管理費が毎年安くならないのはなぜ

敷地内にミニショップがあったりカフェがあったりする物件もありますが
そういう事も踏まえて考えて行かないといけないんですね。
本当に便利でみんなが使う物ならともかく
そうでない場合は管理費に直結してくるんですね

ミニショップは結構使うかなと思いますが、
カフェは確かに継続がどうなるのでしょうね？

来客があった際には便利そうだなぁなんて思いますが。

敷地内の業者運営のものだと
クリニックや保育園は安定性があって良さそうですね。

外部の利用者も見込めるような施設だと継続性がありますね。
住民のみですと最初は物珍しくて使用していても
よっぽどのことがない限り飽きてしまいますから…。

うちのマンションも24時間医療相談サービスを管理組合で入っていたのですが、
誰も使っていないことがわかり1年で辞めました。

最初は本当にいろいろとサービスが付いていますよね。
更新のあるものは自然と契約を切って行っている感じがしますね。
今は私の住んでいる所では電球とちょっとずつLEDに替えています。
行政から補助金も出るのでそれを利用しています。

管理費、高いですよね。
管理会社ごと変えた方っていらっしゃいますか？
管理会社を変えるのも結構手続きが必要で面倒なんですよね。
あちらが造った資料を基に管理規約を作ったからなんですけれど…。

うちのマンション、管理会社を変えるのがすごく大変ですよ
やはり規約をきちんと読んで承認しないとダメですね
うちの管理組合みんなで反省しています

うちのマンションもいらないものは切って、
その分は修繕費に回しています

>No.85さん

管理会社を変えるのは、大変ですよ。
でも、それに見合う管理費削減がありますので、
どうせやるなら、早いほうがいいと思います。

管理会社を変えるとして、他の管理会社はどのように決めれば良いのでしょうか？
ごくたまに「管理会社変えませんか？」とビラが入っていたりもしますが、
自分の知らない所だったりしますし。
住民の中でつてを探してみてから、という感じでしょうか？

>No.88さん

候補の管理会社は、No.89さんの言う通り、理事でチョイスします。
チョイスは、現行と同条件で見積りし、数個まで絞る。
その後、総会で決定です。

ただ、管理会社を変更する理由を管理組合に納得してもらう必要があります。
大きく動くのは、そのあとです。

88さん89さん、ありがとうございます。
今の管理会社はお金の件でかなり不満があるので
（管理費滞納した部屋の次の権利者が、滞納分を免除してくれと言ってきたときにそうしましょう！と言ったり）
住民の中でもかなり不満が募ってきているので、
自分が順番で来年理事になる予定なので、
その時に他の理事さんと話し合ってみようと思います。

管理費は毎年は安くはならないのでは？と思います。
どうしても固定費がありますから、限界があると思います。
ウチのマンションの場合は、管理人さんの時給もそんなに高くないようですし・・・。
これからは電気料金がのしかかってきますね。

管理費が高いマンションは売れないのでしょうか。
うちは大した共用施設もないのに機械式駐車場と二戸一エレベーターで、高額だと不動産屋に言われました。

機械式駐車場のメンテやランニングコストにお金がかかるのでしょうか？
交換時の為に積立をしているとか？
そうでなければ管理費が高額な理由はわからないですね・・・。
売るとしたら影響はあると思います。

修繕積立金が安過ぎる物件は敬遠したいです。
管理費が高い物件も嫌ですね。
でも、管理費の方は住んでから見直すことが
いくらでも可能です。
修繕積立金の支払い額の増額は民度が低い
マンションではなかなか通りません。

でも、民度が低くなりそうなマンションほど、
当初の修繕積立金が低く設定される傾向がありますね。

最近見た中にも、当初の修繕積立の平米単価が65円（70平米なら4500円程度）で、
最終的にはそれを8倍に値上げしないといけない上に、
節目節目で修繕積立一時金の徴収もあるという、すごい物件もありました。
どうなるんだろアレ。

築１５年のマンションです。フジテック製の油圧式の7階建でフルメンテス毎月62,000円ですが、今年に高いと伝えたところ、50,000円になりました。

>>97さん
そうなんですか！！
うちのマンションは地区１５年です。
メンテはフジテックさんでお願いしています。
ただ単に値段を下げてもらったのでしょうか？
それともフルメンテナンスからセレクトタイプのメンテナンスになったのですか？

