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<title><![CDATA[築30年の中古はダメ？]]></title>
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<description><![CDATA[みなさん、相談に乗ってください。腕白な息子二人がいるという理由を第一にずっと一戸建てで考えていたのですが、先日フラリと見たネット検索で非常に気に入った中古マンションに出会いました。マンションですので、駅までのアクセスは一戸建ての条件よりもよし、お値段も中古なのでよし（とはいえ3500万します）、広さも完璧、そして特に気に入ったのは、山の斜面にあるので、ほとんどの部分が階下と接していないそうです（つ．．．]]></description>
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<title><![CDATA[223: 気に入った物件が築30年越えなので、色々．．．]]></title>
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<dc:date>2011-02-10T10:35:53+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[気に入った物件が築30年越えなので、色々検索しているうちに、このスレに辿り着きました。築30年越えともなると、購入するときには色々知識が必要ですね。。。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[222: 建替えするにせよ、大規模修繕するにせよ、．．．]]></title>
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<dc:date>2009-10-17T18:29:24+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[建替えするにせよ、大規模修繕するにせよ、住民の合意がとれるか、がポイント。新築マンションなら当分の間何もすることがないので、のほほんとしていられるが、築年数が経つとそういうやっかいな問題が山積みになる。容積率余りまくりで、業者が全て取り仕切ってくれるぐらいのマンションであれば良いが、住人間で調整ってなると、纏まる話も流れちゃう、って事も起こり得る。まあ、余程建替えが具体化したマンションで無い．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[221: 築35年の再生マンションを3580万円．．．]]></title>
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<dc:date>2009-10-17T11:32:13+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[築35年の再生マンションを3580万円で買った人がテレビに出てましたがもとは取れるのかな。たしか目黒駅から徒歩5分の物件でした。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[220: &gt;219配管について一言築3．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/220/</link>
<dc:date>2009-10-14T15:15:21+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;219配管について一言築30年のマンションの配管は鉄管だと思います。（築24年で鉄管でした）その場合、219さんの言うとおり外配管は積立金で工事は可能ですが部屋内は持ち出しになります。（共有部分でないので）そうなると築30年ものはリフォームも考えた構造になっていないかもしれません。つまり部屋内の工事が購入後数年、または10年以内にかかってくると思います。リフォ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/219/">
<title><![CDATA[219: 排水管の工事は積立金さえあれば大丈夫です．．．]]></title>
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<dc:date>2009-10-14T14:44:14+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[排水管の工事は積立金さえあれば大丈夫ですよ。資金不足の場合は、外側に配管すれば良いのです。ちょっと醜いですが、生活に支障なし。古いマンションで一番問題なのは、耐震でしょうね。診断に出せば、補修は必須、だから診断に出せないマンションも多いと聞いています。地盤にもよりますが、５階ぐらいまでの壁式は丈夫らしいです。（建築士の談）ウチのマンションは、エントランスの一部分と、１階駐輪場を壁や．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/218/">
<title><![CDATA[218: 築30年はあっという間に築40年～にな．．．]]></title>
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<dc:date>2009-10-14T13:02:38+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[築30年はあっという間に築40年～になると思います。配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を購入するメリットは少ないように思います。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/217/">
<title><![CDATA[217: 築30年はあっという間に築40年～にな．．．]]></title>
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<dc:date>2009-10-14T13:02:37+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[築30年はあっという間に築40年～になると思います。配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を購入するメリットは少ないように思います。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/216/">
<title><![CDATA[216: 建替えが円滑に進まないリスクは当然にある．．．]]></title>
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<dc:date>2009-03-20T02:38:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[建替えが円滑に進まないリスクは当然にある。ある程度のリスクは仕方ない。要は、うまく建替えができた場合の利益の大きさと比べて、負ってもいいリスクかどうかを的確に判断することだ。そのためには、&gt;&gt;208に書いたような試算がそれなりの精度でできることが条件となる。その物件の地域の相場をどの程度知っているかがポイントになるな。あと、東京ではないとのことだが、地価がそれなりに高いところでないと、．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/215/">
