センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part5】

　元はこの欄を読んで、日々の生活の参考にしたり
　とても楽しみでした。最近は不愉快な話題ばかりで
　ウンザリです。縁があってこちらで皆さんと住んでいます。
　なるべく明るい話題、為になる情報などを投稿しましょう。
　こんな時です。人をやっつけても面白く無いと思います。
　自分は気が晴れるでしょうが多数のこの欄の読者(？)は
　気分が滅入ります。自画自賛でもいいですよ。楽しく
　清く、どこかの劇団ではありませんが、そうしましょう。

　

毎日バサバサ削除されるので記事が飛ん分からなくなっています。
私が書いた投稿は削除対象には当たりませんが、問答無用に一気に削除されたので再掲載します。
ただし前後関係が不明になるため、ログから復活した記事を再編集しています。
これは管理組合員として情報共有しておく必要があると思います。


１．新役員は管理会社と仲良くする

管理組合と管理会社は契約の世界です。新役員は、まずは管理委託契約書に目を通しましょう。
何を管理会社に業務委託しているか？です。委託業務以外が管理組合の自主管理業務になります。
管理会社との良好な関係は必要ですが、その根底には契約基づいて業務が誠実に行われていることが必要です。
信義則です。

２．エムポタ掲示板

理事会公認のエムポタ「みんなのBBS」は部屋番号が表示されるので、
身元を明かして意見等を書き込める人しか利用しないと思います。
すなわち書き込み内容に責任を持ってるということです。
身元を隠して投稿したい人は匿名掲示板を利用します。
すなわち書き込み内容は無責任になりがちです。
なぜなら匿名ですから誰が書いたか分からないからです。
要するに文責が表示されているか否かです。

３．管理会社の変更は理事会で出来るのか？

管理会社を代える代えないは理事会に何の権限もありません。
管理委託契約の締結は総会の決議が必要です。理事会が決定するのではありません。
ここで言う契約締結とは、新規契約も更新契約も延長契約も全てが含まれます。
理事会はその契約締結のための総会議案を作ることになります。
その議案を作る課程で第三者のコンサルティングを受けるか否かです。

４．理事長を解任できるか？

まず、「職」と「身分」に分けて考えるとわかりやすいでしょう。
理事長は役員の「職」です。理事は役員の「身分」です。
理事会で理事の互選で理事長職に就任する理事を選任します。
理事長とは「職」が理事長ですが「身分」は理事のままです。
これは会社で言えば、職制が「部長・課長」で身分は「社員」と考えればいいでしょう。
理事長「職」の辞職・解任と理事（身分）の辞任は、
正規の手続きを踏めば理事会の範疇で処理できますが、
理事（身分）の解任は総会決議が必要です。
たとえば理事長を辞職する、理事長を解任するは「職」の辞任・解任です。
そして理事長職を辞任または解任されれても平理事に戻るだけで身分は理事です。
理事にもどって理事も辞任すれば管理組合の役員ではなくなりますが、
この理事を解任しようとすると理事会ではなく総会になります。
この場合、理事会で理事解任議案を作成し総会で決議をとることになります。

参考までに、監事は「職」と役員の「身分」が同一です。
監事の解任は理事と同じく役員の身分の解任ですから、総会決議になります。

５．「理事長は委任解除」と公言することに関して

失礼ですが、管理組合役員の経験がおありですか？
もし経験があるなら、管理組合役員に「委任（一方的に契約解除）」を強調する事は控えることです。
これは役員自ら管理組合役員の職責を軽んじていることになりますから慎まねばなりません。
なぜなら役員は「委任」を盾に無責任に辞められてしまいますから。
そうなると輪番で役員就任を住民に義務・強制化しても簡単に辞められてしまいます。
これは組合員と理事会役員との信義・誠実に関わる問題になり、そんなことを公言する役員がいると、
管理組合業務の執行を委任する総会役員人事議案は組合員によって否決されかねません。
いつ一方的に辞められてしまう役員達に組合員は安心して業務の執行をお願い出来ますか？
管理組合の役員の辞職・辞任は理事会として厳格に管理する必要があります。

何へのリプライなのか不明ですが 730さんのご意見は管理規約が遵守される環境においては正しいと思いました。

辞めた理事長さんについては問題があると判断するのであれば二度と役員になれないようにすれば良いと思いました。ご当人のエムポタでの挨拶から察する限り継続を希望する内容ではないと思います。