エレベータのメンテナンスって割り引いてもらえるものなのですね。
ただ単に「安くして」といったワケではないですよね？？
色々とテクニックを教えていただきたいです。
固定費が少しでも安くなったらうれしいですよね。
その分、修繕費に回したいですし。

機械式の駐車場のメンテナンスも

結構固定費としてはかかってきそうですよね

なかなかオール平置きの駐車場って

見かけないですけれど

平置きの方が将来的にもコストがかからないですね

管理費削減について


①管理費削減から⑦年以上経過している
②管理会社に毎年任せぱなしである。
③数字に強い組合員がみつからない。

あれば　削減出来る可能性高いです。
削減出来れば大規模修繕への積立に備えるのをおすすめします(-^〇^-)

>>100

地方の小都市や、地方の大きめの都市の郊外行けばあるよ。

あああ・・・確かにうちのマンション
管理会社に全部お任せです

なんだか削る余地もかなりありそうですね

総会で削れる部分がないか議題を出してみようかなと思いました

今度買おうと考えているマンションが
管理費が高いんですよね。。。
40戸ほどの物件だからしょうがないのかなと思っています。
でも無駄も絶対にありそうですよね。

管理費が下がるわけがない！マンションは管理を高く買うものと信じ込んでいる区分所有者ばかりだから。こんなマンションを買ったら最後です。良いことは何もないよ！管理会社は当たり前の事しかしてないのに高収入を得ているだけです。

当たり前の業務を行い正統な対価を得ることの何が問題なの？普通の経済活動の一環でしょ。高収入ってアンタ、安定してるけど薄利のマンション管理業界ってこと知らんの？

マンションの維持にはお金がそれなりにかかるでしょうから。。
コンシェルジュなどがいる場合は人件費もかかるでしょうし。
管理費が安いところが良いのであれば、
共有部などにお金をかけていないところがいいでしょうね。

安全面のレベルが高いマンションだと自身で判断した場合は管理費も高く感じないこともありました。
どこが優れていると管理費が妥当と思えるかというのはそれぞれ見るところ違いますよね。
自分はセキュリティがまず大事、かな。

検討していると、「あれ?なんか管理費高いな。」と感じるマンションはよくあります。これけっこう勉強になりますね。どうして高いのかを調べる機会にもなりますし、検討してるうちにだんだん詳しくなれるのはとても役立っていますよ。

セキュリティがしっかりしていると
総じて管理費が高くなりますよね
結局何にお金がかかるって人件費ですから…。
24時間有人管理になると特にかかってもしょうがないと思います。

セキュリティをとるか安さをとるか
値段を取るか・・難しいところですね。
管理人さんって普段は日中だけでもいいような気もしますけど、
何かあったら・・・と思うと
夜もいてくれた方が安心できますよね。

警備会社としっかり契約していれば夜間警備も必要ないんじゃ？と思いつつも
敷地が広いマンションだとそうもいかないかもしれないですね。
誰かが入り込んでいたりとかもあり得そうなので。
結局人件費が一番かかるんですよね。

大規模マンションに住むのが一番管理費を安く済ませるという観点ではいいのでしょうか
敷地は広くランニングコストがかかりますが数百世帯で割れば少なく済みますね
我が家は30戸程度のマンションに住んでいますが
正直管理費が高いか安いかわからないです
敷地が狭いので植物の管理はあまりかからないです。
EVの定期点検がかなりかかるかな…。

うちは管理費を下げることができました。
色々と見直すといらないもの多いですよ。
その分修繕積立金が不足しそうなことが予見できましたので
そちらにスライドさせました。

うちのマンションはもうこれ以上下げることができないです

電気料金の値上がりがどの程度共用部分の電気料金に響くのか

正直予測がつかないです

LEDに切り替えたいのですが

LED自体が高価ですよね

私の住んでいる地区の自治体では
LED補助があります。
一度調べられてみてはいかがでしょう？
電気代のランニングコストはこれからはぐっと抑えていきたいですね。

ここを読破したのですが．．
ttp://tsuraiyo.com/
管理会社を変えるのは難しそうですね
ttp://tsuraiyo.com/topic880RISET.html

