築３５年って買いますか？

えっ　お金とるの？

何に？

中年独身さんは35年買うとマンションと人生を共にする感じ

そお、運命共同体（笑）自分と同年代でいい感じにボロになってくよー。
建て替え決まれば売り抜けて、まだ動けるうちにまとまった老後資金も手にできる。

この先の日本じゃ30歳で新築買っても40年後の70歳で建て替えできるか分からないしね。
そもそもその歳になったら動きたくなくなる。

年老いて3ＬＤＫに一人暮らし、子供は寄り付かないというのもね。
同年代のオバチャンと再婚でもするかね。

中年子持ちも、中年独身も、将来同じ運命かもしれませんよ。
子供がいても孤独死される方はたくさんいますしね。

うちのマンションは高齢化が進んで、一人暮らしのご老人が多いです。
定期的にお茶会や観光ツアーなど開催して（参加者は年配者ばかり）、
孤立化しないように工夫しているようです。

さて、メンテの行き届いた郊外駅前築３５年の物件って売れますかね？
始発電車駅・複数路線で、スーパー等の商業施設も徒歩１分以内にあります。

賃貸に出して１度ひどい目にあったので、できれば売却したいのですが、
１９８０年以前の中古は、特に買いたたかれそうですね。

建て替え見込みがなくて・いずれ売るつもりならとっとと売った方がいいんでは。
築年数経つほど不利になる、物件余りが顕在化してる郊外はダブルパンチ。この先高く売れる要素ないように思うけど（失礼）。

耐震基準のことを考えると震災後に築３５年の物件を買う人は少ないからね

資産価値ジリ貧の反動で建て替え求心力は高まるから推進派としては歓迎。

建替えができるのは、立地がよくて、容積が余っているマンションだけでしょね。

余剰床売って建築費にあてれば、建築費の持ち出しが少なくて済むからです。

築後３５年にもなれば、住民はほとんど賃借人で実際に住んでいない所有者がほとんどだから、建て替えの意思統一は不可能に近いだろうね

交通至便な都心立地で建て替え可能な不動産持ってたら正反対の発想するはず。
持ち続けてたって賃料ジリ貧、東京の土地に高値のつくうち売り抜け考えるオーナーは大勢いる。

反対するのは出ても行き場のない独居老人くらいのもんだ。

昭和５０年前後築の第一次マンションブームのマンションは築後３５年をとうに超えているが建て替え事例は数えるほどしかない、
代替わりや投資目的での所有も多く権利関係が複雑なため、用地仕入れが困難だった数年前ならばともかく、現状手を出すデベロッパーはない。

立地条件がよければよいほど、リノベーション業者からの購入者やスケルトンリフォームとかするから建て替えは難しいだろうね。
賃貸の団地の建て替え出さえたいへんなのに。。。。

よっぽど建て替えの波が来て欲しくないらしい笑。
リノベやスケルトンリフォームで騙せる情弱だけじゃ都心老朽物件は売れないよ。反対運動せいぜいがんばれー

報道ステーションを見ていたら、震災でマンションを取り壊す話しを取り上げていたけど、所有者が行方不明や未定の部屋があって危険でも工事ができないとゆうことだった。
建て替えのための４／５の同意を得るなんて営利目的のデベロッパーが間に入らない限り不可能に近い。
そしてデベロッパーは難しい建て替え案件には用地仕入れが容易な現在、手を出すことはない。

