新浦安の中古ってどうですか。

うちの新築時の坪単価より高いね。

６００
Ｎ社の資料そのまま信じちゃってるの？
青いな〜
頑張って！

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、レディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

確かに、デベは基本的に値上がりするほうが儲かるわけで、
データと業績にある程度関連がある以上、なかなか信用はできないですね。

あと、N社のデータは４ヶ月以上も前のデータですよね。
不動産不況が刻一刻と悪化している中で、データが４ヶ月以上も前というのは古すぎますよ。

なお、最近だと、例えば、
高洲地区(レジアス、ラディアン)は、取引価格が坪単価150万前後まで下がってます。坪単価140万台というのも出ています。

６０５
茶々入れているだヶじゃだめだよ
現実を受け入れなきゃ
マンションバブルは崩壊して浦安の中古もどんどん値を下げているよ
もしかして、お宅、昨年高値でマンションつかんだ口？
ぷぷ、ご愁傷様。せいぜいがんばって！

606

前にでた

景気に合わせて弱含み局面もあるでしょうが、便利さ（東京に至近）、インフラ（広い道路、電線埋設など）、環境の整備（公園、海際遊歩道）など、この地がもつ強みはバブルとは無関係なものです。

が妥当だと思いますね。多分これから少しは下がるでしょう。でも逆に言えば買い時のチャンス。

日の出地区のお買い得物件情報ないですか？

直近の坪単価（成約価格）は

日の出：坪175〜180万円
明海　：坪170〜180万円
高洲　：坪165〜170万円

くらいらしいです。（複数の地元不動産会社から聞いた話）
もちろん坪数が大きければ坪単価は割安になり、坪数が小さければ坪単価は割高になりますが。

グランファーストやコスモ、ベイシティ新浦安辺りの築10年未満マンションで80㎡台が出てくれれば買いたいのですが、今不動産会社が持っている物件って殆どが90㎡以上で価格が5,000万円オーバーっていう感じだから私の予算では買えないです。

日の出や明海地区はもう少し待てば値段が下がるのでしょうか？

ここにきて、なんか急に下げ止まった感じがしますね。公示地価をみて売主さんが
やっぱ強気になったせいなんでしょう。またしばらくすれば、結局回転〈売れ行き）が悪くなって
多少下がるだろうけどね。公示地価は実の所昨年10月あたりのデータだから。最近の土地価格
下落は全く反映されてなかったし。
特に9月発表の7月路線価格発表で、さすがに浦安でもマンション価格下落は避けられないと思う。
だから秋まで待ったほうがいいかも。
ただ、大幅下落はないような・・・きがするけど。数年前のレベルまでしか落ちないような気がします。

いまどき公示価格を参考にする人は鑑定士ぐらいじゃないの。

>>609
高洲のレジアスやラディアンなら価格的にお買い得物件が時々出ているようです。
日の出・明海の築10年以内物件の坪単価は170〜180万円程度で取引されてますね。
中でもグランファーストは結構出てますね。
コスモ新浦安はここ最近出物を見たことがありません。

07年度の首都圏中古マンション成約件数、３年ぶりに前年割れ　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25577

記事より
中古マンション成約件数は２万8667件（前年度比３.５％減）となった。３年ぶりに前年度を下回り、千葉県を除く地域でそろって減少した。
・東京都区部では５年ぶりに減少して、昨年後半からの市場の冷え込みが数字となって現れた。
・神奈川県その他（横浜・川崎以外の地域）では、２ケタ減となった。
・新規登録件数は15万2711件（同30.４％増）で、11年連続の増加。全地域で大幅な増加を記録し、埼玉県以外の地域で２ケタ増となった。
・特に東京都区部では前年から５割近く増加している。成約は減少しているものの、新規登録が大幅な増加となっていることから、在庫物件の増加が顕著なことがうかがえる。


中古在庫物件の増加が顕著だそうです。

①千葉を除き成約件数は減。

②新規登録は埼玉除き２桁増。

と、言うことは千葉は登録が２桁増なので、成約も２桁増でと読んでいいのか？

やはりレインズの情報が一番信頼できると思う。

月例速報マーケットウォッチ　平成２０年０４月
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

【マンション】
　首都圏マンション成約件数は、全体で3,089件、前年比＋5.14％と２ヶ月続けて上昇した。
　成約㎡単価では、40.00万円（前年比＋6.12％，前月比▲1.10％）と前月比で２ヶ月続けて下げた。
　また、成約平均価格は、2,618万円（前年比＋7.59％，前月比▲0.86％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。
　成約平均面積については、先月同様、65㎡台となっている。　　（次ページ以降参照）
　　
【　土　地　】
　首都圏土地（面積100〜200㎡）成約件数は、321件（前年比＋9.93％）と２ヶ月振りに上昇した。
　成約㎡単価では、21.78万円（前年比▲17.59％，前月比▲10.32％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
　また、成約平均価格は、3,137万円（前年比▲17.07％，前月比▲9.08％）と前月比で２ヶ月振りに減少した。
（28ページ以降参照）
【　戸　建　】
　首都圏戸建成約件数は、1,044件（前年比▲2.79％）と１３ヶ月続けて減少した。
　成約平均価格では、3,584万円（前年比▲1.70％，前月比▲2.01％）と前月比で２ヶ月続けて減少した。　（35ページ以降参照）


