賃貸マンションを建てようと思います

スレ主さん。いかがですか？
どのような建物を建てたいのですか？
土地購入予定地の周辺状況は調査されていますか？

多少高くても、ライダー向けの賃貸マンションを建設して
成功されている方もいらっしゃいます。
まあ、色々なニーズがありますから、
どれが正しいということはありません。

安くて標準的な建物は、それはそれで需要（大家側も含めて）が多いですし、
特徴があり、特殊用途向けは、それなりの顧客を取り込めば、経営も安定します。

広さも大切な要素で、地方都市では４０平米以下だと一人住まい用です。
東京都区内では１５平米のワンルームもありますが、
段々と広めの物件に人気が移っています。

地方都市だと駐車場は敷地内にあって当たり前、
ファミリー層向けだと１戸２台当てが普通になってきています。
駐車場代込み（実質ゼロ）で家賃設定しないと、
入居してくれないような地域もあります。

この度の秋篠宮妃紀子様の出産で多少歯止めがかかるが
この現実はゆるがない。
http://www8.cao.go.jp/shoushi/whitepaper/w-2004/html-h/html/g1410020.h...

人は減っているのに猫も杓子も賃貸経営。
もって行き場所がそこしかないからとはいえ我々業界人は口が裂けても言えない事実
として１０年後、２０年後の賃貸需要の大幅な下落と空室率の跳ね上がりがあります。

１５年で更地にして売却しても収支があう計画を立てること。

>>23
少子化よりも、東京都区内では不動産ファンドの影響の方が大きいです。
不動産ファンドは土地の供給をタイトにして、地価を押上げました。
しかし、賃貸住宅を作り供給過多にしたため、賃料の平均値では逆に下がっています。

今後は、質のいいものと悪いものの差が、
経営に大きく影響してくると思います。

>>20　>>01
不動産ファンドは、高級賃貸を主体としていますので、
そのような地域であると
あまりグレードが高い賃貸マンションを経営するのは、
リスクも高いし、経営そのものが難しいと考えます。

みなさんいろいろアドバイスありがとうございます。賃貸経営＝商売＝安い投資で、高い見返り・・・・ということを考えると、ＲＣ造は避けたほうがよさそうですね。鉄骨系のほうがよさそうだ。重量鉄骨４階か５階建てくらいがいいかな・・・・だいたい借りる側は、ＲＣだとかＳ造だとかなんて気にしないしね。

私なら鉄筋か否かは気にするけどね。
鉄筋と鉄骨じゃ防音効果や断熱効果も違うし。
実際、１軒目から鉄筋で建てる方も沢山いるわけで。
鉄筋＝高級賃貸だなんてウソにも程がある。
鉄筋だから高級仕様とは限らないのに。

>>27
気にする人は気になるけど、
全体にすればそんなに多いわけでは無いですよ。

鉄骨造でも、床構造や壁構造である程度の配慮は出来るし、
ＲＣでも安く上げると、遮音などは必ずしも良いとはなりません。

またＲＣは資金をかける割には、耐用年数も長く
減価償却費もあまり落ちません。
安い仕様だと、資金回収に苦労します。

鉄骨造でも３階以上の重量鉄骨造、ＲＣ等、
重い建物で気を付ける必要があるのは、
地盤です。
これの良し悪しで、基礎の費用がかなり変わることです。

投資用ワンル−ム
相変わらず20㎡〜25㎡未満程度の2点式の
とにかく戸数確保プランが新築でも
出回っているがはっきり言ってゴミです。

>>29
場所によって、一概には言えません。
１５平米でも月８万円程度で殆ど満室の所も多いです。
東京都区内でも山手線内や西側の人気地区だと、
広い物件は賃料設定が難しく、
賃貸住宅経営としては厳しいのが現状です。

借りる立場から考えると、理解出来ないことも多いと思いますが
ワンルームで２５〜３０平米程度は地方都市では１ＤＫと同様で狭すぎ、
都心部では大き過ぎる物件です。

ただ、都心部でも将来的にはこの程度の大きさで仕様も程ほどの物件が、
人気の中心になると、自分では考えています。
今回建てる都区内物件では、３０平米前後と４０平米強を作る予定です。
賃貸住宅の場合は１戸が壁芯で４０平米以上あると、不動産取得税は殆ど免税になります。

経営を行う立場と、賃貸マンションに住む立場では、
考え方が全く異なることを、経営する人は理解した方がいいですよ。

住む立場になって考えることは、確かに必要ですが、
だからといって、それを１００％受け入れたら経営は成り立ちません。

>>29
賃貸経営という観点では、いかがでしょうか？

土地は１００坪、駅徒歩５分以内、重量鉄骨造、４階建てにしようかな・・・・

>>32
資金、どのくらいあるんですか？
土地だけ無借金なら、２億円くらいまでは建物代で貸してくれますよ。
全額自己資金だと、不動産所得や今後の相続に不利になります。

ただし、貸付金利が長期プライムレートがここ２ヵ月下がっても
アパートローンは据置かむしろ上がっているのが普通です。

自分は今月、全期間固定３％台のずっと下の方で部分実行予定です。

資金６０００万円程です。なので１００坪位の土地かな・・・・・と思っているのです。

>>34
４〜５階建だと、土地の候補地は中高層住居専用地域か商業系の地域ですか？
中京圏である程度大きな都市では、坪６０万円で買えますか？

むしろ、東海道線の快速や新快速が停まらない駅（岡崎〜岐阜辺りまで）近くで、
低層住居専用地域を購入して、３階建くらいの低層賃貸を建てる選択肢もあると思います。
土地代が高い所だと、駅から少し離れた所では不利ですよ。

そもそも、賃貸マンションなんて建てて、儲かるのか？？失敗したときのことも考えなければならないよね。
私だったら建てません。

>>36
事業にはリスクはつき物。
しかし、比較的リスクは少ないのが賃貸住宅経営です。

土地まで借金では、税効果も少なく、失敗した時はやばいですが
土地が無借金であれば、失敗してもなんとかなります。
アパートローンは、そのような前提での融資条件が多いです。

１戸単位の投資マンションを購入するよりは、
はるかに有利な投資です。

>>36
税制上も遥かに有利です。

所得税だけでなく、相続税でも。
財産を帳簿上から大幅に少なくすることが可能なんです。
土地は貸家建付け地で大幅な評価減になるし、
建物は借金するから、むしろマイナス。
これは株式などの動産で財産保有するより、有利な点です。

地元の中規模の建設会社（日東建設）にしようか・・・・と思ってます。この会社について知ってる人がいたら、何か教えて下さい。

>>39
外断熱、ＲＣ主体。
高くつきますよ。
地盤が良ければいいですが、
重い住宅は基礎コストがかかります。

４０さんは東京の人ですよね。日東建設を知っておられるんですか？
まさかホームページを見て答えてるだけ？？