新浦安の中古ってどうですか。

↑
訂正　デベ×　仲介○

今発売の日経トレンディ見ると、中古市場も徐々に値下げの局面らしいですね。
現状、新浦安は横ばいのようですが、今後は本当にわかりませんね。

ああ、千葉でも新浦安だけ別格！

で、中古価格/新築価格が1.1。海浜幕張でやっと1.0。

総武線などアキバが1.2overで、他に1.1に達する駅なし。
中央線でも1.1overは市ケ谷、新宿のみ。

東●経済誌は新築だが、FY07→FY08の変動が、
新浦安2.9、海浜幕張▲0.2、

グランデの最新オープンルームは6750万円、127㎡で、ざっくり坪175万円。
プラウドが分譲当初は、確かグランデも坪190万程度だったはず。


たぶん新築分譲のころは坪150〜155万程度のはず。

シーガーデンも坪179万円程度かかっている。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

実際はこっから値引きが発生するだろうが、やっぱり坪170万程度（514千円/㎡）を現時点では見ておかないといかんだろう。下がってもせいぜい坪160万（484千円）ぐらいだろう。今は2002年当時の絶不況とは違う。

坪160は十分ありうる。今はガマン比べ。

高洲の第2湾岸沿いの新築はどうでしょうか

中古マンションがまた価格を下げた、ようです。

下落し続けてますね。

首都圏中古マンション価格、６カ月連続下落　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200810200003.html

>861
だってそこ2Fじゃん、眺望料はいってないよ。

プラウド新浦安（その12）より誘導

>No.139 by 匿名さん　2008/10/21(火) 18:44
>
>レジアスフォートの方が資産価値は上ではないでしょうか？
>今、こちらのマンションとレジアスフォートを比較検討しています。

質問のベースとなる139が考えている資産価値の定義を述べよ。

「定義」でなく要因項目の一部としては、

１．外壁：レジアスは築５？年程度なのに、工事をしている。
　　（更に工事を要するに至った、原因によっては・・）
２：マンション騒音：プラウドはネットの書き込みから、
　　　　　　　　　　レジアスは口頭での噂から、
　　　　　　　　　　両方とも評判悪い。
３．新浦安駅からの距離：レジアスの方が近い。

・・３．しか浮かばない。

レジアスの外見の方が高級感がありませんか？色味とか

外見と言えば、レジアスの外壁修繕の足場とか、北西面の入り口にあったトラックの荷台みたいな資材置き場はもう撤去されたのでしょうか？

マンションの外観は好みによるところが大きいでしょう。
レジアス住民さんには申し訳ないけど、個人的には、マンション
敷地を囲っている張りぼてのような「王国」を意識した門柱（？）と、
すっきりとしていない配棟が好きではないです。

高洲に出来る最後のプラウドも二重Ｌ字構造のようですね。
ぎっちぎちに５５０部屋入れます・・といった感じ。

871さんへ

私も個人的な好みを言わせていただければ、
プラウドのような壁型マンションは、大嫌いです。
（長谷工基本プランと大して変わらない。）
高島平のような昭和の公団を思い出してしまう。

新浦の美しさは、URが壁型マンションを止め、
夢見、明海、潮音の街並みを作ったのが基本と思っています。

それをまた壁型マンションに戻してしまった。がっかりです。

あくまで、外観の好みですが。

明海地区の公団物件については、古くからある田の字形ようかんプランをやめ、デザイン性を重視
した外観・間取りをふんだんに取り入れた結果、室内に不自然に残る梁や柱、下り天井がある
所謂ギロチンマンションとなってしまった部屋が多数存在します。

私は過去に明海のそのような部屋に住んでたのですが、夏は熱がこもり夜は照明が届かず、その
くせ専有部分はいっぱしに消費しており、大変いまいましい構造でした。

もちろん意匠性や街並みの景観にバリエーションが生まれることは悪いことではありませんが
集合住宅の構造体で一番無駄なく部屋割ができるのは、残念ながら昔からある団地型の構造
なんですよね。

