23区　街選び10カ条

購入した住居に永住出来るかは、家族構成の変化で買い替えが必要になるかで考えは変わってくる事柄です。
たとえば子供が出来て狭くないか？子供が中学、高校に行く頃、通学圏に学校の選択肢が有るか？
子供が独立する頃に夫婦、あるいはもしかしたら独りでそこに住めるか？
この辺りは人それぞれなんでね。

もちろん自分もずっと住むつもりで買うのですが、
例えば自分が亡くなって子どもたちの代になった時、
少しでも資産価値が高ければいいなと思っています。
そんな後になると古いマンションなので、
建物自体には資産価値がなくなってしまうのでしょうけれど…。

売るにも売りやすいですよね。この条件が全て揃ってれば。

この間マンションのMRに行ったら、資産価値が下がりにくいという事をアピールされました。
駅から徒歩5分以内物件だったのですが。
いざ賃貸や売りに出す時の事を考えている方も多いのですね。
勉強になりました。

>333

333さん、そうらしいですね。


ネガティブな発言になってしまいますが、万が一、お金の問題が家庭に発生した場合に売却する際のことにとても影響すると思います。そんなことはそうそうあるケースではないと思いますが、決して疎かにしてはいけないポイントだと思い、現在マンションの価値について猛烈勉強中です!!

今のご時世何がおこるかわかりませんからね、転ばぬ先の杖という意味でも資産価値は気になります。
実際私の知り合いでも今まで住んでいたマンションを賃貸にした上で、自分も近くの安い賃貸に住んでいる人が居ます。
それだけで随分経済的に楽になったと言っていましたね。
最初からそんな事を考えてマンションを選ぶのも夢のない話ですが、大事な事だと思います。

実家住まい戸建てです。

マンションの購入に関しては親にも相談してもマンションではないので難しく、
マンションの資産という視点にいまだ難しさを感じています。

でも、結婚すれば多分マンションに住みます。

先の保障は絶対ではないですから、資産に関する勉強は本当に必要ですよね。

地盤が良い街・駅近などが資産価値を保てる条件でしょうか？
あと学区の良さもあるかもしれないですね。
学校が評判が良いという理由でざわざわ引っ越す方もいらっしゃるようですし。
そういう場所はやはり物件価格自体も高い気がするのですが、
良い所に出会いたいものですよね。

資産価値と言えば、土地の権利と建物の高さです。

土地の権利は所有権以外は価値が低いですし、建物が高すぎると敷地権の共有持ち分が極少になります。タワマンとかだと広さに換算して２坪以下の物件も珍しくありません。この場合、建物が老朽化すると建物価値がゼロ（正確には取り壊し費用が掛かるのでマイナス）になると、土地面積×坪単価の資産価値しか無くなってしまいます。

自分は一生住み続けるつもりで、後は子供たちが住んでくれればと思っていても、子供たちは自分たちの気に入った場所に新しい住居を設ける場合もあるでしょう。
そうなるとやはり資産価値は高い方が住宅購入資金の足しにもなるでしょうから、それにこしたことはないですね。
寂しいような気もしますがそれが現実なのでしょうね。
一戸建てと違ってマンションの場合は自分の家、自分の土地という感覚がどちらかというと薄いでしょうし。

実母が脳卒中で寝たきりになり、老いた父だけでは介護が無理ということで、
兄弟の家で面倒を見ることになりました。
郊外に、終の棲家と思って買った両親ですが、こんなことで手放すことになるとは
まだ若かった頃には思ってもいなかったようです。
売値は買った時の半値で、父が働いて苦労した金の大半がこんな形で消えていくとは切ない話です。
終の棲家などということは、どの家でも考えるべきでないと思いました。

子供達に甲斐性が無かったのも想定外だったでしょうね。

街選びの絶対条件は、第一種低層住居専用地域がある街でしょう。
法律上の用途地域として、最も住環境が優れた地域とされ、これ以外の地域は法律上住環境が劣ると認定されています。

我が家も高齢の親が居るので他人ごとではないですね。現在は一人で何でも出来るし、大きな病気もないのですが、将来的に介護が必要ということになったとしたらと考えると街選びも慎重になってしまいます。
高齢者なので静かな環境を望むのはわかるのですが、何かあったときには近隣に病院をはじめ色んな施設が揃っている場所のほうがよさそうにも見えるし。

子どもが近くに住んでいないとなかなか終の棲家という訳には行かないのかもしれないですね。
我が家は実家近くにマンションを購入したので
両親は今の家に住み続けることができますけれど、
我々はそうもいかないかもしれないです。
と思うと、やはり少しでも資産価値が高い方が良いですよね。

私の場合は両親が離れた田舎に住んでいるので東京の来訪しやすい場所を念頭に選びたいと思っています。

基本は新幹線利用、なので東京駅から30分以内ぐらいの乗り換えの無い駅の近くがいいですね。

こういった事情で探す場合は最初から絞り込まれてしまいますが、品川区などは価格次第で真剣に考えたい区です。

物件によると思いますが、平均的に悪くない評価が多い印象で、安心して選べそうです。

私の知り合いは離婚後1人暮らしをしていた男性と結婚し、その男性のマンションで暮らしていたのですがローンが残っていて、結婚後支払いの負担を背負いました。男性が定年となり支払いが困難で手放すことになったのですが、やっと売れてもさほどの額にはならなかったようです。
そういうことを考えると、保険に入るのと同じように将来の「もしも」を考えて資産価値のあるマンションを選んだ方が良いのかなとも思います。
となるとどこの街が良いのでしょうね。手頃に買えて、しかも価値の下がらない街が理想的なのですが。

メディアからの情報によると、関東圏特に東京の方で高収入の裕福層には京都に物件を購入したとあった。

しかし、京都は過去数百年くらいは地震が発生していない空白期間が長い事から万が一を考えると予想外に陥ることを想定していないリスクがある。

311で日本列島の巨大な地殻の変動が起きた以上、予想外は常に考える必要があるのではないのだろうか？

実際に『日本沈没』の様な事はあり得ないけど、巨大地震は日本各地でドカン、ドカンと発生しているような気もする。

>>都心は高いから郊外じゃないと手頃な値段で
買えないから、郊外で、資産価値が下がらないのは
中古だから郊外の中古とか？

↑>>346です。

都心かごくその近辺の駅近が資産価値が下がりにくいのでは？と思います。
あとは県庁所在地の駅近辺などでしょうね。
とにかく交通至便の良さは必須だと思います。
そうなるとそこそこの資産価値は保てるかと考えています