<title><![CDATA[215: &gt;213私もそう思います。建替えは．．．]]></title>
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<dc:date>2009-03-19T18:20:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;213私もそう思います。建替えは実行まで時間がかかるし、すぐに行うにしても仮住まいしなきゃいけないし・・・・あくまでも投資目的であればよいが、ギャンブルに近い買い方は危険かと思います。価値があれば不動産投資会社が買い取っていて既にコミュニティーとは無縁な状態になっているかと。金に目がくらむと痛い目にあいますよ。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/214/">
<title><![CDATA[214: 205さんそうですか！！お買い得なんです．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/214/</link>
<dc:date>2009-03-19T08:17:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[205さんそうですか！！お買い得なんですね！！！計算したら３割以下ではなかったので・・・笑新築時にいくらで売られていたかは分かりませんが、同じ市内で築１０年くらいの物件は倍以上の価格設定になっています。海側・山側でだいぶ違うとは思いますが・・・（検討物件は山側です！）このご時世、駅まで５分ちょっとの立地は中古ならではですよね！（あ、東京ではないので・・・）余談ですが、去年も築３２年の海が見えるマン．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/213/">
<title><![CDATA[213: ふふふ、甘いよ、大甘だ。]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/213/</link>
<dc:date>2009-03-19T03:32:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[ふふふ、甘いよ、大甘だ。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/212/">
<title><![CDATA[212: ＞もし、建て直すとしても今現在では住んで．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/212/</link>
<dc:date>2009-03-18T21:42:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[＞もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。ならやっぱりお買い得だね。土地持分が大きいといえども、築３４年ともなれば新築の半値以下でしょ。それが、そう遠くない将来に持ち出しゼロで新築（資産価値２倍以上）に化けるんだよ。持ち出しなし（還元率１００％以上）なら建替え決議も比較的容易にできるはずだから、いつまでも古いマンションに住み続けなければならないというリスクも低いよ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/211/">
<title><![CDATA[211: 205さん追記です・・・ちなみに、現在「．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/211/</link>
<dc:date>2009-03-18T17:53:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[205さん追記です・・・ちなみに、現在「建物診断」みたいな法人に調査を依頼しているようです。もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。まぁ～建てるマンションのグレードにもよるとは思いますけど・・・]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/210/">
<title><![CDATA[210: 205さん詳しい説明ありがとうございます．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/210/</link>
<dc:date>2009-03-18T17:03:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[205さん詳しい説明ありがとうございます！！！これなら無知な私でも理解できます。これから細かい計算をしてみたいと思います。サラッとみる限り、そこまで地価が高いとは思えない・・・けど、気長に待てるならそれもいいですね！！209匿名はんさんそーですよねぇ～古いものを大切にする文化・・・どこにいってしまったんでしょうね。いつかは日本にもビンテージマンション（１００年以上）が存在するようになるといいなぁ～．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/209/">
<title><![CDATA[209: 日本のマンションって何で寿命が短いのかな．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/209/</link>
<dc:date>2009-03-18T00:56:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[日本のマンションって何で寿命が短いのかな？ガキの頃、マンションは６０年以上もつと信じていた。欧米？では竣工６０周年記念とかイベントがあったり、新築より中古の方が価格が高いことあるらしいし。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/208/">
<title><![CDATA[208: ＞ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/208/</link>
<dc:date>2009-03-18T00:16:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[＞ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？あれ、意味がわからなかったかな。じゃ、具体的に説明しようか。土地持分は通常「当該住戸の専有部分面積／全住戸の専有部分面積の合計」という分数で決められている。例えば、検討中の住戸の専有部分面積が１００平米で、全住戸の合計が２０００平米だとすれば１／２０だ。敷地面積が２２００平米あるとすれば、土地持分は２２００平米ｘ１／２０＝１１０平米だ。周辺の土地の単価が１０．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/207/">
<title><![CDATA[207: 202さんそーですね。水周りの件は浴室、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/207/</link>
