千都の杜（鶴川 小田急線） ２

千都の杜の裏にグラウンドがある。
最近町田近辺ではグラウンド跡地に巨大マンションを建てるのが流行っている。
よって、あそこも１４階建て３０メートルのマンションが建つのではないかと思う。
だれか情報があったら教えて下さい。

もし良かったら、それが建設された場合の想定される影響（私見でOK）を
教えていただけますか。
バス混みとか、日照問題とか・・・・
偉い人お願いします。

>>42
そもそも、用途地域が一種低層だからマンションは建たないのでは？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/top.html

＞44
マンション建つよ。千都の中にも中層マンションあるよ。

>>45
悠々園のこと？マンションは無いけど・・・・？

>>45
集合住宅が立つとしても、用途地域の制限の範囲でしょう。
少なくともあのグラウンドは一種低層の地域だから、あそこに>>42氏の
懸念する14階30mのマンションが建つことは無いと思います。

>46
千都の入り口にＪＦＥが売主のマンションがあったよ。
でも去年で完売したと思うけど。。

>>48
はいはい、藤の木交差点のすぐ上のところね。
あそこは千都の杜ではないよ。
区分けでは「あさかげ公園」から上が千都の杜になっているはずだからね。
まあ隣接はしているから、どうにでも解釈できるけど。

なるほど鶴川は千都とそれ以外の土地が線引きされているのですね。
一歩足を踏み出すとまったく別の土地なのですね

>>50
どうしてそんなに悪意にとるのかな。
千都の区画は決まっていて、その中にマンションは立たない。これは決まりごと。
同じ能ヶ谷町で隣接しているのだから価値も変わらないと思う。
千都の杜にマンションがあると言うので厳密には違うと言いたかっただけ。

というか、路線価とか地価公示とかの意味が分かってない香具師が
家探しですか？　笑。

>52
相場とかけ離れていても買う人間がいる
だから不動産屋が食っていけるんですよ。
まあ相対取引だからね。
あとブランド料とかもあるし、そのブランドも
人生に数回の買い物ですから、意外と簡単に作れたりします

＞51
ちょっと棘がありましたね、ごめんなさい。
まあ、換地処分の終わっていない区画整理地は
権利が不明確だったり、協定があったりして
外とは違うことはよくありますしね。。

鶴川ってのが最大の弱点。
でも、高級そうで駅からも遠くないし、よさそうだけど、ちょっと
高いかなぁ、って言う物件。
ただ新百合の郵便局のウラ側もポツポツ建ち始めたけれど・・
家と家が密集していて・・それより千都の方が広そうな感じが良い。
あまり駅を利用しないなら、その奥の広袴町の当りが高級そうで良
い感じ・・
ライフスタイルに何を求めるか・・だな。
そういえば、玉川学園もＩＢＭのグランドが高層マンションになって
住民の反対運動が起こった。グランドって次に何が建つかわからない
ので要注意。。

>>54
もう千都の杜は換地処分は終わってますが。

>>55
グランドのあたりは一種低層地域です。
大体、容積率80%、建ぺい率40%で、高さ制限10mの地域で無理して作っても２階建てか
せいぜい３階建てのやたらと庭の広いマンションになります（笑
そんなもので利益を出せる価格設定といったら千都の杜の価格を超える超高級マンショ
ンになってしまいますからマンションを建てる業者はまず出てこないと思います。

>>53
たびたびかかれてますけど、相場という意味では千都の杜自身はそんなにかけ離れてはいないですよ。
鶴川、新百合ヶ丘あたりは普通に路線価の２倍で土地が売り出されてますし。

実際には多少値引きされるとはいえ、それでも２倍が１．２倍程度になるわけでもなく、がんばったところで
１．８倍位になる程度でしょう（それでも、100〜200万円引きだから体感的には結構引かれたように感じる）。

>>29では
住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

>>39では、
値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 　　　　麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 　　　37.28 　　　　　麻生区王禅寺西4 　　17.5 　　　 　2.13