報道ステーション見てると、その通り
建替より、更地にして分配する方が現実的だと思った。

戸建てだってタダで建替なんて出来るはずもなく、マンションならなおさら不可能でしょう。

都内で数十件にも満たない建替事例があったから、勘違いして夢を見ているだけ
民間のファミリータイプは、やはり消耗品だね。

ということは更地分配なら可能性あるんですか？
建て替えが無理と言う人は35年が50年60年になった時どんなシナリオを考えてるんだろうか。

修繕で騙し騙し放置という結論では、高リスクで誰も老朽物件買わない気がするんだけど。

建て替えは五分の四で良いが、更地分配は区分所有者全員の同意が必要ですさらにハードルが高い。
一つの部屋に複数の共同名義ってのもあるから、さらにややこしい。

ってことは築35年は買うな、がFA？

>一つの部屋に複数の共同名義ってのもあるから、さらにややこしい
これは関係ないでしょう、誰か一人が議決権を行使すればOK

築35年で共有部分もボロボロで、空室もあって管理費の滞納が10％以上ある
室内は設備が古くて、水道は赤サビが出る、排水管は漏水してしかも臭う・・・

こんなマンションでも済むことは可能、戸建てならいくらでもある老朽化。

しかし、分譲マンションは管理組合があるから築40年でも50年でもこんなのは稀で
快適に暮らせるから買いじゃないかな。

＞修繕で騙し騙し放置という結論では、高リスクで誰も老朽物件買わない気がするんだけど。
それは違うのでは？
地域の新築物件の半額とか3割で買えるなら、買いたい人は沢山いるでしょう。
築40年の賃貸マンションに借り手がいないかといえば、家賃が安ければいくらでもいるのと同じ。

建て替え決議は議決権だけど更地分配は区分所有法上規定がないので民法上、登記者全員の合意が必要となる。登記簿にのっているけどすでに死亡しているなんてこともあるから大変だよ。

築35年を買うなじゃなくて、安ければ買いということもある。まあ普通に売られているヤツは高すぎる。買取業者位の値段が適切。

値段次第とは言っても程度問題でしょう。再建築更地分配いずれの見込みも立たなそうでは
一千万円しないジャンクであっても実際買うのはチャレンジャー。築35年が45年（更により高齢）でも住むには住めても転売は見込み薄。
600万で買って400万で売るのがOKなら理論上は買い、かもしれないが本当に買うんですか？そんなの。
将来の展望が見込める物件ならある程度の値段がして当たり前。それが買いか否かを考える方がスレ主旨に合致するかと。

〔中古マンションも格差〕
首都圏の場合新築マンションでも同じ2ＬＤＫ60㎡前後でも3～4倍の価格差がある。
千葉、埼玉＜（神奈川＝東京郊外）＜山手線外23区＜山手線内＜都心部

築35年超になると更に格差は広がり、分譲価格の高いエリアが圧倒的に有利

都心部だと35年でも3,000万円以上で、普通に取引されている
どんなにボロボロでも2ＬＤＫで1,500万円未満の物件は見たことがない。

結論的には築35年超は、山手線内なら買い
郊外では検討の余地あり、それ以外なら住むだけで資産価値無し。

そりゃ都心部なら、
容積率が昔よりもアップしているために
建替えがやり易いからでしょう。
そのやり易さを織り込み済みの高い値段なだけ。

容積率がアップしても、現実には期待値だけでしょう。
タダで建替が出来ないことが証明されてきて、「好きな時に好きなように建替」が
出来ないから資産価値はない、住まいとしては同じエリアに安く快適に住めるという
価値は都市部ほど高い。

>376
＞そりゃ都心部なら、容積率が昔よりもアップしているために

都心部（都心３区にしておきましょうか）で３５年前と今とで容積率が違う所ってどこ？
１カ所たりとも例示できないでしょう。
実情を知りもしないのに思い込みや想像でいい加減なことを書かないようにね。

総合設計とかの話をしてるんではないの？ハードル高いけど。

>>378

住宅エリアじゃないけど、
大手町、丸の内地区では２００４年に容積率アップされたよ。
（１０００→１３００％）
最初は丸ビルの特例だったけど後にエリアごとアップした。

378は、高度利用地区の容積率緩和
を知らないの？

まあ容積率緩和ってのは再開発にともなう総合設計制度で例外的に
行われるけどエリアとして容積率そのものがどかんと緩和される
ケースは>>378の指摘の通りきわめて少ない。