中古マンション、土地、戸建　共に価格が下がってきているようです。

↑あと、中古マンションについては、在庫が急激に積みあがってますね。

>>617
新浦安の新築マンションは日航寮跡地の億ションと高洲物件（5月に土地入札）で最後。
どうしても新浦安、しかも人気の新町に住みたい人は、中古マンションを購入するしか手が無い。
そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。
従って、特に築浅の中古マンション価格が下がり難いということは自明。
2〜3年というスパンで考えれば、更に上昇する可能性すら考えられる。

地元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

日の出：ベイシティ新浦安（築8年）・コスモ新浦安（築8年）
明海　：グランファースト新浦安（築8年）
高洲　：ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）

特に上記マンションの4000〜4500万円前後の物件はすぐに売れてしまうとのこと。

銀行、年収の8倍くらいまでしか貸さないから
5000万未満に集中しちゃうんですよねぇ。

物件価格4500万円−頭金500万円＝ローン4000万円
年収800万円だとすると年収5倍でちょうど4000万円ですね

上場企業サラリーマンの30歳中盤だと平均年収800万円台が多いと思うので、
618さんや619さんが言うように、4000万円台に人気が集中するのでしょう

みんな金持ちだね。でも所帯収入なら（夫婦で共稼ぎなら）８００万から１０００万円
行く人も多いか。だんなだけで８００万なんて相当なものだけど。上場企業でも８００万以上もらえる職業なんてほんの一部に限られてくるし。

>618
>元不動産会社に聞いた話だと、4000〜4500万円程度のお手ごろ価格の築10年以内物件は、
>一般に広告が出る前に水面下で待機客に瞬殺されているとのこと。

それは去年までの話。
不動産会社の話しでは、今はそういうことはまずないそうです。

>そのような状況の中で、築10年未満の築浅物件は希少。

希少？？？
山ほどあるじゃないですか。もともと在庫が蓄積してきたところに、さらに急激に積みあがってきていますよ。

ラディアンコースト新浦安（築8年）・レジアスフォート新浦安（築8年）は、めちゃめちゃダブついて、ほとんどが売れずに残っているし。

最近になって、パークホームズ新浦安カーサセントリアの売り物件が山ほど出てきてます。

さらに、プラウド新浦安の掲示板によると、プラウド新浦安は残２００戸だという話しだし。
＃プラウドは値引きし始めたそうです。

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

『首都圏不動産実勢相場、値下がり地点７割超に』　野村不動産アーバン調べ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805070001.html

野村不動産アーバンネットがまとめた首都圏エリアの不動産価格実勢調査によると、住宅地地価調査の対象125地点のうち四半期ベースの値下がり地点の割合が前回の49.6％から71.2％に上昇した。住宅地地価の四半期の変動率は１都３県全エリアで下落し、下落率は過去10年で最も大きい3.8％。昨年夏以降、下落基調が続いていることから年間ベースでも3.7％の下落となった。広域的に価格調整段階に移行したと同社では分析している。


下落率は過去10年で最も大きい3.8％。

>>622
ＨＯＭＥＳ見る限りでは中古でダブついているのは、築浅でも5000万円以上の高額物件か、築10年以上の公団物件です。
普通レベル（年収700から800万）のサラリーマンが手の届くレベルである4000万円台前半の築浅物件は余り出ていないような気がしますが・・・

パークホームズ新浦安カーサセントリアは東野という立地に加えて、定期借地権物件だから売れ残りが大量に出ても不思議じゃない。

プラウドは高洲という立地にそぐわない価格帯が売れ残りの原因では？物件自体は良いと思います。

プラウド新浦安そんなに建物も良いかなぁ。
実際の建物内覧させてもらったけれども、今までの新町物件と比較して
部屋はもちろんのこと、共用部もスモールって感じだった。
あと、歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
あくまで個人的感想です。

＞歩道の本当に近くまで物件が迫ってきているのも気になるなあ。
同感。

この地域の世帯平均年収は900とか1000とかじゃなかったっけ？
そこまで数年で昇給するなら無理して買ったほうがよいかも。

参考までに

07年東京マンション価格、平均年収の10倍・東京カンテイ調べ
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008050808545p2

