「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その３

書き込みが1000を超えたので新たにスレッドを立てました。

＞理事の選び方なんて好きにすればいいじゃない
結論です

ある程度公平だから輪番制が一番多いんでしょうよ
好きに決めるものはたくさんある中でね

皆で渡れば責任なし、管理会社の思うつぼ。

理事長に知識がなくやる気なかったらどうなるでしょう？

管理会社におんぶにだっこになるでしょう。その結果を明らかです。

スレ主さん、法律で資格を持つ人材しか指名できない制度にすべきですよね
激しく同意します

>スレ主さん、法律で資格を持つ人材しか指名できない制度にすべきですよね 激しく同意します
そんな事にしたら分譲マンションは売れなくなりましょう。
共有とは言え自分等の財産を自分等で守るのは区分所有者の務めです。
しかし、自主管理までの必要はありませんが管理会社と管理委託契約を締結する場合の契約業務を遂行させたりその結果をチェックすることは必要です。
それは自主管理を求められる戸建て住居の所有者に比べても当然のことですが戸建て住居の管理は所有者の自己責任ですが一方分譲マンションの共有財産の管理は選任された役員が管理会社を使って管理を行うことになりますので役員受任責任を負いますので輪番などではなく適任者を立候補や推薦により総会で選任する事は必要になります。

自分たちで財産を守る管理するのが適性というならば、管理会社に任せるのではなく自主管理と言うことになる

マンションの予算は家計とは違う。
中小企業並の大金が動いている。それを、動かす良心も知識もない者に任せるのは異常だ。
先進諸国の中で、日本のマンションは呼称も運営も愚かしい。

先進諸国はどこも同じですよ。

以下引用

http://blogs.yahoo.co.jp/neverland20050918/21946282.html
先日、ふと日本以外の国ではどのようなマンション管理が行われているのかが気になって、検索していると、面白い調査結果が見つけました。

米国のマンション維持管理制度の特徴と我が国との比較
http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/kyoudou.pdf
ドイツ及びフランスにおけるマンション管理業の実態調査について
http://www.mankan.or.jp/12_member/foreign/t200008.pdf

　出典元はと言えば、何のことはない（財）マンション管理センターのホームページのものだったのですが、アメリカ、フランス、ドイツとの管理形態の比較がなされていて面白い研究でした。

　中でも下記のポイントが興味深いものでした。

　①管理者を設置する仏・独に対し、設置しない米
　②日本で言う管理者管理方式に近い仏と独に対し、理事会方式に近い米
　③外部会計士による組合の会計監査が義務付けられている米
　④仏・独の管理業者は従業員数名の零細業者が多く、あまり競争が働いていないこと
　⑤米国では州により違いはあるものの、修繕積立金の積立基準が定められていること

　現状の日本で主流の理事会方式は米国型であり、管理者管理方式は仏・独型であることが分かります。そして、日本よりも米国の方が様々な行政の関与が多く、分譲業者や管理業者に対する法的規制が進んでいることが分かります。
　
　そして、極めつけはマンション管理に対する組合員の意識についてでした。

　⑥管理業者へのお任せ意識が強いフランスとドイツに対し、コミュニティのアメリカ
　⑦総じて総会出席率が低く、米・仏・独とも組合員の１～２程度であること。
　⑧理事会方式の米では、役員の成り手不足に陥っていること。

　どうですか？笑ってしまうでしょう。区分所有者が無関心なのはどこの国もそう大差はないのかと…。ただ、集団の中で自由にモノが言い易い空気は、日本よりも欧米、特にアメリカの方にあることは間違いないでしょう。

