土地探し・・・

ついで、

［媒介］物件は、誰が仲介してもかまいません。当然
仲介料がかかります。
［売主］の場合は、持ち主＝不動産屋なので、仲介料は
かかりませんが、直接の契約になります。［売主］物件
でも売れないと、［媒介］に出る場合もありますが。

今回の場合は、おそらく前者と思われますので、物元
しだいってとこですかね。Ｂにダメ元で『物元さんですか？』
って聞いてみたらどうでしょう？　その単語を知っていると
いうだけでなめられずにすむかも。

久しぶりに見ていたら、土地が決まりそうで良かったですね。
ただ、Ｂの不動産会社で決まりかかっているのをＡで契約するのですが、
Ａの業者が良識的な業者であれば、したがらないかも知れないですね。
だから、もしＢの業者で勧める場合ですが、そのときは
出来る限り住宅会社を通して話をするのがいいと思います。
住宅会社も契約が取れると思うと必死で動きますよ。
（ただ私の経験ではＴホーム、ローコストで有名な会社はあまり動きませんが）
造成も住宅会社が信頼が出来るのであれば、そこでしてもらうことにして
その分価格を下げさせたらどうですか、その分仲介手数料も安くなりますよ。
ほんの少しですが。

匿名さん、05の不動産業者さん、ありがとうございます。

匿名さんの教えてくださった「物元」という言葉、初めて耳にしました。
そこで、ちょっと質問なのですが、私たちが払う土地の代金+仲介料の金額は
Bが物元かそうでなかによって変わってくるものですか？

05の不動産業者ですさんへ
今はハウスメーカーの営業さんに間に入ってもらっています。
やはりB社の方の態度があまり良くないらしく、嫌な役をさせてしまっている感じです。
造成の話ですが、道路部分は家を含め、おそらく5件分（1件約50坪とした場合）
くらいの共有道路がつくられる予定です。
建築条件等は無いのでおそらくいろいろなメーカー家が建つと思われるのですが
その場合、うちで造成を「○○ハウスに！」と、お願いすることって可能なのでしょうか？
今、どこの業者がどの時期に造成を行うのか調べてもらっているところですが
もしできるのであれば価格＆仲介料の値下げの話もかなり魅力的ですね。

今週末にはどちらにしても返事をしないといけない状況になってしまいました。
不安はあるけど、売れてしまうのも困るので、買う方向で考えています。。。

たびたびすいません。。。

先ほどハウスメーカーの方が不動産屋に造成の時期などを聞いてくださいました。
前には書きませんでしたが、その土地にもともとあるアパートに住んでいる人が
今回売りに出ている土地の一部を買い取り、家を建て直す予定なのですが、
その人が仮住まいを見つけたらすぐに造成にかかります、ということでした。
逆に言えば、見つからなかったらいつまでも出来ないってこと？って思いました。
でも、それはまぁ契約時にでも約束すれば、納得がいくのですが、、、
広告用の土地の情報（建ぺい率、地目etc.）を記したものをいただきたいと言ったら
「広告を出す前に他の場所も全部埋まってしまったので用意できない」と言われたそうです。
これは明らかに嘘なのです。だって、私たちの希望する場所は値引きできないから、
安い奥の土地を買えってつい先日言われたばかりなのですから。。。

ここからは私の憶測ですが、私たちの払ったお金を使って造成するつもりなのかな、と
思いました。だから、値引きしてもらえないのかなぁ、と。

買った後に後悔したくないので、ココだけは気をつけるように、ということがあれば
教えていただければと思います。よろしくお願いします。

不動産の場合売主が依頼している業者を物元といいます。
もしくは元付け業者。探してますさんの依頼している業者を客付け業者と
言います。
土地の仲介料ですが、国土交通省の定めで上限は
売買金額の（３％＋6万円×1.05）と、400万円を超える場合には
決まっていますので、物元であってもなくても変りません。
（業者Ｂが物元であった場合は売主と買主双方から（３％＋6万円×1.05）
もらえることになります。
造成が5区画ならハウスメーカーに造成を頼むのは難しいです。
私は1区画だけと思っていました。でもそうしたら残りの4区画は売れているんですか。
それと5区画も造成しているのであれば売主が業者の可能性もあると思いますが、
調べてみましたか、ハウスメーカーの営業マンなら調べてくれると思いますよ。