↑このあたりの相場の土地だけでこんな値段で売れるはず無いよ。
新築建売住宅だってこれぐらいの相場。よく調べてみよう。

>>58
例えば、某有名なパワービルダーの新築。
真光寺１で土地158平米、建物92平米で3980万円
パワービルダーは建物は800万。
すると土地代は3180万。
3180/158=20.1万／平米
土地は坪当たり66.4万。
ちなみに真光寺１といえば>>29で坪64万という真光寺3より、もっと奥まったところ。

調べてみれば相場はやっぱりこんなもの。

今年春の千都の杜内、国有財産土地４４区画は、171平米〜346平米、
入札最低価格2400万円〜4160万円でした。実際に入札のあったのは、
１５物件のみ。因みに、171平米は3570万円、346平米は2830万円。
また、2400万円は204平米、4160万円は174平米。土地面積と価格は
全く比例しておらず、同じ千都の杜内でも、場所、向き、土台、周囲などに
よってばらばらです。因みに、悠々園交差点、公園緑地沿い角地は、
175平米3480万円で１件落札されており、現在、建物が建築中。
また、商船三井グランド側の高台５区画は、一般競売の時、2990万円
〜3540万円の土地が、不動産屋が落札したようで、3380万円〜4150万円
で現在売り出し中です。賢い人は、やはり一般競争入札で落札して安く入手
でき、業者から購入する人は、マージン１０数％と手数料を取られて高く
買うことになるようです。

>>60
年収の4倍くらいが適正価格っていいますから、
不動産に7000万、8000万なんて散財する人たちって2000万プレイヤーだらけなんだろうし、その辺してみれば
1000万やそこらの違いなんて手間賃くらいにしか思ってないでしょ。

逆に年収1000万前後で7000万、8000万なんて物件買おうとするような人たちは別の意味で金銭感覚麻痺してるからこれまた
1000万の違いなんてなんとも思わないだろうし。

第９期もそろそろ販売開始のようですが、購入希望者の方いらっしゃいますか？
情報交換しましょう！

＞＞６０さん
個人的な意見として、千都はかなり割高で、今後の資産価値として散財系の物件と考えますが、
年収の４倍に関して少々意見させてください。

年収の４倍に関してですが、年収によると考えます。人それぞれ贅沢度、余力が違いますので
一概に言えませんが、平均して年間６００万の生活費（食費、高熱費、娯楽費等　一式）
がかかるとしましょう（ややこしいので、ここでは税金は考えない）。
年収８００万の人は、２００万の余力
年収１０００万の人は、４００万の余力
年収２０００万の人は１４００万の余力　　・・・・
要は４倍の根拠が何もない。
一般的にと言っても年齢（主にローンの可能年数）、会社の格によっても
大きく異なる。年齢で言えば５０歳の人が貯金４０００万持っていて、あと４０００万借りたい
と言ってもそのときの年収とかで難しい場合があるし、３０歳の人が、貯金２０００万で年収は
それほど行かないまでも６０００万借りるのにOKのケースもある。また勤務先の格は大きい。
これも４倍の根拠が無い理由にもなる。

あと、千都に関しては２０００万プレーヤーはいないとは言わないが、推測の範囲では
「４０歳強、１２００万プレーヤー、購入に使った貯蓄３５００万」
ぐらい前後だと推定している（あくまでも推定ね）。まぁ大企業の課長レベルですね。
もちろん人により事情（親支援とか、貯蓄状態、年収）が異なるので参考まで。

あと、年収１０００万で、ここらの物件を購入するケースですが・・・・これも個人によって
全く状況は異なります。先にも書きましたが、ローンを組む年齢、若ければ今後の年収の
増加、勤務先企業の安定性（銀行から借りれる金額が違う）、会社補助（利子補給など）。
正直年収１０００万でも、条件が揃えば８０００万までならOKかと思われます。