容積率２００％の制限の土地に家建てて１年後にいきなり４００％に
緩和されたら普通怒るでしょ。
エリアごと建て替える場合などにしか容積率緩和はされません基本。

で再開発エリアに近接しているエリアが悲喜こもごも。
再開発組合に参加できればいいが、コンセンサスが取れず参加できない
となるといきなり道の反対側の容積率が緩和されビルが建つ。
こっちは昔のまま。

容積率アップして建て替え！っていうより容積率が未消化で保留床の
売却による住民負担ゼロの建て替えが可能ってのはあります。
もっとも民間デベロッパーが容積率余らせて建設するなんてことは
地価の高い都心なら４０年前でもほとんどないので、公的住宅の払い
下げ（同潤会アパートとか）とかじゃないと実現性は薄いです。

でもそんなバリュー株みたいな不動産があったらプロが見逃してません。
素人が手に入れられるのは何らかの理由でプロが手を出さなかった
物件のみです。その理由に納得できる（というかデメリットにならない）
場合には買いってことでしょう。

中古マンションなんてババ抜きだよ。
普通に考えれば新築時が一番価格が高くて年数が経つにつれて価格が下がる。
しかし新築から３５年も経つとその間には地価が上昇したり暴落したりと
いろいろ事件もおきるから、２５年目で買って３０年目で手放した人は
利益が出ていたりすることもある。もちろん２０年目で買って２５年で
手放した人は減価率５０％で涙目だったりする。

ただ３５年で買った物件が４０年目とか４５年目で買ったときと同等の
以上の価格で売れるケースは稀だし、２０年目、３０年目とは桁違いに
メインテナンス費用がかかる。

物には何でも寿命がある。中古マンションの価格は残存年数と残存期間中
にかかるコストで決まる、というかプロ（素人投資家含む）は判断する。

あとは素人にだましてババ抜かせるしかない。
みなさんくれぐれもリノベを称するリフォーム屋やリノベ雑誌にだまさ
れませんようｗ

>378,>382の指摘が正しい。
>376の
＞都心部なら、容積率が昔よりもアップしている
はやはり勝手な思い込みでしかないな。事実はまったく異なる。
容積率アップがあるしても>380が例示した大規模商業地くらい。住宅地では皆無だろう。
それに、もともと容積率が余っていますという物件もほとんどない。
従って「都心部のマンションは容積率に余裕があり、建替えで床面積が増やせる」などということはない。

それでも都心部は郊外に比べれば建替えはし易いとは思う。
それは床面積が増えずとも［建替え経費＜建替えによる資産価値アップ］という図式になり易いからだろう。
例えば新築100平米が12千万の立地でも、築40年なら半値の６千万で買える。建替え経費は３～４千万だろうから、合計９～10千万の投資で12千万の新築を得ることができる。建替え決議までこぎつけられればの話だが。

ここの掲示板では、「都心部」と言われている区の古いマンションを所有していました。
容積率がＵＰしたので、還元率１００％でマンションを建て替えました。
交通の便の良い立地でしたので、余剰床は難なく売れました。

ただ、10年掛りましたけど・・・。
色々とタイヘンなこともありました。

新宿御苑のマンションエンパイヤコープは御苑の脇にあるが故
高さ制限のため容積率が消化できていなかったけど行政と交渉を
重ね還元率１００％持ち出しなし（ちょっとあったけど）の
建て替えが可能となった。余剰床を買ったのは野村不動産。
これでも建て替え委員会発足から決議まで２０年かかっている。

これをやったコンサル会社が白金台のマンション２棟を合わせて
の建て替えコンサルやった。
築４１年と築２８年で後者は建て替えするには早いが、２棟を
合わせて開発することで敷地が大きく角地となり、また桜田通り
に面する土地となるため容積率が３５０％も大幅アップしたため
実現した。こちらはタワーになる見込み。デベは同じ野村不動産。