　東京カンテイが8日まとめた新築マンション価格調査によると2007年に東京都内で発売された分譲マンション価格は平均年収の9.85倍となった。06年の8.58倍に比べ一段の拡大。地価高騰や建設費上昇でマンション価格が急騰していることが主因で「適正価格である年収の5倍以内」（市場調査部）を大きく超え、消費者から縁遠い存在になりつつある。
　東京カンテイによると07年に東京都内で発売された分譲マンションの価格（専有面積70平方メートル）は6122万円で、前年比で13.3％の上昇。半面、平均年収は1.4％減の621万円と伸び悩んでおり、マンション価格の上昇が消費者に重くのしかかっている。


適正価格は年収の5倍以内だそうです。

年収の10倍って、一般職もいれば総合職も混じったのが平均年収でしょう。下手すると派遣も混じっている可能性すらある。

それに新浦安は「世帯」の平均年収だから共働きだと621+400＝1021ぐらい行くんじゃないか？
それぐらいじゃないと買えんぜ。
それと都内、都心の物件は共働き世帯を前提にしたイメージのものが一杯ある。

ただし年収の5倍という根拠もあやしく、昔故宮沢さんあたりがインフレ激しい首都圏で、年収の5倍程度でマイホームが持てる世の中を作りたい、みたいなことが発端のはず。

それぞれの家計（将来の昇給を含む）やライフスタイルの中で物件を見つければいいだけ。

ローン支払いは年収の２５％で普通、３０％程度までなら返済可能と言われている。
例えば年収８００万円だと、年間ローン支払い２００万円〜２４０万円まではローン破綻せず返済可能であるということ。

上記の基準を現在の３５年固定ローン金利３．２％で試算してみると、

４３００万円のローン：年間返済額約２００万円
５０００万円のローン：年間返済額約２３８万円

新浦安の中古相場に当てはめると、
４３００万円：夢見の街８０㎡台が相場、
５０００万円：レジアスフォート９０㎡台が相場

首都圏中古マンションの成約件数、３カ月ぶりに前年比減少　東日本レインズ
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25780

記事より
・中古マンション成約件数は２４０４件（前年同月比０.58％減）で、３カ月ぶりに前年から減少した。新規登録件数も１万４６６４件（同38.80％増）と依然として急激な増加曲線を描いており、在庫物件数の増加傾向は止まらない。
・１平方メートル当たりの平均成約単価は40万９７００円（同７.67％上昇）。６カ月連続の40万円台となり、価格が高止まりしている様子が見て取れる。売り出し価格を示す新規登録価格は52万６０００円（同15.91％上昇）となり、成約価格とのかい離は大きいままだ。ただ、上昇傾向は続いているものの、上昇率は縮小傾向にある。


在庫物件数の増加傾向が止まらないそうです。

今、二極化が起こっているんでしょうね。地域での二極化。新浦安は環境がいいので人気の地域ですね。それでも新浦安の中でも二極化が起きていてみんながほしいという物件はやはり下がらないですね。それと不動産も上がる時もあれば当然調整する時もあるわけですからいつまでも値下がりはしないでしょうね。今回は調整がはやく素早く処理をしているのですぐに回復するでしょうね。いつまでもゆっくりとバブルの時のように不動産が下がることが一番良くない。その点今回の不動産の急激な値下がりと不良不動産の投げ売りは今後の早期上昇を強く予感しますね。
　みなさん早く買っておかないとまた値上がりしますよ。

↑そうなって欲しいのは分かりますが…

客観的なデータが示されていないので、説得力に乏しいですね。

こういうことを書くと、逆に”もっと下がるのかな”と勘ぐりたくなってしまいます。

4月首都圏マンション発売戸数、需給とも低調＝不動産経済研究所
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000035-reu-bus_all

記事より
・民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２８７５戸で、前年比２９．７％減少となった。減少は８カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６３．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を９カ月連続で下回った。同研究所では「需給とも低調」と指摘した。


需給ともに低調だそうです。

大手不動産株が下落、４月の首都圏新築マンション販売戸数は前年同月比29.7％減
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000009-tcb-biz

記事より
・三菱地所 <8802> が一時、前日比40円（1.38％）安の2860円まで下落、三井不動産 <8801> が一時、前日比-15円（-0.56％）安の2680円まで下落、住友不動産 <8830> が一時、前日比60円（2.17％）安の2710円まで下落、野村不動産ホールディングス <3231> が一時、前日比20円（0.79％）安の2515円まで下落するなど大手不動産株が下落。
・不動産経済研究所がきょう15日に発表した４月の首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で29.7％の大幅減となったことが懸念材料視された。首都圏新築マンション販売戸数が前年同月比で減少となるのは４月で８ヶ月連続となる。

首都圏私鉄、５社が減収　不動産、建設事業が不振
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080515-00000955-san-ind

記事より
・首都圏の私鉄７社の平成２０年３月期連結決算が１５日出そろった。都心回帰の動きやマンション建設など首都圏の再開発が進み、沿線の就労人口が増加。輸送人員は全社が前期を上回ったが、不動産、建設事業などの落ち込みが響き、東京急行電鉄、東武鉄道、京王電鉄、京浜急行電鉄、相模鉄道の５社が減収となった。