　無関心なのは変わらない、まったく困りましたねー？管理会社をはじめ日本のマンション管理業界の人達には現状に開き直らられては困りますよ！ホントに。

いい加減なことを書いても駄目だよ
アメリカ合衆国は合理主義、民主主義、訴訟天国

検索は賃貸と分譲を分けることだ
土地所有権と部屋所有権もな
日本のマンション管理は先進諸国の賃貸アパート管理に等しい。

オーナーが管理会社の言いなり監査で、管理費修繕費を毟り取られるのは日本のみ

↑（財）マンション管理センターが賃貸マンションの研究をするのかい？

＞中小企業並の大金が動いている。それを、動かす良心も知識もない者に任せるのは異常だ。

その通りです。それを輪番で強制押し付けるとは押し付ける側も押し付けられる側も責任は全く考えてない事になる。

それだから皆さん責任を問われない輪番に逃避したがる分けですね。

老人会の町内会じゃあるまいし、輪番制はないよ
最悪、家を失うことになる

無関心ならないためにも輪番（非強制）が望ましい

輪番（非強制）と何でしょうか？
順番に就任しなくても宜しくてしかも輪番とは矛盾していませんか？

輪番制で区会議院になるのは平等ですか？
正常な自治体運営ができますか？

＞老人会の町内会じゃあるまいし、輪番制はないよ 　最悪、家を失うことになる
それなのに7割近くが輪番とはどうしてだろうか？
維持管理を管理会社に委託ではなく丸投げしているから管理組合の役員はロボットでも良いとの考えに他ならない。その結果は管理会社は暴利を貪るでしょうし、そこの組合員はこのような掲示板で管理会社の悪口を言うだけで自らの管理組合の役員選任を改善しようともしない。

管理会社の悪口ではなく悪行ですよ

管理会社が新規分譲時に輪番制が普通で平等だと進める。
そのうちに輪番制理事会でおかしいことに気がつくオーナーが出てくるが、８９３な管理会社が輪番制を止めさせないように、手を回す。
それが実態ですよ

輪番制で立候補を認める運用をするかしないかは管理会社の助言が大きいてすよ。

>そのうちに輪番制理事会でおかしいことに気がつくオーナーが出てくるが、８９３な管理会社が輪番制を止めさせないように、手を回す。
>輪番制で立候補を認める運用をするかしないかは管理会社の助言が大きいてすよ。

この様な感覚が理解出来ないです。
管理会社は管理組合の役員の選任については全く関係のないものです。
分譲時はいざ知らずその後の設立総会からでも或はその後の総会でも管理組合独自の選任方法を決めるべき機会がある筈です。
自分達の独自性を放棄した上でその理由を全て管理会社を悪者にするこじつけに過ぎません。
こんな輪番役員では管理会社を変更することは勿論指示監督することも出来ずに暴利を貪られるだけです。

↑で、お宅は自分で改革したのかい？
あんたの提案なんか理事会は取り上げないだろう?

久しぶりにみたらまだやってるんですね。

ご苦労様です。どちらもいい面、悪い面ありますよ。

憶測的な出来ないだろうとかは調査してから仰ってるんですかね？私のとこもやりましたし、知ってる組合も数件輪番ですが、管理会社変更などやってますよ。

因みに、こちらのスレに返信されてもお返しできませんので悪しからず。

輪番違法君のところは輪番のまま。

>↑で、お宅は自分で改革したのかい？ あんたの提案なんか理事会は取り上げないだろう?
分譲時には分譲会社が理事長他役員を同意させて決めた上でそのメンバーで設立総会が行われた。
その設立総会では推薦された理事、監事案が可決され任期は2年で、２年毎に推薦、立候補の理事、監事案が審議されます。この為には任期終了予定の理事長が次期の理事、監事候補を公募（立候補、推薦）しています。

↑輪番じゃないとはえらいね！

最近のマンションは、みんな勉強してて、分譲してから３ヶ月で管理会社変更するところもあるらしいよ。
週刊ダイヤモンドが毎年３月に特集してますからね。。。
古いマンションで輪番が当たり前になってるところは、どうかしらないよ！
このスレッドが立つくらいだから、難しいとこもあるんでしょう。