>119
118です。ありがとうございました。
理屈では変えられるとわかっているけど、現実には理事会が動かず、総会でもなかなか決まらないと思っていたからです。
２０年というと住民もだいぶ変わっていると思いますが、管理組合がきちんと動いているなんて高級なところなんですね。うらやましい。

マンションの住人の結束というか、そいうことも関係あるんでしょうね。
20年後もきちんと機能しているなんて理想的だと思います。
私も住むなら、心地よくみんなで管理に関心を持てる住民のいるマンションに住みたいです。

管理会社変えたいです。
でも住民でも意見が二分してしまったのと
管理会社を変更するのにとんでもなく手続きが面倒なように
ルール変更がされているので
そこが面倒ですね。
管理費滞納者に対する督促もなあなあですし
本当に困ります。

管理費の相場がそもそもよくわからないです
高い・安いといろいろ物件の掲示板でも見られますが
何か基準等あるのでしょうか？
そういうのがないと素人には少々難しいです。

立地や環境の違いもあり一概には言い切れない部分もありますが
1㎡あたり１８０円という数値を見たことがあります＞管理費
180円に部屋の㎡数をかけてやると
一応の基準が出てきますね。

電気料金が上がってしまうので
管理費を安くするのは困難ですね。

電気を大口で契約しているところは
扱いが企業と同じになりますものね。

管理費がもとから安いと長期支払い計画な場合もあるんでしょうか？

本来ならもっと高いのだけれど安く設定して、その代わり以後も安くはならない、みたいな。
こういう理由なら途中から安くならなくても納得するだろうと考えました。

もちろん入居後の短い期間においては管理画が足りない状況が続くこともあると思いますので、その期間は管理側が持つということで。これなら住人にとっては管理費が継続的に安いので購入検討はしやすいのかなと。

大規模マンションなら管理費が安くなりやすいですが、
中小規模ですと難しいですね。
一番管理費でかかる人件費を単純に個数分で割ってみると
分かると思います。

>>128

そっかあ、大規模にはそんなメリットがあるんですね。じゃあ管理費が安くなることを期待して検討するなら大規模マンションを優先したほうが良さそうですねえ、今いいなって思ってるところは超小規模です･･念の為に将来の管理費のことも詳しく聞いておこうと思います。よほどツラい出費になるようなら他にも視野を広げてみます。

小規模だと自主管理にしやすいような気がしますが、
自主管理はすごく大変なんですよね…。
業者の選定や手配も自分たちですし、
管理費の徴収も自分たちですものね。

管理費を安くしたいのか、管理会社に支払う管理委託費を安く
したいのかでだいぶ変わってきますね。
電気代やエレベーターの保守費などはなどは管理会社に
支払うわけではないので管理会社を変えてもコストは下がりま
せん。あとは駐車場の収入の使い道でしょうか。

とりあえず管理費の収支状況については総会の資料などに
詳しくのっているはずですので、その分析からですね。

結構管理費を見てみると
現状でいらないものも多いんですよね

うちのマンションは２４時間医療相談がそれでした

契約切れでそのまま継続しませんでした

結構そういうものって多いかもですよ

初めてレスします。
私もマンション住まいです。
うちも管理費高かったんです。
何故か？
保守メンテ費用と修繕費が高かったですね。
びっくりしました。
組合に１年携わったこともあり、建築関係の仕事しているものでわかったことですけど。

管理費というより修繕積立金なのですが、
値上げをしようとしてもなかなか難しいので、
何か管理組合で収入を得ようと思っています。


が、携帯の基地局誘致も最近はなかなか難しいですね。
既に隣のマンションで誘致済みだったのでダメでした。

うちのお隣のマンションは少しでも管理費の足しにするために
自販機の設置をしています

今はどこも苦労しているんですね
滞納者もいたりするとより散々ですよね

いよいよ今週末うちのマンションは総会です。
修繕管理費を倍にしないと次の大規模修繕まで持ちこたえられないのですが
反対が多そうで頭が痛いです…。
うまく話がまとまるといいのですが。

>>135

それいいですよね。
通行量の多い立地なら効果高いのではないですか??