都心とか郊外とか
具体的にどこからどこまでなのか
さっぱりわからない。
単なる印象操作ですか？

東京都心部で底打ち感強まる　2月の分譲マンション賃料　東京カンテイ
[2012年3月14日 12時00分 配信].
　東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた、3大都市圏における2月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、下落基調が続いていた東京都心部において底打ち感が強まったことが分かった。
　首都圏(2530円、前月比0.1%下落)はほぼ横ばい。都県別では東京都(2943円、同0.3%上昇)の賃料水準が安定しており、中心部における上昇基調が影響している。一方で埼玉県(1605円、同0.9%下落)と千葉県(1544円、同1.0%下落)は共に約1%下落。ただし、平均築年数が全域的に古くなったことが主要因であり、基調自体が著しく弱含んだわけではない。
　近畿圏(1718円、同0.6%下落)では、基調の強弱が鮮明に。安定推移している大阪府(1777円、同0.1%上昇)に対して、兵庫県(1655円、同1.7%下落)の下げ幅がやや大きい。
　中部圏(1497円、同0.3%下落)、愛知県(1519円、同0.1%下落)は共に大きな値動きはなく、底値圏で推移している。
(http://www.kantei.ne.jp/)

引っ張り出すと10か条どころか20か条ぐらいピックアップすることも可能かと思いますが、あげるとキリがないので自身の中で"これだけは譲れない"条件を用意しておくしかないですよね。

そういえばテレビで20代の不動産投資家の特集をやっていました。

>>346
さんの言う手頃な住まいにして残りの資金を投資にまわすのも手なのかなと思います。いろんな手段を知っておきたいですね。

街選び１０か条、かなり参考になりますね。
「自分の中で譲れないもの」を鑑みつつ、
色々とその中で決めて行かないといけないので、
結構条件に合う所を見つけるのは大変です。
でもいろいろと見て回るのも勉強になっていいですね。

通勤の交通至便、買物が便利であること、敷地内駐車場があること

が自分にとっては必須条件ですね

駅に歩いて行っても負担感のない距離なのも必須です

今検討している所が駅から徒歩2分なのですが

駅近物件だと駐車場がかなり少ないことが多いので

中々パーフェクトは難しいです

＞356
鉄道重視の住人人口が駅近マンションは多いと思いますから駐車場まで完璧という物件は見つけにくそうですね。

徒歩2分というと改札を出て駅建物出たら目の前という立地じゃないですか、これで10か条の大半を満たしていれば十分のように思います。

この間、検討中の物件を実際に見に行って徒歩時間計ったんですよ。初めて気付いたんですけど1分の差ってかなり距離あるなと思いました。

千代田区飯田橋界隈はどう思いますか？区ホームページに、低廉な住居価格を目指すと書いてありますよね。これから再開発されていく地区にできるマンションは、価格が下がっていくのだろうか

そういえば飯田橋の再開発ってありましたね。
場所的に安くなることって少ないと自分は感じます。
山手線の内側ですし、
東京に出るのも新宿に出るのもかなり短時間で済みますしね…。

飯田橋の利便性はピカイチですものね。低廉な価格を区が推奨したら、価格って下がるものなんだろうか。

飯田橋から大手町までは一本で行けるけど、東京駅までは乗り換えが必要だね。

乗り換えはあるがお茶の水では同一ホームだからたいしたことないよ。

御茶ノ水駅あたりって、関東大震災のとき崖が崩れたけど、大丈夫なのかな？

これこれ↓　

http://niko2f.co.jp/nikowp/?p=334

御茶ノ水の乗り換えはすごく便利ですよね。
対面のホームに行くだけで、
ホームの島は変わらなくていいですからね。
飯田橋で安いならかなり魅力的だなと思います。

飯田橋ですか。
東西南北どこにでも行きやすいのがポイントですね。
通勤に通学に便利そうです。
普段の買物をするようなスーパーってあるんでしょうか？

飯田橋の駅ビルのラムラに三浦屋がありますね。

ラムラの中にもスーパーがあるんですね。
飲食店ばかりかと思っていました。
そう考えると、かなり便利な住環境という事になりますね。
情報ありがとうございました。

現在スレ主さんが立ててくれた10か条に沿ってマンションを探している最中です。

いやあ、全部当て嵌まる物件ってそうそうないですね、これは探すの大変。だからこそ見つけたらそこはすごい価値のあるマンションなんだと思います。

見つかって買える価格ならもう購入しますけど、あまりに高い場合は自分は買えないですから、ここにシェアしに来ますね。

10か条を読んで大崎にしました。ありがとうございました。

小児科や公立の学校のレベルの高さってどうしたら知ることができるでしょうか？
実際に住んでみないと判らないような気がしまして・・・。
結構道1本違うだけで
子どもたちの雰囲気も違ったりしますよね。

>371
本当に違うよね。

レベルが高いとはどういう意味でしょうか？
例えば中学への進学実績をもって学力の目安とするのであれば
情報は公開（ただし公立○○人、国立○○人、私立○○人くらいの
レベルです）されているので地元教育委員会に問い合わせれば
教えてくれます。

あと進学実績が高い公立小中学校とは優れた教育ノウハウがある
わけではありません。学校＋αの教育（すなわち塾通い等）に
お金を出す家庭が多いかどうかによります。
これはある程度収入と多寡との相関関係がありますが、最近は
学区によらない、学校選択性も増えているので金持ちが多い
エリアだからといってレベルが高いとも限らなくなってきて
います。

都内小中学力テスト、地域別順位発表される
http://tamanews.at.webry.info/200808/article_15.html

記事データより小中平均算出（多摩周辺以外は20-40位省略）
1 千代田区　 129.1
2 武蔵野市　 127.3
3 小金井市　 127
4 国分寺市　 125.5
5 目黒区　　 125.2
6 文京区　　 124.9
7 杉並区　　 124.6
8 国立市　　 124.1
9 中央区　　 123.5
10 世田谷区　 123.2
13 小平市　　 120.4
14 三鷹市　　 120.3
15 新宿区　　 119.8
16 渋谷区　　 119.8
17 多摩市　　 119.4
18 府中市　　 119.3
19 稲城市　　 119.2
20 中野区　　 119.2
21 西東京市　 119.2
23 日野市　　 118.7
24 調布市　　 118.4
26 東村山市　 117.2
27 狛江市　　 116.6
28 町田市　　 115.8
30 東久留米市 115.1
35 立川市　　 112.7
36 八王子市　 112.5
38 清瀬市　　 111.2
40 武蔵村山市 110.4
41 昭島市　　 110
42 墨田区　　 109.9
43 江戸川区　 109.2
44 あきる野市 109.1
45 青梅市　　 107.6
46 足立区　　 107.3
47 羽村市　　 107.1
48 東大和市　 107
49 福生市　　 106.5