首都圏私鉄５社、不動産、建設事業が不振だそうです。

恐らく２００７年秋ごろが新浦安の中古物件のピークで、そこから緩やかに１割程度は下がるかもしれないけど、２割以上下がるとは思えないなぁ。
中古物件は欲しい物件が出るタイミングが買い時だから、気に入った物件が予算内で出て来たら迷わず購入した方が良いと思います。

もう一点気になるのは、長期金利が急上昇し始めたこと。米国でサブプライム騒動が収束しつつあり、株式市場が回復傾向にある。それに伴って日本の株式市場も上昇しつつあり、債券価格下落→長期金利上昇の圧力が強まっている。

物件価格が数百万円下がっても、金利上昇で相殺されかねない状況になりつつある。。。

新浦安のマンションは、駅から徒歩20分以上でも価格が落ちない、って話。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080512A/index2.ht...

首都圏全体の平均値を逆転させる程とは、ちょっとすごい。

都心へのアクセス良好、かつ街並みがきれいで子育て環境も良い

これだけの条件が揃った街は首都圏でも稀有であり、資産価値が落ちにくい

>639
つまり傾向として4300万〜5000万で
他の物件と比較する際、景観がいい物件は待機組が
すぐ目をつけるみたいだね。
やはり海が見えると見えないとでは値段に差がでるのか？

確かに新浦安は景観が最高です。うちも海が見えますが疲れがぶっ飛びますね。この環境は手放せません。

我が家は南東向きのリビングですが、夏はまるで海の家にいるように気持ちのいい風が吹き抜けてくれ、冷房はシーズンに2〜3度しか使用しません。冬は南側にえぐれるようにルーフバルコニーがあるのでポカポカ暖かく暖房もほとんど使用しません。仕事は都内ですが、冬は都内よりも数℃暖かいです。

私のマンションも海がよく見え学校がすぐ近く、スーパーもすぐそばにできます。いま何人も売却待ちがいるようです。ほしい物件は下がるどころか高止まり。今後も上げ続けるのではないでしょうか？

そろそろ新浦安の開発も見えるとこまできたね。
日の出から明海、高洲をつなぐラインは休日になると
家族連れや犬の散歩の人で賑わう姿が微笑ましい。
これってやっぱ歩道が広いからなのと
リーマン多いから休日に固まるんだな。

境川沿い明海側も整備されて桜を植林したら
名スポットが一つ増えるねえ。公園も着々と・・
まあ、中古選ぶなら周辺の街並がどう変わるかを
チェックするのも大切だと思う。

ここは住み易いよ。本当に！もっと商業施設が出来てくれるといいんだけど。
ＯＫが進出するようなので、もっと便利になるかな。
期待している方々も多いと思うけど。
　駅から20分強でもバスの便が良いので、全く苦になりません。帰りが遅くても
深夜バスも就航されているエリアもあるので。
　良いとこですよ。

マンション販売低調　在庫重く３割引きも
http://mainichi.jp/select/wadai/news/20080519dde001040025000c.html

記事より
・マンションの販売が全国で低調だ。
・好調だったマンションの売れ行きが鈍ったのは昨年後半。不動産経済研究所によると首都圏のマンションの契約率は昨年１〜６月は平均７５％だったが、今年１月に５２％に急落した。買い手がつかない在庫は昨年末、５年ぶりに１万戸を突破。その後も減っていない。あるマンション業者は「販売が長期化すれば、借入金の金利払いや広告費、人件費などの負担は雪だるま式に増える。値引きしてでも在庫を減らすしかない」と明かす。
・売れ残り増を見越したビジネスも活発化する。不動産仲介の新都心リアルコーポレーション（東京都渋谷区）は４月、売れ残った新築マンションを投資ファンドと共同で安くまとめ買いして、元の売値よりも１〜３割引きで再販売するビジネスを始めた。
・不動産情報会社「東京カンテイ」の中山登志朗上席主任研究員は「売れ残りを半値程度で処分するマンション業者も多い」と話す。「購入層の中心である３０歳代前半が、様子見になっている。１年は価格調整が続く」ともう一段の値下がりを予想する。


「ここ１年は価格調整、つまり下落が続く」そうです。

首都圏中古マンション価格、緩やかな下落傾向に　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200805210001.html

記事より
・東京カンテイは５月20日、４月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。
それによると、４月の首都圏中古マンション価格は、3,236万円（前月比0.9％下落）となった。07年12月をピークに緩やかな下落傾向を示している。


下降傾向が続いているそうです。

マンション販売鈍化
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/dr/20080520md01.htm

