フラット35

メリット
・最長３５年固定金利
・繰上返済手数料が無料（ただし１００万以上から）
・金融機関が選べる（手数料や融資金利が金融機関で異なる）
・融資基準があるので、業者が最低そのラインは満たしてくれる

デメリット
・団信が別。団信の中途加入は不可
・融資上限が住宅取得の９０％まで（実質８０％？）
・審査が比較的厳しい
・融資実行時金利のため、実行月になるまで金利がわからない

わかりやすいレスありがとうございます。

審査が厳しいということは普通銀行で落ちてるあたしたちにはやっぱしむりそうですね。。。。

色々探してやっと見つけ出せた場所だったのであきらめがなかなかつかなくって。。

審査についてですが・・・

私の経験上の話ですが「建物」に対する審査は比較的厳しくなるようですが、「人」対する審査は若干甘くなりました（内容にもよるでしょうけど）。

事実私は通常の保証会社付のローンで落ちてフラットで通りました。

やるだけやってみたらいかがですか？

またまたレスありがとうございます！

実はですね、一ヶ月前に物件を契約して物件に欠陥っぽいぶぶんが発見してかいじょしたんです。

そしてまたいい物件が見つかって今回はかなりいい物件で契約して銀行に審査おちたんです。。。

理由としては個人情報ののぞかれすぎ？！前回の物件が響いてるらしくて。。。

銀行単独だと厳しいのでフラット35と併用をすすめられたんです。それもむりだったらフラット35のみしか残ってないといわれたので、いろいろ聞きたくてここにたてました！

やるだけやってみようとおもいます！

丁寧な回答心から感謝です＞＜

フラット３５にするなら、団信も計算に入れておいたほうがいいですよ。

ローン残高が残りわずかになって、一括でも返せるくらいになればそのときに団信をやめればいいですが、入れるのは最初のときだけですので。

レスありがとうございます！！

団信ってどんなことでしょうか？

無知でもうしわけないです！ネットで調べてもでてこなくて＞＜

スレヌシさん

たぶん、個人情報の除かれすぎ（ローン審査のやりすぎ）によるローン却下はないと思います。そんなことを理由には断りませんよ。

ほかの理由です。

08さんレスありがとうございます！

てっきり不動産屋さんに個人情報の覗かれすぎがいけないと言われたのでそうなのかとおもっていました！
他に理由ってなんなんでしょ。。。滞納もしていないし、頭金に1000親ロ−ンで入れるのでなざそんなに通らないかわからないのです＞＜

どうも０４です。

団信とは団体信用生命保険のことです。

詳しくはhttp://www.jhf.go.jp/customer/yushi/danshin/index.htmlまで。

ようは、加入者が死亡または高度障害状態になった場合、ローンの残債務を全額弁済してくれる制度です。

ローン返済とは別に保険料の支払いが必要になります。

金額は借入額や条件によって異なります。

04さん、ありがとうございます。
04さんの紹介されたホームページに団信の金額もシミュレート機能があります。
真ん中あたりの左側にある「特約料について」の中の「特約料の算出」の一番下になります。
団信は任意ですが、既往症等で入れない場合を除いて、入っておいたほうが安心だと思いますよ。

借入れの大部分に、フラット３５を使いました。
目先の金利より、将来に渡って金利が変わらない安心感を優先しました。
共働きなので、団信は夫婦揃って入りました。（デュエット加入）
夫婦どちらかにでも万が一のことがあった時点で、ローンは終わります。
保険料は１人の場合の約１．５倍。
けっして安くはありませんが、共働きなら検討の価値はあると思います。

ちなみにですが、銀行でフラット３５ではなく住宅ローンを組んだ場合には、ほとんどの場合、団信がついてきますので、特に意識することはないかもしれません。銀行のHPとかを見た場合は、「団信加入料は当行で負担します」といったようなことが書いてある場合もあります。
ただ、その分ローン利息や手数料に上乗せされているため、３５年間固定金利で見た場合はフラット３５のほうが金利が低いと思います。

差し支えなければ、ご主人の職業と年収、借り入れ希望金額教えていただけませんか？

たくさんのレスにかんしゃです！
団信というのがなんとなくわかりました！ありがとうございます！
シュミレ−ションもやってみたんですが、銀行だとこの金額がカからずにすむってことなんですか？！