良い管理会社があるか？安くテサビスが良い？

合人社がおすすめ。

役員人事を操作する管理会社は多い　なんせ千三つ屋ですから
組合の財産保全のため輪番制は禁止します。

理事会がしっかり責任持て 住人はどんどん注意意見しょう

>31
又、小規模マンションが吠えてるね。
人材がいないからね、小規模では。

ライフポート西洋さんがいいよ。

輪番が問題になるのは、小規模マンションではないでしょう４年置きに自分が理事になるマンションならば、引継明瞭ですよ
どこが原因か住民どうしで監査もしっかりできる

問題なのは中大規模。
管理会社のいいなり理事だと判明しずらいし判明しても手遅れ

輪番の発想が不健全です。組合員の中には何らかの理由で役員に適していない人がいるのが当然です。
それを頭から順番に役員をやろうというのは適任、不適任に関係のない当番に過ぎない。
その結果は安易な管理会社に頼る或は任せても何等罪の意識は無い、つまり責任感のない状態です。
そこに悪質な管理会社や程度の悪い管理業務主任につけ込まれたり騙されたりする原因が生じます。
管理会社には少なくとも管理委託契約と管理組合会計を理解しているか理解しようとする人を選任すべきで、勿論、管理組合内部の管理規約についても同様です。

>35
小規模マンションだったら、輪番制ではできないでしょう。
５~６名の理事での輪番制では、人材がいない時もありますから。
やはり小規模マンションには住みたくないね。
あなたのとこは何戸あるの？
そして理事の人数は何人なの？
戸数を大目にいわないでね、小規模だと分かっているんだから。

３７さん小規模マンションに住めば分かるよ
小規模マンションが良かった

>36
組合員の中には、理事に不適格の者もいるでしょう。
しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
そして、不適格者？は絶対理事にはなれないの？
不適格者の判断基準はどうするのかな。
理事の不適格者も会社に勤務して仕事しているんだけどね。
小規模マンションだから、人材がいないので一部の者で
理事のたらい回しをするだけのことでしょう。

>組合員の中には、理事に不適格の者もいるでしょう。 しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
当該不適格者以外の組合員。
＞そして、不適格者？は絶対理事にはなれないの？ 不適格者の判断基準はどうするのかな。
立候補や推薦されない限り理事にはなれない。
＞理事の不適格者も会社に勤務して仕事しているんだけどね。
会社に勤務していても理由次第で課長になれない人はおります。
＞小規模マンションだから、人材がいないので一部の者で理事のたらい回しをするだけのことでしょう。
規模の大小には関係なく管理組合の理事、監事は輪番で就任させるものではなく、適格者を立候補や推薦で選任するものです。そこで責任感のある理事、監事が就任することになるのです。

住人がしっかり意見述べることです。
理事長などがモンスタアのような規約違反者ならどうするの？

>理事長などがモンスタアのような規約違反者ならどうするの？
選んだ人の責任。規約違反者なら規約に従い処分すれば良いだけの事。

大規模マンションは、

無駄に共用施設が多い→検討議題も無駄に多い

役員も多く散漫な思いつき意見が多数でて収拾がつかない。

大規模の役員なんかやりたくねえな。

>大規模マンションは、 無駄に共用施設が多い→検討議題も無駄に多い
販売宣伝に乗っかっただけで仕方の無い事。
適切な使用細則を作って対処するのが一般。
＞役員も多く散漫な思いつき意見が多数でて収拾がつかない。
共有財産の維持管理が趣旨とわきまえれば議長の能力次第でどうにでもなる。
＞大規模の役員なんかやりたくねえな。
無理だと思えば役員に就任する義務は無い。

>36
組合員の中には、理事に不適格の者もいるでしょう。
しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
そして、不適格者？は絶対理事にはなれないの？
不適格者の判断基準はどうするのかな。
理事の不適格者も会社に勤務して仕事しているんだけどね。
小規模マンションだから、人材がいないので一部の者で
理事のたらい回しをするだけのことでしょう。

