中古マンション売却について

運ですか〜運ですよね、やっぱり。

子供達が、新しいお家を見て喜んでいるのに、残債割れするからといって諦める訳にもいかない。
でも値下げするのは厳しいですし。
神頼みするしかないですかね。

年が明けたら動きがあるかもしれませんよ。
様子見ましょうよ。
大掃除で余計なものを処分し、少しでも好印象を持たれるようにした方がいいかも。

いくら、リフォームをする気でも、やっぱり見た目は大きく響きます。
やはり不用品処分して広く見せる、これが一番早いと思います。
こどものおもちゃとか、引っ越したら持っていかないなーと思うものは
今のうちにガンガン処分した方がいいでしょう。
最後まで使って、捨てていって・・というものが多いと狭い＆古いで
好印象には程遠くなってしまいます。
逆に1階下よりも500万円も安いのは何かそちらに不都合な点があるのでは、
と勘ぐられる要因にもなるような気もします。
何か合理的に安い要因があればそれをアピールしてお買い得感をだすとかは
どうでしょうか？

実際、中古マンションってそんなに売れてないですからね。
そんななかでも、お徳な物件はすぐに売れてしまいます。

チラシなんて撒かなくてもいいと思いますよ。
本当に探してる人はネットで必死で探してます。
HOMESやsumoに掲載されてればかなり広告効果があります。

でもまあ、みんな3月には引越ししたいから、早いところ手を打たないと売れ残るような気がします。
今、契約すればちょうどいいけど、年越しになると３月入居ができなくなってしまいますからね。

15です。

数々のレス有り難うございます。
皆さん他人なのに、親身になって答えて下さって本当に有り難いと思っています。ここの掲示板に来る方はいい人ばかりですね。
下げレスも覚悟していましたのに。

無理して新居を買ったので、少しでも出費を減らそうと現状で売り出したのですが、壁紙の張替えぐらいはやった方がいいのかな、と今は考えています。

いや、やはりとりあえず物を減らす、がいいと思います。
トランクルームを借りたりして、季節物で必要なものとかは整理して
そういう所に入れるとか。
引越しの準備と考えるとそんなに無理しなくてもできると思います。
壁紙を張り替えるとなると、家具なども一斉に動かさないとならないので、
結構大変です。
余裕があれば、新居が決まっているなら退去後に売ったほうが勝負が
早く済むとは思います。
住みながら売るのは大変ですよね。

新居には、今のマンションが売れないと引っ越せないんです。
停止条件付きで、1月中に売れないと新居の契約そのものが白紙になってしまいます。

うかうかしてられないので頑張って掃除して、物を減らします。

では、やはり不用品とかをどんどん捨てる＆まとまった必要品はトランクルームで
ものを減らすなどがいいですね。
例えば玄関先には靴はださないように、全部しまえるように処分するとか。
スリッパとか、ちょっとしたところに目隠しにかける大判の布とかは新しい明るい
ものを用意すると印象が違うと思います。

階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

１月中ですか、１月は立ち上がりが遅いので（正月休みがあるし）、なるべくなら
１２月に目処を付けたいところですね。
がんばってください。

>階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
>の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
>こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

こんな主婦の井戸端妄想発想なんかどうでもいいんだよ。
つっこみどころ満載なんだから。
買う気が失せるだけならまだしも、訳あり物件アピールになるんだよ。
黙ってること、しゃべらないこと、買い主とあわないこと
これでオッケー。
内見にいちいちついて回られるだけでうざい。
自分たちは近所に散歩にでもでて自分の仲介の担当にまかせればいいんだよ。

１５さんは買い先行で新しい住まいを購入したのか？
仲介がそのあたりのことも把握してるなら最悪だな。
なんでもペラペラしゃべると手のひらで転がされるよ。

へー、私が購入した時にはみなさん、お家の方がいらしたけれど？
席をはずしてくれるなら構わないけれど、黙っていられるのもこっちも聞きたいことも
聞けないし困るけれど。
中古を買う時に私（女）が一番気にしたのは近隣の具合。
特にマンションの上階がうるさいとか、階下が神経質な人とか、そういうのがマイナス
なのは、いくら安くても購入しませんでした。