記事より
・首都圏などでマンションの売れ行きが低迷し始めています。マンション価格の上昇で、消費者の手が届きにくくなったのが原因です。値下げの動きも出てきました
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・マンションの売れ行きの好不調を判断する目安となる契約率で、首都圏の状況を見てみましょう。マンションが売り出され、その月内に売買契約が結ばれた割合を示す契約率は、７０％を超えれば好調とされています。これが、昨年８月以降は、５０〜６０％台で低迷しているのです
・とりわけ郊外の物件では値引き販売が常態化しています。郊外は今後、全体の価格水準も下がる方向に向かうでしょう。


マンションの売れ行きがあいかわらず低迷しているそうです。

プラウドの隣のマンションがいくらで売りに出るかが当面の相場バロメータだろうな。
プラウドは坪170ぐらいに落としたんだろ。それでもダメらしいから。
そうすると周辺のマンションもつられて落ちるんじゃないか？

[不動産セクター]下落率上位に並ぶ、「日本の地価が再び加速するのは早くて２００９年」とか
日本証券新聞　2008年05月21日 11:23
http://moneyzine.jp/article/detail/58842/

記事より
・東証１部下落率ベストテンにジョイント、日本綜合地所が並ぶほか、エスリード、ゼクス、ランド、サンケイビルなども下落率が５％を超え、上位に名を連ねる。
・前日、クレディ・スイス証券が不動産株を弱気推奨した経緯があるが、この日はゴールドマン・サックス証券が、「地価上昇加速は２００８年中は見込みがたい」などとコメントしている。


ゴールドマン・サックス証券によると、２００８年は地価が上昇する見込みはないそうです。

650>
プラウドが坪170でもダメってことですが、これがホントだとすると、
この近辺の築浅中古なんかは同じ価格で売りに出ているので
「もっとダメ」ってことになりますよね。
…明海や日の出の中古の方がプラウドより高い？

>>652
人気物件なら日の出は坪160強はあるんじゃね？
そもそもプラウドの坪単価が強気だったんだな。もし落として坪170なら妥当だと思う。
もともと周辺の築浅物件の査定が坪150強くらいだからこれで、やっとバランスとれる。

明海や日の出の築浅物件でも物件概要と階数で左右されている。
ベランダ前を車がバンバン走るマンションなんかは排気の影響で不人気。
SRC構造は絶対注目すべき必須科目だし、眺望いいところはどの物件も人気がある。

日の出あたりの5000万以上の物件は売るのが厳しい為、賃貸も増えてるね。
ただ賃貸者が多い物件はモラルハザードをおこす率が高くなるのでこれも注意。

６５２〉
ゴールドマンサックスがそんなことをいっているということはその時に買い占めたいのでしょうね。

予算の関係もあり、サンコーポ高層検討中です。
価格以外では、敷地内の中庭の開放感と、日常生活の便が良いことに
惹かれています。
内装は、フルリフォームしようと思っています。
昨年に比べると、かなり値下がってるようなので、買い時と思っているんですが、
このあたりの物件って、最悪どのぐらいまで下がるんでしょうね。
海側は値段的にまったく検討しませんでした。

>>655
そのくらいの築年数なら物件そのものより
管理組合、自治会などにも注目すべきですよ。
これからの新浦安物件の財産は今や管理にあると考えていいです。
新築はこれからなので、なんとも言えないですが
中古の場合は管理組合や自治活動が資産に影響していきます。

>>656
レスありがとうございます。
不動産業者いわく、管理状態は良好との事。
敷地内のちょっとしたところに、手入れの良い花壇があったり、
伺ったときの印象は、古いながらも清潔な感じでした。
敷地も広いので、建て替え等も考えられそうな物件だと思うのですが、
1000戸を超えるマンションともなると、そう簡単には行かないでしょうね。
もっと待てばもっと下がるのかなぁとも思ったり、
タイミングを計りかねています。

野村不動産が落札した高洲のマンション用地の販売は何時ごろになりそうですかね？推測でもいいのでわかる方いますか？

失速するマンション市場　積み上がる完成在庫、都心一等地でも異変
http://www.toyokeizai.net/life/living/detail/AC/028586a62faf982b101f2f...

マンション販売の変調が続いている。タワーマンションが集積する東京都心の臨海地区、中央区勝どき6丁目で今年1月に竣工したオリックス不動産主体の「THE　TOKYO　TOWERS」。マンションでは日本最高の58階建てが売り物のツインタワーだ。2005年の分譲時には超人気を誇ったこのツインタワーは、竣工からまだ日が浅いにもかかわらず大量に売り物が出ている。

　ヤフーの不動産取引サイト「ヤフー不動産」をのぞくと、同マンションは60件以上が売り物件として掲示されている。業界関係者は「05年当時に臨海部の人気を当て込んで投資目的で購入した層が、市況が厳しくなっていることに慌てて、一斉に売りに出している」と言う。が、なかなか成約に結び付かないようで、長期にわたって掲載されている情報が多い。いわば、売り気配の値付かず。投資目的のカネが流入したことが実需以上にブームを過熱させる大きな原因になっていたが、もはやこうした物件は、総じて”売り気配”。竣工前から転売に出される高級マンションも数多くある。

