プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

>>730 大家さん
わいもそこ使っているが、家賃設定を勝手にする。退去予定をすぐに伝えてこない。現状回復費が社内グループでやるせいか毎回10万以上してかなり高いなど不満だらけ。もう、変えようと思っている。

御礼がおそくなりまして、失礼しました。
新築物件の購入を検討していましたが、もう少し時間をかけて、検討したいと思います。

今買って儲かるってあるの？ありえねー。

それどころか売り逃げ最終便は発車済みやろ。
今頃買う奴はほんまにお目出度い奴やで、
売りたい奴から見たら”神”に見えてるよ。

中津の再開発地とやらで駅から7分
1Ｋ新築1700万とのこと。

将来再開発で20年後でも1000万で売れるそうです。

いかがでしょうか？

>>738
へー、プレサンスは中津駅に新築建てるの？
プレサンスのホームページ見たけど載ってなかったけど何という名称のマンションかな？
資料とかあったら見てみたいので写真でアップするかリンク張ってくれませんか？

中津ってどっちの中津かな？
阪急中津はダメダメだけど、地下鉄中津駅周辺の開発ってタワーマンションが３棟も建つし勢い凄い

２０年後のことなんて想像できないけど、地下鉄中津駅の築８年のプレサンスはこの値段で売りに出てますよ
販売会社はプレサンスの子会社になってる
その新築のマンションの駅からの距離とか場所とか知らないので簡単に比較できないけど


https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0008270834/
プレサンス梅田北パワーゲート 8階
価格 1,280万円
間取り ワンルーム
専有面積 21.17m2（壁芯）
（バルコニー面積 3.62m2）
所在階/建物階 8階/地上12階建
主要採光面 南
所在地 大阪府大阪市北区豊崎4丁目　[周辺地図]
交通 大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「梅田」駅 徒歩11分 　[その他交通]
築年月 2009年7月(築8年)

梅田北オール。あの辺りも今後は発展すれのかね。

梅田北オール。あの辺りも今後は発展するのかね。

投資用新築マンションの話を聞かせて頂きました。
35年ローンを組んで購入する人が多いそうです･･･
入居率98％とか聞こえのいいこと言うてましたが
比較的新しい物件ばかりで家賃も比較的に安く設定して
いるので当たり前ですよね。

35年間「空室なし」「家賃値下げなし」
この条件を満足できた幸運なオーナー様だけが築35年の
中古マンションが無料で進呈されるわけです。
はっきり言ってハイリスクローリターンです。
しかも、最近次々に近場に沢山新築マンション建ててますよね？
入居率の低下は免れないと思います。

ということで私は見送りました。

>>742 匿名さん

投資マンションセミナーの参加者ですか？
お客さん側も集団だと断りやすいですよね

電話営業の後に一対一で営業マンと会うとその場の雰囲気で契約しちゃう方も多そう

>>743 匿名さん
喫茶店で営業マンに話を聞いて
一晩考えた結果です。
老後の年金の話をされましたが
マンション買う事で余計に不安
になると感じました。
利回りだけなら株式に投資して
塩漬けの方が余程マシです。

盆休みに続いて秋休みあるなんて羨ましい
ここの社員は給料も高いし最高だな


2017 8/31
【秋季休暇のご案内　プレサンスグループ】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　誠に勝手ながら、下記の通り秋季休暇とさせて頂きます。大変ご迷惑をおかけ致しますが、何卒ご了承の程よろしくお願い申し上げます。
　㈱プレサンスコーポレーション、㈱プレサンスコミュニティ、㈱プレサンスリアルタ、㈱プレサンスギャランティ、㈱プレサンスリアルエステート、㈱プレサンス住販
：平成29年9月1日（金）～6日（水）

※上記以外のグループ企業に関しては通常通り営業しております。

>>744
プレサンスの投資マンションって本体価格や諸費用はどれくらいですか？
価格表とかありましたらUPして貰えるとありがたいです
一度資料請求したら営業が凄いって本当でしょうか？