私の住んでいるマンションはのどか過ぎてあまりマンションの周りは人も車も通りません･･･。
何かその自販機のように対策を作れれば住人の負担も下がるのかもしれないですが･･･。

かえって赤字が嵩む可能性もありますがな
自販機会社は自分の売り上げのことしか考えていないしリスクはすべてこちら持ちだしタダじゃない新規投資は慎重に

管理費や修繕積立金の問題って大変なんですね
今契約しようとしているところが、とても管理費・修繕費が安いのですが
10年後には倍になるように設定されています
維持するにはそれなりにかかるということですね

10年後に倍になるのは修繕積立金の方だけでしょ。それは普通。

修繕費は10年で倍になります．
それでも大規模修繕の時には足りなくて
一時金が取られたりします．
最初から高く設定すると
諸費用が高いという理由でマンションを買わないケースが出てしまうので
最初は低いんですよ．

MRに行くと修繕積立金の価格上昇モデルは見せて貰えますよ。
一応計画的になっています。
突発的な事が起きると、
一時金がかかる可能性もありますけれども。

最初の大修繕はそこまで金はかからないのですが、
20年後、30年ごと直すところが増えます。
となると修繕費が年々上昇していくのは自然ですよね。
一時金払うよりも月々上げた方が負担が少ないです。

＞１４３　長期的に生活設計もしやすいですよね、一時金は正直厳しいなあと思ったことあります。
緩やか～に上がっていく分にはそれを告知さえしていてくれれば住人一同納得がいくんじゃないでしょうか、
これが一時金ありの更に上がることになりましただと不満も出ると思いますが、
少しづつ上がるけれどその代わり・・・という対応があれば問題ないと思います。

管理費は管理会社を変えろ
確実に安くなる

前に住んでいたマンション（築20年時に中古で購入）で、修繕積立金が安いなと思っていたら、大規模修繕をするので一時金を平均50万（うちは100万）出せという議案が総会に上がった。仕方なく賛成するつもりでいたのだが、50万も出せないという人たちが騒いで総会が荒れて否決された。それに怒った理事長がその場で辞任。騒いで否決に持ち込んだ一派のボスが次の理事長になった。
どうするかと見ていたら１年後、不足分（修繕経費の７割に相当）を借金して大規模修繕を行うという案が総会に諮られ、可決、実施された。だが、月々の修繕積立金は据え置かれ、その結果、安い修繕積立金の大半は借金の返済にまわってしまい、修繕費に全然余裕がない状態が続くこととなった。
こりゃまずい。建物の維持がまともにできなくなり売るに売れなくなるのは時間の問題と判断し、問題が表面化する前に売り逃げた。（続く）

（続き）貧民ばかりのマンションはダメだと学習したので、次のマンションは裕福な人が多そうな高級住宅地で探した。購入したマンションは、前のマンションより少し古いのだが、内廊下、１階の床が広いラウンジも含めすべて大理石、照明は安っぽい蛍光灯は使わず天井埋め込みのダウンライトなど造りが良く、また、躯体も柱や梁がかなり太く、建物形状や構造的に見ても地震には強そうなのだが、それでも耐震補強工事を行い万全を期したという。内外装ともよく手入れされており、見た目は前のマンションよりずっと新しい。
だが、修繕積立金の専有面積当たり単価は前のマンションの３倍以上になった。

146さんのお話、身につまされますね。
うちのマンションも第１回の大修繕を終えたばかりなのですが、
大借金の末修繕金即返済になっています。
早くうちも手放したいなと考えています。

まあ修繕費を先に取って積み立ててるとよからぬ理事長が積立金に手をつけてとかよくある話なんで
むしろ借金して修繕した方が安全だという話もチラホラと

理事長が手を付ける？　それを恐れて借金する時点でアウトでしょう。

理事長が手を付ける、とかそういうことがないように
私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
何かしら対策を打っているところはあるのではないでしょうか？
借入するほうがリスクだと思います。

＞私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
え？　自主管理ですか？　預金の引き出し等は副理事長が理事長に押印してもらって銀行に行くんですか？
管理を管理会社に委託している場合には、管理会社が通帳を、理事長が銀行印を保管し、預金の引き出し等は管理会社が理事長に押印をしてもらって銀行に行きます。なので管理会社が協力しないと不正（横領）はできません。

