起きなければ良いが、もし起こったとしたらどうなるか想像すればわかるでしょ？

私がいた管理会社もＥＶとか機械式駐車場を独立系に切り替えて、管理委託費を削減しましょうとかやってたが、台風被害で偉い目にあってそれから独立系は使わなくなった。

後、独立系からメーカーに戻す時には、メーカーはかなり強気でくる。
「だから独立系はダメだって言ったでしょ！」ってな具合で。

独立系が全てダメとはいわないが、メーカー系とうまく交渉して、値段を交渉したほうが私は賢明だと思う。

一時的に安くなったと喜ぶのもいいが、もしものことが起こった時、大変なことになるでしょうね。


自主管理もメリットは大きいが、その中心のメンバーがいなくなったときに、後継者が育ってなくてあら大変になることがある。
実際に、自主管理から委託管理に切り替えようとしてた組合があったからね。
年金生活者が縦のつながりを作って、次々と世代交代できるような運営ができるのであれば自主管理が良いだろうが、一時的に自主管理が盛り上がった場合、数十年後に誰もわからない。さぁどうしよう？ってなことが起こる。


私は元管理会社で、現マンション住民なので、そこそこの経験も知識もある。
営業で、色んなマンションを見てきたし、自主管理のマンションの相談も受けたことがある。

これが絶対ということはないので、独立系はやめたほうが良いと私は思うが、判断は自分でしたら良いでしょう。
自主管理も同じこと。

色々自分で調べていけば、自ずと答えがでるでしょうね。

No.33はなぜやめたの　もしかして良心の呵責？　管理会社のブラック性に嫌気がさした？
こんな理由なら　君は真人間か？

管理会社が全て悪いわけないでしょう。
私が勤めていたところはマシな部類だったと思いますね。

管理組合側に立つと利益相反するんですね。
管理会社側に立てば、売り上げ必要なんで。

やめた理由は、待遇面ですかね。
転職して、待遇良くなりましたからね。

私は組合のために動いてたつもりです。
ちゃんとやってたら、工事とかやらせてもらえるんですけどね。

まあ、サービス業としてはかなりきつい仕事です。
土日もないし、電話かかってきたら行かないといけないし。
まあそんな感じです。

緊急センターがないの？やめたところは中小独立系かな？

建物の緊急じゃなくて、理事長が来いだとか、まあ色々ありますよね。

立駐のメンテナンス会社さんのお勧めないですか？
現在のメーカー系と交渉するためにも、代替案がないと始まりません。

先日、清掃と管理人に対するクレームが住民から来たので、それぞれの業者から事情を
聞こうと連絡したら、呼びもしないのに管理会社が上司二人を連れて東京から駆けつけて
来ました。怪しいですかね？

＞管理会社が全て悪いわけないでしょう。


そう思うが、探し方がわからない　なにかヒントはある？

管理員派遣会社と管理会社が別法人となっているところは避けるべき　とか

立駐のメンテナンス会社？
相場知ってますか？まずはそこからですけど。
安いところは1回の点検1パレット3000円くらいですよ。
３０台なら＊３０００で９万。
それを年4回だから３６万。
それを月割りで払うので月２万。
緊急時の現場対応も込み（部品代は実費）

相場は37のフロントさんが詳しいはず。
管理侍は会社がばれてるのでアテになりません。

＞＞３９
管理会社の親会社が歴史があって、給料が安いところがいいよ。

管理会社の歴史には疑問あり　適正化法施行の原因は従来の管理会社の杜撰且つやりたい放題で組合を食い物にしたこと

今は他業種からの参入は多い　不動産業界の管理会社は避けたい

だから、ガスの会社の子会社とか、そういうのがいいの。

４０は
月３万のまちがいだね。割り算まちがい。

辞めて四年経つので、相場はなんとも。
ここの掲示板で比べっこしたら？

良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。

評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？

＞良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。


正解でしょう　大手は損益分岐点は高く　ぼったくりを余儀なくされるでしょう
普通のサラリーマン経営陣では






＞評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？


誤りです　企業の経営姿勢が大事　エース投入で更なるぼったくり　がおち

地場で堅実な会社？
全国展開していないという意味ですよね？
そりゃ、結局、口コミ、紹介でしか中身はわからんから、まったくの素人では探すのは無理ですよ。
大手だと掲示板に悪口いっぱい書いてあるけど。

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。

なんで決めるの？　担当者への不満は担当者の入れ替えくらいでは解決しないでしょ　企業姿勢が原因だから
悪徳管理会社はどの担当も金太郎飴　で　す　

住民がしっかりしてるなら、ビル管理会社系の管理会社が良いかもですね。

よく経験がとか言いますが、何十年も頑張ってるフロントいます？
情報ならネットで腐る程あるし、その気になればなんとでもなるでしょ。

完全お任せなら、大手にそれなりのお金払ったらよいかと。
ぼったくりかどうかは、内容見ないと分からないですよね。良い管理してくれるなら、それなりの報酬は必要と思いますね。

客商売だから相手に合わせるのが基本。あほ管理組合には新人、管理業務主任者持ってない人でいいし、うるさいとこにはベテラン、マンカン士持ってる担当。

話をちょっと戻させてもらいますね。

>40さん
うちは45台のタワーパーキングが2基あって毎月点検しているのですが、
これだと安いところでも月27万円かかるのですか？

パレット当たりの金額というのはちょっと嘘くさいと思うのですが。
パレットよりリフトの整備が重要なんじゃないでしょうか？
パレットごとにどういう作業が必要なのでしょうか？

点検作業は1日なので、今度何人で作業に来てるか管理人に確認させて
みようと思います。作業内容も見てもらって報告してもらおうと思います。

>>46
フロント一人あたりの担当棟数はどうすれば検証できるのか

54さん

機械式駐車場の見積もり根拠はパレット当たり3,000円とかそんなもんです。
ちなみに原価はあってないようなものです（笑）

1日で何件の物件のメンテをするかが儲かるかどうかみたいなものですね。
ＥＶとかＰＯＧ契約ってありますが、パーツオイル＆グリスの略だったような気がします。
油さして掃除しておしまいって感じです。

とはいえ、車が大破したり、生命にかかわる事故が怖いので、センサーとかちゃんと見てると思います。
２人くらいでやるんじゃないですか？点検って。
無茶苦茶暴利っておもわれるかもしれませんが、そのために設備投資したり資格を持ってたりするので、そんなもんでしょう。コーラだって、原価数円でしょ？でも別に高いって思わないでしょ？