自分も板状マンションは街並が美しくないので嫌いです。
新しい時はまだいいけど、古くなった時がみすぼらしくて・・・。
でも入船東のように落葉常緑織り交ぜて、たっぷりと高木が植えてあると大きく育った時に古さと形状を補うのかもしれません。

古くなったけれど、今でも海風と夢海のアウトラインはリゾート感があるのでいいと思います。
大きなヤシの木がたくさんあるのも一興。

三井もあんな感じで作っていたら、シンボルロードの雰囲気はもっと良かったはず。
ヨーカドーから先に行く程、道路を壁で塞いだ様な感じで残念です。
三井の辺りは南砂町辺りと変わらなくなってしまいました。

居住空間も無駄の無い羊羹型よりも、工夫された無駄と思える所が大事だったりします。
どこにでもあるピカピカの新興住宅地から、古くても味の有る街並になって行くのが理想かな〜。

プラウドもモアナみたいに曲線を取り入れた形にすれば、絶壁の印象は無かったのに・・・
しかし道路ギリギリに建ててますなぁ。

プラウドは高級マンションならもう少し、道路から離れればいいのに。
板状だし、圧迫感あるし、いまいち品が感じられない。残念。

確かに、道路側から見たプラウドは
圧迫感ありありですね・・。
でも、高洲中央公園から見た外観は好きです。
あと、入船エステート群、まるで森の中に建物
があるようで、雰囲気は○です。ただ、建物自体の
古さは否めないなあ・・。

新浦安っていいな〜って思った方へ。

1.街並をじっくり歩いて、環境調査。（新町それぞれの色がある）
2.市の財政と将来性を想定。（ベットタウンではない事を再確認）
3.マンションの管理体制（コレ重要）
4.自分の生活スタイルに合ったマンション選び

駅遠とか外壁とか表面上のレスに偏りがちですが、
それはの人それぞれの価値観の問題なので参考にはなりません。

本当に買った人は新浦の良さを認めた人達です（投資者含）
但し選んだ人達は高所得者が多いので中古も高いです。これが現実です。

http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_chiba.html#inzai

＞外壁とか表面上のレスに偏りがちですが
レジアスの外壁工事は、そのマンションの工事がおかしかった、つまり、物件がいまいちなんじゃないか、という指摘であり、表面上ではなく非常に重要マタ—なんだけどな。

竣工から数年しかたっていないのに、タイル張り替えるんですよ。

>3.マンションの管理体制（コレ重要）

管理人など必要か？オートロックなんて抜け穴だらけで役立たず。
と、思っていましたが、潮●の状況を聞くと、
管理組合がしっかりしているか？管理人常駐？オートロック？
は最低限の条件だと分かります。

URで昼間でさえ管理サービス事務所が無人なのが潮●、何故だか。

人それぞれですね。

夢見、明海、潮音、レジアスなど、私的にはごちゃごちゃとした棟配置の方が嫌いです。
実際そういうところに住んでいますが、見晴らしや風通しが良いところは一部の住戸に限られ、いまいちのところが大半のような気がします。
しかも、マンション内で北側に位置する住戸は隣接棟の日陰をもろに受けますし。
環境の良い住戸を見極めたり、実際に入居にこぎつけるのに結構苦労しました。
実際のところ、今も満足ができず次を考えているぐらいです。

その点、プラウドみたいな板状マンションの方が、あたりハズレが少なく住みやすいくて良いと思います。
パークシティーなんかはシンボルロードに沿うように建てられて、すっきりしていてとても良い感じだと思っています。

なんでこんなぐちゃぐちゃの棟配置にしたのだろうと不思議に思っていた多くのマンション郡ですが、デザイン優先だったんですかね。
確かにデザイン的には面白いと思いますが、住戸としてどうなんでしょう？
いささか疑問です。