2005年　東京都の大学・短大進学率　日本統計センター推計
（自治体）（進学率）（全国順位 *位/805市町村中）

小金井市　　66.11%　　1
武蔵野市　　64.49%　　2
国分寺市　　64.35%　　3
千代田区　　63.87%　　6
渋谷区　　　63.55%　　7
杉並区　　　63.45%　　8
稲城市　　　62.48%　　9
調布市　　　62.10%　　11
港区　　　　62.12%　　11
世田谷区　　61.68%　　13
小平市　　　61.17%　　14
目黒区　　　60.55%　　18
文京区　　　60.52%　　18
狛江市　　　60.37%　　21
中野区　　　60.37%　　21
豊島区　　　59.88%　　24
新宿区　　　59.01%　　29
品川区　　　58.59%　　30
三鷹市　　　58.60%　　30
練馬区　　　57.63%　　36
板橋区　　　57.55%　　40
西東京市　　57.56%　　40
多摩市　　　57.31%　　43
北区　　　　57.12%　　46
日野市　　　57.19%　　46
町田市　　　56.20%　　55
中央区　　　55.77%　　61
東村山市　　55.39%　　68
八王子市　　55.22%　　72
府中市　　　55.06%　　72
清瀬市　　　54.26%　　91
江東区　　　53.97%　　99　
国立市　　　53.68%　　110
東大和市　　53.40%　　119
墨田区　　　52.97%　　142
大田区　　　52.85%　　142
東久留米市　52.01%　　183
江戸川区　　51.70%　　187
台東区　　　51.73%　　187
武蔵村山市　51.45%　　200
荒川区　　　51.21%　　205
昭島市　　　51.20%　　205
立川市　　　49.96%　　253
あきる野市　48.99%　　276
葛飾区　　　47.21%　　326
足立区　　　45.95%　　379
羽村市　　　44.90%　　399
福生市　　　44.37%　　412
青梅市　　　40.38%　　507

高等教育卒業比率（都市データパック２０１０、出所～総務省「国勢調査」）
※１５歳以上人口の卒業者のうち、大学・大学院を卒業した人の割合を東洋経済が算出

武蔵野市37.1％
文京区35.3％
小金井市35.1％
国分寺市34.8％
千代田区34.0％
世田谷区33.7％
目黒区33.2％
杉並区33.1％
渋谷区31.4％
国立市31.2％
港区30.4％
多摩市29.6％
中野区29.5％
狛江市28.8％
調布市28.6％
三鷹市28.4％
小平市28.2％
新宿区28.2％
日野市27.8％
中央区27.6％
西東京市27.1％
練馬区26.9％
町田市26.7％
府中市25.6％
稲城市24.6％
豊島区24.2％
品川区23.8％
大田区23.1％
東久留米市22.9％
八王子市22.8％
東村山市21.6％
立川市20.4％
板橋区19.9％
清瀬市19.5％
北区19.2％
江東区19.2％
台東区18.9％
東大和市18.7％
昭島市18.2％
羽村市17.7％
江戸川区16.9％
墨田区16.3％
福生市15.9％
葛飾区15.6％
荒川区15.4％
青梅市14.4％
あきる野市14.3％
足立区12.7％
武蔵村山市11.8％

消費支出に占める教育費の割合＝親の考え方や年収、も影響してるだろうね。足立区は代表だろうね。

給食費すら払わずにパチンコに使う＊＊親がいる時代。
自動引き落としにしてからは「封筒を持って行けないことによる恥ずかしさ」が無くなったから給食費の滞納が増え始めたんだって。

点数が高めの区だからと言って、一概に安心もできないと思います。。。
他の方も書かれていますが、道1本で結構雰囲気が変わってしまいますよね、街って。

いわゆる文教地区みたいなところが公立の学校のクオリティが高いのでしょうか？

あまりに教育熱心すぎる地域になると、
私立に流れてしまって公立はふつうな感じになってしまわないのでしょうか？

>378
平均点が低い所が道路一本でトップレベルに上がるとも思えません。
学力テストの結果と進学率、高学歴者率は全部同じような結果なので、相関関係があるのでしょう。
学力が高いと進学率も高くなる。
親の学歴が高いと子供の学歴も高くなる。
このような固定化は残念な事です。

>>378

公立小学校のレベルが高いところは、できる子は中学で国立・私立に
流れてしまい同学区の中学は小学校に比べるとレベルがぐっと下がる
ってのはありますね。

とは言っても、まあまあのレベルであることには変わりがない。

私立行かせるかどうかは、親の考え方にもよるから。
私立出身の親が多い地域だと、公立の感じが分からないので、私立に行かせることが多い。

うちの近所は半分は私立・国立・中高一貫都立で抜ける。
だけど、私立は必ずしもレベルが高いところに行ってるわけでもなく、なんとなく私立という感じ多め。

一方で、高校からいい私立や都立トップとかに行くのも少なからずいる。
半分抜けたからといって、残りはみな勉強ができないとか、そんなことはないと思う。

まあ、当たり外れのないのは、中学から受験するルートだけどさ。

３７４のリンク先を見ると、公立小も公立中も同じような結果

学区の問題は難しいですよね。
我が家が購入したマンションは地域一の学力のある小学校が学区です。
みなさん入学前から
「勉強が遅れたら困る」と結構お勉強をさせていたようです。
学力がある学校は親御さんがこのようにされているのもあって
学力の高さが維持されているんでしょうね。

そうなんだよね。
私立に行くかどうかは別にして、こういう親の姿勢の問題だと思う。
そういう親が多ければ、学力は平均して高くなる。

質問：374のデータを読め

→　「小中で順にはあまり変わらない＝途中で私立抜けがあろうが各地域の学力レベルはあまり変わらない」

同一区内でも結構差がありますよね。
本当にこの差は何なんだろう？と思いますが。
割と伝統校は私の住んでいる区だと成績が良い所が多いですね。
あとは「研究校」のようになっている学校もです。

確かに研究校のようになっている学校は学力があがっていますね
どういう学校が対象になるのかは部外者には全く判らないのですが…
校長先生次第なのかもしれないですね

小学校の学区内の幼稚園の雰囲気ってそのまま小学校にも引き継がれるような気がします
その辺りも参考になるかもしれません

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな

本当にそう思います。
順調にマンションに住み続けられれば良いのですが、
長い人生の中でそうもいかない場面もありますよね。

有る程度の経験則というのは参考にしても良い

>387
判るような気がします…＞学区内の幼稚園の雰囲気がそのまま持ち上がり
再開発のあった場所はそうではないでしょうけれど、
もう既存の街だとわかりやすいですね。

学校公開などで小学校の様子を知ることもできますよね。

７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない

昔ながらの街、という事でしょうか？
具体的にはどこになるのでしょうね？
ずっと衰退しないで保ち続ける街ってすごいですよね。

中央線の主要駅は100年以上の歴史がありますね。
そういう街のことではないでしょうか。

なるほど…確かにそうですね。
中野は江戸時代から既に栄えていたと
ブラタモリで見たことがあります。
色々と歴史の勉強をしつつ、そういう街を探していくのも楽しそうですね。

私もブラタモリ見ました！
今でも当時の井戸が残っていて歴史を感じました。

駅をはさんで反対側は桃園があったんですっけ？
街全体が昔から人で賑わう街だったんですね。

中野→四ツ谷→大森→国立→豊洲と移り住んできたが、正直豊洲が一番住み心地がいい。
食わず嫌いにならずに一度すめばわかるのだがな。

＞396
田舎に帰りなよ。

396は騙されて豊洲を買ってしまい、精神が病んでしまったようです。
あちこちにこの書き込みをしてます。

中野と国立に住んでいたことがありますけれど、
どちらもすごく良い街だと思います
それぞれテイストが違いますけれど・・・
中野は住むのに便利な上に新宿まですぐ近くというのがポイントですよね