しょっちゅう呼び出しあるし、結構大変だと思いますよ。メンテ会社はね。管理会社はなにもせず、パレットあたり1,000円ピンはねしてるんで美味しいですね（笑）

ぼったくられてるかどうかは、結局比べてみたいとわからないですね。
せっかくの掲示板なんですから、パレット数と金額を書いてみたら面白いかもですね。

55さん

担当物件数は、聞くしかないですね。
これは私の経験ですが、毎月１回理事会を開いてたんですよ。前の会社はですね。
で、大体週末に理事会やるので、全部の土日使って１回理事会やると８棟しか持てないわけですよ。
後は２ヶ月に１回とかのマンションもあったので、１０棟くらいが丁度いいんですね。
これくらいだと、結構手厚い管理ができますね。

これが２０棟持った場合、土日で朝と夜使ってとかになると、議事録作るだけでいっぱいいっぱいですよ。
現場にもいけないので、異変にも気が付かないですし、理事長や住民の苦情処理もできなくなってきます。

で、どんどん仕事が溜まっていって、気が付いたらぐちゃぐちゃって感じですね。

２０棟くらい持たせようとすると、３ヶ月に１回程度の理事会しか無理ですね。
年４回の理事会で何ができるんだって感じですが、これくらいの頻度だと理事も負担ないし、管理会社の思うようにいけますね。ちなみにうちのマンションも３ヶ月に１回の理事会だったので、このフロント楽してるなって思ってました。

そういうのがわかって、毎月の委託費を見るとわかると思いますが、１回あたりの理事会運営で何十万も取るのか！！って見えてきます。

毎月定額を支払っていると思いますが、年額を回数で割ってみてください。
例えば年額１２０万払ってて、点検が年４回なら１回あたり３０万ですね。
点検にくるおっさんが二人で３時間くらいで帰った。。。
自給換算すると結構な金額になったり、そうじゃなかったり。

全てがぼられてるわけじゃないです。
弁護士だって、資格があるから時間あたりの相談料が高いでしょ？

ちゃんと仕事してるなら、適正に支払う。
ええ加減なら、適正価格にする。

こう考えたらよいと思います。

うちは、年一回の理事会だから割高だな

４９さん

ネットでビル管理　マンション管理　地域いれて検索したら会社が出てきませんか？
最近じゃ、ネットに会社の情報のっけるの当たり前なので、すぐ見つかると思います。
会社概要みたら、支店があるとかないとか、資格者が何人いるとか物件数が何棟だとかあると思うのですが。

元フロントの５７さんはさすがに的確ですね。（管理侍はいいとこだから転職もしてないし、しょぼい他社との比較ができません。）
理事長がやる気になって２ヶ月１回の理事会を毎月開催にすると言い出した場合、他のあほ管理組合の理事会を２ヶ月１回から３ヶ月１回にするとか調整するしかないです。管理会社が召集しないと理事会をやらないところって結構あるとおもいますよ。標準管理規約をコピペして理事会は理事長が招集するものだっていうレスがつきそうですが、それが輪番理事会の現実だよ。理事長がしっかりしてれば、管理会社はそれに合わせるんだよ。

>56さん（37さん）

機械式駐車場って、法定点検もなかったはずですよね。
彼らが持ってる資格ってなんですか？
素人のアルバイトを募集してるのをネットで見かけますよ。

二人で３時間で27万円払うなんてバカなことは私はしたく
ありません。弁護士にもこんな金額は払いません。

タワーパーキングを持っているマンションにお住まいの方は
自分のマンションのパレット数と点検回数と保守点検費の月額
を書いてもらえるとありがたいです。
とりあえず相場を把握したいです。

パレット当たり１千円の管理会社へのバックマージンは普通なのですか？
私としてはこれだけでも止めさせたいですね。

６１さん

まず法定点検があったかどうかは覚えていませんが、確かなかったような。。。
どんな資格なのかわかんないですけど、私が聞いてたのはメーカーの講習会に参加してるって聞いたことがあります。
素人を動員するのは、例えば補助員みたいなもんでしょうか。
車を運転するだけとか、復旧だけさせるだけとかそんなもんかな？

パレット1,000円のバックマージンは、わかりやすく書いただけですが、3,000円なら1,000円くらいは抜くでしょうね。

バックマージン制度はなくならないでしょうねー
紹介料というか、管理会社が仕事を取ってきてくれたってケースがほとんどなので。

たとえ、管理組合が直契約しても、おそらくいくらかバックマージンが発生してるはずです。
ここは、第三者が入り込めるところではないので仕方ないでしょう。

原価を聞いたところであまり意味がないかもですね。

後、タワーパーキングとかＥＶって遠隔監視装置がついてるんで、点検回数が年４回でも遠隔監視で365日みてるんで、毎月費用が発生しますって言われると思います。

金額交渉する時に、数字の根拠を聞いたらどうでしょうか？
なぜ３時間で２人で２７万円なんですか？？って

まぁ駐車場のメンテってすごく厄介です。
他のメーカーのできないですからね。

メーカーからしたら、デベロッパーに死ぬほど叩かれて設置してるんで、メンテ費で取り返さないといけませんから必死ですよ（笑）

なんで毎月なんですかね。普通は３ヶ月１回ですよ。でも、毎月を３ヶ月１回に変更するには総会決議が必要で
面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。
３ヶ月１回にして、前の点検から１ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ！っていわれかねん。恐ろしい話。
なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。

法定点検はありません　維持補修点検です　組合との契約でどのようにも設定できます　

６３さん
そういう時は、データで言うしかないですね。
メーカーに出せ言うたら良いですよ。

何物件あって、何物件が毎月点検、何物件が３ヶ月に１回とか
事故はどういうことで起こるのかとか

全部データにしましょう（笑）

えっとね。細かい話ですけど、
たとえば１回の点検で１パレット３０００円だとするでしょ。
１５００円は緊急対応の費用。１５００円は点検代っていうと思う。
９０台を毎月点検してたら２７万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。
月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。
うちは点検３ヶ月１回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。
なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。

エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
しかも、ほとんど故障予防の機能はなくて、故障の通報が行くだけだと。
それにも関わらず、点検回数を減らして利益を増やしていると。
機械式駐車場の遠隔監視装置も詳しく説明を聞く必要がありそうです。