(続く)

それで新浦安の海側のマンションは安くなってるのかね？２割ぐらい安くなっていますか？

地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080529-OYT1T00645.htm

記事より
・国土交通省が２９日に発表した、四半期ごとの地価動向報告（４月１日時点）で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。
・報告は全国１００か所で、前回調査（１月１日時点）からの変動率を６段階に分類した。上昇率「６％以上」の地点はゼロ（前回５地点）、「３〜６％」が５地点（４７地点）、「０〜３％」が３６地点（３５地点）、「横ばい」が５０地点（１１地点）だった。一方、下落は、「０〜３％」が７地点（２地点）、「３％以上」が２地点（０）だった。
・前回６％以上上昇した銀座（中央区）と表参道（渋谷区）の商業地は「３〜６％」に鈍化した。また、吉祥寺（武蔵野市）と新浦安（浦安市）の住宅地、本八幡駅周辺（市川市）の商業地の３か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。


(実際はもっと下落地点が多そうに思うのですが)
とにかく新浦安（浦安市）の住宅地はマイナスに転じたそうです。

総武線沿線マンション価格、08年度は16％程度下落・トータルブレイン調査
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2008052909596p2

調査会社のトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）はＪＲ総武線沿線（秋葉原駅—千葉駅）の新築マンション市場調査をまとめた。2007年末までの２年間で同沿線沿いのマンション分譲価格は平均で29％上昇。08年はマンション市況の低迷などを背景に07年末より16％程度の下落が予想されると分析している。
　同沿線の分譲マンションの平均発売価格は07年末までの２年間で坪（3.3平方メートル）当たり50万円上昇し220万円となった。ただ、現在販売中の物件の売れ行きが不振で完成在庫が増えていることから値引きが加速、08年末までに発売価格は坪（3.3平方メートル）当たり35万円の下落が予想されると指摘している。


08年末までに坪単価３５万円の下落が予想されるそうです。

地価動向調査：上昇、頭打ち　郊外マンション販売低調
http://mainichi.jp/life/money/news/20080530k0000m020162000c.html

国土交通省は２９日、全国主要都市の１００地区を対象に四半期ごとに実施している地価動向調査結果を公表した。４月１日時点で３カ月前より地価が上昇したのは４１地点で、前回調査（１月１日時点）の８７地点からほぼ半減した。郊外部でのマンション販売が低調に推移したのが原因とみられ、地価上昇の頭打ち傾向が浮き彫りになった。

３カ月前より下落したのは９地点で、前回調査の２地点から急増した。千葉県の浦安市と市川市では３％以上も下落した。


浦安市は３％以上も下落したそうです。

>661/662/663
御苦労さんです。総武線沿線では坪３５万の下落ですか。
新浦安ではどれくらいになりそうですかね？
「３％以上も下落」って言ったって、ここ数年１０％近くずつ
上昇していたから、まあ適正値に落ち着きつつあるという感じ
なのでしょうかネ。
資産価値があるに越したことはないのですが、
「広い部屋を普通のサラリーマンが買える」のが新浦安の
メリットだと思っていたので、今後の動きに注目です。

検討中のものです。
いろいろな物件を見ましたが、レジアス位から後に建った物件がなぜか部屋にはいると
ペラペラと言うか重厚感がない気がするのですが。
マンションに詳しくありませんが、建て方とか材料が変わったのでしょうか？
プラウドもそう感じました。プレハブ住宅？みたいな。
レジアスの隣のラディアンはどっしり感がある感じでした。

665)
主観的な問題でしょ。ていうか大丈夫か？

でも、グランデやプラウドの住民板では、騒音問題が実際に
起こってるし・・。何でも、部屋が広い分、二重天井は太鼓現象か
なんかで音が響くらしいよ。プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

>667
>プラウドは吸音材も詰めてないんだって。

なるほど、だから「プラウド新浦安　住人専用」掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47151/

で、騒音が問題になっているのですね。

667です。

　もちろん、吸音材は詰める義務はないし、
　もともと発売時にそういう仕様になってないことは
　明示しているのだからプラウドに落ち度はないのですが。

　でも、広い部屋が多いこの地域は当然ファミリー層が多いので、
　中古を買う場合も、注意は必要です。

　二重天井はリフォームがしやすいだけであって、防音効果がある
　わけではないようです。

「都区部マンション『高すぎ』　年収の８倍　６３４９万円に」　首都圏白書
http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2008061002000271.htm...

