機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

＞＞こうやって決めれば、別に発案者に責任があるとは思えませんが。

おかしな住民がいる現実を認識しといたほうがいいよ。
業者変更なんか提案したら、総会で「金もらってるんじゃないのかー！」という野次が飛んでくる活発な管理組合も存在する。

住民にアンケートなんかとって業者決めたら、結局一番やすいところになる可能性大。
結果、独立系の最悪のとこるが入ってくると思うが。。。

業者のプレゼン大会で、内容をみてもらいましょう。
理事だけで、決めるのではなく、選定段階から見てもらえばいいかと。

↑元フロントさんでしょ
リプレース担当の過大な期待を抱かせるセールストークを聞いても優劣は判断できないと思われる。

では、営業と一緒にフロントにもプレゼンにきてもらいましょう。

受注したら担当してくれる人を連れて来いと。

で、いろんな質問されたらいいですよ。

それで、すぐにまともな回答するフロントならまあまあ信用できませんか？


確かに営業は良いことしか言わないですね。

営業とフロントは違うのか

プレゼンは管理会社のホームページの美辞麗句をホテルの支配人みたいな品のいいおっさんが超紳士的口調で言うだけです。

本当に気持ちが悪いし、住民向けならやらないほうがましだと思う。
住人のほうは私服でラフな格好で、相手が背広きて丁寧な口調で、質問とかしても想定問答は山ほど準備してるから、うまくかわされ、質問してるほうがいいがかりつけてるような感じになり、管理会社のほうが正しいような印象を持ってしまうよ。

営業とフロントは違うでしょ。

リプレース担当者は宣教師だと思って間違いないよ。

スレ主です。
いざとなればうちも管理会社を替えなければならないでしょうから、
いろいろと参考になります。

実は、私も前に住んだマンションでリプレースを経験済みです。その時に、
就任予定のフロントはぜひ前もって紹介してもらわないといけないと
痛感しました。プレゼンに現れた３人と実際のフロントは雲泥の差でした。

タワーパーキングの件も、情報をお願いしますね。

管理会社変更を繰り返すと、どんどんマンションが荒れてくるって話きいたけど、本当かも。。。

管理費削減中さんのような意欲の在る人材は管理会社の利益に反する　というような思考の管理会社は淘汰されるでしょう

管理会社変更を繰り返すたびに安い業者を選定していると必然的に荒れてくるだろう。

管理会社は単に安いだけで選ぶつもりはありません。
もちろん、駐車場やエレベーターのメンテナンスも値段だけで選ぶつもりはありません。

管理会社ですが、まず、今の管理会社に納得が行くまで値引き交渉して、駄目なら他の
会社から相見積を取ります。しかし、どこに相見積を出すかは理事会でコントロールする
つもりです。
あまりにも評判が悪いところや私や他の理事の経験で避けた方がいいところには
見積もり依頼はしません。一括見積サイトも利用する気はありません。
マンション管理会社中心ではなくコストに敏感なビル管理会社を中心に頼もうかとも
思ってます。

また、業務仕様書はしっかりしたものを用意するつもりですので、
そう簡単には安かろう悪かろうを押し付けられるつもりもありません。
自分の安住の地を作るためですから、少々のコスト（時間と労力）は
やむを得ないと思ってます。

今の管理会社は反対派を組織するような悪知恵も能力もないので、
そっち方面の心配はしていません。

ビルメンテナンス会社にするのも一長一短

管理費と修繕積立金、毎月いくらなんですか？

>137
総戸数が150弱で、
収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。
修繕積立金が月平米70円。
管理費口から修繕口への振替は過去一度も行われてません。

これといった特別な付帯設備はなく、管理人は週6日の日勤1人のみで、
コンシェルジェとかはいません。

長期修繕計画では、積立金を5年ごとに平米60円値上げして、
大規模修繕ごとに一時金を平米6000円前後を集める計画です。
こんな計画は最初から破綻していると感じていたため、
購入当初から誰もやってくれないなら、自分で管理費を見直す
つもりでした。

管理会社の経験なんぞたいしたことないです。

大規模改修工事なら、建築士のほうが詳しいし、管理会社を通す必要も全くないです。

コストに敏感なビル管理会社ってところは間違いないと思います。
特に、最近は値下げと競争による利益減で、マンションの仕事をしたくて仕方ないはずです。

管理会社は、毎月きっちり会計を管理してくれればいいんです。
管理員も会社がどうこうじゃなくて、その人の資質によるところが大きいですし。

まずは、現状の金額がどうなのかを確認して、管理会社の出方をみるところからでいいと思います。

管理費削減中さんのような考えかたならきっとうまくいきます。

できれば、数人賛同者を入れて一緒に動かれたほうが、精神的にも体力的にもよろしいかと思います。

＞＞138
そりゃ深刻ですね。知り合いのとこでは、戸数３００のマンションで修繕積立金が毎月７００円ってとこがあって
５年目くらいに安すぎることに気がついた理事が自力で修繕計画表作るとか孤軍奮闘して修繕積立金値上げに成功したところがあります。
総会で住人から相当に罵倒（カネもらってるだろー！といわれる）されたんですけど「私が責任を持ちます」と言い切って乗り切ったらしいよ。
責任といっても裁判でも起こされて負けなければ大丈夫なので、ただのはったりですけど。