緊急出動は２年間に２度しかありませんから、緊急出動の度に清算した
方がよいのかも知れません。緊急出動の費用と点検の費用の内訳は明らかに
してもらおうと思います。

65さんの言うとおり、点検頻度と故障の関連性に関してはメーカー自身に
数値で説明を求めようと思います。

おかげで、相見積がなくても少しは交渉できる余地があるかなと思えてき
ました。もちろん、相見積がある方が心強いですが。

立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。

＞＞エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
えっとね。
２０年前のマンションだと月２回点検してます。
１０年くらい前だと月１回。
数年前から３ヶ月に１回が普通になり、最新型は４ヶ月に１回のものもあるらしい。

３ヶ月１回のエレベータっていうのは２４時間オンライン接続の機械がついている。
目視点検が３ヶ月１回ってことで
毎月１回夜中に遠隔操作で動かして点検してるよ。
故障の通報が行くだけではないですね。
目視点検っていうのは実はあまりあてにならなくて平成１７年に森ビルかどっかて
ロープ破断事故がありました。さびの見落とし。
なので、遠隔操作のほうが信用できる面もあるんです。


六本木ヒルズ「森タワー」（東京都港区）のエレベーターのワイヤロープが破断し、火事が起きた問題で、事故機を管理する「日本オーチス・エレベータ」（中央区）が、２００５年１月にロープの赤さびなどを確認しながら、１年１０か月も清掃を行わず、放置していたことが１日、同社の社内調査でわかった。
また、定期点検ではロープの太さを調べただけで、ロープの状況を「良好」と偽っていた
http://www.geocities.jp/tshny046/erebeita.html

管理費削減中さん、エレベータと機械式駐車場は無理しないほうがいいよ。他の区分所有者は値下げに成功したところで感謝なんかしませんから。蛍光灯をＬＥＤにするとかでがんばったほうが無難。

ロープのさびの検出器や腐食の進み具合の検出器が監視装置に付いているのですか？
それなら監視装置を少しは信じてもいいですけど。
少なくとも、私はそんな話は聞いたことがありません。

森ビルの話は単に点検作業員の怠慢ですよね。
これが監視装置があれば防げたのでしょうか？
頻繁に目視点検して、まじめに整備してもらった方が安全だと思います。

>70
もちろん、他の費用削減もやってますよ。LED電球の話は管理会社に指示してます。
エレベータと機械式駐車場をメインターゲットにしているのは、
管理費に占める割合が大きく、バックマージンも大きそうだからです。
ここを大幅に削減しなければ、修繕積立金へ回す資金が生まれません。

他の住民から感謝されたくてやっているわけではなく、
私が安心して将来も住んでいられるためにやってます。

最近はセンサーがたくさんついてるんですよ。制御してるコンピュータの中身はブラックボックスで、
独立系には理解できないです。目視して注油する点検でよければ安い独立系、最新鋭エレベータの性能を生かしたければメーカー保守です。

良かれと思ってやっても住めなくなった理事長がたくさんいるようで、マンカン士入れて、そいつの発案でやった形にするほうがベターです。

ちなみに独立系のほうが点検のときはキビキビ動いてて、頑張ってる！って印象を持つ人が多いみたい。よくわかんないでやってるのが現実なんだけど。

>73
もちろん、エレベータのメーカー系メンテナンス会社にどんなセンサーが付いていて、
何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ご心配なく。ロープの腐食センサーはまずないと思いますけどね。

監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと所有者である管理組合が要求
する権利はないのですかね。国交省あたりに聞いてみたいと思います。

>74
いいアドバイスをありがとうございます。
でも今はマンカン師より、タワーパーキングのメンテ会社が知りたいです。

＞＞何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ロープ切れても落下はしないよｗ割り切ればいいことです。ホテルなんかは独立系ばっかりですから。

＞＞監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと
ぜひ聞いてみてください。ただし、国土交通省なのかな。特定行政庁かも？ひょっとしたら公正取引委員会？

昔、カルテルやっていて独立系に部品を売らなかったんだよね。いまでも、納期を遅らせる嫌がらせはあるみたい。
なので、故障したら長期間エレベータが止まるとかありえますね。

72さん
私も以前、遠隔監視になったんだったら、人件費が削減されてるはずだからもっと安くなるだろうってメーカーに聞いたことがあります。
まぁそのおかげで、独立系の金額並みに下がってきたんですけどね。

後、個人でやるのには限界があるかもです。

管理会社がこのような動きをとった場合、他にも物件があるので、値下げを渋れば全部の物件を解約される恐れがあるのに対し、管理組合が交渉しても最悪１件解約になるだけだからです。

なので、一方的に言うのではなく両者の落としどころを探すような感じがいいかもです。
それか管理会社を巻き込むかですね。
管理会社は利益額が確保できれば、金額が下がろうと問題ないはずです。

管理委託費削減を狙うのであれば、

管理会社がやっている

運営業務と出納業務　
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。

運営業務と出納業務は戸数×2,000円とかで算出しているはずなので、そこをもっと突っ込んだほうがいいかもですね。
理事会１回あたりいくらなのか？
緊急対応１回いくらなのか？
その算出根拠を詳しく聞いたら面白いかもです。
まぁ根拠などなく、1,700円とかかけてるだけなんですけどね。

100戸のマンションと200戸のマンションで手間が倍かかるかといえばかかりません。
もしかしたら５０戸の面倒な住民がいるマンションのほうが手間かかるかもしれないですね。

機械式駐車場は厄介だね。

運営業務と出納業務　
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。



常駐の管理員へ組合から月/30万円の支出であれば　管理員へは15万円の支給と管理会社のリベート10万円が相場
管理会社のリベート10万円を削減するには
①組合が直接雇用する
②人材派遣会社と組合が契約する
月／10万円　年／120万円　10年で1200万円となり　例えばエレベーター交換が30年周期だとすると3600万円も余剰がでて現在の相場1機700万円として5機分となる

＞＞管理会社のリベート10万円
まあ、ピンハネといいたいんだろうけど使用者責任とか負ってますからねえ。
入居済み住民さんって人の発想は安ければいいんでしょうけど、
安い飲み屋に顔のいい女いますか？サービスは出してるカネに比例するから
おたくさんはブス専かもｗ？

＞機械式駐車場は厄介だね。
当然です。この設備は販売宣伝に役立っても将来は無用の長物になることは始めから分かっている。
近隣の第三者に賃貸ししても維持費は保持できないで撤去されることになるのでその撤去費用が誰の負担になるかが問題です。

撤去費用はそんなにかからないよ。
問題なのは、最近のクルマ離れと、軽自動車の車高が高くなって、機械式駐車場に入らなくて空きが非常に増えたこと。
但し、プリウスは入りますよ。

