築30年の中古はダメ？

ダメ

同上

30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
法的規制もゆるい頃だからそのほかにも問題山積みだし。
内装なんてリフォームしたって住めなきゃ意味ないよ。
骨組みやコンクリの中の状態まで調べられる人にしかお勧めできない。
（そんな人はいないと思いますが）

大体山の斜面に立ってるマンションなんて新築でも絶対いや。
土地の価値なんてないも同じでしょ。

そのマンションが六甲山の急斜面に建つ安藤忠雄が建てたやつだったら、私は買う。

という冗談はさておき、築３０年ということは、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/
のスレにもある通り、「建て替え」問題は避けて通れないという前提を
認識して購入すべきと思います。そして実際には、建て替え問題というのは
ケースバイケースの対応であるため、どのように展開されるか「誰も分からない」
のが現状です。最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
ただし将来いやになったら売却すればいいという考えは築古マンションの場合やめておいた
方がいいです。古すぎるとタダでも売れないマンションになってしまうこともありますから。
そうなるとたとえ転居しても管理費の支払いから逃れられない・・・。

みなさん、お返事ありがとうございます。

＞30年前のマンションなんて地震がきたら一発で倒壊するよ。
それがその震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかったそうです。
大会社の重役以上の方ばかりが集って建てられたコーポラティブマンションなので、
当時からすると、かなり質はよかったのだと思います（あくまでも当時ですが）。
だからって中味がどうなってるかなんて誰もわかりませんが(^-^;A

＞最低でも、管理組合の方向性や住民の意識がどうなっているかを
＞確認することが必要かと思います。そのリスクを勘案してなお、この中古マンションが
＞経済的にペイする値段と判断されれば購入も可かと思います。
なるほど。確かにそうですね。コーポラティブなので、
このマンションは他に比べるとかなり住民同士の結束が固いと推測します。
たかだか10家族のマンションですので、そのあたりは容易に聞けると思います。
非常にいい案かもしれません。
それから、他のスレ、興味深いですね、まさに築30年で(笑)教えてくださってありがとう。

いずれにせよ、やはりこのマンションで話を前に進めるには難しそうですね〜(;_;)

はじめまして、先日やはり、坂にりっぱに建つ中古マンションを見学しました。何もかも素敵でした。別荘のように使ってらしたそうで、住んでいた方は手放すのにあたり、値段にこだわらない方のようで破格でした。けれど、入り口ですれ違った住人の方を見て「あーー、私たちとは違いがあるなあ」と思ったのです。当時は億ションだったのかもしれません。そんな中に、飛び込む勇気はありませんでした。その後どうなったのかわかりませんが。おそらくいい物件だったので売れたでしょうね。やはり、実際見に行けるなら、行ってみたほうがいいですよね。

>>06
お話を伺いちょっと興味を持っています。同じ築30年でもものによってずいぶん違いますから、
もし建築に詳しい知り合いの方がいらっしゃったら一度みてもらったらいかがでしょう。
30年前のマンションというと「マンション」とは名ばかりで団地に毛が生えたようなものを
想像していましたが、
>コーポラティブマンション　（30年前に！）
>駐車場大型2台分　　（バスが2台置ける？？？）
>震災の場にあったマンションなのですが、亀裂も歪みもなかった
などの部分からすると、これは「集合注文住宅」と言うべき物件かも知れませんね。
（高名な建築家の作品なんじゃありませんか？）
ちゃんと管理されてさえいれば、鉄筋造りのマンションは１００年は持つと
いいますから、諦めずにしっかり調べれば、お値打ちお買い得の可能性もあると思います。
できれば、その後のレポート期待してます。

追加ですが、築古マンションが建て替えざるを得なくなる場合、
社会的要因というのがあります。
　・部屋が狭すぎる
　・エレベータがない
　・風呂がない
などが有名どころですが、ちなみに各戸の占有面積はどのくらいですか？
エレベータはついてますか？お風呂はまあついてますよね（＾＾）
そういった部分でもこの物件のグレードが判断できるかも。

０７さん、お返事ありがとうございます。
そうですね、確かにそこに住む住民層をチェックするのは非常に大事なことですね。
いいことを教えてくださいました。ただ、30年前の重役さんたちということは、今はもう・・・？
2世代目か買い替えで新たな居住者が入っているのかもしれませんね。
きちんと調査？することにします。ありがとう。

０８さん、お返事ありがとうございます。
そう、当時にもコーポラティブがあったんです！もちろん、その頃、そういう言い方をしたのかどうかは
わからないそうですが。大型車というのはハイルーフという意味です、すみません。
確かにどちらかというと、それは「集合注文住宅」と言った部類に値するでしょうね。
間取りは4LDKで120平米弱、ベランダ30平米、そこにさらに２部屋未登記の部分があります。
（オーナーがしそびれているってこと？不動産屋曰く、別に法にはひっかからないそうですが）
今時の広いマンションと遜色ない間取りです。また、確認していませんが、7階建てで、
この高飛車な値段なので、まさかエレベーターがないとは想像できないです（眺め最高）。
ただ、修繕費、管理費が計月3万円。自主管理なので清掃以外はほとんど管理費に
まわしているようですが、築30年でこの修繕費用ってどうなんでしょうね？
修繕費がどれくらい溜まっているのかは、後日教えていただく予定です。
それがないと話が始まらないですよね(笑)
お陰でなんだかちょっと乗り気になってきました(笑)

修繕費が貯まっていようが貯まっていまいが建替え時はあなたも数千万修繕費を負担するんですよ。
それはわかってますか？

というか、それは容積率による。
30年前の物件であれば今の新築と違って容積率に余裕があるケースが多い。
この物件の場合に当てはまるかどうか知らないが。

１２さん、

だから、たとえば20年後に建替えになりそうな物件だったら購入はしません。
もちろん事前に専門家の調査は入れる予定です、ですので、今のところ修繕のレベルで考えるわけです。