購入のお金を出すのはご主人かもしれませんが、決定権は結構奥さんが多いので、
主婦目線で悪いことはないと思うけれど。

15です。

ペラペラしゃべるどころか、新居の売主の不動産と、仲介は精通しています。
だって、新居購入するにあたり、買い替えの方はこの不動産が仲介になりますよ、的でしたから。
もちろん、仲介はこれ以上下げると残債割れ必須なことも知っています。
先日内見されたお客様はどうだったか、など、当方でなく新居の不動産に報告しているのですから。まあ、これについてはうちにもきちんと報告してほしいと言いましたが。

15です。

元々、停止期間内に売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出して欲しいと言われました。私としても、もうここまで来たら売れないとしょうがないので、言う通りにしてきました。
本当は仲介さんに一言言わせて頂きたいです。
早く売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出したのに、500万円も安くしたのに、特別欠陥住戸でもないのに、どうして売れないんでしょう？と。

上に書いてあるように部屋の荷物を減らしてお子さんは外に連れて行くのが無難でしょう。
壁紙も目立つところに汚いものがあるようなら、その部屋だけ壁紙変えるのも手です。
売主が立ち会った方が良いかは売主の雰囲気によりますね。

仲介業者は、とにかく売れればいいんですよ。
新居の不動産屋とツーカーならなおさらです。
売れなきゃ、新居の契約も流れちゃうんですから。
残債が残ろうと何だろうと、とにかく今の住居の売買を成立させて、
自分は手数料を手に入れ、新居の不動産屋は新居の契約を成立させる。
その後、あなたがどうなろうと（残債＆新規ローンで苦しもうと）
それは関係ないんです。

「今の価格は十分値を下げた状態で出している。これ以上下げるつもりはない」
でいいんじゃないでしょうか。
内見者が「壁紙が～～だから、もうちょっと下げられないか」と言ってきたとしたら、
「それも含めて、相場より低い価格で出しています」でもいいと思います。
その時に自分の許容範囲内で下げるのはいいでしょうが、売り出し価格を
そうそう簡単に下げなくてもいいと思いますよ。
まだ１カ月とかですし。
本当に買おうという人からは、人気物件以外は最初はたぶん値下げの打診があるでしょう。
そういうご時世です。
その時に考えればいいのでは？

>「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円の割安感をアピールする

これは「主婦の井戸端妄想発想」とは思いませんが、言わないほうが良いでしょう。
売り急いでるってことを知られたら、交渉では絶対不利の立場になります。

買主と売主は契約の時のお見合いで十分。
聞きたいことあれば仲介を通すのが普通。
そもそも売りたい理由つうのがあるんだからさ。
例えば騒音とかね。
黙ってるのが一番。

１５さんは停止条件付きであれば売却先が決まらなければ
新築購入は回避されるんですよね？
もしかして買取条件付きで新築購入したのですか？

買い先行は大変ですね
まあでも停止条件ついているならいいですね。
普通売れなきゃ手付け流しで丸損ですから

黙っていても、安いのは買い手にも分かりますよね。
それで、なんで安いのか合理的説明がないと、かえって怪しく思いませんか？
主婦だとそういう感覚だと思う。
特に近隣トラブルの安物は絶対買いたくない。
部屋はいくらでも直せるけれど、近所の人は取り替えられないから。

上階がやたらうるさく、階下の住人は神経質でしょっちゅう苦情言ってきます、子供が部屋をぼろぼろにして修理にお金もかかるんで売ることにしました。１か月以内に売却しなきゃならない事情があるので相場より５００万円安くしてます。
こう言えば、なぜ安いかの合理的説明にはなるのでしょうが・・・
私が検討者だったら、いえ、ちちっちょっと考えさせてくださいと逃げ腰になりますが。

安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
というのは合理的理由になると思います。
足元見られるかもしれませんが、買い替えのためそれ
以上下げられないという言い訳にもなると思います。

相手のあることですからねえ
部屋がぼろぼろでリフォームに数百万がとこかかりそうだと判断されたら、急ぐのはあなたの事情でしょで片付けられちゃうでしょうし

指値が通らないと買わない人もいますが、実需の場合は言い値で買う場合も
あります。下げてかまわないなら下げて売ったほうがいいと思いますけど

下げれば売れるってもんじゃないからね。
買い手はもっと下げてやろうと思い指値出してくるからね。
仲介もここいらで決めましょうという感じでダブル攻撃ですね。
残念ですがどんな事情でも売り急いでいれば得することなど何もありませんね。
売り先行で仮住まいする計画が一番いい方法です。
今更もう遅いでしょうけど、新築が期間条件付きであれば損しないだろうから
値下げせずに指値も受けつけずに売却＆購入を見送るのに限る。
それが１５さんにできるかな？
欲しい〜！どうしても新築欲しい〜！ってなってると無理だね。
旦那さんは今の状況をどう思ってるのかな？