一例を　外壁タイル維持にかんして点検を行うことの国交省通達がありました
事実はモルタル仕上げのタイルのみが対象でしたが　管理会社は当方のマンションが合成接着剤仕上げということを調査もせず　点検を薦めました

五年前なら長期修繕計画あるはずですし、買う時に説明受けてるはずです。知らないという人は真面目に聞いていなかっただけです。
古い話ですが、住宅金融公庫の規定は五年未満のマンションで、六千円が基準です。これは戸数や設備などで上下んしますけど。
長期修繕計画はざっくりでいいんです。逆算したら戸あたりいくら必要かわかるでしょ。
一時金出したくないなら、早めに貯金しましょうって話です、

５年前じゃなくて築５年目！

販売時に長期修繕計画表があるかないか　ですね
10~20年も前の話じゃなければありますね

ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから

＞ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから


売れれば良いの分譲業者の多いことはあきれます
積立金が6000円未満ではすまいる債も購入できません　且つ長期修繕計画も不確かなものとなります

デベロッパーは売れれば良いで良いと思います。
売るのが仕事ですから。
まぁもうちょい考えてくれれば良いですけどね。

買う側が何も勉強していないのが一番の原因でしょう。

私は初年度に理事長やって委託管理費年間百万下げさせたんで、とりあえずしのいだかなって思ってます。

まだまだ下がると思いますが、まあいいかなと。

勉強不足は反省して、次に繋げれば被害は少なく済みます。

管理人さんから話を聞きました。2基のタワーパーキングの
メンテナンスは１回２名２時間です。これで例の月27万円よりたくさん払ってます(^^;
私が自分でメンテ会社を開業したい気分です。
我こそはというメンテ会社さん名乗りでませんか？

あと、エレベータの監視装置にロープの腐食センサがないことも確認しました。

タワーパーキングってパチンコ屋にあるやつでしょ。パチンコ屋のタワーパーキングの緊急連絡先の表示みてみたら？電話して聞いてみたらいい。パチンコ屋ってそんなにかね払うはずが無いから。

元フロントさんの話を聞くとやっぱり実務経験って凄いと思う

そりゃ、管理組合の側から見てるだけではなかなかわかりませんよ。
うちはいまリベートの相談中。とはいえ癒着とはいえないです。協力してるだけだと思う。

149さん
タワー式駐車場のメンテ費の削減の話はあまりできませんが、その他の裏話とかならできますよ。
ただし、４年以上前の話なので、法改正とかで変わってるかもしれませんし、情報も古いし、記憶も定かじゃないのであしからず（笑）

>151さん
私も聞きたいです。管理費下げたいですし。

リベートというかキックバックってないと、管理会社は運営できないのですか？
管理組合にばれると、さすがに怒らせてしまいますよね。
だって、リベートとは別に業者の管理手数料や事務費は取ってますよね。

リベートを止めさせる方法って本当にないのでしょうか？
ちゃんと相見積もりで決まった額が最終委託業者にわたる方が健全だと思うし、
現場の業者さんにも余裕がでていい仕事ができると思うんですが。
理想主義ですかね？

152さん
キックバックってそんなに悪いことでしょうか？
世の中、中間マージン取ってないものってほとんどないんじゃないですか？

消防点検とか機械式駐車場のメンテ会社って、営業力ってほとんどないわけですよ。
営業マンを抱える余裕ないですからね。

管理会社が仕事を取ってくる
　　　　↓
その協力会社が仕事をもらう
　　　　↓
その見返りに手数料を支払う


これは自然な流れだと思います。

もし、管理組合が今やってる業者と直契約をしたいといった場合、普通の会社は断ると思います。
仮に受けたとしても、管理会社にはこれまで抜かれていただろう金額がキックバックされます。

それが業界のルールです。

独自に営業ができるくらいの会社はそこそこ高いでしょうね。
それが営業経費だと思います。

要は、キックバックとか気にしなくてもいいんじゃないかと私は思うんです。
相見積もりとって、適正だと思える金額で契約できれば、裏でキックバックがあろうが関係ないじゃないですか？

