エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。
[スレ作成日時]2011-12-24 09:18:02
元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。
元フロントです（笑）
おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。
フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。
私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。
大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。
結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。
理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。
>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？
これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。
ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。
それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。
海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。
303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。
フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費
会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他
システム維持費
会計資料をつくるシステム費
後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。
あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね
会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。
40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。
マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。
この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）
一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。
>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。
交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。
書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。
>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。
私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。
月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。
うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です
情けない組合ですね。マトモな男はいないの？
>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。
年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。
やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。
>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。
近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。
こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。
310
ちなみにそちらのマンションは何戸のマンションですか？
312
150個弱で40万ですよね？
戸当たり2600円ちょいですから、そんなに高くないかと。
事務管理費と会計業務で半々くらいでしょうからね。
150戸あればスケールメリット出せますから、2,000円くらいにはなるかもしれないですね。
担当するマンションには大小あるでしょうから、私はこんなもんだと思いますけど。
フロントの仕事っぷりがこんなもんだと思わせてくれてないのが原因ですね。
>313
私が止めさせたいのは外部委託費のキックバック。
だいぶ前に書いたから、書き直さないけど、
うちの外部委託費は軒並み相場の２倍から３倍に
なっている。
委託業者がそんなに受け取っているはずがないので、
多い分はみんな管理会社の懐に入っていると推測している。
ちゃんと業務をこなしてくれれば月40万ぐらいは
払ってやってもいい。しかし、今の状態なら、
管理会社は替えるしかないと思っている。
どこが管理会社をやっても、この40万以外に
委託費からキックバックを取ることは許したくない。
この40万で回らない会社っていうのは、
何かが間違っている。