<dc:date>2009-03-17T08:59:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[202さんそーですね。水周りの件は浴室、キッチンを変えたときに配管の修繕を行っているか問い合わせ中です。その他には屋上防水を平成13年、外壁を平成15年に修繕しているようです。管理はわりとしっかりしているようです。205さんありがとうございます。昨晩、不動産屋さんから連絡がありました。実際に建物調査（？）が入っていまして、今後の予定を話し合っているようです。おっしゃる通り、床面積を広げて、分譲を7．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/206/">
<title><![CDATA[206: &gt;205自分一人で決められればね。．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/206/</link>
<dc:date>2009-03-16T23:56:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;205自分一人で決められればね。こういうマンションは管理組合では建替えの問題が旬な話題でしょ。建替えるまでにまだ10年かかるとしたら今更ぼろマンション買うのはもったいない人生だな。ただし金が余っていれば私も買いますね。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/205/">
<title><![CDATA[205: &gt;&gt;201建蔽率６０％で総２．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/205/</link>
<dc:date>2009-03-16T21:45:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;201建蔽率６０％で総２階建なら容積率は最大でも１２０％しか使われていないということで、＞一人あたりの土地の持分も約３６坪ということからすれば法定容積率２００％のうち半分の１００前後が未利用で残されている可能性がある。ということは建て替えればかなり床面積が増やせる余地があり、保留床を売ることで、ほとんど持ち出しなしで建て替えられる可能性もある。①都心部の好立地②狙っている部屋の売値．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/204/">
<title><![CDATA[204: 202です中庭的な空間があるマンションの．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/204/</link>
<dc:date>2009-03-16T18:47:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[202です中庭的な空間があるマンションのようですね。正直、実際の物件がわからないのでこれ以上のコメントはできませんが水周りは想像以上にダメージがあるとおもいます。（修繕で外配管と住戸内配管を交換工事していればOKだと思いますが）一番重視しなければならない所かと思いますのでよ〜く調べてみてから検討すると良いかと思います。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/203/">
<title><![CDATA[203: 202さんありがとうございます。そうです．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/203/</link>
<dc:date>2009-03-16T17:15:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[202さんありがとうございます。そうですね、ここの町は条例が厳しいようで、高層のマンションを建てるのにも最低でも３年（ここ最近の事例ですが・・・）以上かかっているようです。なので、建替えはなかなか難しいと考えて、古いけど立地の良いマンションを考えました。ちなみに一人あたりの土地の持分も約３６坪ほどあるようです。水周りは狭いですが、当時ではめずらしいデザイナーズ系のものだったので今の住人が設備を変え．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[202: ３４年も経っているマンションの管理を調べ．．．]]></title>
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<dc:date>2009-03-16T16:48:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[３４年も経っているマンションの管理を調べるのは容易なことではないですよ。建替えについても反対・賛成者がいるので新しい住民には理解できない歴史のようなものがあります。ましてや、住民も高齢化していると思われますし、設備も古いし自分の住戸だけで済む問題は少ないと思います。入居してから数年後に建替えの為に１世帯あたり数百万を徴収とか、予測できないことが沢山あると思います。また容積率なども近隣住民との調和が．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/201/">
<title><![CDATA[201: こんにちは。今、築３４年のマンションの購．．．]]></title>
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<dc:date>2009-03-16T13:02:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[こんにちは。今、築３４年のマンションの購入を検討中の者です。当マンション、総２階建てのテラスハウスのような形態となっております。現在、修繕履歴を問い合わせ中ですが、場合によっては建てかえの話もあるかと思い、容積率について教えていただけませんか？ちなみに当マンションの容積率は200％建蔽率は60％です。第一種中高層住居専用地域となっている場合、これ以上の建物の最建築は不可能ということでしょうか？無知．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[200: マンション建替えについてですが、容積率の．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/200/</link>
<dc:date>2008-12-31T13:22:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[マンション建替えについてですが、容積率の余裕次第です。おおよそ３倍の容積に建替えられる場合は、負担金は無いか、あっても調整金程度です。おおよそ２倍の容積に建替えられる場合は、負担金は発生しますが、余剰床を売れる分は差し引かれます。うちの管理組合では、専門家を交え勉強会を行っています。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[199: お父様が言っているのは、容積率に余裕があ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/199/</link>
<dc:date>2008-12-29T22:08:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[お父様が言っているのは、容積率に余裕がある物件ならば立て替え費用負担ゼロで新築になりますから、売却するならその時点で売却した方が利益が大きいという意味でしょうね。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/198/">
<title><![CDATA[198: 立地条件の良い物件の場合は、立替の噂が出．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/198/</link>