>43
>安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
>というのは合理的理由になると思います。

もっとも損をする理由ですね。
買い手は相手の事情なんて関係ないからね。
駆け引き知らないとこんなとんでもない正直者が現れて
買い手はうれしい。
ちなみに仲介が買い手に事情を言ってしまうこともあるからね。
仲介はこんな事情のときは基本的に買主側につくでしょうからね。

15です。

売却中のマンションは築9年です。壁紙はところどころ剥がれています。
駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度です。

造りがしっかりしているのか、上階や隣の部屋の音は全く響きません。
私が仕事をしている為もあって、隣人トラブルもありません、というかあまり会うこともありません。玄関が独立した形になっているので玄関先でばったり、ということが少なめです。
子供達が大きくなってきたので手狭になったのと、子供に土地を残してあげたい一心で、新居購入を決めました。
浅はかだったかもしれません。
でも、今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう、ローンも組めなくなってしまうのではないかと思っていました。
現在、なかなか売れない現実に直面し、あの新居でなければ、こんなに売り急ぐ必要もなかったのになあ、と少しばかり後悔しています。
だからといって残債割れするなら、買わない、と踏み切れずにいます。
主人は、好きにしたらいいさ、という感じです。

１５さん
>今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう

これは間違いですよ。
９年であれば来年か再来年に１回目の修繕ですね。
それが終了した時に今よりも高めで売れるはずです。
修繕をする前と後は見た目も違いますし、共用部分もきれいになり
価値はあります。
単純に年数だけで価格が安くなるわけではないですよ。
ご安心を。

私なら新築を一度あきらめ出直します。

徒歩20分？


イラネ

やっぱり駅から遠いのはネックですよね。

皆様のレスを拝見して、今年中は値下げしないことにしました。
相談に乗って下さり有り難うございました。

1月に入ったらどうするか。
提案されているのは、まず200万下げて、だめだったら更に500万下がった値で業者買い取り、という話です。
自分はそこまでしても新しい家に住みたいのか、分からなくなってきました。
主人に話しても、嫌な顔して、好きにしろよ、ていうだけで相談になりません。
修繕後の方が高く売れるなら、待ってみる価値はあると思います。

今年もあとわずか。
もう一度よく考えてみたいと思います。

子としては土地よりお金などの方が良い。
同居を強いるような感じになったり、好きでもない（失礼）土地に縛られたり、選択が奪われたり、、、
妻or夫側の意向もあります。
そもそも流動性がある土地でないと無価値かもしれないし。

可能なら近居で購入資金援助の方がまだ喜ぶかもね。
仕事もあるし子供の自由もあるし中々思い通りには、、。

人気エリアの駅徒歩圏で150平米以上あればとても嬉しいかも、、です。

41･･･です。
私はワケあり物件はイヤなので、43さんの言うように売り手の急ぎが事情ならOKです。

実は、私も中古物件を売ったときには、引越し後だったため、オープンで最初から
ほどほどの値段（近隣の最終価格弱）をつけましたが、最初のオープンルームで
売れました。
買う方もそこの物件（大規模団地）の価格を知っているので一発でしたので、他の
内覧の方や、ローンが通ったら、という方は全てお断りする事になりました。

いくら残債なしでいくらでも一応ローンも通っていても、そんなに安かったら悲しいし、
すごく売るのが長引いたらがっかりですよね。
築２０年の１０年前リフォームでしたが、次の方もやはり壁紙とか好きなのにしたい
からこのままで、すぐ買えてよかったと言ってもらえました。
49さんのいうように20年の大規模後でしたので、外見はきれいだったので、それも
多少はあったかもしれませんが事情を知る人だったので、「修繕済みです」と
言えば、あー後は楽だ、と思われたと推察します。

考える時間が持てたということでよくお話合いしてみることをお勧めします。
新居はすばらしいでしょうが、そこでなくても、きっとすばらしい家にめぐり合えると
思いますよ。

>売却中のマンションは築9年です。壁紙はところどころ剥がれています。
駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度です。