１３さん、

＞容積率による
これはどういう意味でしょうか？教えてくださいますか？

築50年になっても建替えになりそうでないってちょっと買いかぶりすぎなんじゃ・・・
それに住んでいる人はそれなりにリッチな人が多いんでしょ？
終の住まいとしても考えていて建替えに積極的な人も多いはずですが・・・
専門家といっても内部まではわかりませんから大抵は30〜40年も経てば建替えの話はあがってきますよ。

当方築２０年のコーポラティブに住む者です。
初期のコーポラティブは（今もそうかも知れませんが）建築家が情熱を傾けて設計・監理を行っている
ケースが多いので、施行がきっちりなされている可能性が高く、駆体の強度はおそらく大丈夫でしょう。
ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
されていない場合、入居前に専用部分の配管の全取り替え等を含むリフォームを行う資金的な余裕が
あるか？（住居専有部分の給排水管・ガス管等の修繕は、通常は居住者の負担です。売買契約の条件にも
よりますが、個人間取引の場合は瑕疵担保請求は難しいでしょう。）は、是非確認して下さい。
表面的にリフォームして住み始めたら、漏水が起こり階下住民への損害賠償＋リフォーム
のやり直しというケースもあり得ますので・・・。その辺りがクリアされれば、十分購入の価値は
ありますよ。築３０年でその値段を出すということは、それに近い実績があるのでしょうし・・・。
また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。
ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
気もしますが・・・。
長々とすみません。無責任なレスが多かったのでついついコメントしました。では。

１５さん、

ですから、上に書いてると思うんですが、事前に居住者全世帯（＝管理組合）の意向や将来の計画を
伺ってから購入しますし、必要であれば、当然一筆書いてもらいますよ。
ですので、それは特に問題ではないと思います。
もし、ここで居住者に「そんなもん、しらん、わからんわ、興味ない」なんて言われたら、
そこですぐさま買う気力消失ですね(笑)計画性だけでなく、住民の管理意識もナシと見なしますから。
別に物件自体を買いかぶっているわけじゃあありませんし、超古い物件ですから、そのあたりは
当然慎重にするつもりです。たかだか10世帯ですしコーポラテブ、自主管理形態ですので、
他の分譲マンションとは異なり、物件の管理に対する住民の意識も高いでしょうし、
管理内容にはずっと精通していると思うので購入も視野にいれるわけです。
それに、あと10~20年後に建替えの話があるような中古物件に3500万もの値段をつけるのこと自体
そもそもおかしな話だと思いますし。

とおりすがりさん、

なんと、現在お住まいになっているとのこと、生のお話を聞けて非常にうれしく思います。
躯体の強度は恐らく大丈夫とのこと、ちょっと安心しました（もっともそれでも調査は当然しますが）

＞ただ、住居専用部分の配管等は経年劣化が避けられないので、その修繕の容易性が考慮されているか？
はい、不動産屋曰く、震災の時に給排水だけは修理しているそうです。
リフォームの費用はこの物件の場合（予算を考えて）1000万考えています。これで全てがまかなえるかどうかは
わかりませんが・・・。

＞また、そういうマンションは、住民の意識は高いので、売主や仲介業者にお願いして、
＞管理組合の理事長さんに話を聞くと、建物と組合活動について熱く語ってくれると思います。
＞スレ主様が、購入後に積極的に管理組合活動へ参加される方かどうかをマンション側も
＞見極めたいわけです・・・。その辺の話も聞いてみてはいかがでしょうか。

うわあ〜、なんだか手に取るくらいわかりやすい説明でありがとうございます。
コーポラティブって住民の住まいに対する意識も高そうなので同じような方々と
共同生活できるのは私も願ったり叶ったりです。

＞ただし、他の買い手が出現する可能性が高いので、ゆっくり調査する時間はないような
＞気もしますが・・・。

ひゃ〜〜、そうなんですか？！なんだかホント、０なのか百なのか価値が全くわからない
物件なので、お陰様で時間ごとに踊らされるスレ主でした(笑)
ただ、私、今は遠方なので、身内に先に見にいってもらうことになるんです。
今月中には居住者の方が出られるそうなので、その直後にGO！です。間に合えばよいのですが・・・。
でも、本当に、ありがとう！経験者の方からレスをいただけてとてもうれしかったです。
あと、何かアドバイスなどありましたら、よろしくお願いいたします。
もちろん、他の方も何かありましたらよろしくお願いいたします。

もう少し情報を集めてからスレを立ててほしかったですね。
今のままでは情報が少なすぎます。
この時点で判断しろと言われたら私ならやめておきます。

ありゃ、スレ主様が物件を実際にご覧になって気に入ったわけではないのですね・・・。

当コーポラティブもそうですが、やはり外観は年数なりの可能性が高いので、
身内の方に先に見に行ってもらうのは、判断を誤る可能性があります。
（その方の価値観によって、左右されてしまうかも？という意味です。）
当コーポも共有部分にお金をかけていないので、外観は賃貸マンション
のようにショボイです。部屋に入るとみんなビックリしますけど。

先ずは、ネット等で近所の建築士（マンションリフォーム等に実績のある方）を探して、
代理として見に行っていただくのが宜しいのではないかと思います。
リフォームを前提にしている旨を話せば、リフォーム工事の容易性や
リフォームに要する概算費用を含めて報告してもらえると思いますよ。
修繕履歴のチェックなどもお願いできますし・・・。
依頼時に「建物チェックと報告だけ（実際のリフォーム設計は別）」と念押しすれば、
忌憚のない報告を上げてくれるでしょう。
もちろん、有料になるでしょうが、外観の古さに惑わされることなく、
本質的なところで、建物の良し悪しを判断してもらえるのではないでしょうか？
築年数が古くても、きっちり造られて手入れの行届いた建築物には、新しい建物には
ない良さがあると思います。

建築士のチェックを嫌がるようなら、そのマンションは避けた方がよろしいかと思います。

では、頑張って下さい。

>>14 容積率の件について

今までに老朽化マンションの建て替えに成功した実例は既に100例近くあるはずですが、
そのほとんどは、容積率に十分な余裕があって、余剰容積を新規分譲に当てて
住人の費用負担が極めて少なかったケースです。