と私は思います。

大人の考えだね

私が返信を書く前に、言いたいことは155さんに書かれちゃいましたね。

ちょっと譲って、管理会社が仕事を紹介した場合の
キックバックには目をつぶったとしても、
管理組合が自分で業者を探して相見積を取って
委託先を決めた場合でも、管理会社はバックマージンを
取っていると聞きました。本当ですか？
この場合は管理会社は何もしてないのですけど。

もし、これが本当なら、出納業務は管理会社にやらしたくないのですが。

そいつは十分な手数料なのか

156さん
かなり鋭いですね。
確かに、管理組合が決めた業者からも手数料を取る場合があると思います。
例えば、携帯電話のアンテナを設置する工事が決まった場合など、その業者が管理会社に対して手数料を支払ってくれることもあります。
大規模改修工事とかも同じケースですね。業者に対して、求める場合もあるし、勝手にもらえることもあります。

管理組合運営業務の中に、業者の手配とかも入ってますから、二重と言われればそうかもしれないですね。
私がいた管理会社も、もらっていましたね。ただ、大きな仕事の場合、業者が慣例でくれていたケースが多かったような気がします。

これは管理会社の姿勢も問題なので、現在の管理会社がとっているんだったら、「二重に取るのはおかしい」と一度話をしてみてはどうでしょうか？
ただ、裏でやられていたら、業者がばらさない限り表には出てこないでしょうね。

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。

管理侍さんとかここ見てないですかね？現役の管理会社さんの意見も聞きたいところですね。

＞収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。

って、結構高いですね。
何が高いのですか？

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。



◎　管理員を組合が雇用し　出納業務を専門の代行業者へ依頼し　自主管理を行う　

160
自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？
それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。


管理員を直接雇用するデメリットですが

管理員が休んだ場合穴があく
保険をかけなくてはいけない
募集するにあたっての広告費がかかる
管理員の教育・管理が必要になってくる

などが挙げられます


会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが
ここでのデメリットとして

未収者への督促の問題
収納システムの変更
管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる


自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。
その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。

自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは

分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース
これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている


管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース
これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります

あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。

マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。

こういう部分が大きなデメリットかなと思います。

>159さん
細かいことは書きませんが、大きなものは、
機械式駐車場のメンテナンス代
エレベーターのメンテナンス代
清掃の費用
管理人の費用
管理会社の事務費
管理会社の手数料
共用部の電気代
といったもので特別な費目はありません。

そして、各費目が相場より高いと感じてます。
当方は地方都市なのに、清掃の費用や管理人の費用が
私が前に住んでた都心のマンションの倍近いです。

私も自主管理は考えてません。

私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、
管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、
現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。

しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは
手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは
無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも
なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に
時間を割けるほどは余裕がありません。

一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、
まともな委託業者を揃えられれば、
どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと
夢想してます。甘いですかね。

管理費削減中さんは理事長なの？

163さん

誰がやっても理事会ができるようにするには、管理会社の動きが重要になってきます。

理事会の頻度
議事録案の提出期限
理事会のレジュメの提出期限
未収金の督促フローの作成
小修理・工事などの業者決定のルール

など、管理会社をコントロールしていけばよいかと。

そのためには、契約書の見直しも必要ですね。

後は、掲示板などに理事会案内を掲示するなど、誰から見ても何をしているのかをわかるようにすれば
管理会社の好き勝手にできないでしょう。

とにかく、コントロールしないとダメです。

＞No.162さん
参考までに、うちのマンションの値です。

>機械式駐車場のメンテナンス代
1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）

>エレベーターのメンテナンス代
55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)

>清掃の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理人の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理会社の事務費
>管理会社の手数料
13万／月

>共用部の電気代
これは、電力消費次第。

エレベーターのフルメンテって得なのかな

>166さん
ありがとうございます。こういう情報が一番知りたいことです。

うちは、機械式駐車場が166さんの3.5倍
エレベーターが2倍
管理会社関係は2.5倍
清掃と管理人は時間当たりは計算してないので後で計算してみます。

理事になった時点で管理費削減をするつもりだったので、
当然理事長をやってます。

>165さん

アドバイスありがとうございます。
私も各種業務仕様書の充実は私の任期中にやってしまうつもりです。

住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
来て、管理会社からそれぞれの委託先への業務仕様書を提出させた
のですが、清掃に来る回数と大まかな清掃頻度、管理人に関しては
非常に抽象的な記述「...の補助業務」程度しか書かれてませんでした。
クレームを反映して、詳細な業務仕様書を作成する予定です。

管理会社からの書類関係や理事会開催も業務仕様書である程度しばって
しまう予定です。10月に行われた総会の議事録がまだ配布されてません。
その後に私が開いた２回の理事会の議事録はすでに住民に配布済みです。