<dc:date>2008-12-29T21:52:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[立地条件の良い物件の場合は、立替の噂が出たとたん売買価格が上がり始めたというケースがあります。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[197: 私も１９６さんと同じ意見です。建て替えし．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/197/</link>
<dc:date>2008-12-29T18:12:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[私も１９６さんと同じ意見です。建て替えしなければ住めなくなるような状態は、まだまだ先でしょうし、建て替えは建築費として最低２〜３千万円以上の自己負担が必要になるでしょうから、住んでいる方々の合意形成がたやすくはないでしょう。この点でも、建て替えはずっと先のまさに建物の寿命の時だと思います。建て替えによって莫大な収入がはいるというのがイマイチ良く理解できないですね。もしそうなら、すぐにでも住民の方々．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[196: １９３さん一般的に、築３１年だと、まだま．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/196/</link>
<dc:date>2008-12-29T13:10:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１９３さん一般的に、築３１年だと、まだまだ建替えは難しいのではないでしょうか？どちらにお住まいかわかりませんが、既に都市開発が終わったということであれば尚更です。この不況の折、現在お住まいの中古マンションが高値で売れることは期待できないですが、新築マンションはさらに値下がりしていますので、手放したいと思っている今が、住み替えのタイミングではないかと思います。勿論、３００万円かけてリフォームして、し．．．]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/195/">
<title><![CDATA[195: &gt;&gt;193場所によります。築．．．]]></title>
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<dc:date>2008-12-29T13:06:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;193場所によります。築３１年でも６０万円／平米以上で売れる物件（立地）なら、お父様のおっしゃるとおりでしょう。５０万円／平米くらいだと微妙。４０万円／平米以下なら駅前といえども将来性はなく、建て替え効果は期待できないので、所有し続けるインセンティブはないと思います。]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[194: 上記に記したものですが、リフォーム代30．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/194/</link>
<dc:date>2008-12-29T12:20:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[上記に記したものですが、リフォーム代30万ではなく、300万の間違いでした。すみません]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/193/">
<title><![CDATA[193: 現在、都市開発が終わった駅前のマンション．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/193/</link>
<dc:date>2008-12-29T12:16:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[現在、都市開発が終わった駅前のマンションに住んでいます。築31年のマンションです。こちらのマンションを売り、それを頭金として新築物件を買うかどうか迷っています。父は、このマンションは駅前であるため、建替えが行われれば莫大がお金が入ってくるといいます。私たち家族としては、ここに住み続けるにはある程度のリフォームをしなくてはならず、古いためそのリフォーム代に30万くらいはかかることが予想されるため手放．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[192: １９０さんペアシティのような物件も情勢に．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/192/</link>
<dc:date>2008-12-15T19:35:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１９０さんペアシティのような物件も情勢によって多少は前後するのですね〜（あのマンションやっぱカッコイイ・・）＞来年か再来年にはは少なくとも＠２５０以下には下がるのではないでしょうか。 嬉しいお言葉です！＾＾坪単価だとちょっと素人の私にはイメージしにくいですが・・・(笑）１９１さん＞幸い、今は、時間をかけてゆっくり良いマンションを待つことができる時期ですからね。 はい、焦らずいきます＾＾実際、この１．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[191: &gt;&gt;190たしかに過去５，６．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/191/</link>
<dc:date>2008-12-15T09:01:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;190たしかに過去５，６年の動きを見ていると、ペアシティでも破格の価格がありましたよね。向き、市場のトレンドだけでなく売主の都合もあったのでしょう。&gt;&gt;189今は、ひたすらいろんな物件を見たほうがいいですね。しばらくするうちに、気になるマンションが５，６件くらい出てくるでしょう。それをウオッチリストに入れておいて、常に物件の動き、価格をチェックしてみてください。複数の不．．．]]></content:encoded>
</item>
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<title><![CDATA[190: &gt;&gt;189手元に２００５年の．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/190/</link>
<dc:date>2008-12-14T20:46:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;189手元に２００５年の「都心に住む」がありましたので３年前のペアシティルネッサンス高輪の価格調べてみました。２００５年といえばちょうど品川駅港南口に次々タワーマンションが売り出されたころです。2LDK  8/14階　85.47㎡/6380万 @246万2LDK  6/14階　83.93㎡/6680万 @263万1SLDK 13/14階 121.323㎡/8980万 @245万と三．．．]]></content:encoded>