記事より
・年収が伸び悩む中で地価が上昇し、東京都区部のマンション平均価格は三月時点で、平均年収の八・〇倍、東京郊外でも五・二倍に上ることなどを指摘した二〇〇七年度首都圏白書を閣議に提出、了承された。
・マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるが、白書は「一般の勤労者世帯はマンションを購入しにくい環境になっている」と、庶民には「高根の花」の実態を強調している。
・白書によると、住宅地の価格は毎年一月時点の地価公示で、〇六年に都区部が上昇に転じ、〇七年には埼玉、千葉、神奈川の三県と東京郊外の多摩地区でも上昇。マンション価格も〇七年以降、上昇基調となり、三月の平均価格は都区部で六千三百四十九万円、東京郊外は四千百八十九万円だった。これに対し、都区部と三県の政令指定都市圏（周辺市町村を含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約四十万円落ち込んだ〇三年から七百万円台後半のまま推移。マンション在庫は増加傾向にある。


マンションの適正価格は年収の五倍程度までとされるそうです。
またマンション在庫はあいかわらず増加傾向だそうです。

大和ハウス工業<1925.T>系の不動産投信がＩＰＯを中止、市況悪化で需要低く
http://jp.reuters.com/article/ipoNews/idJPnTK011965520080610

記事より
・大和ハウス工業は１０日、東京証券取引所に予定していた不動産投資信託（Ｊ─ＲＥＩＴ）「大和ハウスリート投資法人」の上場を中止すると発表した。
・投資家からの需要が低かったことが要因。サブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題に端を発した信用収縮が長期化し「今年に入ってから特に不動産やマンション・デベロッパーなどへのおカネの流れが悪くなった」（大手銀行系証券）環境を裏付けている。
・大和ハウス工業以外にも、サブプライム問題が発生してから、エイブルや米ＡＩＧ系の不動産投信が日本での上場を断念した経緯がある。


あいかわらず不動産市況は悪化しているそうです。

新浦安の中古相場ですか。しばらくは横ばいでしょうね。高洲の新物件が終わったらもう大型物件は出ないでしょ。総供給を増やせない都心物件は最後まで下がらないし、逆に上がるときは最初に上がる。不動産市場に限らず、目先は行ったり来たりの相場環境でも中長期的には上がるでしょうね、別に経済が停滞してる訳じゃないですから。先述にゴールドマンの不動産市況の見通しが引用されてましたが、不動産株でいうとメジャー７と呼ばれる大手はむしろ好調ですね。バブリーな市況でしか残れない不良銘柄が淘汰されてむしろ長期的にはいいのかもしれません。この界隈の特に大型マンション等はメジャー系ばかりなのでその意味でも固いでしょうね。

ちなみにゴールドマンやモルガンスタンレーは自分たちが買いたい時ほど下落煽動するようなレポートを書きます。逆に益出し狙いの時ほど上昇煽動しますね。

二重床のお話も上がってるのでひとこと。上述の様な大手のマンションは軽音衝撃音対策としてフローリング材でLL-45級、スラブも大抵250mm〜300mm取ってるので重量衝撃音にLH-50級でしょうね。いずれも構造はしっかりしてると言えます。戸境壁もかなり厚い構造が多いです（ふるい物件は知りません）。ですが広くて気密性が高いマンションの場合は住戸内で共鳴するのでプレハブ感という表現をされてるのかもしれません。ちなみに子供のバタバタ走り回る音は親の躾です、音楽家専用の完全防音マンションでもない限り対策はありません。

別に経済が停滞してる訳じゃないですから。

すごい分析ですね。今日の日経朝刊と正反対。
根拠を教えていただけるとありがたいのですが。

ブンヤは経済に関してはトーシロの集まりですよ。政治的にも中立でないし、盲目的に信用するのはナイーブかと。実態は何も変わってないのに、一部投機筋が仕掛けたサブプライム・原油相場に右往左往してると見えなくなります。（サブプライムで大儲けしたのが元ベアースターンズのヘッジファンド、原油で大儲けしてるのがゴールドマン。いずれもこの相場を煽動した張本人です）

新浦安の古い駅前物件は数年前に比べるとかなり安くなったようですね。
素人目には、特にエルシティと入船西エステートは、ここ半年くらいで５００万円以上で
相場が落ちたようです。
正直もう少し落ちてくれれば何とか買えそうな気がします。
古くても駅そばはやっぱり魅力です。


そこで聞きたいのですが、
①こうした古い物件はローン審査が通常の物件より厳しいのでしょうか？
②耐震性はどうなんでしょうか？
③１０〜２０年後くらいにやってくるだろう立て替え問題とかどうなるんでしょうか？
④やっぱ古い物件だから、リフォームは難しい、騒音とか響くのでしょうか？

「首都圏中古マンション価格、２カ月連続で下落」　東京カンテイ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806200003.html