以前ニュースで
実印と通帳を管理会社が持っていて横領したとか見たことがあります。
一緒に持っていると危ないですよねぇ。
管理会社と管理組合で分けて持っているのが一番良いのでしょうか？

>>153

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第８７条
４　マンション管理業者は、（中略）修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。

出納管理は原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式の３タイプがありますが、原則方式で理事長が印鑑、管理会社が通帳を管理するのがベストかと思います。

なるほど、そういう法律があるんですね。。。
マンションを買うということは
こういうことも勉強していかないといけないですね。。。
管理会社が重要なのもよくわかりました。。。

マンションを買う前に管理についての勉強も必要かもしれませんがマンションに住んでからでも遅くないと思います。管理費がなぜ下がらないのかについては理事会もしくは組合員が要望しないか管理費を下げると組合運営に支障をきたすからでしょうか。

ＥＶの毎月の点検、植樹のメンテナンス、管理人さんの人件費、共用部の電気料金、警備会社の料金、管理会社への手数料などを計算して
一度見直すのも手でしょうね。
植樹のメンテナンスは管理会社経由の業者よりも、近場の業者の方が安い場合があります。
１つ１つ見直すと、ちりも積もれば…形式で下がるかもしれないですね。

うちのマンションは緑が多いことがウリだったので
植樹のメンテナンスがかなりかかります。

法律で緑地帯を作らないといけないんですよね…。

つぶして自転車置き場にしたいねぇなんて住民同士で話し合っています。

＞１５８　うちの場合は全く緑ナシ。植樹でもあればなあと逆に羨ましいですよ、少し管理費がかかっても良いので希望したいところです。これは要望者がマンション内に多い場合は管理を通して実現可能なことなんでしょうか。けっこう空いているスペースが敷地内に多くて、「ここ自然環境にすればいいのになあ」なんて、見ながら想う日々です。

新たに緑を増やすのも結構なコストなので、修繕費に回したいと思う人は多いかもしれないですね。
ただ敷地に緑が多いのは良いですよね～。
すごく落ち着きますから。
結構手がかかったりしますけれどね（汗）

私の住んでいるマンションは警備会社を変えたら
全体の管理費が下がりました。
その分修繕に回しましたけれど…。

管理会社とつながりの深い業者だと
高くなりがちですね。

管理費って人件費の占める割合ってどれくらいなんでしょうね？
うちはあまり広くないマンションなのですが、
管理人さんが2人いてムダなような感じがするんですよね。
今度1人にするように提案してみようかな・・・と思っているのですが。

管理員なら月20万円ぐらいが相場じゃないですか？
時給千円払っても月160時間で十六万円です。
地方なら千円は超高給です。
高齢者雇用の補助金等も活用できるでしょうしね。
正社員だともう少しいくでしょう。

うちはついこの間まで一人で月30万円払って
ましたが、当時の管理会社が派遣会社に２０万円
も払っていないことが管理会社変更時に
判りました。その悪徳管理会社は管理手数料なる
名目で30万円の他にも毎月外注のハンドリングフィーを
15万円程度取ってました。

管理経費は絶対に相見積を取って見直すべきです。

管理会社が間に入ると
マージン分も入ってしまいますよね。
管理人さんってそもそもそんなにもらえるのですか？
折込広告の求人チラシに載っていたものでスト
時給850円でした（一応23区）

うちも管理人さんの人件費について調べてみようかな…
管理組合と直接契約にしてもいいんですよね
その方がお互いに良いような気がしてきました
ただ総会で通るかどうかが問題ですね（汗）

管理人が仮に無断で辞めたとか、
何かして逃げたとか、
そういう場合は管理会社を挟んでない分、
管理組合自身の費用で理事会が直接処理しないと生けないですね。

我が家は転勤族で、今まで色々なマンションに住んで来ました。
なぜマンション管理人は・高齢者が多いのでしょうか？
（それに数年で管理人が変わる。後任の方に聞くと「前の人は定年だから。」と言われました。
一度東京のマンションに住んでいた時は、まだ紙の黒い中年の管理人で、応対もきちんとしていました。話や行動も早かった。
マンション管理人は低給料だから高齢者になるのでしょうか？