＞＞しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
国選監事しかいませんよ。

輪番の大規模は終わっている。住人が理事長と管理会社に意見述べるしかない。

>43
>組合員の中には、理事に不適格の者もいるでしょう。 しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
当該不適格者以外の組合員。
＞そして、不適格者？は絶対理事にはなれないの？ 不適格者の判断基準はどうするのかな。
立候補や推薦されない限り理事にはなれない。
＞理事の不適格者も会社に勤務して仕事しているんだけどね。
会社に勤務していても理由次第で課長になれない人はおります。
＞小規模マンションだから、人材がいないので一部の者で理事のたらい回しをするだけのことでしょう。
規模の大小には関係なく管理組合の理事、監事は輪番で就任させるものではなく、適格者を立候補や推薦で選任するものです。そこで責任感のある理事、監事が就任することになるのです。

>45
>組合員の中には、理事に不適格の者もいるでしょう。 しかし、その不適格者の判断は誰がするの？
当該不適格者以外の組合員。
＞そして、不適格者？は絶対理事にはなれないの？ 不適格者の判断基準はどうするのかな。
立候補や推薦されない限り理事にはなれない。
＞理事の不適格者も会社に勤務して仕事しているんだけどね。
会社に勤務していても理由次第で課長になれない人はおります。
＞小規模マンションだから、人材がいないので一部の者で理事のたらい回しをするだけのことでしょう。
規模の大小には関係なく管理組合の理事、監事は輪番で就任させるものではなく、適格者を立候補や推薦で選任するものです。そこで責任感のある理事、監事が就任することになるのです。

>49
理事不適格者の条件は何なの？
学歴、地位、性格、年収等かな。
申告しないと分からないね。
そしてそれを誰が判断するの？

２０戸~３０戸の小規模マンションなら、大体分かるかもね。
１００戸以上のマンションともなると、殆ど知らないだろうからね。
顔と名前も一致しないし、どこに勤めていて役職とかも知らない。
話したこともない住民に対して選挙は意味ないしね。
やはり、一部の長老理事が独断で決めるしかないね。

利権絡みしかないでしょう、立候補するということは。

＞理事不適格者の条件は何なの？
立候補しない人、推薦されない人
＞学歴、地位、性格、年収等かな。 申告しないと分からないね。
無関係
＞そしてそれを誰が判断するの？
区分所有者

＞利権絡みでの立候補や推薦はＯＫなの？
利権とは言い過ぎだが利害関係（同じ棟、同じ階、同年代など）での推薦は当然。

＞顔と名前も一致しないし、どこに勤めていて役職とかも知らない。 話したこともない住民に対して選挙は意味ないしね。
逆に、その様な人たちに共有財産の維持管理を輪番で委任する感覚は無知、無関心そのものです。

＞利権絡みしかないでしょう、立候補するということは。

立候補が利権がらみなら次からは相手にしてもらえないことになりましょう。

>>57
従来の旧体制・因習を廃して新体制にする、という立候補の大義名分はある。

>従来の旧体制・因習を廃して新体制にする、という立候補の大義名分はある。
輪番制を打破するのには総会前の総会議案を審議する理事会に間に合う様に立候補や推薦者連名の被推薦者名指名の申請書を提出して、輪番の名の下に自分等の後任役員の人選義務を放棄している理事会に風穴を開けることが必要になります。

立候補制の理事会は政治と同じです。
理事会は責任を持ち運営します。

輪番制の理事会は町内会と同じです。
無責任です。好き勝手に管理費を使います

>立候補制は任期と連投制限がないと不正が横行するよ。
判断するのは理事会及び組合員側です。
輪番では判断も許されません。

＞実際は利権絡みなんてそうそうばれないし、 数人が疑ったところで役員を独占し続ければ証拠を掴まれることもないまま継続出来る。

能力のない組合員ならそうされるでしょう。
その為に適任者が選任されしかも任期があるのです。

能力のあるひとって、例えば誰？
民主党では誰？

第三者監事を法律で定めたら、輪番だろうが、選挙だろうが、不正を行えば表にでるよ

>第三者監事を法律で定めたら、輪番だろうが、選挙だろうが、不正を行えば表にでるよ

本末転倒で、発想が逆ですね。
適任者を選出しない輪番制だからこそ外の助けを必要とするのです。

↑民主党なら誰？

適任者といわれるような有能な人は実生活で忙しいから理事なんてくだらんことはやってられない、という社会人なら当然考え付くことが未だに理解できないニートがいるな。

＞適任者といわれるような有能な人は実生活で忙しいから理事なんてくだらんことはやってられない、
忙しいからやってられないとは単なる言い訳で、実は役員になる自信のない者で、有能な人は土曜、日曜の適当な日を選んで立派に役員業務をやってます。