以下に「参議院・国土交通委員会」で「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」
が審議されたときの政府専門家の分析があります。

http://tokagekyo.7777.net/mankan/shingi-3.html

＞○政府参考人（三沢真君）　私ども国土交通省の中で建て替えの進め方についての
＞研究会を実施したときに、その中でいろいろなシミュレーションを行ったわけでございます。
＞
＞（中略）建て替えの前の容積率がどのくらい充足しているか、
＞つまり目一杯使っているのか、余裕があるかどうかとか、
＞それから保留床というものを確保するのか、全部専有の床として権利変換するのかと、
＞いろんなことで条件設定を行った上で計算をいたしました。
＞
＞その中で、そうすると最も負担が大きい場合というのは、これは建て替え前の容積率の
＞充足比が一・〇、つまり目一杯までもう使っている、しかも専有面積を最大化する、
＞つまり外に売って事業費に充てるという保留床は取らないで全部専有面積として分配する、
＞そういうケースですと、都心の区で二千二百万程度、周辺区でも二千百万程度というような
＞数字がございます。
＞
＞一方、最も負担が小さいのは、これも充足比について例えば〇・七という想定で、
＞保留床は逆に最大限設定するというようなケースですと、都心区で約六百万、
＞周辺区で七百八十万くらい・・・

通りすがりさん、お返事ありがとうございます。

あわわ、私も近くならばとっくに見に行って、気にいれば見せてもらっているところなのですが、
実はここ、遠方も遠方、時差7時間もある遠方なので、そう容易にGO！とはいけないのです(;_;)
ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。
でも、皆様のお陰で随分勉強させていただきました。ありがとう。

マンション自体は見ていませんが、外観の写真では築30年とは思えないような
レンガ造り？のマンションでした（あくまでも写真1枚ですが）。
建築士に代理で行っていただくというのは非常にいい案ですね。
ただ、私はそれだけではなく、以前も下見にはサラリと行ったのですが、
もう一度駅からのアクセスの道のりや周辺の環境、坂道の具合、エレベーターの質？や
構造をチェックしてもらってからがよいかな、と思います。
（不動産屋曰く、階下ともあまり接触部分がないだけでなく、
隣とも隣接せず独立しているそうなので、なんだか想像できない
つくりなのです。それゆえ窓も四方にあります！）

とにかく今月中には居住者の方が引越されるそうですので、それからならば
遠慮なく見学、出入りもできるはずですし。ま、それまでに売れてしまったら
縁がなかったということでしょうね。

修繕費総額の確認及び管理組合の意向→身内見学→私→建築士→管理組合長とさらに話をつめる
→リフォーム相談→すべてクリアしてから契約という手順を踏んでみたいと思います。

２１さん、

容積率と建替えの関係、説明してくださってありがとうございます。
しかしながら、私は飲み込みわるくてよく理解できないです(^-^;A
つまり、空いた同じマンションの敷地内に建替えるということなのでしょうか？
いずれにせよ、斜面の土地なんでそこらへんはどうなんでしょうね〜。

>ですので、ここでみなさんにお聞きして情報収集して前へ進むか通過するかを
>決めたかったのです（情報抜きで勝手に前へ進むと、
>身内や不動産屋さんに余計な仕事をさせるかもしれないですし）。

ここのみなさんにも余計な回答をお願いしないように！
何やってんですか。

>>24
>何やってんですか

ここはボランティアの掲示板なんだから、この話題に
興味がなければ相手にしなければいいだけですよ。
私はスレ主さんの話題にとても興味がありますし、
皆さんの意見はとても参考になると感じています。

当該の物件はたかだか10戸程度のかなり余裕のある造りのマンションのようですので、
憶測ですが、建築基準法上は本来ならもっと大きな建物を建てて何ら構わない場所
という気がいたします。
もしそうだとすると、仮に建て替えということになった場合、
増床して20戸のマンションに建て替えれば、増えた10戸分の分譲価格を
建て替えの建築費に当てることができますから、居住者の負担はほとんど
ないのではないかと・・・
もちろんこれはあくまで仮定の話であり、そううまくいくかどうかは
分かりませんし、他の居住者がこの問題について
どう考えているかにもよると思いますが。

ところで、７階建てで総戸数10戸で山の斜面というのをちょっとイメージしにくいんだが
いわゆる段々畑構造で１フロアー１〜２戸ということなのかな。
で、エレベーターは斜面を斜めに登る登山電車みたいなエレベーターなんですかね？
いずれにしてもかなり特殊な物件のようなのであまり一般論で語らない方がいいのかも知れない。

>>23
横レスですが。
最近のマンションは普通法律で定められたその土地の容積率を
目いっぱい使ってマンションを建てますから、建て替えをする
場合、ほぼ同じ高さ同じ大きさのマンションを作ることになり
ます。すると、現住民にとっては、新規の分譲住宅を増設して
それを売却して利益を得ることができないので、建て替えにか
かる費用を全て自分たちで負担しなければなりません。

もし、古いマンションで容積率６００％のところ、３００％しか
使っていないマンションにすんでいるとしたら、建て替えの時に
容積率いっぱいまで使えば今の建物の２倍の大きさのマンション
を作ることができるので、大きくなった部分のマンションの売却
益でもって、既存住民の負担を大幅に軽減がすることができると
いう寸法です。

ですから、今回の物件も法定の容積率と実際の容積率を調べて
おけば、将来の建て替えのしやすさの目安になります。

２１さん、

はい、１フロアー２戸だそうです（１階は駐車場）。エレベーターも恐らくそうなのでしょうね。
しかし３０年も前にそんなエレベーターが存在したのか？私もそこからして想像できないのです。
しかも縦長の真ん中あたりに（つまり東に）玄関があるんです。
で、その東側の部屋にも全部窓があるのです。
確かに一般論をこの物件に当てはめてはいけないかもしれないですね。