>>738
>>740
>>741
中津駅って阪急中津駅だったのか
地下鉄中津駅だと思ってたから関心あったが阪急中津は微妙過ぎるな
一応は北区ではあるけど
阪急中津にしては家賃高いけど新築プレミアがとれた2,3年後も大丈夫なんかな？


プレサンス梅田北オールの空室一覧
http://chintai.door.ac/buildings/7539f027-edf9-5612-91fc-147015cf2e05

空室一覧といっても重複物件情報が多いから
実際はもっと少ないやろ。

>>748
新築の未完成の物件の空室一覧なんて空室状況を見る物じゃない
家賃、敷金、礼金がどういう状況かを見るもの
新築でも完成してから2,3ヶ月経過しても空室がたくさんあるなら家賃が周辺相場と合ってないってことだから問題だけど未完成で大量募集するのは当たり前

現役オーナーの率直な意見が聞きたいです。

新築の大阪、名古屋、京都どの物件がいいの？

プレサンス梅田北オール
プレサンス塚本グランゲート
プレサンス難波ラフィーネ
プレサンス大阪ゲートシティ
プレサンス本町エクストラ
プレサンス新大阪ザ・デイズ
プレサンス玉造駅前ルージュ
プレサンス上前津グレース
プレサンスジェネ葵
プレサンス京都鴨川

後輩が3件所有してます。
1件買わせれば2件目3件目を
買わせるのはチョロいみたい

>>752
1部屋しかないと年金効果、節税効果も低いから資金力があるなら5部屋くらい買うといいかもね

買う時の注意点はこんなとこかな？

投資の費用対効果の結果が出てから追加購入するか判断するので2部屋目以降の購入は3年～7年くらい空ける
築年数を同時期にすると老朽化も家賃下落も同時進行だから部屋毎に3年～7年くらい空ける
地域を分散して地元経済変動や災害を分散する
居住不動産、定期貯金、保険商品、株、外貨預金、投資不動産を6等分して負債と資産が投資不動産に集中しないようにする

いい話を信じて買った人の知恵を持ち寄って、ほんとに利益を出したいですね。
あまいのは十分わかってます。でも何とか成功したい。

昨年、1年であれよあれよという間に4件購入させられました。今年、いっぺんに不動産取得税を払わなければならなくて、かなりキツイです。

不動産投資で成功するにはどうすればいいですか

ニワカ投資家が購入し数年後に投げて来る物件を購入する事。
馬鹿高値の今、投資で不動産を購入するのはアホの極み。
投資はタイミングが重要、株ほどの流動性がないし売買コストも高額なので
逆張りで長期の運用が正解だな。
不動産業界は情報と人脈の世界なので短期転売でのサヤ稼ぎは素人には無理。

自分への戒めとして書き込み

２年で三件買わされて超絶後悔中
節税と言う名の××をしないと固定資産税分が丸々赤字…
今からめっちゃ金溜めて繰り上げ返済と売却を目指します

投資マンションのローン通るのって公務員とか属性高い人多いでしょ。
何でこれほど儲からないとネットで言われてるのに引っかかるんだろ。

信じてもらえないかもしれないけど、５年くらい前から名古屋駅近くのプレサンスのワンルームを５件ほど買い続けています。退去しても１～２週間で埋まるし、間違いなく僕はもうかっています。物件価格も買った時よりも高くなってます。

え、損してる人多いの？それとも損してる人が書き込んでるだけ？
俺2件とも順調にまわってて3年くらいだけどな

>>761
分かったから 笑

プレサンスの株ってここ10年で年15％くらいのペースで上がってて、配当も1.5～2％ぐらい。
プレサンスのマンションを買うよりプレサンスの株買ってた方が流動性もあるし、長期リスクもないしいいんじゃないの。

第二のかぼちゃの馬車はここですか。

アパの被害スレだろ？静岡県の物件はヤバい。
革マル派･中核派自衛官は革マル派･中核派弁護団が送り込んだらしい。その中核派弁護団が相続財産管理人になり国民へ武力行使しながら"亡○○相続財産"と所有権移転登記もせずに数年間放置し逆に遺族に対しては賃料よこせと相続財産横領してるそうだ。