広告用の土地の情報は作らないかもしれませんが、建ぺい率などの
情報はもらえないはずはありません。だって、あまりに切り売りが激しくて
うちが建てられないような土地だったら困るじゃないですか。そういうのを
ちゃんと確認して、「ここには何坪の家を建てられるんだ」と納得して
土地を買うと思うからです。そういう情報もなしに土地を買うといいこと
ありません。実際「古屋付土地」などでその「古屋」を壊したら家が建てられない
（その古屋が建った後に地目などの変更があり、現時点で建っている
建物に対してのみ変更前での使用可）なんてのもありますからね。
あと、造成するということですが、上下水道など設備の負担はどうなって
いますか？設備の権利付ならいいけど、権利のないただの土地だったら
別に予算を用意しておかないといけませんよ。
情報を明かさずにとにかく「お買い得だから」と売り急ぐのなら、その
不動産屋はちょっと危ないかも。「探してます」さんが買わなかったとしても
他にだましやすい人を見つけて売るんでしょうけどね。
ちょっとカモられてる気もします。
不安でしたら、探していますさんが良心的だと思われるA不動産に相談
してみては？こういう取引の仕方を普通するのだろうかとか、独自に
調べる方法はないか（造成前だと難しいかもしれませんが）とか。忙しい
時期じゃなかったら応じてくれるかもしれません。

普通不動産会社ならば物件概要書を作るのに、そんなに時間は掛かりませんよ。
建ぺい率や容積率そんなのはわざわざ調べなくても
通常売買しているところなら大体知っていますよ。
特に今回はアパートに住んでいる人が購入する予定なら
調べてますよ。
それとしのぶさんが書かれている上下水道など設備の負担ですが
たぶんというか間違いなく入っていないと思うので調べるのが賢明だと思いますよ。
意外に結構費用は掛かりますよ。

レス、ありがとうございます。

水道のお話ですが、一応水道は引き込んだ状態での引き渡しということになっています。
下水は、浄化槽地域なので、浄化槽の金額は土地の価格とは別に
自己資金の中に見積もってある感じです。

それから、新たな事実が出てきたので、ご報告します。
どうやら地主とB社の間にもう1社（デベロッパ？という言い方をしていましたが
もしかしたら個人のブローカーとかっていう可能性もあるかも）
がいるそうなんです。そこが物元ということになるんでしょうか？
それはどこなのかは聞いていないのですが。。。

日曜日にハウスメーカーの営業マンと会う約束があるので
建ぺい率／地目等はそこで確認しようと思います。
その後、最終の返事をする予定です。

どうすればいいのかわからなくなってきてしまいました。。。。
土地を買うって難しい。。。

探してますさん
水道は引き込んであるとのことですが、引き込んでいても権利がなければ
使えません。権利金を支払うことになります（土地によると思いますが
うちの地域では20万円くらいから←水道の口径により異なる）

あとちょっと気になるのは、アパートはまだ壊されていないのですよね。
なんでも住人がいるとか。
それはちょっとやっかい。地主が売る気まんまんで話が進んでいても
結構住人の権利って大きくて、住人が出て行かない限り開発が進まない
かも。テレビとかでたまにやってるけど、そういうところに居座る専門の
方（居座って貸主などから補償金などを取るのが目的）がいることも
あるからねぇ。私はそういうコアな部分には関ったことがないので
どのくらいのことをやるのか詳しいことは分かりませんが。

土地を買っても自分の物になるのにかなり時間が掛かりそうなら
やめておいた方がいいかも（いつまでに自分の物になるのかはっきり
しない場合も）他の人が住んでいる土地に固定資産税だけを
払わされる羽目になります。

しのぶさん、ありがとうございます。
水道の権利金ですが、水道利用加入金という名目で16万弱くらいの金額が
ハウスメーカーが作ってくれた見積もりの中にありました。
それって権利金ってことになるのか、あとで確認してみます。

あと、住人の事ですが。。。
こういう場合、契約のときに何か約束させる事は出来るものでしょうか？
（例えば、○月末までに造成を済ませる事。できなければ契約解除。etc...）
わかる方がいらっしゃったら教えてください。
毎回、質問ばかりして申し訳ないのですが、よろしくお願いします。