２１さん、２８さん、

容積率の話、興味深いですね。管理組合長さんとお話する時に聞くポイントにもなりそうです。
ありがとうございます。
あ、そう、でも、このあたりは低層住宅地だと思います。建替えに関係ありますか？

建て替えなんて、考えて買ってはいけません。私は建築士で宅建も持っていますが、遊んでる金があって、
おお化けするなら買いますが、居住用に虎の子をはたいて買う物件ではありません。築３０年なら、
設備もやり変えの時期でしょう。防水工事なら３回目が始まるのでは？積立金も残っていないのでは？
低層だと、高層化して建て替えるウルトラCが使えないので、余計に苦しい。

３１さん

専門家の方にハッキリそう語られると、う〜〜む・・・やっぱり難しいですか（しょんぼり）。
今度知り合いの建築士に聞いてみることにします（同じこと言われるかな〜（;_;））。
もちろん、建替えを将来的に考えて買うわけじゃなくて、ただ、アドバイスされた一つとして
真摯に受け止めているだけですが。まあとにかく「修繕費の積み立て」が第一巻門ですね。
「修繕費」「管理組合の意向」「建築そのものの状態のチェック」などなど、
決意するまでにはいろんな登竜門がありますから（笑）

でも・・・なんか夢が広がるんですよね〜。玄関に土間つくったり、リビング広げたり、
思いっきり大改造してみたいんだなあ。

３２さん、

ペットは原則的に禁止です。いずれにせよ、四方に窓があるので、臭いは篭らないと思いますが。

>>31
>建て替えなんて、考えて買ってはいけません
建て替えを前提に中古マンションを購入するというのは、確かによくないと私も思います。
しっかり管理をしてあと30年でも50年でも使ってゆくというのが基本かと。
だから、
設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、
「買い」ってことじゃないですか？

そう、書き忘れましたが、約50年後くらいの建替えという意味で、上の方々のアドバイスを有難く参考に
させていただいております。分譲ですから次世代のことも考えなくてはいけませんもんね。

３４さん、

とにかく修繕費と管理チェック、これですね、第一ステップは。今月中にはわかるはずです。
色々とありがとう。

>34設備の更新や防水工事をしっかりやってあり、かつ積立金が残っているマンションなら、「買い」ってことじゃないですか？
もしそうでも、１さんは、３５００万プラス１０００万で買われるつもり。そのマンションが当時のコンクリートの最大限の
基準でもったとして、残り３０年。３６０ヶ月。４５００万を３６０ヶ月で割ると、12.5万。それと、管理費、積立金。
そんなに価値があるのでしょうか？６０年後のマンションは建てかえるしかないので、土地代は撤去費に消える。
ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。

>>36
本当にプロの方ですか？
その論法で言ったら、新築マンションだって買う価値なしとなりませんか？
今たまたま60年で建て替えという条件で話してますが、新築マンションだって、
>ちなみに、３０年で立て替えられているマンションも多いよ。
という現状を考えれば保守的に見積もって、30年住めればよいという考えで買う
のが普通でしょう？
（実際は金利がかかるから4500万じゃすまないし、建物の撤去を土地代で支払ったら、
　建て替える土地がなくなっちゃうし・・・。あまりにも滅茶苦茶だよ・・）

因みにこの周辺ですと、同じ駅までの距離で約30坪の土地に約30坪の建て売り新築で5000万くらいです。
人気のある地域ですので、土地だけの購入はかなり難しいです。
怪しい建売付きの、たかだか30坪の土地を5000万で買うのならば、同じ投資額でもっと広い延床面積で、
日当たりも景観も抜群で、少なくとも自分の生きている間まで恐らくもちそうな一戸建て感覚の
マンションの方がはるかによいと素人的に思うのですが、いかがでしょうかね。
これで一つだけネックなのは、エレベーターの時間。戸外に出るまでに時間がかかる、
意外とこれって面倒なんですよね。出不精になるのが少しどうかなと。

また、参考までに、当たり前ですが、この付近のマンション、築20年以上のものですと、
100平米以上あっても1000万円台です。これで3500万の値ですから、やはりそれだけの価値があるのかな？
と思うのです。しかも売られているのもせいぜい20年くらいまでです。30年なんてとんでもないですよね。
まあ普通の分譲マンションと比べるのもなんですが。

私の今、住んでいる国は築100年くらいの家にみな普通に住んでいるのでちょっと感覚もズレて
きているのかもしれないですが。住まいをこよなく愛し、手入れして、でも、電化製品なんかは
壊れるまでボロボロのを使っていたりして（笑）でも、居心地いいんですよ〜。

>37本当にプロの方ですか？
本当です（笑）誤解してませんか？私は、買わないほうがよいと言っているのです。

３１さんのおっしゃっていることは、専門家のご見解として当然だと思います。

ただし、３１さんも実際の建物の状態や、管理組合の形成のされ方・活動実績、修繕履歴、
修繕計画等をご覧になった上で、ご見解を述べられているわけではないと思われますので、
あくまで築３０年のマンションを購入することに関する一般論としてご見解だと思います。

また、よく「マンションは管理を買え」と言われます。築３０年を経ているにもかかわらず、
自主管理でありながら良い管理組合・良いコミュニティーが形成・維持されているならば、
その組合・コミュニティーに参加する権利を得ることは、十分な価値があると思います。
どのような管理組合かは住んでみないと分からないという面はありますし、
目に見えない部分なので、会計・経理的な資産価値があるとはみなされませんが・・・。
同じような価値基準を持つ人にしか売却も難しいでしょうし・・・。

結局のところ、スレ主様の価値観の問題だと思います。

家賃１５年前払いの感覚で、築３０年の利便性のいいマンションを検討しています。
賃貸なら何も残らないけど、分譲なら土地の持分が残りますよね。
価格も２０００万ちょっとだし。
でも、土地の持分があっても部分的には売れないんだよねー。やっぱり築３０年マンションは、微妙だね。