管理費削減中さん、迂遠に思うかもしれんけど、合意形成がもっとも困難なので
周囲に一目おかせるためにマンカンの勉強してみたら？
半年後には頭が冷えるから７月くらいから。
諸条件が揃わないと厳しいが、まずは頭を冷やすことが絶対条件。
管理会社の変更が最短そうだな
>>314
相場より高いと思うなら、他業者の見積を目の前に並べて理事会で交渉すればいいじゃん。
実際に金額出て相場の２倍３倍なのが明らかになれば他の理事も味方につくし、
苦労して管理会社変更しなくても値下げが実現できるなら理事会としてはそっちの方が楽だし。
管理会社の変更は、そうした根拠ある指摘に対して誠実に対応しない場合の手段。
そういう積み上げた経緯があれば管理会社変更の総会決議や説明会での合意形成の材料にもなる。
最初から管理会社変更ありきの思い込みでつっぱしると大揉めのもと。
私が理事のときにしたのは、
現在の管理会社の下請けメンテナンス会社（A社）を調べてから、
ビルメンテナンス会社に、A社に下請けを出すことを条件に見積を取りました。
どう転んでも下請けメンテナンス会社は変更しないので、理事たちも賛同していただいた。
管理組合とビルメンテナンス会社が取引を始めると他のメンテナンス業務に影響（価格下落）があるから、
管理会社は驚いていましたね。
駐車場メンテナンスは、管理会社が値段をあわせましたのでそのままで値段を下げました。
＊ビルメンテナンス会社
マンション1棟所有のオーナが主に利用する管理会社
オーナーの気分で管理会社が変わるので非常に競争の激しい業界
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒
318
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒
管理会社の下請けにビルメンテ会社がいることが多いです。
ちなみにデベロッパー系の管理会社（子会社）は、施工能力がないのでビルメンテ会社を下請けに使います。
独立系などは、ビルメンテ会社が管理をしているところが多いですね。
下請けをやってるうちに、これならうちでもできそうだって感じで、マンション管理に入って行ったんじゃないでしょうか。
ビル管理に、運営業務と会計業務があるだけですからね。
管理会社の人間をひっぱればすぐにでも始められたでしょう。
ビルメンテナンスは、賃貸管理会社じゃないよ。
ビルメンテナンスは建物を総合的に管理する会社
賃貸管理は不動産屋
分譲の運営と会計補助業務が管理会社
多くの業務を直接契約にすると、大変だが、
ビル管理会社を使うと、理事会の負担はそれほどでもない。
マンション管理会社とビル管理会社の二社で済む。
運営と管理業務だけが、マンション管理会社になることもあり得る。
物臭理事会では、他社に見積依頼もいい加減だが、
この方式なら、少なくても二社の見積は収得可能です。
ビルメンテナンス会社は、多かれ少なかれ管理会社と取引関係にある。
だから、組合直でもお得意様価格は出さないよ。
まあ、街のパパママショップの仕入れ値よりスーパーの特売の方が価格が低かったりするのと同じ。
消耗品ひとつとっても
管理会社の価格は通販の倍だよ。
スケールメリットを自社の
利益にしかつなげないどころか
さらにぼったくるから管理組合に
信用されないんだよ。
323
現状の管理会社から、直契約にしようとするとそうなる可能性高いですね。
下手に外すよりも、交渉したほうが良いと思います。
それか替えちゃうかですね。
324
そこまで放置した管理組合が悪いだけです。
ちゃんと見積・領収書なり請求書を確認して一言確認すれば問題ありません。
「この金額は市場の価格と比べてどうなんですか？定価はいくらですか？」
見積もとらずに金払うほうがどうかしてるだけですね。
管理会社も悪いが、もっと悪いのは。。。ってとこですよ。
>318です。
私が、理事のときは直契約が反対の理事が多くてよ、困ったよ。
それでさ、管理会社とビル管理会社の取引関係も調べたさ
ビル管理会社に取引あるか聞いたよ。
そしたらさ、取引関係がない会社があってさ、
安くなったよ。
見積の見極め方、伝授するべよ
簡単だからよ、覚えておくといいよ
見積記載の材料は全て、型番記載が必須
これだけでよ、型番、ググルとさ、
価格が出てくる、物によっては工事費もわかるべよ
管理会社には、都合の悪い世の中になったな。
そこまでするならお好きにどうぞ。
スレ主が狙っている独立系の駐車場保守会社だって、俺が１件、他の人が１件探したが、エリア外。
当のスレ主は、１件も探してきていない。そんなフットワーク悪い奴は、取引ないビルメンテナンスなんて探すの無理だろ。
独タワー式立体駐車場(ﾒﾘｰｺﾞｰﾗﾝﾄﾞ式 ３３台)
２０年使用です まだ使えますか？
補修費用ガ高いノデ いっそ撤去しようかと思っています
そのばあい 撤去費用はおおよそいくら位かかるのでしょうか？
１億円程度です。
５０台程度の駐車場で。
びっくりです
費用かかっても まだ使ったほうがよさそうですね
補修すれば 何年位まで使えるのでしょう？
機械式はコスト倒れになる前に撤去するのが最善の方法。
324だが、酷い状態を改善したからこうして指摘しているわけで、
管理会社の言い分はまさに>>325みたいな開き直りが多いね。
指摘されなかったのだからぼったくって当然。
適正価格なんか知ったことか。指摘しないお前が悪い。
まさに業界の体質、考え方そのままですよ。
だから信用されないということが会社やめても
まだわからんのだから救いようがない。
そして実態を掲示板で指摘されると逆ギレ。
まったくどうしようもない。
333
何をもってぼったくりと言われてるんですか？
貴方の感覚ですか？
管理会社の仕事っぷりを見てすか？
すごくマズイし、すごく高い、サービス悪いラーメン屋があります。
調べたことないけど、近くにはそこしかないからよく食べに行くんです。
あのラーメン屋はぼったくりで、悪い店なんです。
みたいな話にしか聞こえないんですよね。
気に入らなければ替えたらいいじゃないですか？
ユーザーも悪いって言ってるだけでしょ？