なかよく話し合い、適任な理事長さんが選ばれるといいですね。

近く理事会で新理事長が選ばれますから期待しましょうよ。

エムポタに書いてあった、
「今回残念ながら一部役員と管理会社により、理事会運営が管理規約内容や契約内容に則さない状況（業務統括不可能な状況）になりました。
これを受け、他に手段を見出せないことから、理事長職の辞任と理事の退任とさせて頂くことになりました。」
の「一部理事」について懇談会で質問して聞いてみます。
規約に則さない状況を作り出した理事ですから住民で解任しないといけませんよね。
理事会公認のエムポタに最高責任者の理事長が書いてるのですからウソじゃないと思います。

今は立候補した人も輪番の人も理事会は一切公表してませんから不透明ですね。
議事録読むと管理会社が輪番理事候補を決めてるのではないか？と読める文章がありました。
管理会社がなんて言語道断ですね。総会には管理会社は一切関係ありません。
これからは総会の次期役員人事議案の名簿に一人一人に、立候補か輪番か、
そして所信表明を書かせたらいいと思います。
そうしたら住民も総会で質問も出来て賛成反対の意思表示もしやすいと思います。

そろそろ懇談会の質問事項まとめませんか？
ランダムに書いてください。

前にマンション住民と市役所幹部との懇談会の時のように、
事前に質問出しといて当日やった方がいいね。

ああ、平成21年の7月にやった市との懇談会だね。３期の時だった。
当日市長は出られなかったけど副市長以下14名の幹部職員が出席したね。
質問書に対する回答書も管理組合として住民に配布したね。

その翌年の4期の時は、管理組合がしょっぱなから公衆トイレ設置反対のアンケートをとるんだから笑ってしまう。

そう、４期は最初いきなり公衆トイレ是非のアンケートとって、直ぐに反対署名とった。
ところが５期になってアンケートの話になると「アンケート基準が必要」とかごねてる。
だったら４期のアンケート基準適用すればいいのじゃないの？４期の残留理事が一番よく知ってるのに。
なに考えてるのか・・・・

それなら４期の時のアンケート基準を質問すればいいのでは？
４期の理事長が５期の理事で残留してるから答えられると思う。

あと４期の総会議事録に総会で質問があった管理会社変更に関することが一切記載されてない。
なぜ記載しなかったか理由を質問したらいい。これも4期の理事長が5期の理事だから答えられると思う。

その通りだと思います。
総会で発言した住人が懇談会で理由ただすのが一番いいです。
だって本人の発言無視されたわけですから。

第４期定期総会議事録は何れにしても修正の上で再発行されるから、
漏れがあるなら懇談会でビシビシ指摘したらいいと思います。
副理事長の棟番号も間違ってます。間違えてポスト投函されます。
それとも転居したの？

芥川製菓のチョコレートの工場直販アウトレットセールが、
明日、あさっての２日間、294号沿いの
【ニッケン谷和原事業所（茨城県つくばみらい市筒戸字諏訪1810-2）】
であります。

管理会社の件はわざとかかなかったと思う。
そうじゃなきゃ組合員の質問だから書かないはずがない。
もし書かなかったとすると、それは理事会が管理組合員を差別していることになる。
管理会社の変更に関する記述は、書いてもなんら管理組合にデメリットはない。
安くて品質が高くて誠実な管理会社なら大歓迎だ。

みらい平に越してまだ半年です。
近くに「めんのシマダヤ」の店はありますか？

>>743
懇談会でもいいけど、やはり書面で質問して書面で回答もらったほうがいい。
懇談会は役員に対して何の拘束力もないし、議事録すらとられないから。

1階掲示板の懇談会の貼り紙、書き換えられたの知ってる?
多分、最初の貼り紙見た人は同じだと思って気づかないと思うよ。
日付け同じだから。何でそんなことすんのかな?

