売り建て、て・・・

「売り建て」について、新たに解ったことがありましたのでレスします。「建て売り」の完成前の売買である青田売りは建築確認後でなければできない（宅建業法３３条）とされていることから、建築確認前に青田売りを行うことはできません。そこで業者は、注文住宅の請負を方便に建築確認前の青田売りを行っているのが実態のようです。注文住宅が方便であるか否かは、業者が購入者に示す設計図書で、各人が判断することになります。個人経営の建築士が注文住宅の請負契約を行う場合に示す設計図書は、事細かにできています。元来、建築は地域社会の中で、地域の住人である大工が施工してきました。腕の悪い大工は、地域社会の中でさぞ肩身が狭かったこと思われます。会社組織が責任の所在を不明確にし、顔の見えない仕事をすることが、様々な問題を引き起こしているものと考えます。会社倫理の問題です。大手の建築会社がひしめく中で、個人の建築士が食べていくことができるのは、この違いなのでしょう。

私も、「建て売り」前提で売りに出ていた着工前の物件に目をつけて商談を進めていました。
ちょうどその頃決算期だったため、売主側が条件なし土地としても売りに出すことを決め、
「自分たちのところで建築もする場合は建て売りと同条件でやりますよ」とのオファーを頂きました。
結局、土地の売買契約と同時にラフな条件での建築の「仮契約」を結び、建築士さんを交えての打ち
合わせ・建築確認の変更申請を経て土地の決済時に建築請負契約を結びました（契約上は注文住宅の形
をとったことになります）。契約前には構造計算書を含めた全ての設計図書を頂きました。

もちろん建物のグレードなどは建て売りと同等なのですが、必要な設備の追加やグレードアップはオプション
対応（まとめて仕入れて安くなっているものについては変更不可）、細部にわたって希望をきいてもらい、
建築にも立ち会えて満足しています。もうすぐ完成です。
割と小規模な会社だったからできたのかもしれませんが、建物の請負契約を別立てにして、そちらに判を
押す前に詳細（間取り、仕様書を含む）について詰めることで、オプション追加時のトラブルを防ぐことができます。
建築条件つき土地の場合も、条件なし土地の場合も、建築請負契約を結ぶ前に十分な打ち合わせをすることが
重要だと思います。

43さん
そのような会社には本当に伸びていってもらいたいものですね。
こういった会社だけが残っていくためにも消費者はもっと賢くならねばならないでしょう。
そのためにも、おっしゃるとおり、いい加減に契約しないことが重要ですね。

誠実に取り組まれている注文建築もありますから断定的には言われませんが、要は「建築確認前の青田売りを合法化するため注文住宅を装った建築請負契約」といったところでしょうか。詳細な完成図がないまま急かされて契約する注文住宅って変ですよね。また、２５番さんの言われるように建築確認後に土地・建物を一本化し、仲介手数料を取るような行為は、結果的には建築確認前の青田売り（違法）と実質は同じように思います。

条件付きの場合、土地・建物の売買契約への移行はままあることのようです。
仲介手数料をダブルで取ってやろうなんてのは悪徳業者のお仲間に違いありませんが、
そうではなくて、ローン手続きの簡素化など購入者にとってもメリットとなるため
業者の方が気を利かせてそのようにする場合があるようです。
ただし、売買契約だと建物の施主になれないという大きなデメリットがあるので、
親切心から勧めていると感じられたとしても、業者がなぜそういう契約の変更を
勧めるのか直接問いただしてみて、不安なことは文書で約束してもらう必要はあると
思います。

不動産取引に関するメールマガジンからの引用ですが、条件付土地には2種類あり、買主の住宅に
対する「こだわり」にあった契約のものを選ぶ必要があります。さもなければ失敗します。
下記がその種類と判定法です。
「条件付土地に関する建物の扱いは2種類ある。それは
（１）土地を購入し、指定された業者を用いゼロから「こだわり」の家を建てる。
（２）購入した土地に建築される建物のプランが既に決まっている。（若干の仕様変更が可能な建売）
買主側の資金計画で、「請負契約の1ヵ月後から分割して建物費用を払う」と考えている人は前者、
「建物引渡し後一括支払い」と考えている人は後者が適しています。」

建築条件付土地販売は殆どが後者のケースです。故に見積も坪単価という大雑把な見積で、買主の
希望でオプションをつけ始めると（特に売主が扱っていない建材等を入れると）一気に数百万円の
オーダーへと膨れ上がります。