プレサンス云々よりも弁護団や相続財産管理人に気を付けないとな、中核派弁護団が入り込んだら弁護団に横領されるぞ

おぎ法律事務所が相続財産管理人として関与した物件は、担保不動産競売も出来ず妨害されてるそうだ
違法なおぎ法律事務所が相続財産として所有権移転登記もしない為に、抵当権者は賃料請求までされて大損してるらしい

家賃上がった。
¥200笑

10年以上前に買って、家賃は¥8,000くらい下がってるけど入居途絶えたことはないな。全然想定内だけど失敗ってどこの基準で言ってるん？

2年で退去して、新築の家賃から1000円下げて募集して、さらに1か月後、これじゃつかないからとさらに1000円下げる提案をされました。新築プレミアで最初だけ高く貸すなんてことをしないから家賃なんて早々下がる価格設定してないし、下げる提案はしないよって営業さんが言ってたんですが…やっぱりこんなもんでしょうね。。。

>>770
その間の家賃って全部持ち出しなんですか？
築年数経つと家賃もっと下がりますよ。
景気がいいうちに処分した方がいいと思います。

全部持ち出しです。
サブリース契約にしてたらよかったのかなと思いつつ、
ここまで担当と話している感触では、おそらく
サブリースでもガンガン家賃改定して下げてくるんだろうなと感じます。

確かに節税に使えるうちに出口を探しておいた方がよさそうです。
これから新規でプレサンスに手を出そうとしている人には、
考え直した方がいいと強く訴えたいと思います。

うちの会社の数人が投資目的で契約してました。
都心部の駅近なら損するわけ無いと全員が声を揃えていいます。

実際どうなんでしょうか？
ご経験の方教えてください。

>>773

アホな投資家は、口をそろえて「損するわけ無い」と言います。

まあ紹介すれば紹介料貰えるしそう言うでしょうね。
新築投資マンションなんて得することもあるってレベルでしょ。
それぞれ年収も違うし同じ不動産なんか一つもないのに何で損するわけないんだろ。
騙されたとか騒いでるのが公務員ばかりなのもよく分かりますわ。

投資目的で購入した人は何年ぐらいで損したと気付くのでしょうか？

友人は購入したばかりでこのままかし続けたら働かなくていいといってます。
5個のワンルームを東京と大阪の駅近購入してます。

不動産投資をする人は一般的には所得が高いでしょうから、
減価償却費を使っての節税が出来るので、それをもって
損はしないと言ってるのかもしれないですね。

とはいえ、人の入れ替えで発生する修繕費も高く取ろうとするし、
すぐに家賃下げようとしてくるし(お客さんに下げてってお願いされたら下げていいですかね？と言われました。気軽に言うなと…)、
客付けも弱いし(同じマンションで半年間空いている部屋があるそうです…今回そこより家賃を下げざるをえなかった)、
私自身はプレサンス自体と関係を持ったことは失敗だったと思っています。

いまさらながらに色々勉強してみて、月々の収支でプラスを狙う場合、
新築の区分は選ぶべきじゃなかったと思いました。
駅近の中古の区分とか、1棟を狙っていく事が月々の収支を狙うのであればターゲットになると思います。

自分が不動産投資で狙っている事を明確化して、
それを達成できる物件はどういうものなのか、戦略的に考えていく必要があると感じます。
・月々、あるいは年間の収支で見てプラスを狙うインカム狙い(固定資産税の計算も忘れずに！)
・還付を狙った節税
・30年後に年金の代わり、保険替わり(団信が付いているのが強いですよね)
人によって色々なゴール像はあると思うので、
自分のゴール像を達成できる投資なのか？は考えるべきかと思います。

[2018-11-24 09:26:15]

昨日、23時42分、
この会社より着電有り。
こんな時間に何かとと思い、
折り返すと「大阪本社 営業部 サコ」と名乗る社歴1年半の25歳との事。
この時間のためクレームを伝えると、本来かけるべき電話の一つ上を押してしまったとの事。
顧客データを扱う会社なのに、プライバシーマークの取得もしてるか、してないかやからないとの事。
翌日、上司と名乗る松田課長代理が詫びに来たが、
1.こちらから折り返した1時間かかった電話代は払えない。
2.菓子折り持って来ず。
3.詫びの品は「当社管理の物件を「優先的に案内」と、詫びの品すら商売。
この会社は絶対信頼してはいけない。