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<title><![CDATA[189: 皆さん回答ありがとうございます。ここずっ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/189/</link>
<dc:date>2008-12-14T19:36:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[皆さん回答ありがとうございます。ここずっと物件の内覧に飛び回っておりまして（といっても港区じゃないです・・）お礼が遅れました。１８３さん気にするのは媒体ではなく取扱の不動産会社の名前、ですね。了解しました。体力のない会社だとババ掴みしちゃいますもんね。自分もファミリータイプに混じった60平米ぐらいの小部屋がほしいです・・港区に・・１８４さんＭ・Ａ・Ｉ・Ｄというのは会社の名前でしょうか？仲介業者も玉．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/188/">
<title><![CDATA[188: &gt;&gt;187収益目的ですか。港．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/188/</link>
<dc:date>2008-12-14T00:11:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;187収益目的ですか。港区で築２５年ならまだまだ稼げると思います。値下げは早くロスカットをしたいというサインですから、強気の指値も通る可能性は十分あると思います。経済不況、不動産も不況で皆が弱気になっているときこそ買いのチャンスだと思います。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/187/">
<title><![CDATA[187: &gt;&gt;185さん詳細な説明あり．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/187/</link>
<dc:date>2008-12-13T16:37:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;185さん詳細な説明ありがとうございます。私も本日築２５年超の物件（港区です）に申し込みしました。新聞チラシでみた物件です値下げしていたので、午前中に電話午後に内見しその場でウリ止めにしてもらうべく買い付け証明出しました。古い物件なのでかなり無理めの指値をしたのでどうなるかわかりませんが、購入できたら収益物件として運用予定です。]]></content:encoded>
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<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/186/">
<title><![CDATA[186: &gt;&gt;182＞狙ってた白金は準．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/186/</link>
<dc:date>2008-12-11T23:51:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;182＞狙ってた白金は準工業地域でしたか・・・準工業地域は１、３、５丁目。２、４、６丁目は第１種中高層住居専用地域です。中でも白金４の聖心女学院周辺は素晴らしいですよ。＞ところで、「第１種中高層住居専用地域」に限定する理由をよろしければ教えていただけますでしょうか。「用途地域」で検索して調べてください。低層住居専用地域がない港区では、第１種中高層住居専用地域が最も住環境が優れている．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/185/">
<title><![CDATA[185: &gt;&gt;181 港区だけでも２０．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/185/</link>
<dc:date>2008-12-11T23:49:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;181 港区だけでも２００件以上見てきたとはすごいですね。＞177さんはお得な時期に購入されたようですが築３０年ともなるとそれなりに ＞将来を考えて購入されたと思います。具体的な出口戦略についてはどのよう ＞にお考えですか？リフォームもどこまでやるか結構考えますよね。 元の造りも管理も良さそうな物件だったので当分建て替えはないだろうと見込み、入居前にスケルトンリフォーム（全部改装）．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/184/">
<title><![CDATA[184: 港区の古物件といえばＭ・Ａ・Ｉ・Ｄ怪しげ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/184/</link>
<dc:date>2008-12-11T23:33:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[港区の古物件といえばＭ・Ａ・Ｉ・Ｄ怪しげと思っていたけど、意外とまともな仲介屋でした。]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/183/">
<title><![CDATA[183: 182さん資金の制限で広さが限定されるの．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/183/</link>
<dc:date>2008-12-11T20:03:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[182さん資金の制限で広さが限定されるのなら、ファミリータイプのマンションにある狭めの部屋を考慮されたほうがいいですね。平均面積１００平米を超えるマンションでも、諸般の事情により、６０平米程度の部屋がごく少数混じっているケースもありますし。あと、紙媒体の中古マンションの広告（住宅雑誌を除く）は、新聞自体に掲載されるのではなくて、新聞についてくるちらし、あるいはそれとは別に配布されるちらしとして入っ．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/182/">
<title><![CDATA[182: １７９さん新聞のチラシ・・・なるほど〜！．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/182/</link>
<dc:date>2008-12-11T01:03:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１７９さん新聞のチラシ・・・なるほど〜！そういえばうちのポストにも売りマンションのチラシがよく入ってます。それを港区でやればいいわけですね。賃貸の家賃は投資という考え方、斬新です。やはり1，2年後が底だと考えますでしょうか。そうなると、港区に引っ越して慣れてきた頃には全体の価格がすでに上がっちゃってそうですね・・（汗１８０さんすみません何度もありがとうございます。土地勘はやはり大事ですよね（自転車．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/181/">
<title><![CDATA[181: 170です利回り６％＝家賃２００倍です。．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/181/</link>
