大規模修繕積立金不足

多くのマンションでは、
新築時に売り易いようにと、毎月の修繕積立金を低く設定しています。

入居が始まり、総会が開かれるようになると、
住民や管理会社などからその話題が取り上げられ、
築数年目までに、「適正」金額に引き上げられます。

スレ主さんのマンションは、何年目ですか？

既に数年が経過しているようでしたら、
その間も、不足額が増える一方でしょうから、
早急に見直す必要があると思われます。

大規模修繕時の一括徴収については、
「出せない」「出し渋る」所有者が出る可能性があるので、避けた方が良いと思われます。

ちなみに以前住んでいたマンションでは、
築3年目くらいに、大幅に値上げしました。

住民のアンケートで、
・一度で値上げ
・段階的に値上げ
・一時金徴収
の案が出されましたが、やはり修繕時のトラブルを避けたい住民が多く、
一度で値上げし、最初の大規模修繕を行うことができました。
使い切らずに、繰越金も確保できました。

他人事ではないでしょう。自分等で考えなさいよ。修繕積立金の金額は総会決議事項ですよ。

大規模修繕工事を行う際、１戸当りいくらで工事をするかは、そのマンションの積立金によります。
１戸当り４０万でも70万でも100万でも工事はできます。
自分の部屋のリモデルと一緒です。畳と襖と障子だけのところもあるでしょう。お金の余裕のあるところは
カーテンや壁紙、家具まで買い替えることもできます。
だから一概に相場がいくらとはいえないでしょう（一部では１戸当り７０万前後ともいわれていますが）

基本は、長期修繕計画（３０年）で３０年間の工事費総額が出てるとおもいますので、その総額から１戸当り
月の必要修繕積立金を計算すればいいと思います。これは簡単に誰でも計算できますので。
ただ、少し高めに予定されてると思いますので、一応の目安にされればいいと思います。
後は工事の時に、ぼられたり、バックリベート等を解消する為に、総合評価方式を採用すれば、管理会社や
業者との馴れ合いとかも排除されるでしょう。これについても、以外と簡単で素人でも十分できます。
私共のマンションもこれで今年大規模修繕工事を行いました。３５０戸のマンションです。
１戸当り９０万ちょっとかかりましたけど、見える部分は全てやり変えることが出来、新築のようになりました。

管理会社の言う積立金が足りないってのは、信用すべきではありませんな。
大規模修繕でボるつもりで、それが足りないって事じゃないの？
安くて品質のいい工務店を探すとか、必要最低限の工事を見積もるとか・・・
その前にやる事たくさんあると思いますが？

スレ主さんは、スレをたてただけで後は知らんふりですか。
みんなが真面目に考え提案してるんだから、その結果ぐらいは返答したらどうですか。
スレをたてるということは、責任もあるんですよ。

>>5
なに突っかかっているの？せっかちな人だねぇ。
スレ立ったのは 2010-07-19 00:00 だよ。
まだ1日しか経っていないし、たった5つのレスしかついてないじゃん。

俺様がアドバイスしてやったのにすぐに返事ねえのかよ…って感じ？
お礼の催促する人っているんだ…。

>>6
スレ主？
違うよね、スレ主だったらそんな乱暴な常識のない言葉は使わないと思うからね。
単なる野次馬だろうがね。

集めすぎると運用に困るし実行予算の審議も甘くなりがちだから
積み立てと一時金の両建てでいいと思うよ。

7は5？
単なる野次馬？

私のところも数年前に、積立金が将来不足するから、2年後に値上げせざるをえない…
というような提案を管理会社からされました。
素人集団の理事会も管理会社の提案内容を信じ、長期修繕計画書のチェックを怠り、
組合員に対し、値上げの必要を訴えました。

しかし、当初の計画より早い値上げはおかしい…と思った組合員が長期修繕計画書を
見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

スレ主さんの管理組合では、理事会が長期修繕計画書の内容を確認されましたか？
うちのようなケースもありますので、注意して見たほうがよいですよ。

>10
>見直してみると、「収入」が毎年1千万円以上少なく書かれていたことが判明したのです。
>その事実がわかり、結局値上げはされずにすみました。
>管理会社も悪意があって操作したわけではなく、ただの入力ミスだったようです。

悪意の操作以外なにものでもないでしょ。
そもそもマンションの収支なんていうのは小学生でもできる計算でしょ。
管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。

長期修繕計画はどこもあるでしょう。
何故それから、１戸当り月の修繕積立金を計算しないのですかね。
まず修繕工事費がいくら必要で、１戸当りの月の修繕積立金がそれに足りてるのかどうかを
計算することが大事です。
計算方法が分からなければ、ここに条件を提示してください。すぐ計算して返答しますので。
必要な条件。
　＊３０年間の長期修繕工事費の総額（長期修繕計画表には必ず記載されてますので）
　＊戸数
たったこれだけがわかれば簡単に計算できます。

修繕内容によっては自治体からの補助が出るものもあります。その場合は安く済みますよね？
耐震補強なんかがよくありますが、構造体以外でも（建築設備とか）補助が出る自治体もあります
安い買い物ではないのですから、計画内容の確認と数社からの下見積は欠かせないですよね。
長期修繕計画書なんてものすごく大雑把なものですし、その後の法規制等も反映していません
本来は毎年の建物管理報告書に基づいて修正されるべきものです

>>11
間違えていたのは収支報告書ではないよ。長期修繕計画書の収入の欄だよ。
駐車場使用料を全額修繕積立金に入れることが総会決議されたのに、それを
長期修繕計画書に反映させていなかったのが原因。

>管理会社の収支報告監視はしっかりやったほうがいいという教訓ですね。
ホント、理事会にはしっかりしてほしいですよ。

長期修繕計画は５年程度ごとに修正がされてるのが普通です。
当然その計画には、耐震補強とかは入っていないでしょう、基本的な部分の修繕だけですよ。
そういった基本部分以外の工事をすれば更に工事費は高くなるのは当たり前のことです。
その基本部分の工事費総額を掴んでなければ話しにもなりません。
工事費がいくら足りないのか、余っているのかさえ分からないのでしょうね。

管理会社が修繕積立金の不足を指摘したということですが、その根拠は長期修繕計画案通りの工事を
すればいくら不足しますといっているのでしょう。
いくら不足するのかを計算できなければ管理会社に聞けばいいでしょう。

管理会社任せなら修繕積立金は不足するのは当然だよ。
分譲するときから正常な修繕積立金額を宣伝したら、借金の返済月額で頭がいっぱいの購入者に売れる筈が無いよ。

スレ主です。
たくさんのご意見ありがとうございました。
今後の理事会活動に役立てていきたいと思います。

皆様のご意見に対してきちんとした御礼の言葉もせずに申し訳ございませんでした。
今後はこのような失礼がないようにしてまいりたいと思っております。

>>18
スレ主さん、気にすることないよ。
スレ立てて2日後にはレスしてるじゃないですか。
1週間も放ったらかし…とかなら文句も出るでしょうが、この程度普通ですよ。

5は暇で1日中掲示板に張り付き状態の人でしょうから、相手にすることないです。

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