中野は自分もいいと思いました。２３区で街を選ぶなら自分的ランキングでは中野は上のほうですよ。住み心地も良かったですし、商店の賑わいもすごく気に入っていました。駅の南と北ではどちらがいいかとなると、これは甲乙付けがたい点なんですけど、強いて言うなら北は店舗が多いので南のほうが駅近物件を探しやすいかなと思います。中野で検討している方もいるかもしれないので、ちょっとした参考になれば。

中野はよさそうですね。
友人が住んでいるのでたまに行きますが、街の雰囲気なども含め生活するにはよさそうだな～と思います。
でも、うちには小さい子がいるのでやはり手当などのことを考えると世田谷が一番住みたいかなといまは思っています。

手当を考えると世田谷
の意味がわからない
世田谷の財政状況は悪い

板橋区などはどうでしょうか？
割とこちらも落ち着いていて良い街だなと思うのですが。
電車がもうちょっと便利でもいいかなとは感じることもありますけれど
子育てしやすいと思います。

＞３９９　中野なら各駅停車に乗っても新宿まで１０分ぐらいですから利便性は優秀な場所ですよね。なかなか賑やかな街なのであの雰囲気が気に入ればばっちりだと思います。国立は２３区の話から出てしまいますがこちらもまたいいところ、中野ほど乗降が激しくなくて駅前の閑静さもまた心地良いと思いました。

あと自分がいいと思ったのは高円寺・阿佐ヶ谷あたりですねえ。

中野や高円寺は確かにいい。
でも高いから私は板橋区を買うことにした。お金ないから。

１０年位前、千駄木に住んでいたことがあります。
千駄木駅・白山駅を使うことが出来て便利でした。
ちょっと歩けば日暮里にも行けましたし。
ただ普段の買物がちょっと不便でしたね。
中規模の商店はありますが、大きめのスーパーがなかったので。

杉並区あたりは私はいいなーって思ってます、よく友達の家に遊びに行かせてもらってました。
私はまだ住んだことがないので憧れます。

問題はどの駅がいいかってことなんですけど、阿佐ヶ谷は友達も多いしよく知ってる土地だから一番惹かれます。
学生さんも多い街みたいだから、安定を求めて完全分譲のマンションがいいかなと思ってたまーに物件を探してます。

賃貸が入ってると出入りも激しくて空き室が長い時にどうなのかなって。

阿佐ヶ谷はいいですよね。
友人が阿佐ヶ谷の駅からちょっと距離のある場所に住んでいるのですが
本当に静かな住宅地という感じでいい環境でした。
駅の周りはそこそこにぎやかですが、
それを離れると穏やかですよね。

世田谷区の各駅停車オンリーのあたりは安い物件もあるって聞いたので今ちょうど物色しとります。安いなら区内の都心寄りがいいですね。京王なら上北・八幡山あたり、良さ気です。今後も都心勤務がずっとだと思うし、深夜帰りも多くて位置関係的にも理想だからかなりマジモードです。世田谷区でオススメの駅、他にもあれば教えてくださいマセマセ。

実家が千歳船橋なのですが、なかなか良いですよ～。
オオゼキという安いスーパーがありますし、
商店街にはすっごくうまいコーヒー屋もあります。
ただ駅から10分以上歩かないと最近は分譲がないんですよね。

最近茗荷谷の物件を見に行ったのですが、
あの辺りの環境もすてきでいいなと思いました。

緑が多いですし、街も落ち着いた雰囲気です。
交通至便もそこそこ良いですし、
休みの日の散歩が楽しそうです。

文京区で幹線道路から離れたところは静かで緑もあっていいです。
埋立地とは大違い。

豊洲だな、この条件全てに合うのは

414みたいな＊＊があちこちに書き込みするから豊洲は嫌われる。

豊洲もいいですよね、
うちは手が届かない価格帯ばかりなので住みたい気持ちを実現できるかどうかはまだ先の話ですが。

その前に一度引越しを考えてまして、
４１３さんの文京区、けっこういいなと思います。

人伝にも良さを聞いたことがあって、
次は文京区が候補ナンバーワンではありますね。

もうしばし探しますが、
ワガママながら予算以上の価値を感じる物件を物色中です。

文京区は比較的区内の地域差も少なくて良いです。
場所を選べば緑豊かに過ごすことができます。
意外とファミリーが多いですよね。
文教都市ということもあるのでしょうか？

文京区で生まれ育ったオバサンは子供の頃「坂下の子供とは遊ぶな」と言われて育ったそうだ。文京区の区内格差は大きいよ。うちの子供にはそうは言ってないが遊ぶときは坂上の公園で遊ばせてます。

俺もそう思う。
文京区は高低差がとても多く坂下と坂上では
同じ街とは思えないほど雰囲気が異なる。
文京区の各エリア間の差はさほどないと思うが
同じ町内での差がものすごい。
昔は町名が違ったけど今は同じ町名なので
坂下川沿いのマンションに坂上の名前をつけ
るため油断したよそ者が購入してしまう。

もっとも文京区でよい場所はすでにマンションが
建っている。新しいマンションはデベロッパーが
手をつけなかった土地に建つのであまりいい場所が
少ない。まれによい場所もあるが一般人では基本
一般人では買えない価格となる。

文京区は以前賃貸で住んでいて
比較的そういうのが穏やかな区だと思っていましたが
定住するとなると色々とあるもんなんですね
少なからずどの区もそういうものがあるのかもしれないですね

坂上と坂下という点で、文京区と港区は似ています。いずれも
江戸時代から坂下は庶民が住み、坂上は武家が住むところでした。
今は同じ町名だから外から来られた方には違いがよくわからない
でしょう。私は港区も文京区も、坂下と坂上に住みましたが、
どちらもいいところがあると思います。現代の生活という点では
（地下鉄とか買物の利便性）、坂下に利があると思います。

なるほど…
言われてみると本郷大地の上は武家屋敷ばかりでしたね
今はあまり差はないような気もするのですが、
住んでいる方たちの中にはいろいろとあるのですか。

どことはいえませんが、地域的に余所者に風当たりの強い地域に暮らしています。
夫が単身赴任で遠方に行っており、息子は長期留学中なので一人暮らし状態です。
持ち家に1人で暮らすのももったいないので今は人に貸して、自分は小さなマンションに暮らしています。
都内ではないのですが、女の1人暮らしのせいなのか陰口や視線の冷たさを感じています。
都内ならそういうことはないだろうと思っていたのですが、それなりにあるのですね。
仕事にも差し支えるので都内に越してしまおうかと思っていたところ、このスレッドを見て立ち止まってしまいました。
比較的他人の暮らしに口出ししない風通しの良い場所というとどのあたりの地域になりますか？
街選びの十か条に人間関係があっさりしていることを上げたいと思います。

人間関係は大事だよ。神輿祭りが続いてる地区とか治安が良いと思います。人間関係の軽さを求めるなら高級賃貸が良いでしょうね。ラトゥールとか。

都心に近い単身者やDINKS向けのマンションだと色々と詮索されることもないかと思います、経験上。
ファミリーが多いマンションだと言われることがあるのかもしれないですね。
都内とはいっても地域差はかなり大きいですよね。
見極めが難しいです。