成功事例だが両者とも例外中の例外です。

二棟合わせて一棟での建替えは、Ｎ区の隣りあわせのマンションが初だったと思います。

ゼネコンはフジタで、デべは・・ちょっと忘れました。
隣接地の取り込みに失敗したのか（？）民家が残っています。

↑
これですね

http://www.fujita.co.jp/information/news/2005/topic_n2005_0802.html

三十五歳の女と結婚しますか？

若返る可能性のある物件を買えばいい話。そこが人間との違い。

生まれ変わるだろw

>388さんへ、385より。

そのマンションです。
駅近くで、メトロと都営が使えて、新宿までのバスも便利な立地だったので（頑張れば歩ける！）、竣工前に完売しました。

隣り合わせた2棟の建替えは、合意が大変なんでしょうが、ここは、良い感じに建て替えられていました。

↑387でした。ごめんなさい。

タダで建替えなんて、宝くじより若干確率の高い絵空事だと

新しいマンションんに住みたいなら、「最初から新築マンション買えばいい」のにね。

結局は経済力ということですね。
貧乏人は頑張って背伸びしないことですね。

タダで建て替えって、それは違いますよ。
所有している土地を提供して、建物と交換したんです。
等価交換と言うんですけど。

タダで建て替え？？できるわけないですから。

等価交換は経験がありますが、土地代で建物と交換なんていくらでもない。
建物壊すにも1億円近くはかかりますから、戸数割したら200万円はいきます。

建物代は坪60万円位ですが、共有部分が40％以上ありますから専有面積☓1.4÷3.3

買った人はいいですが、これからの人は新しいマンションが欲しいなら
新築物件を買ったほうがいいでしょう。

安く住まいを探して、住み続ける人はうまくいけば50年住めますし
最後に資産も残りますから、子供に残してやれます。

独身の人は論外ですね、どうでもいいいや。

横流れしてませんか？
自己負担なく建て替えされて新しい物件に住みたい人ばかりじゃないでしょう。売る人だっているわけだし。

35年買って、50年住み続けるつもり
戸建てもあるので、都心の別荘にしてもいいしね。
マンションは管理してくれるから、気楽です。

>>397

もちろん再開発組合に参加せず権利を売却することも可能ですが
権利変換は原価で行うため権利を売却するにしても、いわゆる
地権者住居として権利変換して完成後に売却するほうが有利な
場合が多いです。

マンション建替え議決後に、売却する場合は、事業協力者に地権を譲ることになりますが、税金が少々お安くなります。
賃貸に出している場合で利差の１０％です。
普通は、所有5年超えで利差の２０％ですから、少々お得です。
自宅の場合は3000万円控除使えると思います。

新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

＞新築になってから一度も住まずに売却すると、４９％？位の税金が掛ります。

すみません、確認していないので間違えていたらごめんなさい。
そのような話がマンション内で聞こえてきていたので・・。

３９％（所得税３０％、住民税９％）じゃなかったでしたっけ？

そんな金勘定で面倒なことを長々と待っているなら、なぜ新築を買わないのか不思議です。

新築は買って即２割以上の評価減確実では。買う理由が見栄以外に見当たらない。

今は新築の方が割安
都心や好立地ほどその傾向が顕著

＞新築は買って即２割以上の評価減確実では
新築は新しいこと意外にメリットがない、というのは当たっています。

好立地には、中古マンションしかないというのも当たっています。

投資や金勘定を気長にしないで、住まいとして買うなら大正解だと思います。

新築の値下がりは、場所によりますね郊外なら買って2割減額は当然
中古を新築と同等で買う人がいるわけない。

３年前に都心物件110㎡を12800万円で買いましたが、査定してもらったら
売却は11000万円スタートだと言われましたから減額はそれほどでもない。

完成時期が1969年1月
2011年4月に内装リフォーム済み(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
管理費は9000円弱、修繕積み立て金は10000円弱