いずれにしても、詳細の資産価値を見越して個人的に千都にのあの価格はちょっと手が出せない。

低調だった8期に比べると9期は興味を持つ人が多いようです。
毎週土日はかなりの人が見学に来ているように見受けられます。
家の作りは8期までと比べると上質のように思いますし、価格もあまり変わりません。
それでも決して割安ではないので、後は場所的な優位性と野村ブランドの安心感をどう評価するか。
結局は個人の価値観で決まるとしか言いようが無いですけど。

千都の杜 ( 第9期 ) の販売時期は当初7月下旬（予定）だったのが、次に8月上旬（予定）、さらに先週
から8月下旬（予定）に延びている。ＨＰに理由は書いていない。そう言えば、2期以降空き家が多かった
のに即日完売御礼を広告で掲げていたが、家具付きなどの在庫セールをする頃から、さすがに即日完売御礼
をうたわなくなった。やはり、値段が高いので、販売が思わしくないのか？。営業努力の時間が欲しいため
このままだと第9期の実際の受付は9月に入ってからになりそう。9期は、天井高が270cmと第一期当事の高級
仕様に少し戻っているようなので、>64　さんが書かれているように、8期までよりお買い得かもしれない。
そういえば第1期は、客寄せパンダだったので、天井高270cm、ヤマハのシステムキッチン、ＩＨクッキング、
ヤハマの食器棚、ヤマハのステレオ設備付きバスシステム・パウダールーム、セコムのセンターコントロール
機器標準装備など、グレードは一番良かった。それに比べると4期くらいからグレードは相当落ちていた。
9期は見学していないので、知らないけど9期のキッチンやバス・システムのメーカーはどこだろう？

>65
その他、標準装備として浄水器、食器乾燥機も付いていましたね。また、駐車場も電動シャッター付き。
玄関、廊下が大理石。バスルームも広かった。1期、２期の値段は南向きが7500万円〜1億円、北玄関が
6500万円〜7500万円くらいだったと記憶しています。

昨日第9期の数戸を見てきました。天井が高く全体的な高級感はまずまずと感じました。
ただし浄水器や食器乾燥機が標準装備になっている家は無かったですよ。
予算の関係か、引っ越す前から持っている人が多いからオプション扱いにしているのかは不明です。
あと一千万安ければ即決でもいいのだけど。

鶴川駅前の再開発ビルは、いつ頃完成するのか？どんなテナントが入るか？ご存知の方いらっしゃいますか？

モロ駅前の１Fはパチンコ。上の階は知らない。他はマンション。

土地代から考えて、家にかけられる金の余裕が違うんでしょうね。

６７さんも書いていますが、「あと１０００万安ければ」というところが
千都物件の本当の評価だと思われる。

妥当な価格、微妙に割高ぐらいだったら、立地とか問題物件以外は売れ残り
とかは普通出ない。ましてやあの雰囲気と建物で。買う人は買う。
逆に事実買う人は買ってるしね。
つまり、あの周辺土地代＋あの建物で割高と考える人が多いのだろう。

結局住宅も需給の関係で、総合的に割高なら売れ残るし、割安なら
即売れる。市場原理。

↑
そんないじめるなよ。
既に購入した住人がかわいそうだよ。
本人たちが納得して買っているんだからそっとしといてやれよ。

既にお住まいの方に伺います。
日常の買い物はどちらですか？付近にお店はないようですが、不便ではないですか？

>72さん
住人です。家から歩いてという範囲では鶴川１丁目交差点近くの生協、
また頑張って歩いて駅前のマルエツといったところでしょうか。
実際には小用は電動アシスト自転車で鶴川団地付近まで、まともな買出しなら
自動車で真光寺又はこどもの国のサンワまで行っています。
車なら両方とも10〜15分程度ですが、車に乗らない方には不便だと思います。
周りの方に聞いてもほぼ同様のようで、買い物は「自動車」が前提になると思います。

既にお住まいの方に伺います。
マイクーマの応募ただでできる箱おいてあるお店はありますか？
1000通くらいあるのでとても切手買えません。

>71さん
ありがとうございました。ところで、鶴川団地内でお薦めお店ってありますか？

>75さん
特にお薦めの店はありませんが、日用の必需品ならだいたい揃うと思います。
また、電動自転車があれば、鶴川駅・柿生駅周辺のお店に行くのも便利なので一考されては？

