【一戸建】年収・物件価格・頭金・借入額はいくら？

つーか、１０年固定で借りて繰り上げ返済を繰り返す。
これ最強でしょ？

へえ〜。勉強になるわ。

１０年で払いきれる自信があればそれでもいいが、そこまで財力あれば普通ローン組まなくても大丈夫なことない？

>>144
１０年で払いきれと言うことではないよ。
当初の１０年間は金利差が１％以上あるから
１０年固定の方が１０年後の残債額は当然少ない。
それだけでも充分メリットはある。
その上にちょっとした工夫をする。
具体的にはフラット３５年で年間返済額を求める。
その年間返済額と同額になるように１０年固定の借入期間を選ぶ。
フラット３５で申し込むより、１０年後の残債額は
はるかに少なくなる。
１０年後に金利がフラット３５より２％以上も上がらなければ
結構メリットが出るよ。

１０年後に２％以内の金利上昇に賭けることはかなり難しいよ。かなりの博打だと思うよ。
未来の金利判断は難しいものの景気がそれなりに回復すると考えれば、将来的には主要先進国と同レベルの１０年国債金利５％前後で長プラ7％前後になる可能性を想定しておくのが妥当じゃないの？
とはいえアメリカのプライムレート８．２５％よりは高くなる気はしないけど。（なんとなく）

というより１０年後に金利変動リスクを無視できるほどに繰り上げ返済をできる自信がないよ〜〜。

（ちなみにローン残高４５００万円、年収１５００万円）

>>146
145さんの言っている意味わかる？

計算してみた。１００円程度の誤差は出るが勘弁してほしい。
借入金　4,500万円　 の場合
・フラット３５(期間35年) 金利3.02％ 元利均等 173,685円、10年後の残債 36,545,907円
・10年固定(期間30年) 金利2.20％ 元利均等 170,865円、10年後の残債 33,151,370円
残債差額：3,394,537円
月々の返済差額１０年分：338,400
１０年固定のほうが当初の１０年は　3,732,937円お得。

１４６だが、ちなみにわしの場合フラット３５の適応金利は当初５年間2.48%、以後2.78%で元金均等払いだ。
まぁ元利均等、金利条件として１４８の言う通りとして、１０年後に4.9％まで上がるとお得度は吹っ飛ぶぞ。

わしは１０年後の日本の景気を過度に悲観はしていないので、そこまで住宅金利が低い状態で１０年続くことに賭けるのは恐いし、かといって確実に繰り上げ返済できる自信もないと言っているのよ。

２０年後
・フラット３５(期間35年) 金利3.02％ 20年後の残債 25,115,571円
・10年固定(11年目から 金利4.00％）元利金等200,891円　20年後の残債 19,842,014円
　10年固定のほうが月27,206円負担増
・10年固定(11年目から 金利5.00％）元利金等218,784円　20年後の残債 20,627,286円
　10年固定のほうが月45,099円負担増
11年目以降の金利上昇による返済額アップを嫌うなら次の手もある。

>>149
レスありがとう。もうひとつのシミュレーションを書いたあと
もう一度コメントください。ただし149の条件でなく148の条件でやってみますね。

借入金　4,500万円　 の場合
・フラット３５(期間35年) 金利3.02％ 元利均等 173,685円、10年後の残債 36,545,907円
・10年固定(期間35年) 金利2.20％ 元利均等 153,729円、10年後の残債 35,449,201円
残債差額：1,096,706円
月々の返済差額１０年分：2,394,720円（金利がゼロとしてもこれだけ貯まる）
１０年固定のほうが当初の１０年は　3,491,426円お得。

２０年後
・フラット３５(期間35年) 金利3.02％ 20年後の残債 25,115,571円
・さらに10年固定 10年後に230万円を元本繰り入れとして計算すると残債は 33,149,201円
　(11年目から 金利4.00％）元利金等174,974円　20年後の残債 23,655,074円
　10年固定のほうが月1,289円負担増(10年間で154,680円)だが、それを差し引いても
　残債額は10年固定のほうが161万円安くなる。

　(11年目から 金利5.00％）元利金等193,787円　20年後の残債 24,505,375円
　10年固定のほうが月20,102円負担増(10年間で2,412,240円)。

当初10年の金利差を利用して35年かけずに返済するなら
10年固定に賭けてみるのも選択肢としては良いのかも。

35年ローンて良く言うけど実際のところみんな繰り上げ返済で３５年かからないで
なんとかしてるんじゃないかな。
理想は55歳（定年）で借金0として計画してみては？

もうひとつ１０年固定が恐いと思っている理由は、今の２．２％はあくまでキャンペーン金利で、本来の店頭金利は今の時点でもみずほ銀行で３．６５％と高いことだ。１０年後に当然この金利をベースに１０年後の金利を考えて行く必要があると思う。
１０年後も不景気が続いて金利上昇も＋２％で収まったとしても５．６５％となり、キャンペーンの特典０．４％引きが適応されても５．２５％の適応となってしまう。

前にも書いた通り１０年後に長プラが５％以内におさまっているとはちょっと考えられないのだ。

銀行ローンの場合は保証料が大抵の場合借入金額に約０．２％の利息上乗せしたくらい必要になる。フラット３５は保証料無料だ。
当初手数料はみずほ銀行の場合どちらも３１５００円だ。繰り上げ返済手数料もフラット３５の場合無料だ。
団信は入っておいた方が良いから考えないが、その気になればフラット３５は団信不要だ。

子供がいないとか、超安定的高収入の場合１０年後に十分繰り上げ返済してしまえれば良いわけだろうけど、この話の場合まだ１０年固定だから良いわな。
これが３年固定だったら目も当てられない。
大半の人間は繰り上げ返済なんぞ考えてもいないし、３年固定の超低金利で目一杯借りているんじゃないのかな？

>大半の人間は繰り上げ返済なんぞ考えてもいないし
そうなの？

>大半の人間は繰り上げ返済なんぞ考えてもいないし、３年固定の超低金利で
３年固定の超低金利ってのは３年間で目いっぱい繰り上げ返済をする体勢なんですが

うちは３年固定だけれど、全期間、表示金利より１％安いよ。
したがって３年後に４．０２％になってもフラット３５と同じ金利。

３年後に８％になったら7.0％ですね、金利がひくいうちにどんどん返済しましょう

昔から不動産はインフレに対する資産ヘッジのためには非常に有効な手段だが、変動金利にしてるとヘッジにならず、リスクになってるな。
ここ１０年ほどのデフレで感覚が麻痺してるのかなぁ。