> こういう場合、契約のときに何か約束させる事は出来るものでしょうか？

契約書に明記することは可能です。『何日までに引き渡す。延びた場合
は１日あたり？円払う』というような。今回の場合、『延びた場合は双方
で話し合う』では不十分です。なんせ、住民は契約に直接関係ないわけ
ですから、立ち退き要求は売主次第。いつまでに立ち退くという覚書で
もとってあればいいですが、最悪、買ってしまってから、買主に立ち退き
料払えなんていわれたら目もあてられないです。それほどに借家人の
権利は保護されています。

売主と住民の契約関係をしっかり調べたほうがいいです。
『すぐに立ち退くっていってましたから大丈夫』なんていう、口約束を
たよりにしては『絶対に』ダメ！！　必ず書面をもらってください。
このケースは訴訟にまで発展する典型例ですから。

匿名さんのおっしゃるとおり。
抜け道をつければ必ず抜け道を抜けられます。
匿名さんのおっしゃるとおり借家人の権利はかなり保護されてますから
（逆に考えると自分が借家に住んでいて「明日までに出てってください」
なんて言われても困りますよね。同等のところを紹介してくれるか、
差額を援助してもらわなくては、ぐらいは考えると思います。そのへんは
ちゃんと保護されます）口約束で「たぶん大丈夫」で話にならなければ
諦めることも視野に入れたほうがいいと思います。
よく道路を作ったりするので立ち退きなんてのがありますが、その場合
期限を過ぎても居座ると「行政代執行」なんてことになりますが、個人の
場合そういったことは不可能だと思っておいた方がいいです。

匿名さん、しのぶさん、教えていただいてありがとうございます。
実はあきらめる事もちょっと考え始めたところです。不安な事が多すぎて。。。。
あの土地は捨てがたいけど、それで失敗して家が建たなきゃ意味ないですよね。

でも、とりあえずハウスメーカーの営業さんに契約書を取り寄せてもらいました。
ハウスメーカーの営業さんは不動産屋の事を疑ってかからないし、
「こうしろ、ああしろ」と指示はしてくれないので、イマイチ頼りないのですが…。
もし買う事に決めたときは、契約書を確認し、匿名さんやしのぶさんのアドバイス通り、
きちんと契約書に引き渡しの時期や立ち退きの事など明記してもらい、
ハウスメーカーの営業さんにも立ち会ってもらう事にします。

登記簿を必ず確認してください。
というか、真っ先にこれを見せてくれないような業者は却下。
抵当権を確認するためです。（要は借金のカタになってないか
どうか）慎重な業者であれば、紹介するときに確認し、契約前
日あたりに再度取ります。契約直前に悪さをされてないかの
確認です。土地取引はそのくらい慎重に。

私は業者でもなんでもないんですが、イロイロとやっかいな
土地を購入したものです。おかげで、建築基準法、宅造法、
宅地建物取引業法、市条例をほとんど読破するハメになって
しまいました。(^^;

33さん、ありがとうございます。
ところで、登記簿ですが、見方とかありますか？
抵当権のほかにも、もし、ココはチェック！みたいな
項目があったら教えてください。

よく勘違いをされる方がいますが、抵当権が付いていても差押さえが付いてても
契約のときには問題はありません。問題は決済（最後にお金を精算するとき）迄に
消してあれば大丈夫です。普通は決済の時のお金で抹消することが
ほとんどです。そのときは司法書士が立会いで確認します。
でも契約のときは必ずその物件に付いている抵当権の説明は
契約の前に重要事項説明書で登記簿謄本を見せながら、
説明をしないといけないことになっています。
登記簿謄本は出来る限り契約日の前日に取るようにしています。
（突然、別の抵当権が入っている場合があるからです）
そして契約書の中に抵当権が抹消できないときには契約を解除して
手付金は返します。の文章をいれています。