ちなみに皆さん指摘されてますが、建築売買契約と建築請負契約を一本化し、建売という扱いに
するのは違法です。これだけは注意しましょう。

と、偉そうに上に書きましたが、、、

実は私もこのパターンのトラブルにはまりました。しかし、建築請負契約には容易に署名捺印を
してはいけないと事前に学んでいたので、つい昨日、土地売買契約の白紙解消を問題なく済ませる
ことが出来ました。（もめた場合には勝てるだけの証拠を、全て書面で準備してましたが。）

仮に建築請負契約を締結済みであったら、契約撤回の場合には支払済み手付金等を放棄することに
なります。不当な理由があって撤回を申し出るのであれば、その証拠を集めて地方自治体の不動産
取引問題に関する担当窓口へと相談し、解決策を探ることとなります。
基本的に消費者センターと弁護士は不動産業者にとっては怖くありません、一番怖いのは免許停止と
される恐れのある地方自治体です。

また全ての不動産取引における基本ですが、「お金に繋がるやり取り」は、書面にて依頼・回答受取を
するようにしてください。もめた場合には必ず「言った・言わない」論になりますので、証拠が必要
です。

余計なことを色々書きましたが、条件付土地を買う場合は「自分の希望（こだわりの家か一部選択権の
ある建売か）と物件の取引条件」を検討し、すべての条件に納得できるまで打ち合わせを繰り返し、
それまでは建築請負契約を締結しないようにしましょう（平成15年以降、3ヶ月以内に請負契約を結ば
なければならない旨の決まりは撤廃されました。契約までの期間は互いの合意に基づき決定できます。）。

条件付土地の理解に関しては、下記ブログのメールマガジン2005/4/15-2005/5/14が参考になります。

http://blog.mag2.com/m/log/0000147640/105318594?page=1#105318594

48さん、貴重な意見をありがとうございます。
今、大問題となっている（売り建て問題とは違いますが）悪徳リフォーム業者の事件は、
消費者センターが関係していると思われるのですが、不動産業者にとっては、
地方自治体の方が、やっかいなのでしょうか？

「リフォーム」を行うにあたっては、実は資格（免許）は必要ありません。
水道や電気配線に関するものはあるのですが、DIYで壁紙を張り替えたり、棚を付けたりするのと同じです。
故に資格をもたない者であれば、「資格取り消し」を切り札とする地方自治体は使えません。
逆に消費者保護を司る消費者センターの出番です。
一方、不動産の取引、建物の建築は免許が必要です。よって地方自治体は最強の切り札を握っていることになります。

５１さん別スレッドを立てたほうがよろしいかと。売り建てに関する知見を凝縮させるところにこのスレッドの価値があると思います。ここのレス者の意見が必要とお考えであればスレッドを立てて、アドレスを貼り付けてください。

私も知識不足で不動産屋に言われるがままに土地売買契約と
建築工事請負契約を同時にしてしまったクチです・・・
その後こちらを見つけました。

希望を出すとオプション扱いになりますが、今のところは
設計士さんも大変良い方で、希望に近い家が出来上がりそうなので
このままお願いするつもりではありますが・・・

仲介手数料の件ですが、土地分３％とは別に「建築企画料」という
名で、建物基本料金の３％を建物引渡し時に支払う契約を不動産屋
としております。
その時は「そういうものなんだ」と納得して、契約を交わしてしまいました。
その後も不動産屋さんは、ローンの手続き等でお世話になっております。
この「建築企画料」って、正当なものなのでしょうか？？

age

>>54
業法違反になりますよ。しかるべきところに相談されてみては。

結局不動産屋が主導しているんですよね。条件付ってのは。
で、飢えた工務店が分け前を求めて群がる、と。
http://www.ads-network.co.jp/cabin/ca-49.htm

貼り付けです。

家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。

１．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図
２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面
３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物
４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面
５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面
６．各階平面図：間取図の事
７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面
８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面
９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面
１０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面
１１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図
１２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面
１３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面
１４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面
１５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面
１６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。
１７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面
１８．建具表：使用建具をすべて示したもの
１９．電気設備図
２０．給排水衛生設備図
２１．ガス設備図
２２．外構図
２３．構造計算書・構造図
２４．施工中の写真

>>54
その後どうされました？

建築確認が厳しくなっているとの報道があります。
一方で、必要以上に慎重になるなと業界が声を上げています。
確認検査は機能しているのでしょうか？
改正後の検査でダメ出しがあった例などあれば、教えてください。

参考になりました。
現在の建築条件付は、土地利益を建物に乗せて、建物は自己の土地に建てた場合の２倍近い価格になっています。
独禁法の通達など調べてみます。