反対の方の意見も私が暴走しないために有難く耳を傾けているつもりですが(笑)、反対ならば、
修繕費、管理費、単に古いからという理由ならば、私もそれは百も承知です。
ですのでもっと納得できるような理由、たとえば、「築30年だとコンクリート材は現在のものと比べて
○○しか入っていないから弱い」とか、近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
意外と見過ごしていた管理組合の○○とか（たとえばですよ！）、そういうことをお聞きしたいんです。

阪神大震災の前ですから圧倒的に耐震性がないです。
今のマンションと比べたらおもちゃみたいなもんですよ。

ここに書いてあるとおり、３０年前だとどうでしょう？
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yougo/000119.htm
＞42近年の酸性雨による大きな被害を受けた古い建物の例とか、
欧州の建物の飾り彫像が溶けたくらいです。

４３さん、３１さん、

お暇があれば、６を読んでください。一応震災に対する強度は合格していたと思われるのですが。

酸性雨はあまり気にしなくてよさそうですね。

>>1

>>18で震災の時に給排水だけは修理してるとご自分で書いてますが
築後20年、しかも震災が起きたから修理したと受け取れるのですが
果たしてそういう物件の住民が管理意識が高いと言えるのでしょうか?
管理良好な物件とは大規模なり小規模なり10年に1度位、屋上防水加工とか
鉄部塗装とかあるものではないでしょうか?
自主管理ですから管理会社に無駄金払うことはなくても逆に住人から折角集めた
管理費用(修繕積立金含む)が宝の持ち腐れになってたら目もあてられないと思うのですが…
又、立替も懸念してる方々からのレスもありますが立替するならするで2/3以上の賛成ないと
出来ない筈ですし、管理意識が低かったり住人の年齢層が高くて費用負担出来なかったら
無理ですよね?更にメンテしていくにしても10世帯しかなければ平均年齢高いと立替まで
住まずに終の家で生涯持ちこたえて住み切れればいいと言う人もいたら将来性は望めないかと…?
ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
を考えてからご検討されてみては如何ですか?

４６さん、
＞ご自分の年齢と住人の年齢層、物件に対して何を望むか
＞(終の家とするか・資産価値を考えるか・子供に残したいか等)
＞を考えてからご検討されてみては如何ですか?

それは、ちゃんと考えているつもりです・・っていうか今までのレスで少しずつそう明記してきたつもりですが。
終の家とする、資産価値は考えない（ただし、取り壊し料など最終的に逆にマイナスになるならば避ける）、
子供に残さない。即答できますよ(笑)
また、管理業務ですが、そういうことは、まずは物件を開けてみないと誰もわからないことだと思うのです。
まずはこの物件にアクセスするか否か、それが私のスレ立てのきっかけですから。
４８さんの書かれている通りのことであれば、当然それはそれでお流れとなるような物件です。
私はただ、売主の築年数が古いわりに高額な売値に対し、僅かな希望を持っているということです。

話が思いっきりループしてますが、スレ主さんも辛抱強くお返事書いてますね。お疲れさん。
（って海外からだから、別に徹夜してるわけじゃないんだよね〜）

築20年での給排水管の工事というのがどのようなものだったかという
のにもよるのでしょうが・・・
予定通りに行った給排水管の工事がたまたま震災の時期に当たった
という可能性もありますね。

屋上防水とか外壁の修理サイクルはほぼ12年程度
（通常これを大規模修繕と称する）
一方、給排水管の工事サイクルは16〜20年程度
（大規模修繕のサイクルとは別に行うのが普通）
http://www.yahagi.co.jp/tech/tsmap/syuuzenn/main.html

さすがに屋上防水とか外壁補修工事とかを30年間サボれば素人が見ても
外観でダメだと分かる状態になっているはずなので、
「かなりいい状態」ということはその辺は適切にやっていると推測しますが。
ただ築30年ということでエレベーターの取替えのサイクルに当たっている
という点には注意が必要でしょうね。

４９さん、
給排水管のサイクルとしては納得できる時期なのですね。
興味深いサイトを教えてくださってありがとう。
まあ、運よくどんどん話が前に進めばコンサルタントの方に建物だけでなく
修繕費、管理形態のチェックまでしてもらいますが、とりあえずシロウト判断でも
このサイトを利用すればある程度チェックできそうですね。
そう、実は私もエレベータが気になるのです。ここも大きなポイントですね！
あと、他のスレを見ると、エレベーターの維持費はかなり管理費に反映するとか。
これが修繕費、管理費込みで3万円で一体どうまかなっているのか？
まあ、新築当初から同額集めているとか、事前にある程度募っていたら、また別でしょうし・・・。

４８さん、
はい、私ももう寝ます、お休みなさい。

スレ主さんは、かなり物件への思い込みがおありですので、私としては止めたりいたしません。
しかし、外国に居られて、日本の実情に詳しくないと思われますので、忠告させていただく点が
いくつかあります。その１は、物件価格が高い点です。ご自分でも書かれていましたが、千万円台
でしょう。安藤さんの物件（六甲の集合住宅）なら別ですが、あれは２０戸だったと思うので
違うでしょう。その２は、地震に強いのかはわからない、ということです。私のマンションも
神戸にあり、地震を経験しほとんど無傷でしたが、地中（杭、基礎フーチング）のこと、躯体の中まではわかりません。
このマンションはすでに死んでいる、ということもありえるし、直撃を受ければ、新耐震との差を露呈するかもしれません。
その３は日本はスクラップ＆ビルドの国だということです。ダイワハウスの何代か前の社長がいいことを言ってました。
要旨は、欧米では、新築に居住者が手を入れて、よりよい家にしてそれを評価する土壌がある。日本では、建てた瞬間から
中古となり、後は評価が下がるばかり。古い家は、日本では評価されていません。それを承知で買うことです。
もちろん、私はそれを変えたいとは思っていますが。