みなさん、本当にいろいろなご意見、アドバイスありがとうございます。

実は、結論から言うと、例の土地、あきらめました。…というのも、決定的な理由が発覚したからです。
違う区画を購入された（現在アパートに住んでいる）方に昨日、お話を聞いて参りました。
現在、そのお宅を含め4世帯がその場所で生活されているそうです。
その方は他の区画を購入されているので、その事を聞くと地主と知り合いで、内々で決めた事だというのです。
そのときに「残りの区画は地主の子供たちに残すので売りたくない」と言っていたのを聞いたそうです。どこからその情報が流れたのかさえも不思議がっていました。
おまけに、今月中に引越しの話など予定に無いというのです。（おそらく、他のご家族もそうだろうと…）
これを聞いた時には愕然としました。
もちろん、買う方向に傾いていた気持ちも無くなりました。

ところで、B社はそんな大ウソ情報を私たちに言ってどうするつもりだったのでしょう？
（名前を公表したいくらいですが、やめておきます。）
今回は慎重に考えてよかったと思っています。本当にみなさんのおかげです。感謝します。
…しかし、こんな事ってあるものなのでしょうか？

まあ、最悪のシナリオだと、営業マンがお金を持ってドロン、
ですか。急がせるのも口約束も、ドロンするなら何でもありです。
やはり、信頼できる不動産屋さんに根気よく希望の土地を探して
もらうのが、一番だと思います。
でも、地域にもよるのだと思いますが、ほんと気に入って値段も
折り合うって土地は少ないです。

探してますさんへ
よかった（というのもなんですが）ですね。
前にも書いたかもしれないけど、何かヘンな感じがしてたんですよね。
探してますさんがあまり不動産に詳しくないから書いてあることに違和感を
覚えるのかとも思ってましたが（失礼な言い方でごめんなさい）
いい勉強をしたと思って（授業料を払わずにいい勉強ができたと思えば）
いい土地を探してくださいね。

いやぁ〜、不動産ってほんとわからないし、怖い世界です。
人間不信になりそう。。。

しのぶさんにはほんと参考になる意見をたくさんいただいて
ありがとうございました。
今回の事は良い勉強になったと前向きに考える事にします。
（お金払う前に気づいてよかったです。）

さて、また土地探しは一からやり直しです。がんばろ〜っと！

土地の場合、更地であっても『見えているのは３割』と言われます。
隠れている部分はというと、

地主、用途地域、建蔽・容積率、計画道路の有無、地盤、抵当権、
自治体条例、建築協定、埋蔵物指定、防火指定、上下水道配管、
セットバックの有無、接道状況（明らかに道があっても、法律上
道ではないこともある＝その場合建築不可）などです。

くれぐれも慎重に、信頼できる業者をお選びください。

　なかなか土地が見つかりません。

がんばりましょう。
首都圏では下げ止まりました。

下げ止まってはいません。

実勢価格が一部上昇している地域もあります。
基準地価ベースでも昨年辺りから「首都圏は下げ止まり」とみるのが一般的かな。
ただ、エリアによって上昇・下落が交錯してますね。

　隣が空いた。

今ゆっくりですが土地探しをしています。上の子(現在年少)が小学校あがる頃には家を建てたいと夫と話しています。

私は学区を1番に優先し、土地を考えているのですが夫は予算内で家を建てられればいいという考えです。この前はそれで揉め、夫は「賢い学校に行けば誰もが賢くなるわけではない。逆に凡庸な子は落ちこぼれる可能性もある。賢い子はどこに行っても賢い。」と言われました。

みなさん土地は何を重視して考えましたか。私は学区ばかり考えているのでこのままではダメだと思っています。厳しい客観的な意見が欲しいです。よろしくおねがいします。

一般的な不動産屋さんより圧倒的に少ないですが不動産屋や建売り住宅屋さんに
不動産を卸している不動産屋が有ります。
人気地、角地や整地はすぐに売れるので表に出ません、一般的に表に出ている土地は、基本的に売れ残りです。
私は欲しい地域でその会社を探し出せたので
建売り住宅屋や他の不動産屋さんと同じタイミングで情報が貰えるようになり、購入しました。
良い土地は表に出ず、横に流れますので
こういった会社を探すのが一番良いと思います。
ただ、注意として、表に出てないので単価は
相場では無く、売主の意向が大きい点と
同じ土地が欲しい業者とバッティングした際は
取り合いになり、価格が跳ね上がります。
私も、不動産屋と取り合いになり、当初坪85万の土地に100万の値を付けて、不動産屋に諦めさせました。因みに100坪です。