え？そんなの前から分かっていたことですね、。完全情弱。

オリンピック後にマンション価格が下落する予想がでていますが
賃貸には影響ないでしょうか？

投資目的で購入したワンルームが心配です。

投資マンションって、普通余り金で買うから、景気が悪くなると真っ先に売られるから、価格は下がりやすいよね。

プレサンスのマンション建設反対運動が新聞記事にもなってたんだな

こういうのは投資マンションオーナーは直接関係ないな
関係あるとすればプレサンスの株へ投資してる方だな
業績全体へはびびたる影響は無さそうではあるけどな


「名古屋教会幼稚園のおひさまを守る会」実行委員会
http://ohisama-mamoru.org/process.html

ワンルーム投資儲かるのだったら、広告費使って他人に売る必要なし。自分で建ててずっと持つ。なぜ持たないかというと、儲からないから。単純明解。

儲からないのに何故買うのか。それが不動産の魔力です。不動産神話の恐怖です。

マンション投資、成功しているケース教えます。一棟持ちで、法人契約のみ。立地よし、セキュリティー万全。もちろん、個人は相手にしない。

これって、どうなんですか？

プレサンスコーポレーションと言う会社から連絡があり、大阪の一等地である大阪市北区に建設中のプレサンス梅田という1Kマンション98戸の分譲でキャンセル→ローン審査に通らなかった人がでたので、1戸だけご紹介できるとのことで価格2,028円で504号室を販売しているのですが？

まず、プレサンスコーポレーションの今までで建てたマンションの中で一番大阪駅に近い物件であり、大阪万博が決定が決定してIRのカジノ計画もほぼ決まりで、間違いなくいい物件だと進められました。

ただ、当方は素人であり、そんな上手い話があるのかなと？思いながらな色々と調べたりしましたが…
やはり、良いか悪いかわかりません。
あと、大阪の土地勘もなくて、駅が近いの近いのですが実際に空室や人が入れ替わる度にお金がかかるみたいで…
それは、税金の還付金で賄えると言うことで損はしないし、逆にこれから大阪が再開発され物件の値上がりも期待ができたり、持てば持つほど味がでる？旨みがあるような事なども言われていますが？

会社自体の書き込みはあまり良くなくて、プレサンスコーポレーションと他にワールドアイコーポレーションがあったので検索すると、ワールドアイコーポレーションは、あまり悪いクチコミがないのに、プレサンスコーポレーションの方はかなり悪くかかれています。

あと立地、グレード、価格、会社とタイミングの5点で収支が変わってくるようなんですが？

誰か、詳しい方や実際にプレサンスコーポレーションの物件を持って入れ方、不動産関係に強い方やプロの方の意見を聞きたくて投稿してみました。

どのような意見でもいいので、お聞かせ願えればと思っています。では、宜しくお願い致します。

>>788 マンション検討中さん

まずはあなたの電話番号をどうやって知ったのかを確認すべきです。返事内容で買うべきか分かります。

>>789 匿名さん

電話番号をどうやって知ったかの返事で、何で買うべきかわかるのですか？

現在、プレサンスコーポレーションの1K賃貸マンション購入を検討していますが？迷っています…

太陽光発電は、自分で勉強して年間プラス収支で回っているのでいいのですが、マンション経営は勉強しましたが、なかなか難しそうなので、実際にマンション経営されている片の意見が聞ければと思っています。

もし、プレサンスコーポレーションの1K賃貸マンションを購入している方がいたら、年間収支はどうですか？

また、年間収支がプラスの方っていらっしゃいますか？

もし、いらっしゃいましたら、どれくらいの物件を、いつ頃購入されて、何年くらいでプラス収支がどの位か教えて頂ければと思います。

では、宜しくお願い致します。

>>789 匿名さん

電話番号は、データベース会社のデータストックと言う会社から入手した様です。

これで、ありか？なしか？なぜわかるのですか？

税金の還付金でまかなえるってことはその投資単体では赤字って事です
やめといた方がよろしいと思います

>>788

口コミについては有名税ですね
東証一部上場で投資用ワンルームマンションの販売戸数の全国首位の会社と
社員22名の会社では話題になるならないの関心度格差が違い過ぎますね