>>751

やはり、まずいことあるからでしょ。

理事会・管理会社・管理組合ともにいがみ合うことなく三者一体となって頑張ってください。

役員の方々もお忙しいなか、時間を割いて下々の者に懇談していただけるのですから、
普段滅多にお言葉を賜る機会のない雲上人の方々のご尊顔を拝し奉れるだけでも光栄です。
今期理事会は「二人衆」とか「四人衆」とかお噂されていますので今から楽しみにしています。
今期は畏れおおくも新機軸が打ち出されましたので、その点をご下知くだされば幸いです。
私たちは床にひれ伏して役員様をお待ち申し上げます。決して不敬があってはなりません。

無報酬で奉仕の精神が高い理事の皆様には当然の対応ですよ。

＞無報酬で奉仕の精神が高い理事
その考えが理事をつけあがらせる諸悪の根元であることを理解すべきである。
理事として努力すればマンションの資産価値の維持向上という形で利益で還元される。
だから奉仕ではない。無利益ではないのである。
報酬が欲しければ取ればいい。とりあえずは「理事会出席手当」だろう。
役員報酬は総会で議案としてあげて決議すればいい。

>>751
ほんとだ、日付同じにして密かに書き換えてるね。
「瀬倉理事長の辞任に伴い」→「前任理事長の理事長職辞任に伴い」
「ご参加ください」→「ご参集下さいますようにお願い申し上げます」

「前任理事長の理事長職辞任」とは？既に理事長職辞任したから「前任」なんじゃないの？
前任とは第４期管理組合理事長のことだと考えられる。

「お願い申し上げます」は住民に対する当然の礼儀だろう。
なにも住民から懇談会の要請はしてないのだから。懇談したいのは理事会の方だろう。

あと座布団持って来いとか追記されてるけど無視していいだろう。
去年の懇談会は椅子が用意されていた。まさか沢山あった椅子売り飛ばしたのか？

あと、無報酬とか奉仕とか思ってるなら、役員にならなければいい。無理すんな。
順番回って来ても大丈夫。要請が五月蠅いからと二つ返事で受けて後で一方的に辞めればいい。
ここのマンションは理事自身が「委任は一方的に解除できる」なんてほざいてるから。

団地のようなマンションは自治も大変ですね

昨日の夜10:00過ぎ頃に駅前の公衆トイレ見たらオープンしてた。昼間オープンしたようだ。
最初、真っ暗だったから「まだオープンしてないのかな？」と思って中入ったら急に明るくなって電気が点いた。
たぶん省エネ設計で人が入ったら人感センサーで電気点ける仕様なんだろう。
昼間は外が明るいからいいけど、夜は防犯上非常に危険だ。「市長への手紙」で改善を要求する。

理事が奉仕とか言うのは、報酬とかの見返りでなく、
自身の住んでるマンションの資産価値の維持向上で見返りがある、
と言う考えには同意する。
それをはき違えてる理事が多いのはここだけの問題ではない。

今度からは逆にして住民集会に理事会役員の出席をしてもらったらどうだろいか？

>>760
楢戸弁？賛成です。
そうすれば理事を指名して案内状出せますね。
断ってきた理事には後で質問書を出して文書が回答を求めればいいと思います。

マンションの資産価値維持向上は極めて重要なこと。
実のところここだけのマンションに限らず、分譲なのに、管理会社や管理組合役員に対して「賃貸」の
住人のような対応や要求が、高い割合で存在するようです。
理事会、管理会社の努力は勿論のこと、他に、マンション住民が資産価値の維持向上に資する意識が
必要だと思います。
以前のマンションは築２０年以上経過していたので、意識がそれなりに成熟していましたがセンチュリーは
4/21で入居開始満４年に、年々意識向上が高まっていくのだろうと期待し、単に一住民の自分にもそういう
意識（マナー、他総合的な）を課していこうと思います。

少し理事の方に敵対的な発言は慎みましょう。
文句を言うのは簡単で誰でもできます。

皆さんが仰る資産価値の維持向上に反することになり、自分のマンションの恥をさらすような行為でしょう。

＞少し理事の方に敵対的な発言は慎みましょう。文句を言うのは簡単で誰でもできます。

懇談会は平穏無事に行きますから安心してください。
住民の方は非常に協力的で、理事会や管理会社で気づかなかった、資産価値を維持するためのハード面の地震被害箇所や共用設備の不具合を逐次報告して頂いており、資産価値を向上させる住環境のソフト面の各種提案をして頂いたりしてます。
理事会に敵対する住民の方などいませんよ。

＞近くに「めんのシマダヤ」の店はありますか？
昔から地元に住んでる祖父の家の土蔵塀の外側にありそうな悪寒。
すうどんもトッピング加えていくと値段はちょっと高（た）けい気がする。
土日は瀬戸大橋見てくるは。だから懇談会でないよ。