そそ、有能な人は、ちゃ～んと社会的責任を果たす。

↑えらい！これからは社会的責任社会になる。

だから、輪番ＯＫね

＞そそ、有能な人は、ちゃ～んと社会的責任を果たす。

社会的責任なんてものではなく或る特定の共有財産を管理する団体の構成員であるからその負担に任ずることは当然の義務ではあるがその中で有能な者がその団体の役員に選任されているし、その中で有能な者が選任されるべきである。

＞社会的責任なんてものではなく
＞その負担に任ずることは当然の義務ではある
＞その中で有能な者がその団体の役員に選任されているし、その中で有能な者が選任されるべき

それゆえ有能な私が選任されず根拠なき輪番制によって無能な理事が選任されることが問題なのだ。

まともな理事会だと営業成績悪くなる

>>社会的責任なんてものではなく或る特定の共有財産を管理する団体の構成員であるからその負担に任ずることは当然の義務ではあるがその中で有能な者がその団体の役員に選任されているし、その中で有能な者が選任されるべきである。

>それゆえ有能な私が選任されず根拠なき輪番制によって無能な理事が選任されることが問題なのだ。

違いますね。それゆえ有能な役員が選任されず根拠なき輪番制によって無能な理事が選任され、管理会社の言いなりになって管理組合の財産を毀損させることが問題なのだ。

管理会社に操られていると思います。委託更新前に各社へ見積書取付、値下げか変更の提言を輪番の理事長へ提言した。はたしてやってくれるだろうか？

輪番がするわけない

>管理会社に操られていると思います。委託更新前に各社へ見積書取付、値下げか変更の提言を輪番の理事長へ提言した。はたしてやってくれるだろうか？
それ以前に提言が規約に従っているかが問題です。
20%以上の賛同者が無い提案は理事会で取上げるか否かは、理事長、理事会の判断によります。
一般には管理委託契約には1、2年の契約期間がありその更新時に総会で理事会案が審議されますのでその機会に継続案を否決してから臨時総会などで「各社へ見積書取付、値下げか」の議案が審議されるのが一般です。

管理会社は輪番の理事が真剣にやってるとのことだが調べられないからわからない。高いと思える委託料更新は操られているのか？

俺みたいな有能な輪番理事の時に委託料をガツンと下げさせるから大丈夫。

ガツンと下げることが常識になって行くでしょう。このような情報が知れ渡って行くことが大切です。利益のとりすぎと無駄だけは許してはなりません。

うちの八王子駅そばのマンションだが典型的な輪番の弊害が出てるよ。
ロクに総会にも出てこない奴が理事長になり、Ｍ和管理に調子に乗せられて
金使いたい放題。そのくせ、一方じゃ油圧式の駐車場に４，５千万かかるとか自分で
言いながら、築１０年なのについでに大規模修繕やっちまおうかとか、
間抜けな野郎でよっぽど理事長が嬉しいらしい。
居住者のためた金なのにまるで自分の金のよう。えらそうな物言いで
先のことを考えない馬鹿野郎だ。こういう奴がいると確実に将来金が足りなくなる。
管理会社は子飼いの業者にキックバックを払わせ、どんどん積立金を使わせる。
それが商売だからだ。
そこも見抜けず、総会のもデモしない奴が面白おかしく金を使う。
貧坊ちゃまが理事になると普段自分は見たことも無い金だろうから
気がでかくなる。そういうバカが理事長になるのを管理会社は狙っているわけだ