評判については日産自動車とかソフトバンクとか日本を代表する大企業ですらブラック企業って言われてたり商品やサービスもボロクソに書かれてますからね

そもそもワールドアイコーポレーションは会社の口コミも投資マンションの情報も検索してもほとんど出てこなかった


プレサンスコーポレーション（資本金23億4,165万942円、売上高1,340億5900万円、従業員数グループ計606名）

ワールドアイコーポレーション（資本金8,100万円、売上高30億円、従業員数22名）

>>792

この会社ですかね？
代表取締役社長の氏名が公開されてないのは違和感あるけど名簿を売る商売は合法でも何となく世間体が悪いからかもね


会社概要
会社名 ネクストステージ合同会社
屋号 データストック（data-stock)
http://www.data-stock.biz/index.html

上で話題になってるのはこのマンションですね
来月完成なので賃貸たくさん募集してますね
梅田駅周辺は鉄板だけどやっぱり家賃高めですね
あとは仕入れ価格と家賃との利回り計算と出口戦略をどう描くかですね
株式投資も購入価格と配当と売却利益で投資結果変わりますからね


プレサンス梅田
住所 大阪府大阪市北区神山町
最寄駅 地下鉄谷町線/中崎町駅 歩7分
地下鉄堺筋線/扇町駅 歩8分
ＪＲ大阪環状線/天満駅 歩11分
種別 マンション 築年月 2019年2月
構造 鉄筋コン 敷地面積 ‐
階建 15階建 建築面積 ‐
総戸数 ‐ 駐車場 無
https://suumo.jp/library/tf_27/sc_27127/to_0008682817/


プレサンス梅田の物件一覧
https://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3...

儲かる情報→投資需要が増える→マンションが増える→需要と供給のバランスが崩れる→儲からなくなる

ここは貯金額の確認無いから誰でも買える

TATERUのファンドの方がリスクが低いと思います

ここの物件勧められたよ
年収300後半でもワンルームマンションの部屋をもてるのだと

資産形成、節税もできるとのことだったが、ぶっちゃけ不安しかないから今回は見送ろうかと思っています

営業の話のようにうまくいかないのはわかっているが、周りの人は絶賛しているから悩みどころ

ほんとのとこどんな感じ？

家賃6万のワンルームマンション住むなら家賃が無駄になるからマンション購入しておいて10年住むのはいいかも

10年間で720万の家賃払うより自分の物にした方がマシ
10年後に結婚して広いマンション購入する時はワンルームマンションを賃貸に出してその家賃でローンを払う
あとは購入する値段と場所さえ問題なければ損はしなさそう

大阪市のうち4区の駅3分以内、名古屋市のうちの3区の駅3分以内、東京23区の駅5分以内とかならいけそう
神戸市とか福岡市とかは中心部でさえ投資としてダメかも

ぶっちゃけ、みなさん金利はいくらで借りてるんですか？
マイナスな人はそこに問題があるかと。

金利1.7%です

ワンルーム3部屋を運用中
一部屋だけ入居者無しのスタートです。スタート時から入居者が入るまで、一年間は保証されるそうです。
（通常客付けてからの引き渡しらしい）
確定申告書くのが面倒くさい。