使用者責任（しようしゃせきにん）とは、ある事業のために他人を使用する者（使用者）が、被用者がその事業の執行について第三者に損害を加えた場合にそれを賠償する責任のことをいう。使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは免責される（民法第715条第1項）ので責任の性質は中間責任であるが、判例では免責を容易に認めていないので実質的には無過失責任に近い責任である。なお、使用者に代わって事業を監督する者も使用者としての責任を負うとされている（715条第2項）。



その負担を組合がする理由はない　千三つ屋の発想にすぎない
保険ですむこと

そうじゃなくて、おたくさんがブス専だっていってるの！

アルバイト直接雇用が一番安いだろうが、そういうひとは長くやってると住人よりえらくなっちゃうよ。

入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。
メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。

管理員直接雇用は確かに実費で済むけど色々デメリットありますよ。

私は適度な管理会社見つけて、ある程度はお任せ。金額は程々にする。
が、一番の落とし所だと思いますね。

あんまり叩き過ぎると、安かろう悪かろうになりますよね。

＞by 匿名さん　2011-12-27 10:35:06 入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。
メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。


この低度の人物が大多数を占めるのが管理会社
つきあうのは程ほどにしましょう

反応するところがかわいいね！w

管理費削減中さん

ネット検索したら、日本駐車場救急サービスという会社があるみたい。新明和も取り扱いあるみたい。

みなさん、お仕事は大丈夫ですか。

>77さん
はい。エレベーターは情報が豊富なので、ロープが三重になってることや、
ロープがすべて切れても摩擦で減速する機構がついていることは知ってます。
でも、ロープが切れないに越したことはありません。

部品の出し渋りが酷いようだとそれこそ公正取引委員会の出番だと思います。
数年前のシンドラーの事故の例があるので、メーカーもあまり露骨なことは
できないと思ってるのですが。

>78さん
貴重なアドバイスありがとうございます。
管理人は管理会社から派遣会社への委託なので、住民からのクレイムに乗じて、
管理会社と派遣会社の契約関係や本当の委託費も調べようとしたのですが、
管理会社がかけつけてきて、派遣会社単独の聞き取りはできませんでした。
しかし、今までの経験から相場よりはずっと高いことは判っているので、
契約更新時に大幅に値下げさせます。

運営業務に関しても、管理会社が相見積をすぐに用意しないので、全部自前でやって
ます。それ相応に減額させてもらおうと思ってます。抵抗するようなら、
他の管理会社に変更するまでです。

あと、理事会に頼りになる理事がいるので、そんなに負担はありません。

理事が複数いるなら、管理費減額交渉専門のマンカン弁護士つかったら？マンカン弁護士は理事複数が来ないと相談受けないらしい。
報酬は、年間減額実績の半分とかで、実費は０でいけるよ。

管理費削減中さん本人と同調する理事で、複数ね。

低度くん　それが私の長所です

つーかさあ、全国規模の弁護士法人が参入してきてるんだよ。おたくさんの出番ないとおもうよ。
http://www.legalpro.jp/175/

私はマンション管理士は使えないと思っています。
正確には、まだ使えないですね。

弁護士とタッグを組まれていますが、弁護士とマンション管理士が管理組合を食い物にしようとしているだけです。
削減分の半分をくれって話ですが、こんなもの管理会社を複数呼んで見積もりを出させ、その中で誠実そうなところに段取りさせれば、無料で比較してくれますよ。

うまくいけば、管理会社を替えずに削減できますし、別のところに替えても削減できますね。

管理会社を信用せず、実績も何もない資格者を信用するってところが疑問ですね。


何回も言いますが、まともな管理会社はあります！
そこを探しましょうよ。

あー、元フロントさんでしょ。
どこがいいとおもうの？
＞＞管理会社を替えずに
だと、同一仕様での減額は、いままでなんだったんだって話になるんで
多少、仕様ダウンで減額要求しないと。私は管理人毎日半ドンがいいとおもうよ。

>91さん
日本駐車場救急サービスさんをご紹介いただきありがとうございます。
しかし、残念ながらここもサービスエリア外のようです。
残念がってばかりもいられないので、駄目もとで、ここと
オープンシステムズさんには問い合わせてみます。
知り合いの業者を紹介してくれるかもしれませんし。

引き続き、タワーパーキングのメンテ会社情報をよろしく
お願いします。

>97さん
まともな管理会社さんをぜひ教えてください。
ここは駄目というのはいっぱい知ってますが、
ここがいいというのは知りません。
ダイアモンド社の調査やネットの調査も
当てにならないことはよくわかってます。

98
どこがいいかは、正直わかんないです。
私は、ビル管理系の管理会社で、中小企業くらいのが良いと思います。
ビル管理系は、メンテナンスは自社施工できるので安いはずです。
大体、大手の管理会社は下請けにビル管理会社を使っていますよ。

同一仕様のままでよいと思います。
今までなんだったってのは、今まで無関心だっただけです、

このご時勢、どんな業界でも減額は当たり前ですよ。
ビル管理会社だって、民間のお客さんからは毎年のように同一仕様で減額を求められます。
その分、企業努力でなんとかするはずです。

毎月決まった額がなんの疑問もなく、支払われるのって管理組合くらいですよ。
企業としては、毎月決まった額が振り込まれるってすごいありがたいことです。

管理員がいなくなると、結構困るって人が多いんじゃないですか？
お年寄りの方とかが良く言われますね。

とりあえず、今の管理会社に減額を求めましょう。
そして他者からも見積もりを取るから、しっかりした仕様書もつけてもらいましょう。

消防点検なら感知器が何個、消火器が何個って具合です。
（点検報告書でも良いですけどね）

貯水槽なら受水槽何トン、高架水槽何トン。

駐車場ならタワーの３２パレット、機械式駐車場なら何パレット

ＥＶはメーカーがどこで何階建てで、ＰＯＧかフルメンか

管理員は勤務形態はこうです

機会警備はどこまでやってるのか

後、注意すべきは、宅配ロッカーとかインターネットとか、その会社じゃないとできないようなものがあります。
そこはチェックしといたほうが良いです。

うちは、プロバイダーが管理会社のものなので、解約しちゃうとネットがなくなって、宅配ロッカーが使えなくなって。。。ってな具合で不具合でそうですが、まぁ他から引っ張ってきてもなんとかなるかなと思います。