千都の買い物の便ですが・・・ぶっちゃけ一言で不便ですか？

欧米のように買物は車で週末まとめ買い。
環境重視の人間らしい生活してますので不便さは苦になりません。

７７です。
そうですか・・・。
今後の発展に期待と言う所ですね。
ちょっと懸念している所が、年を取ってからのことですね。
（足腰弱くなったり、車運転できなくなったり・・・・）

千都を売却して、利便性の高いマンションへ移り住むことを前提に
考えればそれはそれで悪くないですからね。

あとは、売却前提で購入した場合の資産価値ですね。

いずれにしても今後の発展に期待ですね。

売却前提なら別の場所を探したほうがいいんじゃないですか？
千都は静かな環境で住みたい人向きで、資産価値を気にしながら住むには向かないと思うよ。
人口も減少して、どこの土地も将来値上がりするとは言えない昨今。
資産を維持したいなら、多少狭かったりマンションになっても、もっと大都市で駅近の物件を探したほうが良策。

７７です。
＞千都は静かな環境で住みたい人向きで
今はまだ若い（３０前半）ので車、駅徒歩、坂は気にならない
のでこのような環境の物件が良いかな？と思っています。

＞資産価値を気にしながら住むには向かないと
移り住む事を前提に考えているわけではなく、もし自分にとって住み難くなった
場合、当然売却する話が出てくるわけで、その際将来の事を考えて資産価値まで
考慮すべだと思っているのですが。

＞資産を維持したいなら、多少狭かったりマンションになっても、もっと大都市で駅近の物件
これに関しては、「資産価値」だけの観点を考慮すればの話ですよね。であれば
正解ですが、何も「資産価値」だけで物件を検討しているわけではないですから。
逆に資産価値だけであれば正直今検討している物件で千都は一番に外しますよ。
正直割高と感じていますから。
割高で、将来の資産価値が見込めないと感じている千都を候補の一つにしている
のはそれ以外の魅力（雰囲気とか閑静さ等）を評価しているからです。

80です
棘のある言い方になっていました。ごめんなさい。
私も千都は魅力的な物件と思ってます。が、将来の資産価値だけを考えると？？？です。
売却前提と書いてあったので、数年住んだだけで代わる予定なら目減りが大きくなる可能性があると
言いたかったんです。
将来というのが老後とゆう意味なら、良い物件だと思いますので。

>>75さん
鶴川団地商店街だと、中に入っているスーパーは自然食品系がいっぱい。
ケーキ屋さん（というよりお菓子屋さん？）もおいしいお菓子がいっぱい。酒屋さんは珍しい日本酒がいっぱい。

生協もあるし、食費に糸目をつけないで自然食品系や手作り系の食材にお金をかける人にはいいお店
がいっぱい。

逆に言うと、あまり安売り店は無いですね。
お花屋さんもいわゆるフラワーショップというより園芸店に近いお店が多いような感じです。
あと、舶来の食材なんかは鶴川のお店では手に入りにくいですね。
洋服の買えるお店も少ない気がします。ユニクロはありますが。

健康意識の強い人で、ブランド物とかに興味の無い、普通の生活にかかるものにお金をかける人にとっては
住みやすい街です。いわゆるスローフード派にはお似合いですね。

逆に、ディスカウント店やスーパーの安売りが大好きで、普段の生活費を削ってでも最新のブランドバッグや
ブランドの服を着たい人にはあまりいい街ではないでしょう。

千都の杜といえば、
ＩＨクッキングヒーター、食器洗浄機、浄水器
ヤマハのジェットバス（イルミネーション・浴室暖房乾燥機付）
１，２階ともウォシュレット
などなどの最新設備機器を期待します。