学校のPTAが盛んだったり、地域の見守り当番などがある地域は確かに治安が良いですね。
そういう当番やら役員は確かに面倒な面がありますが
地域の人々が少しずつ力を合わせることによって
「隙」を作らないんでしょう。

人間関係、ご近所づきあいって面倒なんですけれど、
治安が良い地域ってそういうものの結びつきが強い地域ですよね。
よく「地域の目」なんて言われますけれど…。
災害時もそういう地域の方が相互扶助があり
結束が固いですよね。

９　小児科、産婦人科、公立小学校のレベルが高い街に注目せよ

公立小学校は学校公開もあるところが多いですし、
何となく雰囲気を知ることはできますけれど、
小児科・産婦人科の場合ってどうなのでしょうね？
レベルの高さは一度かかってみないとわからないですね

口コミサイトや、もしここにマンションのスレが立っているなら
そういうところで聞いてみるのはどうでしょう？？
産婦人科って普段はなかなかお世話にならなくて
妊娠してから通うことが多いですよね

以前マンション購入の際、産婦人科についてこちらで尋ねたところ
色々と評判を教えていただけましたよ。

実際人によって合う・合わないはあると思いますが
こういう事こそこちらで聞くというのは有効だと思われます。

マンションは修繕費・管理費・駐車場代が毎月かかります。
戸建よりも毎月６万円は多く支払わなければならないでしょう。

６万円×１２カ月×５０年（立て替えまでの年数）＝３６００万円
戸建よりも余計に３６００万円もかかります。
しかも、将来的にこの修繕費や管理費や駐車場代が払えなくてマンションを放置する住民が出てくる
ことが予想されています。
そうなると、マンション一戸あたりの修繕費や管理費が机上の計算よりも高くなるのはわかりますね。

一方、戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いです。
言いかえれば、将来への貯金が支払いの２/３を占めているということです。
将来的に土地は残るので貯金と同じであるともいえるからです。
つまり、毎月のローン代金のうち戸建住民は２/３を貯金しているといえます。
たとえば、毎月の住宅ローンが２１万円だとすると、月額１４万円は土地代なので、将来への貯金となります。
貯金は将来戻ってくると考えれば、残りの７万円は上物に対する支払いなので、戸建住民は毎月７万円を
支払って一戸建てに住んでいるといってもいいでしょう。
また、一般的に世の中はインフレになることを考えれば借金して土地を購入していること自体が資産防衛と
なります。（日本の借金の状況を考えれば近い将来ハイパーインフレが起こり得ます）

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がります。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多いです。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないでしょう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
でしょう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまうのです。


金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している


豊洲にある化学物質
ベンゼン　→　白血病
シアン　　→　呼吸困難
砒素　　　→　発がん性
六価クロム→　肺がん
鉛　　　　→　発がん性
水銀　　　→　水俣病
カドミウム→　イタイイタイ病

産婦人科ってそもそも今少なくなってきていますよね・・・
出産できる病院が近くにあること自体がそもそも検討対象になる人もいるかもわからないですね
私の住んでいる地域でも
産婦人科の選択肢がそもそもないです

産婦人科って減ってるみたいですね
うちも出産のときにお世話になろうと思っていた産科がなくなってしまいました
評判云々よりもとにかく出産できるところという選択肢になってしまっています
小児科の評判の方が割とわかりやすそうに感じます

３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ
↑
これってかなり難しいような
役所に行けば都市計画や再開発の資料を見れるので
そういうものを参考にするのかな？

街の発展の予測は相当難しい
ただ過去30年続いてきたなら今後30年安泰な可能性がとても高い
という言う風に見ていけば
自ずと見えてくるものもあると思う

都内ではありませんが、たとえば横浜の海岸地域などはなんとなく読めそうな気がしませんか？
いろいろ問題を抱えながらも長期的に開発計画を勧めている場所などは遅れることはあってもそれなりに整っていくのではないでしょうか。
あとは新しい住宅が多い場所なども住人が変わることはあっても大々的に開発されることはないのでは。
逆に30年前とあまり変わっていない街に興味がありますが、どのあたりですか？

>逆に30年前とあまり変わっていない街に興味がありますが、どのあたりですか？

文京区西片２－３－２２児童遊園に立つと、３０年前から何も変っていません。

そうなんですか。
それじゃあ自分が今いいなと思ってる地域は今後30年も大丈夫かも、そろそろマンション購入に乗り出す時がきたかな。

＞436
30年前と変わってない街の発展がこれからだとすると435さんのお話と合わせると60年安泰の可能性も秘めていますね、こちらも魅力的です、自分も、発展はこれからという地域も探してみようと思います。

人がいて栄える場所って昔からずっと一緒ですよね。
建物や人は更新していくけれど、
交通の要所であったり地形的案要因もあるんでしょうね。
街の変化・進化って長期的にいていると面白いです。

再開発の地域も良いんじゃないかな～と思っています。
ずっと人が住んできて、
街並みや機能が古くなり更新するという感じなので。
静かにずっと栄えている感じですよね～。

板橋区は産婦人科はよりどりみどりですよ。
どこにしようか悩みます。
大学病院も帝京と日大とふたつあるし、老後も大山に老人医療研究をやってる都の病院があります。
医療施設はとても豊富です。

>441
でも帝京大学は板橋区の端っこの区境にあるので、板橋区民のほとんどは利用してないでしょ。

うちは板橋中央。
すぐ近所だし、陣痛が始まると病院の車で深夜でも迎えに来てくれるし。
ここで産む人は板橋では多い。

>443
あの辺りに住んでて出産する人は板橋中央総合病院か帝京大学病院か北社会保険病院かという感じですね。
北社会保険病院も設備が良くて産婦人科の医者の数が多いです。住所は赤羽台ですが。
板橋中央総合病院の送迎車、大した事なくても自宅まで迎えに来てくれて帰りも送ってくれて驚きます。

埋め立て地にはこんなサービスのいい病院はないだろ。
病院激戦区の板橋区だからだと思う。

板橋区は地縁はないのですが通勤経路的にいいなと思って検討している物件があるので
こちらでのお話はかなり後押ししていただいた感じです。
いずれは子供が欲しいと思っているので…。
板橋区は病院激戦区なんですね。

板橋区の病院激戦地区なんて区の東側に寄ってる一部エリアだから、西側だと少々不便かも。
成増や下赤塚などからも近い光が丘には「日大練馬光が丘病院」があるが、撤退の話が出てるし。

葛飾区はどうでしょうか？
いいな～と思っているのが葛飾区（お花茶屋）にあります。
のんびりしている街なので
第一印象はとてもよかったです。

高架化されてない京成線をどう見るか・・だね。
都内では「開かずの踏切」がだんだん無くなってきている状況で、将来的にはどうなるか。

板橋区ですが、産婦人科は西側にも多いですよ。
成増にも下赤塚にも高島平にもあります。
板橋区で産婦人科に困る場所なんてないと思いますが。
総合病院も大学病院は西側にはないですが、そうでなければいろいろあります。
確か東武練馬だったかには、夜間専門の小児科があるので、子供が夜に熱を出したり、病気になっても安心です。
子育て環境はかなりいいです。
私はときわ台の近くですが、ときわ台にはクリニックがたくさんありますよ。