管理会社も悪いですけどね。
電化製品だって原価があるでしょ。
おそらく市場価格に比べりゃ、すごく安いでしょうね。
そのことをメーカーの人は何とも思わないでしょう？
必要経費だってね。
ただ、他社と比較して高けりゃ売れないだけで。
あのラーメン屋はぼったくりだ。
あのテレビはぼったくりだ。
あの管理会社はぼったくりだ。
じゃあ替えなさいよ。
使わなければいいやん。
使う方も悪いんです。
適正な価格を知ることは大切ですがね…。自分たちでメンテナンスしたらタダですよ。メンテしないで壊れるまで使い倒してもメンテ費かかりませんよめでたしめでたし。
不味いラーメン屋の例え話ナイス！
なんでまずいラーメン屋が
開き直ってんの
図々しい
337
まずいラーメン屋は開き直ってませんよ。
それを知っててなぜそのラーメン食べてるのって聞いてるだけです。
そのラーメン屋と契約してるなら、はっきりまずいって伝えれば良い。値打ちないよってね。
それもしないで、掲示板ではラーメン屋をボロクソに言う。そのこと指摘されたら、ラーメン屋側に立って開き直るという。
自分は悪くないの？
貴方のほうが図々しいです。
全く他人のせいばかり
>>338
ラーメン屋の例はおかしいぜ。
まずいラーメン屋は入らなければいいだけだが、
管理会社はマンション買えば最初からついてくるからな。
管理組合が発足するまで時間もかかるし、まともな理事会が
誕生するまではぼったくるってやり方を正当化するあたりが
元フロントつっても業界体質から抜け出せずにズブズブに
腐ってることを証明しちまってるな。
うちは３期目でまともな理事会が出来て管理会社の仕事ぶりを
チェックしながら運営するようになったが、まあボロボロと出てくること。
変えればいいなどと詭弁を弄しているが業界体質なんだから変えたところで
結局は同じ。厳しくチェックしながら管理会社をこき使って利用するのも
ひとつの手段だ。
ただ、改善しようとしない管理組合に対してはうちでやめさせたことも
そのままやり続けているわけで、まああこぎな商売だなと思う訳よ。
正直よその管理組合がどうなろうと知ったことじゃない気もするが、
当の管理会社側がそれを言い出したら終わりというか、図々しいにも
ほどがあるだろ。
ってのが俺の感想。元なんて行ってるから嫌気がさしてやめたのかと
思いきや、業界体質プンプンすぎてワロタ。
340
私がいた管理会社はぼったくりをしていなかったので、嫌気がさしてやめたわけじゃない。
将来を考えて辞めただけ。
現在はメーカーで働いているわけだが、メーカーのほうがよっぽどぼったくっている感じがしている。
ただ、他に競争相手がいないから、その値段で当然のように勝って貰っている。
高止まりしている管理委託費を、わざわざ下げてくるわけがない。
また、適度なサービスを提供していなくても、受ける管理組合がなんとも感じていなければ変わるわけがない。
こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。
やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。
数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。
後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。
こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。
あこぎだなんだと文句言うのは勝手だが、ちゃんとやってる会社もあるんだから、貴方の少ない情報だけで言って欲しくないだけ。
文句は良いから、実行してみてくださいよ。
探すのも今の時代なら簡単でしょう？
いつまでまずいラーメン食べるんですか？
＞こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。 やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。 数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。 後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。 こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。
全くその通り。だがそれを出来ない理事長、役員の集団しかいないのが現状だ。
簡単なのは、理事会で管理会社に対して委託管理契約の見直しの要望書を出すことについて協議する。
とりあえず、委託管理費を一割でも二割でも何でもいいので安くしろと。
二割安くしたからといってサービスが悪くなるわけがない。
この案件について反対者はまずいないだろう。
決まれば、理事長名で要望書を管理会社に出せば良い。
フロントに伝えると、伝わらないかもしれないので。
これくらいガンガンいけないのであれば、その先は難しいですね。
値下げの理由は適当でいいです。
積立金に充てたいとか、不景気だからなどで十分。
必要なら、管理会社の見直しも検討すると書き加えれば、更に良いと思います。
普通の会社なら、値下げ要求とか当たり前です。
毎年値下げ要求があるくらいですよ。
現実は簡単なことをしないし、できないのではどう仕様もないよ。
できない
と
やらない
は似て非なるもの
当たり前だろ！ それで？
1からざっと読んだけど元フロントの人の話しは面白いな。
ごく当たり前のことを言ってるだけなのにそれを理解出来ず、
意味不明な反論ばかりしてる人が多いのも驚きだ。
でも実際の住民はこんな人が多いのもかもね。
住民板見てても意味不明なクレームや、
自分は動かず人にやらせようとしてる押し付け合うような
レスが多いもんな。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5098万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