URは〜

改善要求を出しても「注意喚起の掲示をします」
１週間以上掲示されず、問いただすと、
「掲示しても効果ないのでしない」

民間マンションは管理会社を替えること
できるが、URは「出来ない」だから役人気質のものが
あぐらをかいて、踏ん反りかえっているんだよ。

以上の事を覚悟して購入を。

ご存じないかもしれませんが、管理会社変えてる所も有りますよ。
サービスと料金でアイミツ取って無駄の無い管理費用の維持もしっかりしています。
２４時間有人管理で見回りもしています。
URもそれぞれ別々の管理体制ですから一概には言えないです。

>>883
知りませんでした。ありがとうございます。朗報です。
”住まいに詳しい人”を変えました。

今後は他住民に現状を正確に認識してもらい、
管理会社変更のメリットの明確化など、いろいろありそう・・

住まいの買い替えと並行してすすめます。

>>881
ぐちゃぐちゃの配置？
よく考えられてると思うが。
>>881はたくさんある住戸の中でよっぽどはずれの部屋を買ったんだね。
よく検討しないと、板状マンションでも同じことの繰返しだよ。
よく考えなよ。よ〜くね。

885さん、私からも宜しく。

別件ですが、三井リハから「＊＊の街」のチラシが入っていたのですが、
以前から三井もチラシありですか？
三井は新聞折込だけかと思っていたのですが・・

私の認識が正しければ、中古物件市場だいぶ冷え込んでますね。

>>887さん
新聞の折り込みでないチラシは個別のポスティングで、売却物件の購入層がいるとおぼしきマンションに絞ってポスティングされるようです。

>>888さん
参考になりました。ありがとうございます。

最近は、住友や大京のチラシも入ります。
新築マンション不振の影響から、
中古の仲介にチカラを入れ始めた？

新浦安は中古不動産業者にとってはとてもいいマーケットのようです。
（中古の動きが良い、価格的に手数料がいい、売りやすい優良物件が多い）

今日の鬼＊＊＊＊＊のチラシの記載、

「サマーオープンルーム開催！！」

既に晩秋ですが。

外来語の”サマー”に”夏”以外の意味が
あるのか？と、おもわずネットで調べて
しまいました。

”オータム”とか”ウインター”
も既に外来語なのに。。。

追い討ちをかけるように開催期間11/1〜/3なのに
「広告有効期限　2008.10.31」って内覧中
値段など変わるの？

>>891
890のコメントは幻想を持て書いた訳ではなく、浦安では地元企業優勢だった不動産屋に、近年>>889さんが言う様な地元以外の不動産屋を見かけるようになった事についてのコメントです。

大●リ●ルドから封書のDMが届きました。
１〜１０月で新浦安地区で５物件売った実績があるそうです。

うちのマンションも売れた中に含まれていますが、
新聞折込、ポスティングが過去にあった記憶はありません。
どうやって売ったのでしょうか？
仲介実績No1の三井リハウスでさえ、新聞折込や
オープンルームを盛んにやっているのに。

レインズにちゃんと登録してあるなら信用しますが。

>>895
>悪いけど、どこの不動産屋なのか想像がつかない。

財閥系を除けば、トップ３のデベのGP会社です。

私の意見の基が、一部曖昧な記憶なので、部分的に名前を伏せました。
（ただ、三井・・、東京ベイ・・、長谷工・・等に頻繁な
　広告が無いのは事実ですね）

更に、
>ところで何でムキになっているの？
と受け止められるような辛口な意見なのも、
部分的に名前を伏せた理由です。

辛口になった理由は、販売実績とした中の少なくとも１マンションは、
自社の営業力の弱さから？某同業他社に販売を依頼するような
（これは、最終的には、自社に始め付いた人に売れた）
なさけない状況で、実績を売り込む行為に対して、でしょうか。