まあ、大学病院なんてよっぽど難しい病気でもなければ行くことはないよ。
普段はクリニックで十分。

年取っても住み続けるなら、総合病院がある地域がいいよ。

子育て中も、小児科はもちろん、非常時のために総合病院（とくに小児科が充実してるとこ）があるといい。

>450
最近の産婦人科って、出産できない所多いんだけどね。
大きい病院に回されるよ。
個人クリニックではリスクが大きいから。

一石二鳥です。

成増も下赤塚も高島平も出産できますよ。
下赤塚の産科は評判もいいです。

成増・・・・成増産院
下赤塚・・・楠医院
高島平・・・高島平クリニック

板橋区の夜間対応の小児科。
http://www.itb.tokyo.med.or.jp/kyujitsu/kodomo.html

私が住んでいる地域はどんどん個人の産婦人科が産科の扱いがなくなっているので
板橋区ってすごいなぁって思ってしまいます。
総合病院の産科すら医師不足でなくなってしまいました…。
今時生むのも考えて住むエリアも考慮しないと行けなくなってきましたね。

板橋中央総合病院は産婦人科が有名なのですが、ドクターが何人もいるため、毎回担当するドクターが違うそうです。
妻が言ってました。
私は出産に立ち会いましたが、スタッフもたくさんいて、テキパキとすすむので安心です。
特に高齢で出産する場合はなにが起こるかわからないので、総合病院か大学病院が安心できます。

毎回違うドクターっていうのは妊婦サン的にはどうなんでしょう？
基本的にきちんと診てもらえるならいい、という感じなんでしょうか？

私は足立住まいですが、
最近はお産が出来る個人病院がどんどん減っているようです。

先生も全員妊婦の事を覚えているわけではないので、
私はきちんとさえしていただけでば
毎回違う先生でも気になりません。
こればかりは人によるかもしれないですね。
あと先生との相性もありますから。

世田谷区・・・特に千歳船橋の辺りでは出産できる病院ってあるのでしょうか？
だんだん出産できるところが減ってきていると聞きまして。
もしないなら里帰りするのですが、
せめてそれまで経過を見ていただけるところがあるといいなと思います。

出産できる病院がどんどん減ってるって、板橋区にいると全然実感わきません。

豊洲なら合致

世田谷区内はお産が出来る病院がそこそこありますよ。
ただどこもかなり混雑しているので
早めに分娩予約した方が良いと思います。
しかも病院・クリニックによって雰囲気がずいぶん変わりますので
そのあたりは調べられてから行ったほうがいいでしょうね。

どこもお産は大変なんですね…。
ここで出てきた板橋区はそうでもないようですけれど。
もう最初から「ここで生む！」と決めていかないといけないですね。
予約を入れられる期間も短いですし。

産科もそうですが、
子供は小児科・皮膚科・耳鼻科もよくお世話になります。

マンションの近隣に予め評判の良いところを見つけておくと
いざというときにも困らないと思いますよ。

小児科などはマンション検討の段階で先に見つけておいたほうがいいと友人にアドバイスもらいました、
住んでから無いことに気づくのは厳しいですよね、他にも様々な店舗の出店や閉店の情報もできる限りは調べておいたほうがいいとのこと。

特に大規模店舗が直後に閉店するとショックは大きいそうです(汗

>急成長する街は急衰退の可能性も大きい
とありますが、スローな感じでいろいろ増えていく街ならいいですよね。

周辺の情報をなるべく集めることが大切ですね。
今住んでいる地域でなら良いのですが、
離れている地域の場合はどうやって調べればよいのでしょう？
そこはＭＲでいろいろと聞いていく感じでしょうか！？

板橋区のときわ台に住んでますが、ここはクリニックがとても多く、小児科、皮膚科、耳鼻科なんでもありますよ。

クリニックが多い地域は結構ありますよ。
私の住んでる所は多すぎて競争激化しているのか、年中無休のクリニック、土日祭日に重点置いた歯科・眼科、24時間体制の小児科などがありますから、競争で生き抜いていくのは大変だと思います。

うちの方も471さんのお住まいの地域と同じような感じです。
特に歯医者が競争が激しいのか
平日遅くまで診察していますね。

その一方、今検討している地域にはクリニックが少ないです。
結構クリニックって偏った地域にできているのかもしれないですね、

>472
人口密度というか集中具合じゃないですか？
何でもあって人が集まりやすい所です。

ニュータウンには少ないんじゃないかな。クリニックは。

東京で家を買うならまず隅田川の西側にするというのが基本です。
あとは通勤先への交通の便と予算、住環境で選べばいい。
住環境は幹線道路に面してない場所にすることです。

それに加えると隅田川の東側は放射線の線量が高い。

＞＞474

リサーチにも時間がかかりますからニュータウン初期では開業率は低いかもしれないですね。ニュータウンに新居とともに開業するお医者さんもいらっしゃると思いますからそういう情報が先に入ってくれば近くの住まいを考える要素になると思います。
今23区でニュータウンと呼ばれる場所はいくつぐらいあるんでしょうか??
各タウンで医療環境の現状を調べておこうかと。
何気にニュータウンは次の住まいとして考えておりますので。

今は何という道路か知りませが昔の方々は環状６号線の内回りが良いと言っています。
多分環七環八よりも内側でしょう。

正確には環状六号線の内側でなおかつ隅田川の西側ですね。東側はまったく別世界ですから。

要するに江戸古地図に載ってる土地のマンションを買えば良いと思います。

今後数年でガラッと変わりそうな街はどこかなぁ、そこにいち早く住んで変化を見ていくのも悪くないかな。
それにそこはマンションも増えていくのだろうし安いうちに買っておいたほうがいいですよね、良条件の立地もどんどん減っていくこと考えると今のうちに立地だけでも目星を付けておいたほうがいいと思う。
主観ですけど西新宿のほうとかラッシュですよね、初台や中野と新宿を挟むエリアはまだ開拓の余地があると思うから期待したいです。

＞今後数年でガラッと変わりそうな街はどこかなぁ
＞安いうちに買っておいたほうがいいですよね

泉岳寺あたり。今ならまだ安いよ。

埋立地はすでに開発織り込みのボッタクリ価格なので、仮に今後開発がうまくいっても値上がりはないです。

＞埋立地はすでに開発織り込みのボッタクリ価格なので
そんなことないよ。開発されること、新駅ができることがわかっていても、それが実現されるまで価格に反映されないのは、過去の事例（例えば麻布十番、白金高輪）を見ても常識。
買っておくなら高輪側のちょっと高台に上がった住宅地だね。こっちは今の良好な住環境は維持されつつ、利便性はかなり向上するわけで、希少性が高くなる。売り物はあまり多くないが。

湾岸エリアの１ｍ突き出た液状化マンホール残す？　浦安市計画に住民が反対署名

【永井啓子】東日本大震災の液状化で地中から突き出したマンホールを残すべきか。千葉県浦安市で行政と住民が対立している。「被害を後世に伝えるため、そのまま残すことに意義がある」とモニュメント化を目指す市に対し、マンション価格の下落などに悩まされてきた近隣住民らは「負のイメージが定着する」と撤回を求めて署名集めを展開。溝は深まるばかりだ。