３１さん、ご忠告ありがとうございます。

＞しかし、外国に居られて、日本の実情に詳しくないと思われますので、
いえいえ、確かにこちらの古いものを大事にする文化には非常に感心していますが、その点は
まだ大丈夫だと思います。数年前に3年ほど日本でリハビリ生活？しましたので(笑)
ただ、では、欧州と日本の建物ではなぜこんなに思い入れが違うのか？
日本は湿気が多いという風土も関係してくるのかもしれませんが、それだけでこの
サイクルの差というのはなんだか考えられないですよね。
私はあえてこの日本の使い捨て文化に抵抗したいような気もします(笑)
もし、ホントにいいものならですが。

でも、確かにこの値段は高いですよね。たとえば、３１さんのおっしゃるように有名な建築家
などや駅前とか何かの付加価値がない限り、これはすごく思い切った値段ですよね。
しかし、建築士にチェックしてもらう段階まで行ったならば、
ここは大きな値引き交渉の材料に使えるかもしれないですし。
（たとえば、修繕費の積み立てが少し不十分だとか）
ま、私が鼻息荒く突っ走ろうとしていても、その時は建築士の方が
「冷静に落ち着いて、ドードー」とやってくれることでしょう(笑)

上で築２０年のコーポラティブに居住していると書いたとおりすがりです。
当コーポラティブの場合、自主管理ではありますが、コーポラティブの計画段階から付き合いのある
建築事務所等とコンサルタント契約を締結し、管理組合への出席、軽微な補修についても建築事務所
の助言を得る等、管理組合運営に協力をいただいております。もちろん、理事会、管理組合総会の
議事録等のドキュメントも全て保管され組合員であれば、閲覧可能です。
修繕積立金の金額だけでなく「自主管理」の具体的な内容についてもチェックをお勧めします。

５３の補足です。
ちなみに、約２０戸のコーポラティブなので、４年に１回は理事に就任しなければ
なりませんし、上記のような組合運営を行っておりますと、理事に就任した場合は、
勤務先がもう一つ増えるような感じになります。まぁ他の居住者も同じ立場なので、
組合運営には協力的（協力的にならざるを得ない）ではありますが・・・。

スレ主様のマンションは、１０戸ということですので、どのような運営をされて
いるか分かりませんが、住んでみると結構大変かも知れません。

とおりすがりさん、アドバイスありがとうございます。

とおりすがりさんのレスはいつも勇気づけられます(笑)
とおりすがりさん、さしさわりがなければ答えていただきたいのですが、そちらのマンションは
管理費+修繕費の総額はいかほどでしょうか？戸数にもよると思いますが。
お答えにくいようでしたら、質問を変えます。
とおりすがりさんの住むマンションと比較してみると、
この物件（10戸数）の管理費＋修繕費3万円というのはどう思われますか？

当コーポラティブの場合も、月あたりの負担額は３万円くらいです。
ただ、実際の金額は示しませんが、その内訳（修繕積立金、管理費、駐車場代（修繕積立金に充当））は、
明確に区分されていて、帳簿の中身も分かりやすくなっています。管理費は約６千円ですね。

修繕積立金の積立総額や、今後の修繕計画にもよるのでしょうが、とりたてて安いことはない
と思いますよ。ただ、３万円の内訳は確認された方がよろしいのではないでしょうか？

スレ主さんの気になる物件ておそらく甲南山手が最寄駅チャイます？
そうだと仮定して素人ながら物件写真(1枚)見た限り外壁塗装や鉄部塗装はされてそうやんな。
せやけどコンクリ薄そうと思えてまい強度的にどないやろ？とか思ってまう。。。
ほんま所詮素人がほんの1枚の写真見ただけやし、きちんと調査入れる言うてますさかいに
気にしやんで下さい。気分害すつもりは無いねんけど私もリフォームでいじる為に
中古マンション何十件と見てきただけに何となくやけど見た目で避けてまいそうな外観ですわ。
ただスレ主さんは惹かれてる様やし自分の直感信じてみるのもエエと思います。
結構、根拠あらへんけどそういう部分重要や〜不動産業者さんも言うてはりましたし。。。
お互い納得いく物件に出会うとエエですな。頑張りましょ！

とおりすがりさん、
1分差で「補足」をくださっていたのですね。失礼しました。4年に1度ですか！組合運営は大変そうですね。
もし、とおりすがりさんと同様な管理形態だったなら、ウチの場合はヘタすると2年に1度ですね(^-^;A
そこらへんも、もしそうだったならば、自分にはできるのかどうか、よく考えてみなくてはいけないですね。
というか、むしろそういう管理形態の方がコストパフォーマンスでいて、かつ確実なので有難いのですが。
修繕費はそんなものですか。ちょっと安心しました。

５７さん、
ここはノーコメントにしておきましょう。あまり細かくいって限定され、品定めされるのもいやですので(笑)
まあ、西宮市、芦屋市、神戸市、このいずれかです。
でも、ご助言くださってありがとう。

ニフティと東京カンテイが共同で、中古マンションの売出価格情報の提供サービスをやってます。
（ニフティの会員になる必要がありますけど・・・）１回の利用で３０００円かかります。
過去に登録事例があれば、データが拾えます。当コーポラティブも登録されていて、
ちょっと怖かったですが調べてみると・・・（あとはご想像におまかせします）。
今までは素人は拾えなかった情報なので、とても参考になりますよ。ではでは。

とおりすがりさん、
またまた貴重な情報をありがとうございます。その物件の現在の適正価格がわかるということでしょうか？
ニフティのメンバーになるのがちょっとやっかいですが、いざというときに利用できそうですね。
覚えておきます。
それはそうと、実は先ほどの理事になる頻度の多さというのが気になってきました。
というのも、当方、入居しても数年後にまた海外という可能性が高いんですね。
ま、子供の学校があるので今度はあまり長く滞在する気はありませんが（せいぜい3~4年）。
その間は賃貸にしようと思っていたのですが、自主管理を徹底しているコーポラティブでは
賃貸に出すのはどうなんでしょうね。他の住人がいやがりそうだし、ましてや
賃貸居住者が管理の理事を引き受けるわけはないでしょうし・・・。
会社員ならば、誰でも転勤はあり得ることですが、
とおりすがりさんのところはそういう問題はないのでしょうか？