仕様減は反対者がでると思います。

可能なら現行仕様と、他社ならアレンジした見積もりもあったら最高ですね。

例えば、この規模のマンションなら、管理員は2人から1人でいいとか、清掃員は半日で良いとか。
定期清掃は年６回から４回でいいとか、その反対とか。。。

レベル重視なら東急
安くてそこそこならライフポート西洋
信じなくてもいいよ

>>96
ホームページ見た
マンション管理なんかついででやっているだけだろ
トップページに
「債務整理」「交通事故」「離婚問題」「相続問題」
って金になることにウエイトを置いてますって宣言してる
どんだけマンション管理に腰が入ってんの
そのくらい読み取れないか
無理か

>>99
あなたのようなド地方の方は、独立系を探さない方が吉

102
話を聞かんとわからんでしょ

内科、外科、…とずらっと並んで最後に小児科
そんなとこ子供つれてく母親いるか

儲け仕事のマンカン弁護士でも、別に役に立てばいいんじゃない。
デベの子会社に半永久的にぼったくられ続けるよりは100万倍マシ
だってマンカン弁護士は１年分の差額の半分しか持ってかないんでしょ。

少子化で専門医が減ってるのしらんのか

マンカン弁護士とやらに委託料の内訳のどこが高いか分かると思うのか

提携してるマンカンの経歴次第だろ

>>109
>>96のどこに提携がわかる

相談は無料だから聞けばいい

無駄足踏む時間があるリタイア組に限定した主張なら認める

あんたねえ
全国でやってるんだからあたりはずれは当然あるし規模がでかいからこそ責任能力もあるってわからんの

自営のマンカンより遥かにマシだよ

トップページに
「債務整理」「交通事故」「離婚問題」「相続問題」
と並べているところには行かないね
無駄足だ

↑企業法務だったら宣伝いらんよ。わからんの？

業者を変えてトラブルが起きたらあんた責任もてるのか？っていう反対派を抑えるには弁護士付きだと非常に有効だとおもう。責任もつのは問題おこした新しい業者で追及するのは提案した弁護士事務所だって言えばいいよ。

責任転嫁するための矛先なのか
弁護士は

>117さん
業者を勝手に替えたら、替えた人に責任はあるでしょうが、相見積を示して
住民にアンケートを取って、総会に諮って、替えるんじゃないでしょうか。
こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。
変更後に予期できない不都合があれば、また業者を替えればいいわけですし。

>101さん
情報ありがとうございます。
東急ってネットでは悪い噂が多そうなんですが、よい噂が確認できるURLとか
ありますか？

>103さん
はい。地方都市だと代替会社を探すのに苦労します。
エレベーターのメンテ見積を独立系２社にお願いしてましたが、
1社は実物を見に来て、うちでは能力的にできないと降りられました。
エレベーターももう少しメンテ会社を探そうと、不動産関係の知り合いに
協力をお願いしました。

＞＞東急ってネットでは悪い噂が多そうなんですが、よい噂が確認できるURLとか
匿名掲示板だから、信じるか信じないかはおたくさん次第だよ。

リプレース担当の過大な期待を抱かせるセールストークを聞いても優劣は判断できないと思われる。

＞＞こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。

おかしな住民がいる現実を認識しといたほうがいいよ。
業者変更なんか提案したら、総会で「金もらってるんじゃないのかー！」という野次が飛んでくる活発な管理組合も存在する。

住民にアンケートなんかとって業者決めたら、結局一番やすいところになる可能性大。
結果、独立系の最悪のとこるが入ってくると思うが。。。

業者のプレゼン大会で、内容をみてもらいましょう。
理事だけで、決めるのではなく、選定段階から見てもらえばいいかと。

↑元フロントさんでしょ
リプレース担当の過大な期待を抱かせるセールストークを聞いても優劣は判断できないと思われる。

では、営業と一緒にフロントにもプレゼンにきてもらいましょう。

受注したら担当してくれる人を連れて来いと。

で、いろんな質問されたらいいですよ。

それで、すぐにまともな回答するフロントならまあまあ信用できませんか？


確かに営業は良いことしか言わないですね。

営業とフロントは違うのか

プレゼンは管理会社のホームページの美辞麗句をホテルの支配人みたいな品のいいおっさんが超紳士的口調で言うだけです。

本当に気持ちが悪いし、住民向けならやらないほうがましだと思う。
住人のほうは私服でラフな格好で、相手が背広きて丁寧な口調で、質問とかしても想定問答は山ほど準備してるから、うまくかわされ、質問してるほうがいいがかりつけてるような感じになり、管理会社のほうが正しいような印象を持ってしまうよ。

営業とフロントは違うでしょ。

リプレース担当者は宣教師だと思って間違いないよ。

スレ主です。
いざとなればうちも管理会社を替えなければならないでしょうから、
いろいろと参考になります。

実は、私も前に住んだマンションでリプレースを経験済みです。その時に、
就任予定のフロントはぜひ前もって紹介してもらわないといけないと
痛感しました。プレゼンに現れた３人と実際のフロントは雲泥の差でした。

タワーパーキングの件も、情報をお願いしますね。

管理会社変更を繰り返すと、どんどんマンションが荒れてくるって話きいたけど、本当かも。。。

管理費削減中さんのような意欲の在る人材は管理会社の利益に反する　というような思考の管理会社は淘汰されるでしょう

管理会社変更を繰り返すたびに安い業者を選定していると必然的に荒れてくるだろう。

管理会社は単に安いだけで選ぶつもりはありません。
もちろん、駐車場やエレベーターのメンテナンスも値段だけで選ぶつもりはありません。

管理会社ですが、まず、今の管理会社に納得が行くまで値引き交渉して、駄目なら他の
会社から相見積を取ります。しかし、どこに相見積を出すかは理事会でコントロールする
つもりです。
あまりにも評判が悪いところや私や他の理事の経験で避けた方がいいところには
見積もり依頼はしません。一括見積サイトも利用する気はありません。
マンション管理会社中心ではなくコストに敏感なビル管理会社を中心に頼もうかとも
思ってます。

また、業務仕様書はしっかりしたものを用意するつもりですので、
そう簡単には安かろう悪かろうを押し付けられるつもりもありません。
自分の安住の地を作るためですから、少々のコスト（時間と労力）は
やむを得ないと思ってます。

今の管理会社は反対派を組織するような悪知恵も能力もないので、
そっち方面の心配はしていません。

ビルメンテナンス会社にするのも一長一短

管理費と修繕積立金、毎月いくらなんですか？

>137
総戸数が150弱で、
収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。
修繕積立金が月平米70円。
管理費口から修繕口への振替は過去一度も行われてません。