【写真】液状化で地上に飛び出した貯水槽のマンホール＝千葉県浦安市高洲

　１０月下旬、ＪＲ新浦安駅前。２人の主婦が通行人にビラを配り、署名を求めていた。「浦安市のイメージを下げる」「災害モニュメント　ストップ！！」。２人は「モニュメント化を知らない人も多い。説明すると、残さなくていい、と分かってくれる」と話した。

　マンホールは浦安市の高洲中央公園にある。災害時の飲み水を確保するための貯水槽の一部で、震度６の揺れにも耐えられるとされていた。だが、震災による液状化で地上から約１メートル以上が突き出たままだ。

http://www.asahi.com/national/update/1101/TKY201211010269.html

>>481
初台は確かにマンションの数自体少ないですし、
新宿までは本当にすぐですし
穴場でしょうね！！
でも初台って現時点でも相当お高そうに感じます。。。

便利でお高い街を穴場とはいいません。

不動産にお買い得なし。

>>486

高いですね。今の時点ではあまり利便性は感じないのだけど、これからなのだと思っています。初台から少しか電車に乗らない人には良立地だろうし、西新宿のオフィスおよび商業環境を傍に置くのも中々のステータスだと思う、それにそこを越えると新宿駅です。この一連を生活圏と見るなら、まさかこれから値下がりするとは思えないですから買うなら今がいんですかね。

山手線の駅まで1駅くらいで行けて、
かつ価格の安い街があると最高ですけれどね。
できれば静かな街で…。

初台はいいんですが、
賃貸でも高いですよね～。

お買い得かどうかは、
住んですぐはわからなくて、
何年も経ってからわかるところが難しいんですよね。
先見の明がないと難しいです。

>>490　新宿駅から1駅という駅はたくさんあるので探せば掘り出し物件があるかもしれないですね。新大久保などは山手線上ですが駅からそれなりに歩く物件なら安いところもあるみたい。1駅乗って山手線に乗り換える時間と歩いて新大久保で直接乗る時間、どちらが短いかで考えるのもいいかと思います。

新大久保の物件を見に行ったことがあるのですが
（大久保も使えるところです）
以外にも静かな住宅街がありまして驚きました。
穴場かもしれないですね。

＞山手線の駅まで1駅くらいで行けて、
＞かつ価格の安い街があると最高ですけれどね。
＞できれば静かな街で…。

泉岳寺だな
三田（田町）・品川まで１駅、五反田まで２駅（将来、山手線新駅が出来て０駅となる予定あり）
価格は港区の山手線内側の中では安い方
泉岳寺周辺、高台の高松宮周辺、三田台などは閑静な住宅地（山手線新駅が出来てもこれらの住宅地の環境は変わることはない）

泉岳寺は良い場所ですよね。
言われてみると495さんの描かれている通り、
都心に出るのは便利ですし。
とにかく静かですよね。

４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ

ってありますが、たしかにそうかも！！
あと他スレで見たのが、
夜のコンビニとマクドナルドの客層も参考になるそうですよ。

最大の商業施設だと、
あらゆる層の人が買い物に来ますから、
町の雰囲気が端的にわかりますね。
フードコートでのマナーも参考になるかも！！

大きな商業施設の客層ってどこも変わらないように感じていましたが
参考になるものなのですね。
入っているテナントも変わらなかったりするので
そういうところで客層の差が見分けられるのでしょう。

大きな商業施設があるような街は価値がありません。江戸時代から続くような和菓子店があるような街こそ普遍の価値があるのです。

わかりますそれ＞５００さん
すごくよくわかります！！
そういう街こそ
永く同じテンションで保ち続けている証拠ですよね

街選び11か条
11
ビルとマンションのコンクリートの建物しかない街は買うな

＞４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ

これ、田舎の観察方法ですねw

そんなこともないと思いますよ。
最近都内もショッピングモールが増えて、
遠くからわざわざ来る人もあまりいない状況。
そうなると地元の方が多くいるということになるので
充分参考になるかと思われます。

すごく参考になるスレですね。

昔からある街って
なかなかある程度の規模のマンションってないのですが
出るとあっという間に売り切れますよね。

昔からある街なので
街の衰退がしにくいからなのでしょうね。

都内では無いけど、神奈川県海老名市
はどうですか？
まだ若い街なんで全てに当てはまっては
ないですけど。

1.高速道路起点、圏央道接続
2.鉄道3路線
3.ららぽーと予定
4.インター側アウトレット予定
5.開発余地面積多い
6.コストコ近隣
7.南側は地盤良いところ多し

マンションデベにとっては空き地だらけでいくらでも大規模マンションが建てられる場所が儲かるから嬉しいんだよ。
だから必死に埋立地を買い煽るわけだ。

少子化人口減少時代なので価格維持できるのは山手線内側か東京メトロが限界です。

どうして都営地下鉄はダメなんだ？
江東区埋立地に関係ないからか？

都営地下鉄でも山手線内側近辺までなら宜しいのでは？

自分が納得して買って住んでる所が一番です。

新宿御苑の周辺がすごいラッシュみたいですけど価値的な面ではどうなんでしょうか。10カ条の2番【「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ 」】というのと照らし合わせて今考えています。交通環境や周辺利便性を見るに抜群というわけではないようです。でも東京駅まで歩いて何分という物件が注目を集めているように新宿駅まで歩いて行ける物件と捉えると安定しているなと。あと御苑の存在は価値と関係ありますか？

やはり都心に近いほどいいと思います。
新宿 港区 中央区あたりが良いでしょう。

東京23区は23区でひとつの都市。
区単位で話するのはおかしいんだよ。
東京を知らない人なのかな？

しきりに山手線内側と唱えてる人はプチバブル崩壊以降の地価暴落率の日本ワースト1、2が六本木と赤坂なのを知らないのかね？地価が高いことと地価が下がりにくいことは全く別物だよ。

ちなみに東日本大震災以降の下落率について見てみると、下落率が－2％を超えた区は5区で、下落率順位の1位は－2.9％の文京区であり、－2.7％の台東区、－2.4％の墨田区、－2.3％の豊島区、－2.1％の港区がこれに続いています。一方、下落率が最も低かったのは、品川区及び杉並区の－0.6％でした。

なお、地価公示の標準地と同一地点である基準地の中で、下落率が大きいワースト5は、次のとおりです。

1　世田谷区喜多見4丁目4157番6　－4.4％
2　渋谷区千駄ヶ谷1丁目26番6　　－3.8％
3　港区六本木5丁目367番1　　　 －3.1％
4　江戸川区北小岩2丁目238番4　 －3.0％
5　文京区西片1丁目10番272　　　－2.9％
5　文京区小石川2丁目19番19　　 －2.9％