>>759
今日見たけど公衆トイレは夜ほんとに真っ暗だね。防犯上よくない。

>>767
「市長への手紙」でお願いしておきました。

みらい平駅前駐輪場に新しく出来た公衆トイレは、地域の公共施設として非常に有意義と感謝しております。あらためて御礼申しあげます。
ところが、節電仕様のためか夜は真っ暗で人が入って初めて電気が点灯します。
昼間は外が明るいので特に問題が無いにしても、夜間は防犯上非常に危険と思います。
是非とも夜間は常点灯に変更お願いします。
照明をカレンダータ機能付の24時間タイマーでスケジュール制御すれば出来ると思います。
これなら夏冬の日の出日没に合わせた制御が可能です。

＞マンション住民が資産価値の維持向上に資する意識が必要だと思います。

その通りですね。

早いうちから住民が「資産価値の維持向に資する管理に対する意識」を持ち続けるように絶え間なく啓蒙していく必要があります。そのためには「情報開示」と「情報共有」が必要になります。これによって初めて住民の合意形成が図れるのです。

ここのマンションはスタートからこれらが疎かにされており、それを是とする理事会体質が４期まで続いてました。５期はその点を反省し理事長の方針で徐々に情報開示が始まり、理事たちも理事長によく協力して理事長を支えて来ています。
一部の理事たちは「理事会報はもっと住民への情報開示に努めるべきではないか？」と見直し検討を始めたために、理事会報の配布が遅れに遅れてしまったと聞き及んでいます。この一部理事たち、実際は副理事長ですが、理事長をよく補佐していると思います。

管理規約の中の管理組合業務に「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」がありますが、これは地域の町会等と仲良くする懇親とか、マンションで夏祭りや餅つき大会やバーベキューパーティーを開くとかの親睦、そのために役員が堂々と管理費から金を使ってもいい、などと考えられがちですが、そういうことではなく「資産価値維持向上のために必要な地域及びマンション内の情報開示と情報共有、その意識の醸成によって管理業務を行うにあたっての住民の合意形成につなげていく」と言うことが本質です。その手段の一つとして地域との懇親がありマンション内住民との親睦があるのです。大規模修繕や電波障害等は近隣住民に影響を与えトラブルの元にもなりかねないので、地域との合意形成も必要になるから地域コミュニティが大切なのです。
これを単なる「懇親親睦」と勘違いしている人は非常に多いです。住民しかり役員しかり。話し合って分かったのですが、４期理事の中にも誤解している人がいました。

管理組合は自治会ではありません。管理組合の目的は建物財産管理なのです。
ただ自治会がない場合は管理組合に自治会の機能を担う場合があります。
当マンションの場合は、市との意見交換会、陽光会・夢みらい倶楽部等の高齢者対策、公衆トイレ設置反対請願、国勢調査、市との連絡等を今まで管理組合がやってきています。

>>768
俺の想像だけど、たぶん夜間利用が少ないとか、節電とか、夜間つけっぱなしだと虫が集まる、とかの理由だと思う。
でも建物がトイレであると確認できても、室内が真っ暗だと利用者としてはかなり不安を感じることは確か。
今は人感センサーが建物の中に入らないと検知しない方式だから、センサーを入り口付近の外部に向けて設置して人が近づいたら点灯させるとか、トイレ入口近くに新たな街路灯を建てるとかを考えた方がいいかもしれない。
でも見てほんとうに真っ暗だ。知らない人はトイレだと分からないかもしれない。

公衆トイレにウォッシュレットついてるかどうか誰か調べた？

検査に協力してくれたお母さん、有り難うございます。
おかげで安心できました。

放射能怖いですね。

皆さんは、水道水やめてミネラルウォーターにしてますか？

24換気は消してますか？

カスミの水はどうなんですかね

>>768
24時間点灯に変えた市はあるみたい。つくばみらい市長の回答は如何に？

運河に設置しているトイレについて（小樽市）

内容：
小樽運河にある公衆トイレが暗くて、汚いです。観光都市としてはずかしいと思います。

答（平成19年6月　電話）：
小樽運河のトイレが暗くて、汚いとのご指摘ですが、トイレ内の照明は回りが暗くなれば点灯し、明るくなれば消灯する自動点滅式であり、日中は消えている状況です。今回調査した結果、利用者の皆さんにとっては暗いと思われますので、トイレ内照明を24時間点灯にいたしました。トイレが汚いという点ですが、毎日清掃しており日中、利用者が増えると汚れも多くなるというのが現状ですが、一日の清掃回数を増やすことができませんので、利用者の皆さんのご協力をお願いいたします。（担当課　建設部　用地管理課）