13さんがいってるようにそれでもフラット35のほうが金利はやすいんでしょうか？
なかなかむずかしいですね＞＜

主人の年収370.職人・3年目・32才・雇用保険などはないです。私の収入はたまにバイトに入るぐらいなのでよって主人名義です！

今出しているのが銀行1500・フラット35・500・親1000という感じです。

銀行単独は無理そうなので。これがだめだったらもうむりかと。。。。。＞＜

親からはローンとのことで返済が発生しますよね？
それとも実質贈与になるのでしょうか？

旦那さんは被雇用者か自営なのかで銀行の審査も変わってくると思います。
被雇用者の場合は直近2年程度の収入のみで概ね判断されますが、自営の場合は審査が厳しくなります。

銀行1500は変動金利でしょうか？
変動もしくは短期固定の場合はある程度金利があがったときのリスクもあるのでそれは計算に入っていますか？

個人的には1500をフラット３５にして銀行からのその他借り入れを500にすることをおすすめします。

雇用保険が無ければ勤め人でも扱いは自営に限りなく近いです。そのことが、否決の理由だと思われます。02さんの提案にあるように、フラットの比率を上げるのが良いと思います。返済比率が入ることが前提ですが。あとは、フラットの事前審査は扱っている銀行が少ないですが、その辺は担当営業さんに対策をよく聴いてください。

銀行とフラット35両方から借入するとなると、片方は第二ローン扱いとなります。
通常金融機関は抵当権第一位を自分の方へ設定した上で融資してくれるのでちょっと気になりました。
フラット35ならば借入した時の金利で最後まで借入できますので、将来の金利上昇に対して安心要素です。フラット35単独では如何なのでしょうか？
銀行の短期固定（3年、5年）は当初お安い金利ですが、固定期間があけると周囲の金利の推移と連動して金利が変化します。これから先、金利がどう推移するか分かりませんが、今までのような低金利が続く可能性は低いとされています。一方でバブル当時のような高金利がくる事もないと言われています。緩やかに上がると考えていた方が宜しいかとおもいます。
例えば5年固定で1.5％、以後全期間1.0％優遇となりますと、5年目までは1.5％でも6年目に金利が4％に上がった場合、金利は一挙に3％に上がります。
そうなるとフラット35で借入されておく方が将来の金利上昇を気にする事なく返済できます。メリット・デメリットは02さんがのせられていますが、フラットは一度決まった金利の見直しが出来ないので、金利を見直したいときには借り換えを行う事以外の選択肢がない事も上げられます。住宅の構造にもフラット35が求める基準がありそれを満たす必要があります。そのための審査も必要です。
あと、繰り上げ返済の手数料は無料ですが、100万円単位からしか行えないという事もデメリットとして上げられます。

18さん
確かにフラット３５単独が一番いいのですが、年収を考えると返済比率でひっかかりそうな気もします。
今回のフラットについては銀行からの提案のようですので、併用も可能なのではないでしょうか？抵当権については、フラットは常に第一位という縛りがあるはずですので、銀行も第二位を承知していると思います。
どちらにしても少しでもフラットの比率が高いほうがいいとは思います。

あと、細かいところですが、繰上げ返済については100万円単位ではなく100万円以上です。

細かいところすみません。

フラット３５の利点は金利や長期固定ということだけでなく、厳しい公庫基準をクリアする事が義務づけられる点、少なくとも設計段階と棟上げ時と完了検査がはいることですね。
そんでもって素人がなるべく手抜き工事を少なくしたい時に有効です。それでも手抜き工事があった場合は訴訟で有利になります。詳しくは住まいの水先案内人のサイトを参考にしてみてください。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1101.htm

団信については考え方次第で、フラット３５は団信に入れない人でも基本的に借りる事が出来ます。

時期によってはより住宅性能の基準が厳しく、適合した住宅の場合は金利が優遇される優良住宅支援制度「フラット３５S」というものも利用できます。
平成１９年度第２回フラット３５Sが１０月１日から１２月２８日まで申し込み受付しています。
時期的に間に合うようでしたら是非利用を考えてください。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

たくさんの意見ありがとうございます！
とても参考になります！

私たちの契約期間が今月末までなので、その日までくいののこらないようにしたくて皆さんのいけんを聞かせていただきました！

無知な私にたくさんのやさしいご意見大切にしてがんばりたいとおもいます。

今週中に銀行とフラット併用の答えがくると思うので、それまでこのスレを何度も読まさせていただいて勉強したいとおもいます！

02さん、変動金利です。ちなみにりそなです。
銀行単品ではおちてます！

18さんフラット単独だと月々の返済が今はきついんです。。。。
親に返してく分とりょうほうで計算的には12万ぐらいかかってしまいます。

月々10万くらいに収めるように親が１千貸してくれる意味がなくなってしまうんです＞＜まだ子供が小さくてあたしもはたらけないので、、、、