リノベーションされたりしてますが、完成時期をみるとかなりたってるのでそこがひっかかってます。買いなマンションでしょうか。
港区の

＞407
㎡数書かないと、判断できないよね。
修繕積立金から推測すると40～50㎡くらいかな？

＞(リノベーション：キッチン、浴室、トイレ、壁、床、玄関ドア、サッシ)
玄関ドア、サッシは共有部分ですから無断でリノベーションしたということは
管理組合がいい加減で、事前に工事内容の届けを見ていないこと。

サッシは、隠れてリフォームしそうだけど玄関ドアを交換するのは悪質なのか
管理組合が機能していないのか。


管理組合が機能していないマンションは買わないほうがいい。

建具を変えたことを指摘させるクイズだったんじゃないですか？
本当にマンション検討者ならこんな情報だけ出してアドバイスをほしがるとかありえないでしょう

検討者は知らないんじゃないのかな、管理組合の理事を何年かやらないとね。

築３４年
６０平米 ２ＬＤＫ
バルコニー６０平方メートル
駅徒歩１５分
世帯数１６
管理費 ８０００
修繕積立金 １６０００
巡回管理 エレベーター無し
高台斜面で最上階
眺望はかなり良い
これって買いですか？
エントランスも無し
近隣は昔から高級住宅地でも古いためか売れてないみたいです。

物件価格 １２００万
リフォーム済みです。

所在地が書いてないので価格が高いのかわからない。
16,000×12ヶ月×16戸＝307万円　これで駐車場収入がなければ何も出来ない。

マイナス要素：駅遠、エレベターなし
これが我慢できるなら買いでしょう

賃貸で家賃10万円とすると管理費を含めても10年余で回収できる
あとは、家賃24,000（管理費+修繕積立金）の感覚でずっと住める。

1,200万円は、都内山手線内の同面積のマンションだと新築から数年で値下がりする額だね
住まいとしてはお買い得な感じ。

理事何年かやらないと買えないなら、築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。
所有物件の価値を下げたくないのなら、既オーナーは気前よく教えてあげるくらいでないと。只でもハンデがあるんだから。

＞築35年購入層のパイは小さくなるばっかりだよ。

新築は経済的に無理、一次取得者や素人は買わなくていいのでは？

先の1200万円のマンションが家賃を仮に10万円として単純利回り年利10％
諸費用をはずしても7.5％で回るから低金利の時代の投資としては最適でしょう。

10年後に1200万円が半額になるとも思えない、売却して900万円くらいかな。
パイが小さくなっても問題ないレベル、最後には取り壊して土地代が残るしね

そのタメにはもちろん、取り壊し代が掛かる。
それ以前に、組合総会で取り壊しの決議をしなくてはならず、
取り壊さずに補修で住み続けたい人たちとモメることになる。
更に、新たにどんな建物を建てるかの意見調節が長引くのが普通。
問題だらけ。

やれやれ今度は投資家目線か。そして、また取り壊し反対派からネガティブ意見が。
これじゃ素人や一次取得者は手を出さないな。苦労が最初から判ってたら避けるだろう。結果、老朽物件は投資で買う奴ばっかり。

マンションは住まいに利用しようと、お金があれば収益物件にしようと自由です
うちは近所に広い新築マンション買って、前の都心マンションを収益物件にしてます
管理組合でもめようが、建替でもめようが関係ない、家賃が入ればいいんです。