還付金はワンルーム十数万程度

アパートローンの金融機関と金利どれくらいですか？
変動はいないと思うけど

オリックス　　1.7%

オリで1.7%いける？
相当な高属性？

大阪場所いいと中古でもほんと高いのな。値切れるものなん？

物件が信頼されている為融資が通りやすいかも。
私自身、公務員平均以下の持ち家無し。
維持管理がずば抜けている為中古でも高価

以前、ここのマンションを紹介されて、悩んだ挙げ句、利回りが低いから辞めたんやが、実際投資としてはどんな感じ？
２０代だから年収的にも節税の効果は薄そうなんやけど

若いからこそ効果大。節税対策が長く行えるから。

レシオス難波
グランカリテ新大阪ウエスト
ＬＥＧＥＳＴＡ兵庫リバージュ

これもプレサンスが建ててるよね？
どこの会社が販売してるの？

経験者に質問です。
先日私は、現金で支払う額のうち(ここでは20万とします)手付け金1万を払い契約しました。近々、中間金として10万を払う予定ではありますが、この掲示板を見て学んでいるうちに、自らの無知を知り、契約を解除したいと考えています。
その際、違約金が発生しないで解約はできますか？手付け金は勉強費として取り返せるとは思っていませんが、同じような経験をした方いらっしゃいましたら教えて下さい。

>>813 マンション検討中さん

利回り重視なら中古マンションがいいな

ただ1995年から2013年頃に新築で購入した層はほとんどプラス収支じゃないかな

とにかく利回り＋節税効果だけじゃなく出口戦略の売却価格が高止まりしてるからだいたいは利益でとると思うな

>>816 マンション購入予定者さん
通常は手付金１万円を手放せば解約出来ます。手付金が違約金代わりです。不動産売買契約書を詳しく読むと書いていると思います。

マンションの売買で中間金ってあまりないから、１万円は申込金、１０万円が手付金かも。申込金なら契約に至らなければ返金されるよ。

手付金であれば、放棄することによって一方的に契約解除できる。

>>785 匿名さん
賃貸屋です。この会社は自社保有物件数、割と多いですよ。投資物件を売るというのは世界中どこでも行われているビジネスモデルです。旨味が全くなければ、これだけ長く需要は続きません。

宅建士合格、ファイナンシャル・プランナー、日商簿記検定２級を持つボンクラ東証一部上場平社員の僕は

営業マンから
面会特典のPOINTだけをいただくのさ


その原資は騙されたお医者様や看護師様、公務員などから
だって、関西で道修町の名だたる製薬会社より給料もらってる会社って…

たっぷり利益を上乗せして販売してるんでしょうね

だから、僕は買いません。
お話を聞いて、POINTだけいただきます（笑）

こんなくだらない会社は早く潰れて欲しいです！
なぜなら、まともではないからです！
事実、代表者も逮捕されましたね！
アホか！
１から出直せ！

被害者の会の情報交換場所はこちらですか？

もう損切しかありませんか？

悲惨過ぎる…

>823
損切というのは、売る相手があってはじめて成り立つものです
こんな会社のマンションを誰が欲しいと思いますか？

損切も出来ず、家賃収入も途絶え、管理費とローンと利息だけを払い続ける運命です。

合掌

プレサンスコーポレーションから営業の電話がかかってきた、！
?080-4494-9317?

迷惑電話防止アプリを入れておいて良かった。

ある程度売れてるのは事実。
賃貸入居者、気にしない人も多いよ。
要は立地がほぼウェイトを占める。

しかしほんといー場所で建てとんな
オバハン不起訴なってるやん
社長はどーなん？

>>821 陸マイラーさん
どーでもいーけどケチでちっちぇー生き方だな

そもそも客と営業マンが対等ですらない。営業マンの機嫌次第で売る値段や、入居者を入れるか左右する。

そんなこと無いようにボイスレコーダーアプリ当然
生かすも殺すも客次第

名古屋、丸の内の物件を検討中ですが、駅から2分と立地条件はとても良さそうで五部屋くらいやってみようかと思っています。栄の再開発で需要はとてもありそうだから家賃収入はローンで相殺されますが、返済後にはそれなりの資産になってませんか？団信も一緒に入るので癌のステージ1でも保険がおりてその後の支払いはしなくて良くなるなら保険代わりに購入しても良さそうなんですが・・。年間の諸費用も固定資産分の数万円だし。入居者さえ途絶えなければ割と良いかなと思っています。これは私の勘違い？

物件価格の値段が安ければいいですが高かったら圧倒的に都内のほうがいいですし、新築買うなら中古のほうがいいですよ。法定耐用年数が少なくなるほど赤字がでかくなるので！