>>49 戸建て検討中さん　
今都市部の小学校は学区や学校による学力格差が大きいので、住む場所は慎重に選んだほうがいいです。
子供の学力は本人の能力はもちろんですが、教師の質や生徒とその親のレベルにものすごく影響されます。
特に教師を志望する人が減っているのか、自分たちが子供の頃に比べ教師の質も驚くほど下がっています。
また最近は外国人の子弟が増えて、昔のように静かに授業を受ける環境でない学校も増えています。

>>49
>賢い子供はどこへ行っても賢い
それは正しいが、賢い親はより良い教育を受けられる学校に通わせる
学校環境の良さはすなわち周辺の所得と治安のバロメータでもあるので、あまりに評判の悪い学校に通わせるのは良くない

ただ学区よりもまずハザードマップを見るべきかな
絶対避けるべきは木密地帯と呼ばれる地域と地盤沈下、液状化が間違いなく起こる臨海部や埋立地、そして都市型水害の危険性が高いとされる地域

子供の安全を考えても通学路に危険がないかも調べましょう

・60～70坪の土地は、売主の売却金額を聞いて売りに出します。
・200坪位で、売主が早く現金化したい場合、投資家という人に紹介します。
　投資家は、ＡＰ建てるので売却手数料低くてもＡＰ紹介とＡＰ管理で儲かります。　
　特に早期現金化を望んでいなければ建売業者に紹介します。
・1000坪規模の場合、開発業者に紹介します。開発業者は道路、公園、分譲地を
　造成してハウスメーカー等へ売ります。
安く土地を買うなら調整区域で区域指定を受けれれる土地がいいと思います。

小学校周辺は人気地域ですが、6年間の通学メリット後の長い居住を考えて購入する
といいです。都市部はどうか分かりませんが、最近は子供減少で小学校の統廃校が
計画されてます。
売主の様々な理由で家や土地が売り出されるのですが、タイミングです。

売却後の利益が更に見込める顧客なら表に出さずに売りますが、それ以外は
横流しすることはないです。銀行が大口顧客に特別金利を設定している構図
に似てます。

用途地域は住宅地図で確認でき、建蔽・容積率も記載されてます。
計画道路にかかる土地は、地主に周知されてますので売らないと思います。
（計画道路部分は譲渡益に税金がかからず、また譲渡しないよう指導されてると思う）
地盤は、国土地理院のＨＰにアクセスして調べるといいでしょう。
抵当権がついてる土地は抵当権解除を条件とします。
自治体条例、建築協定は、新築打合せ時に明示されると思います。
埋蔵物は出ると建てられないので、不動産屋は避けます。
防火指定は、駅周辺の地域に指定されてますね。建物の窓等制限があり
建築費が高くなります。
上下水道配管は、水道課、下水課で確認できます。
セットバックは不動産屋は明示します。
接道幅2ｍ以上ないと建築できません。旗竿地では進入路15ｍまでなら2ｍ幅ＯＫですが
それを超えるなら3ｍ幅ないとダメで進入路の長さでそれぞれ規定されてます。
旗竿地２つの場合、3ｍ＋2ｍ最低5ｍ幅は必要。詳しくは建築指導課で聞くといい。

>>49 戸建て検討中さん

学区指定の公立で探すと居住費が高くなるので
https://toyokeizai.net/articles/amp/150729?display=b

私立に通わせれば良いと思います

例えば、学習院初等科なら南北線か中央線
白百合学園なら東西線沿線とかなら
選択肢も多いと思います

ご主人のおっしゃる通りだと思います。通学する学校で子供の学力が変動することはほぼ、ありません。公立小学校の場合、学校教育で学力が伸びるはずもなく、ルーチンの教育をするのみです。親のDNAや子供が生まれながらにして持っているIQが何より大きいのは事実なので、それほど期待できないお子さんに過剰な期待をして文京区の千駄木エリアや中目黒の東山小学校に通学させても意味がないです。旦那様がおっしゃるように、こういったエリアのお子さんは中学受験をするエリート層も多いですから、落ちこぼれて悲しい思いをさせる可能性すらあります。逆に、元々のIQが高いお子さんなら、北千住に住もうが、豊洲に住もうが周囲の雰囲気に染まらずトップ層を形成して中学受験に臨めると思いますし。どうしても拘る意味があると言うのなら、それは学力面への期待ではなくて、いじめなどのリスクが少なくなったり情操教育に熱心な親御さんが多いので心豊かな子供に触れ合う機会を得るためだと思います。