その通りだし実際そうなんだけど、それだと都合が悪い自宅使用派がうるさい。

安く買って高く売る。
買う時はネガキャン、売る時はリノベーションとかヴィンテージとかポジティブに行こう

徒歩6分以上は無理

表参道徒歩８分ですがなにか？
あ、副都心線ならもっと近いけどつかったことないや

>422
俺も表参道8分だけど渋谷5分。
やっぱり5分以内でしょ。

渋谷区のまちづくり計画にかかっていれば大化けするかも。美竹エリア

新日鉄都市開発が建替えしているね。

美竹ビル以外はどうするんだろうね。目黒区の後追う人口減少区の頑張りに期待

明治通りと美竹公園の間、こどもの城の裏手、馬鹿でかい空き地は何になるの？

渋小が廃校になった時は泣いた。
俺の時は1学年2クラスもあったのに。

ほんとに安いなら買いだろう。
勉強してみ？
http://utun.jp/jxB/

買わねー。

買わないよ～。

ボロマンションの総会会場から。
家賃収入が止まる建て替えか金かけても家賃アップにならない修繕かで紛糾。

うるさ型70代80代の死ぬの待ちだな。

>432
70代、80代より、我慢を知らない60代前半の方がたち悪いんジャマイカ
学生運動して勉強してなかった馬鹿なオッサン共が一番手を焼く

年少になるほど豊かな日本幻想が希薄なだけマシではって気もする。
勉強してなくても損得勘定くらいできるでしょ。

70代80代に建て替え決議って酷だなぁ
終の棲みかのつもりでいる人が多いはず
マンション解散してこじんまりした新築が買い替えられるだけの金額が渡されれば動くってところだろうなあ

物件にもよるがオーナーは実際住んでなくて賃貸に回してる場合も多い。本当に困るのは独居老人とか。

耐久性100年の物件が、まだたった35年ですから折返にも到達していない
普通のマンションで40年で立替なんて幻想だと思いますけどね。

100年保たそうなんてつい最近の発想。同潤会なんて風呂もなかったじゃん。
日本の集合住宅黎明期に建てられた文化住宅を買って自分で住もうってのは余程の酔狂か、リフォーム業者に騙くらかされてるタダの情弱。

同潤会など酔狂の極みでしょう。森ビルさん。

酔狂の極みの一例

築７０年でリノベ、６２年の定期借地権付き集合住宅として分譲
http://www.ienojikan.com/toptopics/community/20090624.html

ちなみに分譲価格は平均坪２００万、場所は文京区の西片。
東大のすぐちかくです。
定借だしコーポラという特殊スキームなんでおそらく
通常の住宅ローンはまず使えないでしょう。
だかキャッシュがないと難しい。

すぐ裏に本郷館という有名な木造下宿屋があるのだが
そちらは残念ながら取り壊しが決まったとのこと。

定借物件のローンは、
新築も中古もフラット35を使うのが普通なんだけど、
築70年のリノベ物件にフラットが使えるのかなあ。　

まあ素人がコネもなく自力でフラットの審査通すのはまず無理でしょう。いちいち詳細なデューデリジェンスなんでしてられないし。
築古物件流通のためにはローンのスキーム整備も必要だね。今のままだと金持ちの道楽の範疇を超えられないだろう。

もちろんどっかのデベロッパーが古い建物買い取って耐震工事してフラット認定取れば可能かも。
てもそうなるとコスト増になるし新築より高くなっちゃうから誰も買わない。普通に建物壊して新築するでしよ

フラットを通すのにコネは特段関係ないのでは。
金融機関担当の手元にはフラット専用のマニュアル本があります。
金融機関の人間でも所詮その程度です。審査はあくまで機構がやるもの。
もちろん不適格でいったん返ってきたときに受け答えは多少要りますが。

ちなみに（フラットがどうかは忘れましたが、）
住宅ローンではＲＣマンションで最長５０年マイナス経過年数分しか
見てくれないケースが多いのでは。
（もちろん税法上の耐用年数はＲＣ４７年とそれより短いわけですが。）

よく言えば通受け玄人好みだが、悪く言えば酔狂の極み時間金の無駄。
市場流動性を期待するのが間違い。手元流動性が無く買うのも間違い。

流動性考えなければいいんじゃん。立地条件いいとこ買って貸さずに自宅として住む。
都心部は築25年くらいから寝落ちも少ないし。50年、70年となれば既存不適格でなければ建て替え考えるでしょ。
自分とマンションの終末期が重ならないように、話の進行促進、または阻止するのが面倒ってタイプは手を出さない方がいいけど。

寝落ち→値落ち

流動性ないならレバかけたらダメ

レバかけなきゃいんでしょ(笑)

もちろん！
全額自己資本なら単に金のかかる趣味ってことで全く問題ない。