【全国】  地価下落率ワーストランキング

【住宅地】
１ 東京都渋谷区大山町34－９ 107 ▲18.3
２ 東京都港区赤坂６－19－23 190 ▲16.7
３ 東京都目黒区平町２－１－２ 64.3 ▲16.5
４ 東京都港区南青山４－12－１ 175 ▲16.3
５ 東京都渋谷区神宮前５－34－３ 130 ▲16.1
６ 東京都渋谷区松濤１－13－７ 167 ▲16.1
７ 東京都渋谷区恵比寿３－21－２ 110 ▲16.0
８ 東京都港区六本木５－13－１ 185 ▲15.9
９ 名古屋市東区徳川町2609番１ 20.7 ▲15.9
10 東京都港区南青山２－４－11

　野村不動産アーバンネットは、東京都内の土地価格を定点調査している。

　その野村不動産アーバンネットが、平成21年4月1日時点の価格を発表した。

　2007年7月は、今回の不動産ファンドバブルにおいての地価最高価格を形成した時期である。

　都内の地価は、2007年7月をピークにして、急坂を転げ落ちるごとく下落した。
　その急激な下落の速さに、プロを自負する不動産会社・不動産開発会社・不動産ファンド会社すらも、対応出来なかったくらいであった。

　その土地価格下落の激しさを具体的に知るには、野村不動産アーバンネットの調査価格を時系列に見れば知ることが出来る。

　港・渋谷区の高級住宅地の5地点の土地価格を、2007年7月時の価格と較べると、下記の通りである。単位坪当り万円。


所在　 最寄駅　 2007年7月 2009年4月 変動率
港区高輪4丁目 品川 540 340 ▲37%
港区赤坂8丁目 青山一丁目 900 450 ▲50%
港区南麻布5丁目 広尾 750 520 ▲31%
渋谷区松涛1丁目 渋谷 800 350 ▲56%
渋谷区神宮前4丁目 表参道 1200 400 ▲67%
平均       ▲48%


　表参道の神宮前4丁目の住宅地価は、2007年7月には坪当り1200万円していたのが、2009年4月には坪当り400万円になってしまった。
　価格下落率－67%である。

　いまから思えば、
　「坪当り1200万円もしていたの?」
という疑問符が付けられるかもしれないが、1年9ヶ月前には、その価格水準であったのである。

　その様な土地価格の高騰・暴落につきあわされるのは御免だと思う人はいるであろうが、現実に形成される土地価格の存在を前提にして不動産価格評価することを職業としている私にとっては、高騰・暴落の真っただ中から離れて身を置く事は許されず、そして現実に形成される価格を否定して存在することは出来ない。

　港・渋谷区の高級住宅地5地点の、2007年7月～2009年4月までの土地価格下落率の平均は、－48%である。

　－48%とは、不動産ファンドバブルの素っ高値のほぼ半値になってしまったと云うことである。

あげた分が落ちただけだろうと思う人がいるかもしれないが10年20年の中長期スパンで見ると一貫して右肩下がりである。
ちょろっとあげて（プチバブル）ドカンと落ちるを繰り返しているに過ぎない。

プチバブルの頃に都心なら大丈夫、都心は値下がらないというデタラメを吹聴していた不動産業者やコメンテーターがいたがプチバブル崩壊以降トンズラこいたのは言うまでもない。

現時点で坪３００前後の住宅地は非常にお買い得である。実際にその街を歩いてみれば価値を実感できる。巨大モールがあるような町とは雲泥の差だ。

豊洲はドンピシャ

豊洲のどこが住宅地？
オフィスビルと高層団地しかない工場用地の再利用地なんだが。

住宅地の容積率は２００パーセント以下であることが良好な住環境を維持するために必要なようだ。

今まであまりに高すぎた辺りが
値を下げているように感じます。

でも景気がよかった頃は
それが適正価格だったんですよね。

尾張藩徳川家上屋敷（新宿区市谷）：防衛省庁舎
紀州藩徳川家上屋敷（千代田区紀尾井町）：グランドプリンスホテル赤坂
水戸藩徳川家上屋敷（文京区後楽）：小石川後楽園
加賀藩前田家上屋敷（文京区本郷）：東京大学本郷キャンパス
西条藩松平家上屋敷 （渋谷区渋谷）：青山学院大学
福岡藩黒田家上屋敷 （千代田区霞が関）：外務省庁舎
長州藩毛利家上屋敷 （港区六本木）：六本木ヒルズ毛利家庭園
仙台藩伊達家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（東京汐留ビルディング）
龍野藩脇坂家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（電通本社）
土佐藩山内家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京国際フォーラム
米沢藩上杉家上屋敷 （千代田区霞が関1-1-1）：法務省庁舎
鳥取藩池田家上屋敷 （千代田区丸の内）：帝国劇場
牛久藩山口家上屋敷 （港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館
薩摩藩島津家上屋敷 （港区芝）：NEC本社ビル
佐土原藩島津家上屋敷 （港区芝三田綱町）：綱町三井倶楽部
川越藩松平家上屋敷 （港区虎ノ門）：ホテルオークラ東京本館
小田原藩大久保家上屋敷 （港区浜松町）：世界貿易センタービル
久留米藩有馬家上屋敷（港区三田）：三田国際ビル
森藩久留島家上屋敷（港区三田）：港区立三田中学校
宇和島藩伊達家上屋敷（港区六本木）：国立新美術館
米沢藩上杉家中屋敷及び米沢新田藩上屋敷（港区麻布台）：外務省飯倉公館及び麻布郵便局
紀州藩徳川家赤坂中屋敷 （港区元赤坂）：赤坂御用地
彦根藩井伊家中屋敷 （千代田区紀尾井町）:ホテルニューオータニ
伊予松山藩久松家中屋敷（港区三田）：イタリア共和国駐日大使館
川越藩松平家中屋敷 （港区赤坂）：アークヒルズ（サントリーホール）
熊本藩細川家中屋敷（港区高輪）：旧高松宮邸
島原藩松平家中屋敷 （港区三田）：慶應義塾大学
佐賀藩鍋島家中屋敷 （港区虎ノ門）：国立印刷局・虎ノ門病院
長州藩毛利家中屋敷 （港区六本木）：東京ミッドタウン
広島藩浅野家中屋敷（港区赤坂）：赤坂サカス
松代藩真田家中屋敷（港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館宿舎
会津藩松平家中屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（ホテルヴィラフォンテーヌ汐留）
彦根藩井伊家下屋敷 （渋谷区代々木）:明治神宮
高遠藩内藤家四谷内藤新宿下屋敷 （新宿区内藤町） ：新宿御苑
尾張藩徳川家和田戸山下屋敷 （新宿区戸山） ：都立戸山公園
郡山藩柳沢家下屋敷 （文京区本駒込） ：六義園
大垣新田藩戸田家下屋敷 （文京区小日向） ：拓殖大学
盛岡藩南部家下屋敷 （港区南麻布） ：有栖川宮記念公園
薩摩藩島津家下屋敷 （港区白金台）：八芳園
会津藩松平家下屋敷 （港区高輪）：オーストリア共和国駐日大使館
下総関宿藩久世氏下屋敷 （江東区清澄）：清澄庭園
尾張藩徳川家拝領屋敷 （千代田区紀尾井町）：上智大学
尾張藩徳川家蔵屋敷 （中央区築地）：築地市場

あげ