築年数よりやはり立地ですよ。
造りがしっかりしてようと、築年数がそんなにたってなくても立地が悪ければ売れないです。
壁紙なんてはっきりいってどうでもいいんです。
クロス張替えなんて安いもんです。
でも、立地はどうしようもないですからね。

安くする以外にないと思いますよ。
その立地は希望ではないけど、その価格ならアリかなと思わせるぐらいでないと。

やはり、売り物件は折れて売ったら駄目ですよ。寝て待てみたいに、必ず誰か提示価格で買うので、急がずです。新築購入する為に住んでいるマンションで一番安く売れと不動産屋さんに言われましたが、何だか信用出来ずに、違う不動産に見てもらったら、この金額だったらすぐ売れるし、もう少し金額上げて売っても大丈夫と言われ、一週間以内で一発内覧で提示金額で瑕疵担保買い主持ちで売れました。そこの不動産屋さんにはもう少し時間あれば提示金額より高く売れたと言われました。やはり寝て待てです。

ただあんまり値下げしないで頑張ってるとさらし物件になるので注意です。
さらし物件というのは、ずっと売れないでさらし物のように残ってることです。
そういうのは、ワケありとか価格が相場より高い場合が多いです。
人気ないんだなあという印象を植え付けられます。

>57
出た！妄想

さらし物の意味ぐらい誰でもわかるでしょ。
ちなみに、値下げしないからさらし物になるなんて
古い考えです。
中古の相場の意味わかってるのかなぁ。
安けりゃ買うと思ったら今どき大間違いですよ～

さらし物件、いまでも健在だよ！
うちのマンションにも１件ある。
ゴミ集積所の上。
眺望もたいしたことないから、格安角部屋でも売れないんだよ。なのに安くしない。
このさらし物件を基準に、他の部屋が値付けしてさっさと売り切ってる。
いいんだか悪いんだか、よくわからない存在。

相場を考えてない価格で売るとさらし物件になるよ。

最近、某中古物件を買った者です。
最寄り駅が不明ですが、10組の内見があったということですから需要はある立地なんだと思います。
内見者の指し値もないようなので、他の方もコメントされているように、値段の問題ではなく、欲しいと思わせない何かがあるんだと思いますよ。
理由は仲介業者がヒアリングするものですが聞いてないんでしょうか。

15です。

レス有り難うございます。内見はその後も増えて、14件になりましたが、申し込みはなしです。
指値も言われていません。
断られている理由を仲介に確認しているのですが、元々その気がなかったお客様だったとか、駅遠だとか、です。
当方として直す点は？と聞くと、窓ガラスを綺麗に、キッチンを整理して、と言われました。
と言われても、この前換気扇掃除したばっかりなのになあ、そんなに汚く見えないと思うので困っている有様です。

駅遠なのも、広告で事前に分かった上で内見にいらしていると考えられるため、理由としてはどうかな、という気もします。

やはり、窓ガラスが汚れているとか、散らかっているとかが断られる原因なのでしょうか。
自分としては、お客様が来ても恥ずかしくない程度は綺麗にしているつもりなんですが。

>駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度

これがネックではあるけど、仕事に行くのは車、買い物も車という
生活スタイルの人は多く存在します。
ちなみに駐車場はマンション内１００％でしょうか？
駐車場が敷地内にないといいとこ無し状態なのですが・・・・

ターゲットがしぼられる物件だけに決まるのは少し時間がかかりそうですね。
下手したら１年くらいかかるかも。

>1月に入ったらどうするか。
>提案されているのは、まず200万下げて、だめだったら更に500万下がった値で業者買い取り、という話です。

これは500万下げて買い取りたいんだな、その業者。
駅から20分でバスも少ないのに、内覧が多いというのは、
物件的には割と魅力があるんでしょう。500万下げさせて買い取ったら、きれいにリフォームして500万以上高く
出すつもりなんじゃないの。

とにかく部屋をキレイにしないとダメだと思いますよ。
キレイというのは汚れの掃除だけじゃなく、スッキリさせる
ということです。なんか物が多そうな気がしますね。

今年初めに９年物のマンションを売却したんですが、もっと上階でしかも広い角部屋で６年くらい
さらし物になっていた部屋がありました。売れない理由は部屋が超汚かったからだそうです。
それなのに価格はずっと強気のまま。リフォームにいくらかかるかと思ったら、やはり思い切り
安くしないと無理だったみたい。
悪いなと思いながら、このお部屋を当て馬に価格設定させてもらいました。明らかに我が家の方が
キレイ（２年くらいしか住んでない？）と言われてましたので・・・