今朝の広告で、高洲の４LDKがバーゲン価格で売られてますね。
隣に掲載された３LDK　と較べても階数は下ですが、平米数も
広いのに１００万円安いです。

普通なら広告に出す前に、登録者に内々で売れそうな気がするのですが・・

ただ仲介がくせものなので、何か理由があるのでしょうか？

隣記載の３LDKと較べると。
３Lはスーパーが建った向きの棟、
４Lは川を向いた棟で、どちらもイマイチ。
川向きは早朝は陽があたるのですが、日中はあまり・・
スカパーのパラボラも衛星方向に設置不可。
あと、バルコニーの一部が広くなってリビング側が
凹んだかたちになってますが、バルコニーの幅が
広すぎると日差しがリビングまでささない恐れが、
リビングは変形したものより、長方形の方が
使い易い。バスコニーにいる時間より、
リビングに居る時間の方がはるかに長いですから。。

玄関側は３Lの方が断然良いです。
ポーチが扉付きで独立、両面バルコニー。
４Lはポーチに扉なし、サービスヤードで
寝室の窓が廊下に面してます。
サービスヤードのメリットは個人的に？です。
有効な利用方法が思いつきません。

長文失礼しました。あくまで素人の私見です。

897です。
書き忘れました、営業妨害になりかねないので
書けませんが、小さなお子さんがおられる
奥様達に状況を聞くことをは必須です。

安心してエレベーターは利用したいものですね。
（ここはシンドラーでないですよ、でも・・・・）

>書き忘れました、営業妨害になりかねないので
この内容こそが営業妨害ではないでしょうか？
何があったのかはっきり書いたほうがまだマシだと思います。

>>897の書いたマンションをかばうつもりはありませんが、変態系の不審者に関することならマンション個別の問題ではなく地域全体というか今の社会の問題のように思います。

どこかは言えませんが、新浦安にあるうちのマンションにも不審者被害の連絡が年間数回は入っています。

余談になりますが、以前に住んでいたマンションの理事会は警察に対し、マンション内で起こった不審者情報についてマンションが特定されないよう申し入れしてました。
実際、ネットの犯罪マップ見ても載っていません。
そういうところが結構多いのではないでしょうか？

いずれにしても、どこのマンションであっても小さなお子さん一人でエレベーターに乗せるのは危険だと思います。

>>900が、

>変態系の不審者に関することなら
と記述していますが、問題行動の中にワイセツな事もありますが
「変態系」ではないし、居住所も把握されていますから、
「不審者」には該当しません。

>新浦安にあるうちのマンションにも不審者被害の連絡が年間数回
に関しても、当該マンションの主に小さなお子さんを持つ母親同士の
口コミルートから伺ったことであり、マンション自治会などからの
連絡ではありません。当該マンションの自治会や管理組合から
「変質者出没情報」の発信は無いそうです。従って当該マンション
以外の他マンションで、公なルートでの連絡があるとは思えません。
（当該マンションと900のマンションが違う事を前提とします）

尚、売り出し物件で使用するエレベーターと「問題住民」が使用する
エレベーターが同じか否かは知りません。
更に、「問題住民」を問題としない住民もいるでしょう。

新浦安にもう三井さんは戻ってこないんでしょうか・・・
買うべき物件が見当たらないです。特に新築は

っていうか、新たに建てる場所がない・・。

>>901さん
>更に、「問題住民」を問題としない住民もいるでしょう。
具体的に教えていただけませんか？

>>898=901
ママ友もこんな所に自分のマンションネタが曝されてるとは思ってないだろう。
人の不幸は蜜の味的な暴露の仕方だけど、
回りくどい書き方になんか住宅格差か生活格差か、妬みっぽい物を感じるな。

>>901さん
先日入った広告を見てこの物件にとても興味を持ったのですが、中途半端に不安な情報を見て、見学申し入れに迷いが生じています。
>更に、「問題住民」を問題としない住民もいるでしょう。
これが本当にそうなら問題住民についての情報を詳しく教えていただけないでしょうか。
書けない様な内容であるなら、今日の見学は中止にしようと思います。