せっかく９期の南雛壇の発売を待っていたけれど、あの貧相な設備では買う気が失せてしまいます。
ある程度の出費をしてもあの町に住みたいと思っていましたが、野村不動産の裏切りに失望しました。
今の生活レベルを下げてまで転居を考えることはできません。
もう住んでいる人は幸せ者ですね。特に１期の方々。

高級ではありませんが、輸入食品は多摩境のコストコに買出しに行きます。買ったこと無いですけど、お肉やスモークサーモンなども大量売りなので、冷凍庫ストックできます。季節の野菜は千都の杜内の無人販売所や鶴川郵便局裏のJAなんかで買ったりもします。ちょこちょこしたものや魚は会社帰りにマルエツです。ちょっとしたものは生協行ったりします。
引っ越し前はスーパーの近くに住んでたので千都は不便だなと思いました。今はここの生活スタイルになれて工夫してるので、特に不便ではないです。

あえて言うなら、せめて鶴川駅近辺か鶴川街道沿いにおいしいパン屋さんや禁煙席のあるCafeがあれば嬉しいんですけど・・無いですね。。

>>85さん
季節の野菜は千都の杜内の無人販売所....ってどのあたりでしょうか？

地場の野菜を食べ、スローライフな生き方・・
あの、吉田茂の懐刀、白洲次郎も愛した街だから
そんな鶴川もいいのです。

最近海外赴任から帰国し、小田急沿線の戸建て購入を考えています。
しかしながら、仕事上、数年後また海外勤務になる可能性大。
その場合、（単身赴任でなければ）購入した家は貸家に出すことになるのですが、
例えばここ（千都の杜）で貸家に出した場合、借手は簡単につくのでしょうか？
戸建ての借家事情に詳しい方、いらっしゃいませんか？

ここ近隣で賃貸に出すなら、急行の止まる新百合もしくは町田の方がベター。
もっと言えば駅徒歩１０分圏内の分譲マンションのほうがいいかもしれない。
同じ予算でマンションならもう少し都内よりで検討できると思いますがどうですか？
あまり的確なアドバイスではないですが参考までに。

あと、正直千都は割高なので単に他の鶴川物件と比べると購入金額に対して思ったより
高い賃料が取れない可能性もあると思われる。

>>88さん
私も>>89さんに同意します。
というか、賃貸に出す可能性が高いなら戸建は何所でも不利。それはたとえ新百合ヶ丘や町田で家を買った
としても同じようなもの。大体、市場が小さいから相場もあってないようなものだし。
どんなに立派な家でも登戸以遠で月20万円以上の値付けをしたらなかなか借り手は現れないと思います。

とりあえず調べてみると、鶴川でも、新百合ヶ丘でも駅徒歩15分〜20分位の100平米で15万弱。
とにかく、借りようという人の絶対数が少ないので千都の杜や新百合ヶ丘周辺のような割高な物件でも
面積や投資額に比例して家賃を取ることはできません。140平米の家に住んでも、おそらく18万程度で借り手
がつけば御の字でしょう。

やっぱり賃貸を考えるならある程度回転率もあり、ビジネスモデルも確立している都心マンション
にしたほうが良いでしょう。都心湾岸の3000万円台60平米のマンションでも平気で月20万とかで募集し
ても埋まりますし。

このように収益という点で見れば戸建は圧倒的に不利です。
結局のところ、戸建ってのは不動産そのものを買うというより、家族との思い出を刻み込む自分達だけ
のキャンバスを買うと言うことに余分にお金を払っているわけで、だからこそ環境とか街並みとか絵の中の
背景たる要素が恵まれることに高いお金を払うわけです。逆に、そのキャンバスの前を離れなければならな
い宿命の人にとってはあまりメリットが無いのではないかと。

どうしても一時的に借家にすることも想定したうえで、この地域で家を買いたいならまだ借り手の
つく15万位の家賃でもまぁ納得できる、4000万〜5000万そこそこの駅徒歩圏の、鶴川の中では中の
上、新百合ヶ丘なら丁度中位の家を買うというのがこの地域ではコストパフォーマンスが良いかと
思います。

セミ多すぎ