これといった特別な付帯設備はなく、管理人は週6日の日勤1人のみで、
コンシェルジェとかはいません。

長期修繕計画では、積立金を5年ごとに平米60円値上げして、
大規模修繕ごとに一時金を平米6000円前後を集める計画です。
こんな計画は最初から破綻していると感じていたため、
購入当初から誰もやってくれないなら、自分で管理費を見直す
つもりでした。

管理会社の経験なんぞたいしたことないです。

大規模改修工事なら、建築士のほうが詳しいし、管理会社を通す必要も全くないです。

コストに敏感なビル管理会社ってところは間違いないと思います。
特に、最近は値下げと競争による利益減で、マンションの仕事をしたくて仕方ないはずです。

管理会社は、毎月きっちり会計を管理してくれればいいんです。
管理員も会社がどうこうじゃなくて、その人の資質によるところが大きいですし。

まずは、現状の金額がどうなのかを確認して、管理会社の出方をみるところからでいいと思います。

管理費削減中さんのような考えかたならきっとうまくいきます。

できれば、数人賛同者を入れて一緒に動かれたほうが、精神的にも体力的にもよろしいかと思います。

＞＞138
そりゃ深刻ですね。知り合いのとこでは、戸数３００のマンションで修繕積立金が毎月７００円ってとこがあって
５年目くらいに安すぎることに気がついた理事が自力で修繕計画表作るとか孤軍奮闘して修繕積立金値上げに成功したところがあります。
総会で住人から相当に罵倒（カネもらってるだろー！といわれる）されたんですけど「私が責任を持ちます」と言い切って乗り切ったらしいよ。
責任といっても裁判でも起こされて負けなければ大丈夫なので、ただのはったりですけど。

一例を　外壁タイル維持にかんして点検を行うことの国交省通達がありました
事実はモルタル仕上げのタイルのみが対象でしたが　管理会社は当方のマンションが合成接着剤仕上げということを調査もせず　点検を薦めました

五年前なら長期修繕計画あるはずですし、買う時に説明受けてるはずです。知らないという人は真面目に聞いていなかっただけです。
古い話ですが、住宅金融公庫の規定は五年未満のマンションで、六千円が基準です。これは戸数や設備などで上下んしますけど。
長期修繕計画はざっくりでいいんです。逆算したら戸あたりいくら必要かわかるでしょ。
一時金出したくないなら、早めに貯金しましょうって話です、

５年前じゃなくて築５年目！

販売時に長期修繕計画表があるかないか　ですね
10~20年も前の話じゃなければありますね

ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから

＞ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから


売れれば良いの分譲業者の多いことはあきれます
積立金が6000円未満ではすまいる債も購入できません　且つ長期修繕計画も不確かなものとなります

デベロッパーは売れれば良いで良いと思います。
売るのが仕事ですから。
まぁもうちょい考えてくれれば良いですけどね。

買う側が何も勉強していないのが一番の原因でしょう。

私は初年度に理事長やって委託管理費年間百万下げさせたんで、とりあえずしのいだかなって思ってます。

まだまだ下がると思いますが、まあいいかなと。

勉強不足は反省して、次に繋げれば被害は少なく済みます。

管理人さんから話を聞きました。2基のタワーパーキングの
メンテナンスは１回２名２時間です。これで例の月27万円よりたくさん払ってます(^^;
私が自分でメンテ会社を開業したい気分です。
我こそはというメンテ会社さん名乗りでませんか？

あと、エレベータの監視装置にロープの腐食センサがないことも確認しました。

タワーパーキングってパチンコ屋にあるやつでしょ。パチンコ屋のタワーパーキングの緊急連絡先の表示みてみたら？電話して聞いてみたらいい。パチンコ屋ってそんなにかね払うはずが無いから。

元フロントさんの話を聞くとやっぱり実務経験って凄いと思う

そりゃ、管理組合の側から見てるだけではなかなかわかりませんよ。
うちはいまリベートの相談中。とはいえ癒着とはいえないです。協力してるだけだと思う。

149さん
タワー式駐車場のメンテ費の削減の話はあまりできませんが、その他の裏話とかならできますよ。
ただし、４年以上前の話なので、法改正とかで変わってるかもしれませんし、情報も古いし、記憶も定かじゃないのであしからず（笑）

>151さん
私も聞きたいです。管理費下げたいですし。

リベートというかキックバックってないと、管理会社は運営できないのですか？
管理組合にばれると、さすがに怒らせてしまいますよね。
だって、リベートとは別に業者の管理手数料や事務費は取ってますよね。

リベートを止めさせる方法って本当にないのでしょうか？
ちゃんと相見積もりで決まった額が最終委託業者にわたる方が健全だと思うし、
現場の業者さんにも余裕がでていい仕事ができると思うんですが。
理想主義ですかね？

152さん
キックバックってそんなに悪いことでしょうか？
世の中、中間マージン取ってないものってほとんどないんじゃないですか？

消防点検とか機械式駐車場のメンテ会社って、営業力ってほとんどないわけですよ。
営業マンを抱える余裕ないですからね。

管理会社が仕事を取ってくる
　　　　↓
その協力会社が仕事をもらう
　　　　↓
その見返りに手数料を支払う


これは自然な流れだと思います。

もし、管理組合が今やってる業者と直契約をしたいといった場合、普通の会社は断ると思います。
仮に受けたとしても、管理会社にはこれまで抜かれていただろう金額がキックバックされます。

それが業界のルールです。

独自に営業ができるくらいの会社はそこそこ高いでしょうね。
それが営業経費だと思います。

要は、キックバックとか気にしなくてもいいんじゃないかと私は思うんです。
相見積もりとって、適正だと思える金額で契約できれば、裏でキックバックがあろうが関係ないじゃないですか？

と私は思います。

大人の考えだね

私が返信を書く前に、言いたいことは155さんに書かれちゃいましたね。

ちょっと譲って、管理会社が仕事を紹介した場合の
キックバックには目をつぶったとしても、
管理組合が自分で業者を探して相見積を取って
委託先を決めた場合でも、管理会社はバックマージンを
取っていると聞きました。本当ですか？
この場合は管理会社は何もしてないのですけど。

もし、これが本当なら、出納業務は管理会社にやらしたくないのですが。

そいつは十分な手数料なのか

156さん
かなり鋭いですね。
確かに、管理組合が決めた業者からも手数料を取る場合があると思います。
例えば、携帯電話のアンテナを設置する工事が決まった場合など、その業者が管理会社に対して手数料を支払ってくれることもあります。
大規模改修工事とかも同じケースですね。業者に対して、求める場合もあるし、勝手にもらえることもあります。