＞うちの八王子駅そばのマンションだが典型的な輪番の弊害が出てるよ。 ロクに総会にも出てこない奴が理事長になり、Ｍ和管理に調子に乗せられて金使いたい放題。
輪番に限らず起こりうる事例です。
しかし、輪番では押しつけですから本来理事長他役員は受任者責任があり委任行為で損害を与えた場合は賠償責任が生じるのですが輪番の場合はこれらは免責です。
従って、理事長としての責任を感じないので弊害をますます助長させることにもなる。

＞理事長他役員は受任者責任があり委任行為で損害を与えた場合は賠償責任が生じる

＞ですが輪番の場合はこれらは免責

え？
え？

えー？？

管理会社担当責任者の悪事を正すためには管理会社の誰に相談すればよいのでしょうか？

＞ですが輪番の場合はこれらは免責

またおかしいのがでてきましたね。

＞管理会社担当責任者の悪事を正すためには管理会社の誰に相談すればよいのでしょうか？

管理会社とは管理委託契約を締結してますのでその契約当事者一般には社長かその締結に先立って重要事項説明書の説明者である管理業務主任者に相談すべきです。

↑
しかしね、たいていの場合は会社ぐるみだから。
要は管理会社は他社との見積もりの関係で管理費自体は安くして
その中から修繕積立金に繰り込んだりするもので自分の子飼いの業者に
仕事を請けさせて上納金をもらうわけです。
八王子の場合は飲食などの接待を受けているのでは。
輪番制ではそういうバカ理事長が廻ってくるので管理会社は大金を使わせる時を
待っているわけです。管理会社は基本的に使わせて住人たちが個別に負担したり
金融機関から借金をさせてもかまわないわけで、知ったこっちゃないわけです。

>要は管理会社は他社との見積もりの関係で管理費自体は安くしてその中から修繕積立金に繰り込んだりするもので自分の子飼いの業者に仕事を請けさせて上納金をもらうわけです。

この文章は可笑しいですね。
「管理費自体は安くしてその中から修繕積立金に繰り込んだりするもので」とは何でしょう。
文章力を付けましょう。管理費は安くしても大規模修繕等で子飼いの会社に高値でやらせてキックバックさせて利益を得ると言いたいのだろうが・・・。

輪番制でまともに管理組合を機能させて、管理会社と管理人によく働いていただくためにどうすればよいか？

マンション管理士を管理員として組合直接雇用です。
管理規約には理事長は理事会の承認を得て可能となっています。

＞輪番制でまともに管理組合を機能させて、管理会社と管理人によく働いていただくためにどうすればよいか？
管理人はアパートの家主に雇われたその代理人、
分譲マンションでは組合か管理会社に雇われた管理員です。
「輪番制でまともに管理組合を機能させて」とは無いものねだりです。
輪番では組合をまともに機能させることができる理事、監事が選任することはできません。

＞マンション管理士を管理員として組合直接雇用です。
どうせ失業者を雇うならシルバー人材センターで出所が信用できる人の方が安全です。

＞どうせ失業者を雇うならシルバー人材センターで出所が信用できる人の方が安全です。


管理業務主任の方或いはまだの方の、マンション管理士への僻みは大きいですね。

>管理業務主任の方或いはまだの方の、マンション管理士への僻みは大きいですね。
管理業務主任は少なくとも管理会社の雇用されているので身元はハッキリしてますが、マンション管理士なるものは一匹狼ですよ。備品が盗まれどろんされたら追求も保証もないのですよ。あぶないあぶない。

＞備品が盗まれどろんされたら追求も保証もないのですよ。あぶないあぶない。

あなたご自身を基準に考えればそうでしょうね。

輪番制に誘導するのは悪質な管理会社と言えますかね？

>輪番制に誘導するのは悪質な管理会社と言えますかね？
決定権は管理組合の総会決議にありますので誘導に乗る方の問題です。

内の三井の大型マンションは、理事未経験からの抽選にしやがった。
これでは、いつ理事になるか分からずますます不安です。