あくまでも売出価格であって成約価格ではないので、適正価格かどうかは？？？です。
ただ、現在提示されている価格が法外な価格かどうかの判断材料にはなると思います。

当コーポでは、今のところ賃貸貸しされている部屋はありませんが、管理規約上は
賃貸に出すことは禁止されていません。
何らかの制限がないか、管理規約等を事前に確認した方が良いと思います。

なお、ご懸念のとおり、賃貸に出した場合もスレ主様の区分所有者としての義務は残るので、
管理組合の運営に支障が生じないよう必要な措置（委任状を発行して代理人に総会に出席して
もらう。書面で議決権を行使する。などなど）は講じないといけないですね。
賃貸中の理事就任の免除が認められるかどうか・・・１０戸しかないとちょっと厳しいかも
しれませんね。管理組合の運営方法と合わせて事前に確認すべきでしょう。

とおりすがりさん、ふたたびありがとうございます。

う〜〜ん、やっぱり難しそうですね。自主管理ですもんね。とおりすがりさんのお宅の管理運営と
恐らく大差がないのでは・・・と思います。内見する前に聞いた方がよさそうですね。
思わぬ落とし穴でした。経験者の方からのアドバイスは本当に参考になります。

しかし、今までずっと一戸建てしか考えておらず、マンション事情には疎かった私ですが、
皆様のお陰で今回本当に勉強になりました。

>1の物件はこれだ間違いない！

http://myhome.nifty.com/BUY-SR-6.jsp?area=5028&type=buc&url1=h...

ああ〜、ビックリした。ホントにバレたかと思いました。
お生憎様、こちらはエレベーターがありませんし（実はコレも聞いたことあります(;^^A）、
値段も違うし、レンガ造りでないですよ。
しかし、こういう冷やかしはやめていただけますか？

とりあえず、これで〆ます。（というか〆たつもりでした）
また、これでうまく話が前に進んだら、その時はまたスレ立てますので、
よろしくお願いいたします！

アドバイス、ご意見くださった方、感謝してます。ありがとう。

図星だったようやな〜

私も、そう思ったけど、スレ主さんが違うというのだから、違うんじゃない。
未登記２部屋で１０戸って、そんなに無いよね。でも、大人の対応でね、〆ですね。
63、よく探したね、すごい。

築30年だとローン減税や取得税など各種優遇が使えナ・・・

>>63
ズボシやね。探偵にでもなれば（笑）

age
その後報告してほしいような。

ちなみに、私は子供の頃このマンションのすぐ近くに住んでました。
懐かしくて・・・どうなったのか知りたいです。

いまどき30年はさすがに厳しいですね。
同じ予算なら絶対新築ですけど。
仮に700万ぐらいのポンコツのトヨタ2000GTが売りに出てても私は迷わずソアラを買います。
人それぞれですけど。
がんばってください。

どなたかに、ご意見いただければ幸いなのですが、
我が家はいまどき珍しい6人家族。

駅6分、新築高層階、１００平米で4800万の物件と
築25年。駅18分、広さ125平米で、公団4階建マンションの4階と５階部分。さらに5階には４０平米のルーフバルコニー付。
この中古物件は、管理状態がとても良いと評判で、2，3年前に大規模修繕が終了。
で、かんじんの値段が3200万。この値段は、周りの中古公団と同レベル。
4人の子供のために、広いにこした事はないが、リフォームして定年まですんで、はたして売れるか？
が問題。少子化でこんな広いとこは必要ないとか、駅から遠いとか、、。
けれど、実質問題、そもそもの購入金額がだいぶ違うので、月々のローンはずっと楽。
新築の方は、なにせ駅近なので、貸すにも売るにも大丈夫という安心感はある。
新築の方の販売が迫ってきて悩みが増してきたこの頃、、、、、
とりとめのない書き方で申し訳ない。

>>74
おそらく購入時の税金や手数料・登録免許税などの差で、１６００万円の価格差は１０００万円くらいの差になるんではないですか？
管理費も中古で広い物件ですからかなり高そうですね。

１００平米なら６人家族でも工夫すれば住めるでしょう。
中古の方ですが１００平米を超えると室内に防火壁とかありませんか？さらにメゾネットでは広くても使い勝手が良くないケースが多い。

１０年も住めば、ランニングコストで新築の方が割安になると思います。
新築の方が駅近で大きさも手頃。
皆で住む工夫をして、新築を選ぶことをお勧めします。
勿論、建物仕様の確認や駐車場や駐輪場の確保、共用設備の内容なども納得したらの話です。
子供が多いと自転車置場の確保はよく考える必要があります。

ローンを組んで不動産を購入するのは、借金で株を買うのと大してかわりません。
子供が多いならリスクは負わない方が良いと思いますが。。

>>76
７４投稿の記述内容を読めばわかるが、手持ち資金は結構あるんじゃないの。
１６００万円の価格差で「月々のローンはずっと楽。」って書いているもん。
（実際には価格差はもっと少なくなるんだけど。）
そんなに問題無いとは思いますが、子供が育った後を考えると、
なおさら１００平米くらいなのに抑えておくのが賢い選択だと思います。

私は４０００万円の住宅とアパートのローンを抱えながら、３０００万円近くの株式運用をしています。
当面必要な資金を当てに投資するのはまずいけど、
借金して購入しても高配当率の株式だと利息を払ってもペイするし、
譲渡所得発生時は、事業規模に達していなくとも、利息分が必要経費になります。
（住宅ローンで浮いたキャッシュフローで購入しても、利息は必要経費になりません。）

念のため。
住宅ローン控除の適用条件に以下の項目があるので
築25年の中古物件の場合適用対象外でしょうね。

「原則として、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日
以前25年以内に建築されたもの、耐火建築物以外の建物の場合には、その取得
の日以前20年以内に建築されたものであること。」