LEDの常夜灯にすればつけたままでもOKですね。
便座の保温より電気はつかいません。

フランスのナノセンス社のガイガーカウンターが、大手家電量販店で日本語版で２万円以下で発売されるとの報道が以前ありましたが、いまだに売ってないようです。本国フランスでも売り切れ状態が続いているとか。
物はこれだそうです。日本語版で２万円以下なら買ってみようかと考えています。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/B00051E906/nbnk04-22/

最近、フロントの管理員の面子が変わったみたい。管理員も輪番なんだな。

防災センター所長も変わったんじゃないの？

現場が管理組合の理事会業務妨害したんだから管理会社が処罰したんだと思う。
同時に一部理事も理事会業務妨害したのだから理事会で処罰すると思う。
喧嘩両成敗が妥当だと思う。

処罰の対象になる理事は誰ですか？

防災センター所長変わっていない

何でそんなに人に難癖つけるんだろうか。
不思議な人たちだね。

>理事会に敵対する住民の方などいませんよ。
実名出して、辞任要求出したり、理事会業務や管理会社に文句つけてる住民もいます。

一度芋煮会みたいなサークル会して、ややこしい対立を水に流しましょう。勿論、最初に経緯紹介、当事者言い分、討論、手打ち、親睦会みたいにして。

>>771
ウォッシュレットついてるよ。自動水洗も。最新の設備だった。
でも糞してないよ。見ただけ。
照明は、昼間は電気つかないみたい。天井部の採光窓からの明かりだけみたい。
曇天の日は照明が点くのかもしれない。

すばらしい公衆トイレです。
駅舎との調和も保たれてさすがＴＸ沿線の価値を高めています。
駅周辺の街路灯の整備がされれば申し分ないです。

うん、うん、とてもいいと思う。
後は住民の使用時のマナーと市の行き届いた清掃だと思う。
地域住民にとっては有益な公共施設だと思う。
正面壁の貼り紙は「21日午後3時から使用開始」の市のアナウンスだよ。

>懇談会のなかで役員は片手間でやってるを慎むべき発言
私も役員になったらそうならざるをえませんね。
役員としていい加減にをやるつもりはありませんが、
人間には仕事の優先度があります。
役員に求められるのは理事会運営の常識的な判断力があり、片手間でも十分務まると思います。
仕事と家庭に忙殺されている若い世代を排除する考えは良くないと思います。

別に排除してるとは読めないけど。公言することがどうか？と解釈しました。
ところで23日のレポートは出てるけど、24日はどうだったの？
私は両方ともサボりましたので、すいません。

それが平理事ならともかく「副理事長」職にある役員だったら？
例えば監事が「片手間でやってるから監査漏れも当然あるよ、堪忍してな」とか。

現実問題として、働き盛りや子育てで忙しい世代は無理だと思う。
やはり生活が安定しててある程度の時間が取れる世代じゃないと無理だろう。
そうなると高年層になってしまう。これはどこのマンションでも同じ。
理事長に爺さんや婆さんが多いのはそのため。自治会なんかは老人倶楽部かと思ってしまう。

無理ではないよ。意識の問題だけ。

やってみたら。理事会欠席したくなるよ。土曜日の夜8時から3,4時間もやるなんて。
かったるくてやってられないよ。

なんでそうなるの？会議は２時間以内にしないと・・・・

それは理事会の効率化・省力化がされてないから。

俺が理事長になったときにやるからね。
そしたらヤング世代も参加しやすくなると思う。
そのためには今からベース作りが必要。
いきなりやると絶対反発くらって今回みたいなことになる。

>土曜日の夜8時から3,4時間もやるなんて
うん、会議は普通１時間、議題が多くて２時間だね。
そんなに難しい議論はないと思うがね。
会社でそんな会議やってたらつぶれるよ。
論点がぶれてループするんじゃないかな。

公開された議事録みて初めてわかったんだけど、１回目は総会後の理事会だから別にして、
２，３回の議事録みたら４時間とか３時間半もやってる。これじゃ欠席したくなるよ。
しかも土曜日の夜７時半からだから。今までは理事会報だったから会議時間なんてわからなかった。

>>796
ま～、ルーピーなトップだと会議は長くなるよ。

>自ら先頭に立って敵に向かって玉砕するまで戦う司令官には兵卒は命を賭して共に戦います。

このマンションの中に戦う敵はいないんじゃない。（笑）
独断専行で他の理事との協調して話し合いができなかっただけよ。