なので、とにかくきれいにしておいた方がいいです。クロスがあまりに酷いなら、張り替えてしま
うか、リフォーム代を一部持ちましょうぐらいの申し出をしてみてはどうでしょう。

関西で1回、関東で1回、売却経験者です。両方とも新築で2年後売却、買った価格より高く売りました。
今は中古に住んでいます（内見したのは30件以上）。ケースが同じかどうかわかりませんが、参考になれば。

自分が売却した経験から、見に行った物件は必ず、「◯万円引きなら買う」と言います。それを言わないと、見せていただいたのに手間に対して、失礼だと思うからです（自分の物件の価値がわからないと値段もつけようがないから）。3000万の物件を「1500万なら」とか言うのはもっと失礼かと思いますが、その辺は不動産屋が上手く伝えてくれるだろうと期待して（笑）。

あくまで基本的な考えですが、何人も内見が来るということは、値段付けは間違ってません。みんな、値段を見てから来るんですから。
ただ、10人来て、誰も買わなかった場合、値引きが必要だと思います。確かに不動産は車とか違って、1人が欲しがればいいのですが、10人来て誰も買わないということは、少なくても「少しの値引きでは欲しくないモノ」であると考えられるからです。それは内見のとき、「値引きできます」とハッキリ言いましょう。
確かに内見のとき、何も言わずに、「はい、サヨウナラ」という売り主さんは非常に多いですが、私は必ず、お茶を出して「（立地などの）条件」か「金額」か、どっちで悩んでるのか、聞くようにしてましたので。
あとは、やはり空き部屋にすることをオススメします。モノがギッシリある、小さい子供がいる（これは一番、売りにくいです）と、「見えない所が汚れてる、あるいは壊れてるのでは？」という疑心暗鬼になりますので。


不動産屋さんに聞いても、何も真実は教えてくれませんので、直接、見に来た人に聞かないと。それを意識すれば、おのずと「売れそうな価格」が自然に導き出せると思います。

>>62
ｷｯﾁﾝを整理して

掃除ではなく整理ですよ？
モノがあちこち出しっぱなしで収納が少なく使い勝手が悪い印象を与えているのではないですか。
ｷｯﾁﾝだけでなく、洗面所もお風呂もトイレもリビングも、何もかもが生活感に満ち溢れ、住む気にならないんじゃないですかね。
ひたすら不要品を処分し、現状の７割くらいまで減らしちゃえばどうですか？

15です。

駐車場は100％近くはあると思います。

以前から、レンタルボックスを借りていて、収納仕切れないものはしまって、部屋には日常使用するものしか置いていないです。
しかし、アバウトな性格なので、整理整頓しているつもりでも、他人から見れば、これで整理しているつもり？と思われているのかもしれませんが。
でも友人には、居心地がいい部屋だね、て言われたりもするんですよ(^O^)

仲介さんが言っていた、窓ガラスを綺麗に、なども、他に指摘できるような理由も見当たらないから、敢えていうなら、ということなのかなと思っております。だって、ガラスが汚れていることが、買わない原因にはならない気がして。

自分のことを棚に上げて、かもしれませんが、仲介さんの押しの一手が足りないなんてことはないのかなあ、て思う時もあります。

すみません、最近少し仲介さんに不信感を抱いているものですから、変なことを書いてしまいました。

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑだと思って片づけることです。
物は収納の外に一切置かない。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでﾃﾚﾋﾞや冷蔵庫すら置いてないところがあるように生活感を消すこと。
あとは仲介業者に、値引きせずに売れなかったら新居は買わない、と強く言い切ることですね。

１５さん
最初から５００万下げた値で買い取ることを仲介は目的にしてるなら
いくら頑張っても売れないでしょうね。
（仲介は口がさけても本当のことは言わないでしょう）

新築も値引きあるならいいけど言い値で仮契約してるとしたら
大損ですよ。
一度、新築諦めたほうがいいと思いますけどどうなんでしょう？

今、売ろうとしている徒歩２０分のマンションは当然、専任媒介ですよね？
買い先行で専任媒介で買取保証付きなんて一番損する方法ですよ。
しかも、自分でコントロールできない恐ろしさが潜んでいます。