>>78
今年、適用条件が緩和されているよ。
「耐震基準に適合していれば」という条件。

>>77
子供というのは経済的には負債に相当します。一人２千万円として四人で８千万円。

>>80
確かにそうですね。
でも４人生んで、それなりにお金を貯めているんですよね。
うちも２人育てたから４０００万円かかったのかな？
だから何なんですか？７４投稿の質問に答えてあげたらいかがですか。

>>79
成程、調べてみたらおっしゃる通りでした。
しかしながら、
「（手続方法）
・新耐震基準に適合するか、または過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅
（木造：築２０年超、非木造：築２５年超）の所有者が、建築士（登録事務所に属する建築士に限る）
等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を
依頼者に発行する。」

耐震診断っていくらかかるものなの？

>>80
子供が経済的な負債という考え方は、自分の一生の期間(特に、元気に生きている期間)だけに
限って考えた場合ではないでしょうか。確かに、私が死んだ後のことなど、私には関係ない、
という最近の風潮で言い切ってしまえばそれまでですが．．．
夫婦のどちらかが亡くなって、自分自身も年老いてくると、一人寂しくひっそりと息を引き取る
姿を想像するのは、とても耐えがたく、悲しくなると思います。
やはり、その人がその時代に築き上げた物を、次世代が受け継いでさらに発展させていくと考える方が、
よっぽどかポジティブに生きられると思います。

>83
極端な話、子供100人つくればポジティブだが、食わせられないでしょう。
その「食わせる」ってところが経済の問題なんです。そこの話しかしていないんです。

>84
74さんの場合、子供４人つくっても十分食わせられるんです。
その子供４人と楽しく暮らせて、しかも老後を考えた場合、新築か中古かどっちってところが問題なんです。
84以外のみなさんは、そこの話しかしてないんです。

なんか勘違いしていませんか。
築25年のマンション、住む分には何も言いませんが、売れる訳無いでしょ。
土地の権利金だけですよ。ちょっと世間を甘く見すぎていますね。

>>87
公団の分譲で築35年,50平米ぐらいしかないのに妙に高い物件ってありますね。
調べてみると土地持分が大きいんです。土地を買うと思えば良いのでは（産廃付ですが）

あなたが住めばいかがですかね。
狭くてどうしようもないけど、土地に対して建物はゆったりと建っていますから、住みやすいですよ。
自分はそういうところに何十年も住んでいました。
余計な物は置いておけませんよ。
よく４人で住めたと思います。
電気のアンペアも４０Ａくらいまでですね。電線の太さで決まってしまいます。
うちは長らく１５Ａで生活していました。
健康的でいいですよ。

>>89
９坪ハウスと似たようなコンセプトですね。ttp://9tubohouse.com/
無駄なものは買わず（えず）、エネルギー使用も極小とくれば、時代の最先端。
流行り物好きの店子に貸すかな。

ダメダメ！絶対やめときなさい
あとで後悔しても売れませんよ

たくさんの方々から、ご意見頂きましてありがとうございました。掲示板という匿名の空間でも
迷っている時には、何かしら自分の決断に影響を与えられました。
世間を甘く見ているつもりはもうとうありませんが、結局は資産価値という観点から
新築の方を検討しています。

売らなきゃいい

中古は築４５〜５０年で修繕か取り壊しの問題が発生するでしょう
築２０数年経過したマンションを自宅とは別に購入しました（地方都市ですが）
震度５強の実際の試験有りましたが外観を見る限りコンクリート等の問題はなさそうです
また格安ということも有りつぶれてもおしく有りません
あと立替が２０年後にくれば土地の持分が購入価格の半分有りますので処分しても良いと考えております
これが中古の好いところです

兄弟がペントハウス購入しておりますがうらやましいということがまったくありません
むしろ私の中古のほうが地理的に恵まれており景色もすばらしいのであきません
（この時期は雄大な冬山，海もよく見える）

マンションは財産という考えは捨ててボロ中古を買いましょう（財産はなくなる）
設備が古いと危惧されるともあるでしょうが１００万追加しなければと覚悟しておれば気が楽です
マンションリホームはできるかぎりＤＩＹで（これが醍醐味）
新築マンションはリホームができないのでストレスの元になるのでは？

ついの住処は５０代以上で考えが変わるので３０、４０代で決めて新築マンションを購入するのは
住み替えを前提にするのであれば差し支えありませんがそうでなければ大きな損失になります

家という財産にしばられるのは大きな苦痛になります
十分検討し新築を購入されるのですが考えが変わることを考慮すれば中古はすてがたい？
いや、捨ててもおしくない！！！

ついの住処は５０

ｒｇ＠ｗこんなものです価格が２０〜３０倍違ってもどこに価値を見出すか自己満足

>>94
当面の持ち出しは少なくて済むが、建て替えをスムーズにいかせるにはかなりの努力が必要。
管理費も割高になり、当面のランニングコストはかかる割に、住み心地がいい訳ではない。
建て替えで持ち出しがかからない為には、処分床が得られるくらい容積率に対してかなり余裕を持って建てられていることが大切です。
この３点（特に大切なのは最後の１点）に関してはいかがですか？

私の場合は格安の中古物件を買って賃貸に出し収入を得たい。人が住めなくなって立て替えの問題がでたときは、
その時考えればいいし、自分が住むわけではないので別にどうなろうと痛くも痒くもない。
だいたいきちんと修繕をしておれば、１００年以上は住めると思うのが・・・海外ではこれ当たり前！

ここは日本ですよ。しかもマンションの大半を買っておかないと
建て替えされちゃいますよ（笑）一戸建てで考えてはどうです？

>>96
賃貸が見込めるような物件だと、業者がすぐに押さえる場合が多いです。
分譲と賃貸のマンション仕様は必ずしも一致する訳ではありません。
その辺りは検討されたのですか？

日本は湿度が高いので家が長持ちしないんです。

100年は無理でも、60年は持つでしょうけどね。