<dc:date>2008-12-10T23:14:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[170です利回り６％＝家賃２００倍です。確かに一般的には前者の数値を使いますが、私は後者の数値のほうがなんか好きなのです。この物件だったら自分なら家賃いくらまでなら払うかを考えてそれを２００倍してから改めて売値をみるという感じです。２００倍なら暗算も楽なのでｗ177さんはお得な時期に購入されたようですが築３０年ともなるとそれなりに将来を考えて購入されたと思います。具体的な出口戦略についてはどのよう．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/180/">
<title><![CDATA[180: &gt;&gt;178真剣に港区でお探し．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/180/</link>
<dc:date>2008-12-10T23:04:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;178真剣に港区でお探しのようですので、少し助言させていただきます。 実は今の住居は港区で２件目です。１件目（約１０年前に購入）は失敗でした。 何が失敗だったかというと、①立地が商業地域（住環境が劣る）、②１Kや１ＤＫが多い（賃貸住戸が多く管理の質や居住者のマナー等が劣る）、③結果として資産性も劣ることです。 敗因は、①当時は目黒区（その前は外国）に住んでいて土地勘があまりなかった．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/179/">
<title><![CDATA[179: 178　さん港区に焦点を絞っているなら、．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/179/</link>
<dc:date>2008-12-10T21:34:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[178　さん港区に焦点を絞っているなら、可能でしたら、そこに賃貸で２，３年住んでみるのがいいですね。地元でしかわからない情報が、新聞のちらし等で結構入ってきます。今住んでいるのも、１６９さんと同じエリアですが、金融市場クラッシュ以降特に、お買い得物件の案内が増えています。何らかの事情で売り急いでいるんでしょうね。こういうのをたんねんにひろって見学し学習し、ボトムになるであろう１、２年あとに購入する．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/178/">
<title><![CDATA[178: １７７さん元から二重天井で2回の大規模修．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/178/</link>
<dc:date>2008-12-10T10:30:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１７７さん元から二重天井で2回の大規模修繕済み、年利回り７．５％・・・うらやましいです。ほんと今はまだ高いですね〜もう少し様子見です。ただ、港区のヴィンテージが建つような場所がそうそうガクッと値を下げてくるかどうかは謎です・・・（だからこそヴィンテージなのですが）＞私は購入するまでに約２年かけて港区ばかり約３０件見ましたがすごい！敬服です。わたしも港区希望です。しかも2年かけて検討されたのですね。．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/177/">
<title><![CDATA[177: &gt;&gt;171＞築30年以上でも．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/177/</link>
<dc:date>2008-12-10T00:55:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;171＞築30年以上でもかなり高値で取引されている場所ですよね。しかもファミリータイプの広さならそれなりの価格のはず・・・。リフォーム代も含めて近郊の新築を買うのと同じくらいだったかな。＞その部屋は大規模修繕が終わってから入居されたのでしょうか？私が購入するまでに２回大規模修繕を実施した履歴があります。＞二重天井というのは修繕のときに二重天井に変えた、という認識でよいでしょうか？い．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/176/">
<title><![CDATA[176: １７２さん自分は子供はいませんがヴィンテ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/176/</link>
<dc:date>2008-12-09T21:03:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[１７２さん自分は子供はいませんがヴィンテージに憧れがありました。でもヴィンテージ板を見て自分には無理だと思いました・・・１７３さん説明がすごくわかりやすかったです、ありがとうございます。築３０年を超えるとローンがつかないケースがあるのですね！知りませんでした。そう、この手のマンションは管理費が高くつくんですよね・・・広尾や高輪や麻布なんかのヴィンテージには憧れますが・・・１７５さんキャップレートも．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/175/">
<title><![CDATA[175: &gt;&gt;171ごめんなさい。お聞．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/175/</link>
<dc:date>2008-12-09T20:31:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[&gt;&gt;171ごめんなさい。お聞きになっていたのは２００倍という数値の算出方法でしたね。キャップレートの逆数です。普通の中古物件なら２０年で元をとりたいところなので２０×１２ヶ月＝２４０倍というのが計算根拠です。築３０年だと安全をみて１０年、せめて１５年くらいで元は取りたいので１８０倍くらいが安全圏だろうなと思うのですが、腐っても港区でたとえ古くとも住みたい人が確実にいるであろうと考えて２．．．]]></content:encoded>
</item>
<item rdf:about="https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/174/">
<title><![CDATA[174: 付け加えるのであればヴィンテージマンショ．．．]]></title>
<link>https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/res/174/</link>
<dc:date>2008-12-09T20:09:00+09:00</dc:date>
<content:encoded><![CDATA[付け加えるのであればヴィンテージマンションとか言い出したころから都心の古マンションは割高になりました。築３０年のマンションに何千万も払うなんて正気の沙汰とは思えないとみんながいいようになった頃が買い時だと思います。立地はカネでは買えないところもあるので、安く買うことができるのであれば悪くない戦略だと思いますよ。]]></content:encoded>
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