高齢者の方だと、電球の取り替えしててもグラついてるし、見てらんない。管理費払っているんだから、まともな人を雇って欲しい。

わが家もそろそろ転勤族が終わりそうで、永住するマンションを持つ事を考えています。新築だとどんな管理人か解らないし、私は、年寄りじゃなく中年？か若い管理人の所に住みたい。
そういう所はあまり無いのでしょうか。

そうそう！男性高齢者の管理人だと掃除が汚いですよね。
目が見えてないんじゃないかと思うし、口調が何となく上から目線でムカつくのよ。

管理員に高齢者が多いのは、
1. 隠居仕事程度の給与しかない
2. 高齢者の方が住民とのトラブルが少ない
3. 高齢者雇用促進の助成金がもらえる
といった要素からだと思います。

ある程度の規模のあるマンションであれば、
管理員と清掃員は別です。
兼務できる程の時間的な余裕はありません。

若くてくそ生意気で使えない管理員よりは、
枯れた高齢者の方がマシです。
中には稀にまともな人もいますが、薄給で
苦情処理が主な仕事の管理員になる若年者に
いい人材が少ないことは事実です。

ご回答、ありがとうございます。
なるほど、助成金があるのですね。だからなのか～。 あれっ、だったら若い管理人よりも、高齢者管理人のいるマンションのほうが管理費が安くなるんですかね。
　例えば、あるマンションの管理人Ａさん（50歳）の時に管理費13500円、その人が辞めて、管理人Ｂさん（63歳）になりました。助成金貰ってるのなら管理費は一律というのは変じゃないですか？

何で助成金を委託料に還元する必要があるんです？
還元しちゃったら管理会社にとって助成金を貰う意味がないじゃない。

うちのマンション、管理会社変えることにしました。
４２戸という小さなマンションですが、
年間１００万円もトータルで管理費が下がるとのこと…。
もっと早く変えていればよかったと思います。

昔のように管理員は気立てのよい中高年夫婦の住込みとかの方が良い。

男性は電球交換や補修、場合によっては日曜大工や理事会で決まれば小屋を建てたり、
花壇や菜園で花や果物を作って無料で配ったり、女性は掃除や注意事項のチラシなどの
細かい規則の伝達や住民の苦情処理や人生相談にのったり、いろいろな世話焼きもしてくれる。

今どきは地方にでも行かないとこんな管理員のいる物件はないか？


最近は日勤や雇われ管理員が多くて、発想がサラリーマンそのもの。
クレームでもないと自分から率先して何かをするということが全くない。

それ大家さん

私の実家があるマンションは、
夫婦で住み込みの管理人さんいらっしゃいますよ。
庭木の手入れもマメにしてもらえてきれいに管理してもらっています
でももうそういうのも珍しいと思います。
ちなみに管理費はかなりかかっているようです。

管理会社を変更すれば下がる

今どき住み込みの管理人さんっているのですね。
すごくすごく管理費かかりそう・・・。

私の住んでいるマンションは世帯数が少ないのに
コンシェルジュと清掃の人がいます。
さすがに管理費がかかりすぎるので
コンシェルジュの契約は更新しないことにしました。

僕が住んでいるところは、
今年の定期総会で管理会社側が管理費の値上げを要求してきました…。
コストがかかるようになったからみたいなことを言っていました…。
もちろん却下しちゃいましたが。
管理会社変えたい…。

管理費なのか？
管理委託費なのか？
もしくは、修繕積立金を管理費と思っているのか？
いずれにせよ、マンションの会計は、危険信号を想像します。
○管理委託費の値上げ脚下
×管理費の値上げ脚下は、赤字分をどこで埋め合わせ？
修繕積立金から？将来の修繕金不足でスラムマンション。

1階と最上階が同じなのも納得できない

マンションの購入を検討しており勉強中なのですが、管理費の額は部屋の広さによって異なるんですよね。
階数は関係ないのですか。しかし、最上階と1階で管理費の額が異なる事にどのような不満があるのでしょう？
エレベーターを使用するかしないかの違いですか？