土地の境界にまたがるブロック塀と、それからはみでたブロック塀についててお聞きしたい&相談したいのですが、
今回新しく土地購入し、新築建築を計画しているのですが、
気に行って購入検討している土地が、隣家との境界の真ん中を中心にするようにブロック塀が縦にたっており、(１m60か70ぐらいだと思います、たぶん。)

それはいいのですが、その縦のブロック塀の横に、こちらの土地に完全に入る形で、横向きに段積みでブロックが置かれています。(わかりにくいですが、絵の黒いとこの用な感じです。四ヶ所あります。)

単純にこちらが使える土地か減る事と、ブロック塀の景観が好きではないので、
元々好きな塀を自分の土地内に建てる予定、
建てたい予定なのですが、
これを撤去せずにたてるとなると単純に点線の部分で塀を作らなければならなくなるので、
やはり使える土地が減るなと思ってしまっています。

不動産のかたに聞いたところ、
撤去かー？うーん？みたいな反応だったのですが、(また次回行く時に詳しく聞き、交渉してみますが。)、
完全にこちらの土地に入ってしまっている、完全に自分達には不必要なものなのですが、撤去する事は難しいのでしょうか？
撤去できる可能性など、どういった手順を踏めばいいものでしょうか？？？

よろしくお願いいたします。

権利を一方的に主張して喧嘩腰に見える、トラブルの元、購入を諦めるのが平和。

名東区梅森の土地は他に多額な費用が必要なので何十年も売れてないようですと工務店からアドバイスをいただき安さに飛びついて買っていたら、大変なことになっていました。本当に助かりました。やっぱり土地を選びは目利きのできる工務店とパートナーを組むのが良いとつくづく思いました

>>56 口コミ知りたいさん
最低な担当者ですね！
普通は撤去交渉
または一時撤去不可能な場合
公的文書の覚書をとりかわす
のが一般的です
土地のことを判断できる建設屋さんに相談することが望ましく先に土地を購入した方に多くにみられることも回避したいものです

土地を購入するとき絶対にしてはいけないこと

先に銀行の審査を受け土地だけを購入しないこと

絶対に守ってほしいと思います

泣く人ばかり見ています！

土地建物セットで売り付けようとの魂胆が見え見えです

>>60
どういうケースで泣きますか？
土地から購入だとつなぎ融資を受けて購入することが多いと思いますが。

あたりまえですが不動産屋ではなく
家を建てるところに見極めてもらう事が一番です

魂胆はないです。土地と別々に買うのが一番ですよ！

よくあるのが例）総予算4500万で2500万の土地を買った方は思う家は建てれなくなる
総予算＝土地VS建物には適切な予算の振り分け方が存在します。ご検討されている工務店さんに聞いてみてください

子供の小学校区や中学校区限定で探してる方いますか？？

私がそうなんですが地域+売り地がほとんどでない地域で難航中です、困った。。。

今回の台風被害を見て少し高くても被害の無かった場所を選ぶべきだな、水害や土砂崩れに合えば人生がくるってしまう

まず昨日の台風で被害に遭われた全ての方々へお見舞い申し上げます。一刻も早い復旧、また元の生活に戻られる事を心より願います。

今回の被害状況を見るとやはり立地の大切さを改めて痛感しました。①海や河川から距離が離れている、②高台で土砂崩れが起こらない、③地盤が強い(これに関しては弱くても地盤改良等で対処可能)。土地から取得される方は①～③に重点を置くべきですね。

駅近や日常生活の利便性も大切ですが命あればこそ、健康あればこそ、家が無事であればこそ、です。家が壊滅すれば全て失いかねません。

人気で高層マンションが増えた場所も浸水してた、混雑、保育園などの設備の不足に洪水
人気で都心に近いと言うだけで高い値段で買った人はショックが大きいな

安全安心を考えると首都圏の駅近で適地は少ないな

>>66 戸建て検討中さん
地元に詳しそうな不動産屋さんに条件を提示して探してもらいましょう。
時間をかければ希望に近い物件を探してくれるはず。
いい物件を見つけるには、あらかじめ価格の優先順位を下げておきましょう。