管理組合運営業務の中に、業者の手配とかも入ってますから、二重と言われればそうかもしれないですね。
私がいた管理会社も、もらっていましたね。ただ、大きな仕事の場合、業者が慣例でくれていたケースが多かったような気がします。

これは管理会社の姿勢も問題なので、現在の管理会社がとっているんだったら、「二重に取るのはおかしい」と一度話をしてみてはどうでしょうか？
ただ、裏でやられていたら、業者がばらさない限り表には出てこないでしょうね。

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。

管理侍さんとかここ見てないですかね？現役の管理会社さんの意見も聞きたいところですね。

＞収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。

って、結構高いですね。
何が高いのですか？

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。



◎　管理員を組合が雇用し　出納業務を専門の代行業者へ依頼し　自主管理を行う　

160
自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？
それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。


管理員を直接雇用するデメリットですが

管理員が休んだ場合穴があく
保険をかけなくてはいけない
募集するにあたっての広告費がかかる
管理員の教育・管理が必要になってくる

などが挙げられます


会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが
ここでのデメリットとして

未収者への督促の問題
収納システムの変更
管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる


自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。
その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。

自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは

分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース
これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている


管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース
これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります

あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。

マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。

こういう部分が大きなデメリットかなと思います。

>159さん
細かいことは書きませんが、大きなものは、
機械式駐車場のメンテナンス代
エレベーターのメンテナンス代
清掃の費用
管理人の費用
管理会社の事務費
管理会社の手数料
共用部の電気代
といったもので特別な費目はありません。

そして、各費目が相場より高いと感じてます。
当方は地方都市なのに、清掃の費用や管理人の費用が
私が前に住んでた都心のマンションの倍近いです。

私も自主管理は考えてません。

私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、
管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、
現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。

しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは
手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは
無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも
なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に
時間を割けるほどは余裕がありません。

一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、
まともな委託業者を揃えられれば、
どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと
夢想してます。甘いですかね。

管理費削減中さんは理事長なの？

163さん

誰がやっても理事会ができるようにするには、管理会社の動きが重要になってきます。

理事会の頻度
議事録案の提出期限
理事会のレジュメの提出期限
未収金の督促フローの作成
小修理・工事などの業者決定のルール

など、管理会社をコントロールしていけばよいかと。

そのためには、契約書の見直しも必要ですね。

後は、掲示板などに理事会案内を掲示するなど、誰から見ても何をしているのかをわかるようにすれば
管理会社の好き勝手にできないでしょう。

とにかく、コントロールしないとダメです。

＞No.162さん
参考までに、うちのマンションの値です。

>機械式駐車場のメンテナンス代
1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）

>エレベーターのメンテナンス代
55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)

>清掃の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理人の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理会社の事務費
>管理会社の手数料
13万／月

>共用部の電気代
これは、電力消費次第。

エレベーターのフルメンテって得なのかな

>166さん
ありがとうございます。こういう情報が一番知りたいことです。

うちは、機械式駐車場が166さんの3.5倍
エレベーターが2倍
管理会社関係は2.5倍
清掃と管理人は時間当たりは計算してないので後で計算してみます。

理事になった時点で管理費削減をするつもりだったので、
当然理事長をやってます。

>165さん

アドバイスありがとうございます。
私も各種業務仕様書の充実は私の任期中にやってしまうつもりです。

住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
来て、管理会社からそれぞれの委託先への業務仕様書を提出させた
のですが、清掃に来る回数と大まかな清掃頻度、管理人に関しては
非常に抽象的な記述「...の補助業務」程度しか書かれてませんでした。
クレームを反映して、詳細な業務仕様書を作成する予定です。

管理会社からの書類関係や理事会開催も業務仕様書である程度しばって
しまう予定です。10月に行われた総会の議事録がまだ配布されてません。
その後に私が開いた２回の理事会の議事録はすでに住民に配布済みです。

169さん
議事録案は１週間でできるはずです。
作った日付を入れさせましょう（笑）

170
防犯カメラですが、リースですか？レンタルですか？
防犯カメラはつけてしまったら契約期間中はどうにもならないかもです。

リース契約が満了した時に、他社も含めて交渉するしかないかもです。

私は日立ＥＶのレンタル契約が良いと思います。

他社から同じ条件で見積もりとって見て、その見積もりを見せてみてはどうでしょうか？

うちのエレベータは、７Ｆの２台、9人乗りです。(合計11万／月、東芝エレベータ)
フルメンテナンスが安いのかよく判りませんが、管理会社がフルメンテナンスに
するから安くするように交渉したそうです。

私も防犯カメラの削減情報ほしいです。

＞エレベーターのフルメンテって得なのかな


POGは部品交換時期は早くなる　　組合負担 時期は組合が決めればよい
フルは遅くなる　　　　　　　　 業者負担

POGが得でしょう

＞住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい


管理員の立場は　管理会社の派遣であれば　管理会社よりとならざるを得ません
組合と管理会社の利害が相反する現実では　住民からの不満は当然です


組合が人材派遣会社と直接契約を結べば　組合側にたった管理員ができ　まともな人物であれば管理員としても働きやすいでしょう

最新のＥＶは実績がないため、フルメンテナンスが無難と聞きました。
少し前のはＰＯＧが得かもしれませんし、損するかもしれません。

こればっかりは、環境によって大きく変わります。
ＥＶを酷使しているようであれば、フルメンのほうが良いですし、あまり動かないのであればＰＯＧのほうが良いかもしれません。

結局、２０年経ってみないと結果がわかんないんですよね。

ただ、ＰＯＧのほうがはっきりするのは確かですね。

スレ主さんのところは、全体的に高いのですね。
１つずつ削減するより、管理会社の相見積りを取った方が早いのではないでしょうか？
ただし、実施するには、組合員の反発を買わないように、手順を踏む必要があります。

防犯カメラのリース契約って何かメリットがあるのですか？
レンタルと違って、故障の修理費も含まれてないのに、
非常に高率の金利だけはしっかり取ってます。
ローンのように繰り上げ返済できないのでしょうか？

リースは販売業者に一括して現金が入る。管理組合は毎月定額を支払う。リースは中途解約できない。レンタルは可能。
でもレンタルのほうが支払い総額は多くなる。
リースにするのは、分譲したときから設置する場合で、すぐ解約されると困るからリースにする。
管理組合にメリットはないけど、そんなの気にしたらマンション買わないほうがいいって話になる。
現状は、新築のとき元請ゼネコン以外全部赤字。保守で設けるしかない。そういうのを全否定すると業者がいなくなる。

>170さん
はい。もちろん、戸数や階数も書いていただければ、ありがたいです。
ただ情報提供を受ける側なので、値段情報だけでもありがたいです。
しかも、166さんはちゃんと時間単価やパレット当たりの価格を
書いてくれてるので、助かります。

エレベータですが、階数や大きさによるメンテ費用ってそんなに変わりますか？
メンテに必要なコストに大差はない気がするので、価格差があるとすれば、
営業戦略の一環のように思えます。

防犯カメラは、うちはカメラ12台＋録画機＋配線一式で総額が240万円ですが、
これをリース契約にしているため、毎年72万円払ってます。
故障の保証もないです。178さんの言うようにリース解約を考えてます。

>177(166)さん
前のマンションでリプレースした時、理事長がブランド志向の人だったため、
大手の管理会社二社にしぼって相見積を頼んだら、みごとに現行とほとんど同額の
見積もりが集まりました。というかその理事長がちょっとまぬけで、現行の
管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。
理事長は現行会社が替えられればそれで良かったようなので、彼は満足してましたが。
この時の反省から、自分でやってます。安かろう悪かろうも避けたいので。

リース解約はできませんよ。仕方のないこと。

179さん、やはり住民側にはメリットが何もないのですね。
判りやすい解説ありがとうございます。
しかも、リースアップ後に現物を返すことを要求され
るみたいですね。定価の半値で買えるものを
定価プラス10%以上の金利を払わされた挙げ句、
まだ使えるのに返さないといけないわけですね。
マンション購入検討者や管理組合員に周知が必要な
ようです。

行動を改めるべきはマンション業界の方でしょう。

じゃあ、安く再リースしてトータル安上がりにするか

カメラはレンタルが良いでしょう。
画像を借りるってイメージなので、故障しようが新しいのが出たら替えてくれるので安心です。

それか買うかですね。

リースは引き取ることも可能ですよ
こっちで処分するからってことにすればいい
レンタルは持って帰られますのでどちらが良いかはご判断

引き取りに費用は発生しないのですか？
リース期間中の引き取りも可能ですか？
もちろん、残金相当は利子なしで払います。

いいんじゃない

＞現行の管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。

それは、ダメですね。
教えていいのは、サービス内容（回数、点検や掃除の箇所）のみです。
うちのマンションも管理会社を変更していますが、同サービスで
200万／年、下がりました。

管理会社ごと安いところに変えればいいじゃない

前にも書きましたが、この管理会社ならまともだという所が判っていれば、
管理会社ごと安いところに替える方針が簡単でよいとは思います。
実際問題、どこを交替候補にしていいのかわかりません。
無駄な工事発注を行おうとする所や総会の議決書を偽造するような所が
安値で入ってきたら、ちょっとやっかいです。

ある程度はマンション管理の知識はあるつもりでしたが、今回のスレを
立てさせていただいて、いろんな費用の相場とか仕組みとかの理解が
深まったので、外部委託業務に関してのコスト削減は管理組合自身の手で
行うつもりです。その上で、管理会社にもコスト削減を要求します。
手間は多いですが、こちらの方がトータルの削減効果は多くなると思いますし、
業者選定を自分たちで行うので、酷い業者をつかむ可能性を減らせると思ってます。

リースについても、理解が深まりました。一般の会社がリースを利用すると、
固定資産税の負担から逃れられるというメリットがあるようですが、
法人格を持たない管理組合だとこのメリットすらもありません。
やはり、リースの高利を関係者で分け合ってる道徳的にはかなり問題のある
ビジネスモデルのひとつにしか見えません。現行のリース品も
中途で利子払いを止めて残債額で買い取りにできるなら、そうしたいと思います。
先に、解約と書いたのはこの意味です。

なんでタワー式なのか謎ですね。ふつうは３段くらいだからね。地方なんですよね。不思議。

タワマンなんだからじゃないですか。
地方でもタワマンだとタワー式駐車場が普通だよ。

寒い地方だと、三段式とか二段式は凍ったりするからかも。ヒーターとかもあるけど。
後は、敷地面積が少ないと必然的にタワーになりますね。

タワマンだったら、保守にはなんでもカネかかるよ。

スレ主です。本年もよろしくお願いします。

寒い地方ですし繁華街に近く敷地も広くないので、
タワーパーキング自体は仕方がないと考えてます。

タワマンの修繕が若干高くなるのは理解できますが、
管理費が高くなる理由はないと考えてます。
高級なイメージを勝手につくり上げて、管理費を高く設定して、
管理会社の利益を増やしてるだけだと思います。

もし、タワマンの管理費が高くなる要因があるのなら、
具体的に教えてくれるとありがたいです。

おそらく、メーカーじゃないとメンテできないってところで、調子に乗ってるだけでしょうね。

調子こいていたとしても、他がやらなきゃそれが相場

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高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？
・スプリンクラーは何階から必要か？
調べてみな

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タワーマンションの管理費が高くなる理由ですが


管理運営業務と会計業務は、戸数に比例しています。戸数で割ってみてください。単価が出ますので。
私は１５００円前後が相場だと思っていますが。。。
ここは、戸数に比例します。

ＥＶの保守費が高くなります。高層用のＥＶはメンテ費が高いです。

消防設備点検
これも戸数に比例しますし、連結送水管など絡んできます

管理員業務
これは共用部分の述べ床に比例しますが、1人でいけるか2人なのか？清掃員が必要なのか？管理員が管理員室に常駐しているのか？24時間なのか？？？ってな具合で変わってきます。

水道は高架水槽があるのか？揚水ポンプがあるのか？？

タワーマンションの管理費が高いというよりも、戸数に関係してるのかもしれません。


本当は、戸数が多いとスケールメリットを活かして欲しいところなんですけどね。


100戸のマンション、50戸のマンションで比べて、どれだけ手間が違うかと言えばほとんど違いがありません。
理事会の回数も一緒、総会の回数も一緒。

普通、戸数が多いと単価が安くなるはずなんですけどねー。

そこらへんを管理会社と話をしてみてはどうでしょうか？

高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？ ................7階以上のマンションで3階以上に
・スプリンクラーは何階から必要か？ ............11階以上に
調べてみな


ではスプリンクラーの寒冷地の仕様は　わかる？