記事より
・東京カンテイはこのほど、５月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格推移を発表した。
・それによると、５月の首都圏中古マンション価格は、3,202万円（前月比1.1％下落）で、２カ月連続の下落となった。
・近畿圏の中古マンション価格は、1,889万円（同0.4％上昇）。わずかに上昇したが、12月以降の下落傾向が続いている。
・中部圏の中古マンション価格は、1,521万円（同0.2％下落）で、弱含み傾向で推移する結果となった。


中古マンションも下落傾向が続いているようです．

「５月の首都圏マンション月間契約率、昨年７月以来の７割台へ」　不動産経済研
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200806160002.html

記事より
・不動産経済研究所は６月16日、５月の首都圏マンション市場動向を発表した。
・新規発売戸数に対する契約戸数は3,124戸で、月間契約率は71.0％（前年同月比4.7ポイントダウン・前月比7.9ポイントアップ）となった。月間契約率が７割台を回復したのは、昨年７月以来となる。
・１戸当たりの平均価格は4,821万円（前年同月比0.4％アップ・前月比9.8％ダウン）、平米単価は63.9万円（前年同月比2.2％アップ・前月比9.7％ダウン）となった。


10ヶ月ぶりに，契約率がなんとか7割台に乗ったようですが，
１戸当たりの平均価格，平米単価は前月比で約1割下がったようです．(さらに値引き分が加わると・・・)
1ヶ月で1割下落とは，すごい下げ幅ですね．

不動産市況の分析ですが、一時はREITによる一棟買い（品川・芝浦界隈の駅近タワー等）の賃貸マンションとか一部オフィス物件等が上昇牽引してましたが、REITの流行がサブプライム問題の影響等で投資家がこれまでより慎重になってきてる関係で、ここら辺が落ち着いてきてる様です。商業系のほか、レジデンス系でも駅近とかタワーとか、所謂「投資物件」の落ち着きですね。まぁ、これまでが特に急な上昇だったのでその調整なんでしょうけど。ただ、一方で「永住物件」と言われるマンションは当然ですが供給が増えませんので相対的に固いですね。投資物件と違って急激な上昇もなければ、急降下もありません。新浦安の投資物件。。。住民の流動性が高い一部の駅近物件でしょうか。２-３年で売りに出す人が一定量いますよね。まぁ、それでも新浦相場ですから他に比べれば随分固いですけどね。高くても売れるからみんな強気なんでしょうか。

一方で永住物件をお考えなら、価格の上下動なんてあまり気にしなくていいです。オーソドックスに、住環境を優先してじっくり探して、条件に合うのが出たらそこで買えばいいんです。金儲けが目的ではなく、住環境が目的ですから。

REIT等の仕組みが出来たおかげで、昔よりも投資物件と永住物件の棲み分けがはっきりしてるんですね。

しっかし、ここの掲示板はいつからか、コピペだけ多用する、たぶん書いてある意味もわからないまま、盗用する連中が多くなったな。

世の中、他人のフンドシで相撲とりすぎ。ググッたことも自分の知識・意見であると勘違いしている輩のなんと多いことか。で、ググれないことはすぐにギブアップ。会社でも20代後半にこういうの増えたな〜

↑
私も同感です。
都心に近くて、１００平米を超える部屋が
坪単価２００万以下で手に入る環境の良い街は
他には知りません。
そういう私は、つい最近、新浦安の物件の
購入に踏み切りました。

でもバス便物件は、先入観もあってハードル高いよねぇ。

>684
確かに，新浦安駅は都心から近いかもしれませんが，
そこからが遠いもんねぇ．

新浦安ならではの特性は
時間に正確なバス便。
自転車と使い分ければ苦になりませんよ。
それよりも最近はシンボルロード沿いの
排気ガスがひどくなっているような気がします。

中古の坪単価みても昨年と比べかなり下がってますよ
去年買われた方は、後悔しているでしょうね

うーん。確かに比較的古い物件は下がってますね。エルシティ、ベイシティ浦安あたりは昨年は高過ぎたのでは？しかし、良い物件はあまり下がっていないような。。。グランデ、セレナあたりのの良い条件の物件が下がってくれれば良いのですが。また、パークシティSea、Solの南東向きの物件に至っては、そもそも全く出てきていないですね。新浦安の醍醐味を味わえる物件が買いやすくなるとよいのですが。
Seaの南西向きの物件が出ているのは、シンボルロードの騒音が気になっているのかな？
そうこうしているうちに、来月また住宅ローン金利が上がるって昨日の日経にでていましたね。キャッシュで買える人は良いでしょうけど、多少買値がさがっても、金利といってこいになっちゃうかな？

また潮音の街の物件が2000万台に戻りましたね。

本当に新浦安は独特の街ですね。
駅遠・バス便当たり前、路線も
風に弱い京葉線のみ・・それでも、
人気もあっては、物件は高い・・。

好きな人は好き、ダメな人はダメと
ハッキリと分かれる街なのでしょうね。

そういう私も、あまり深く考えることなく、
部屋の広さ、環境の良さに惹かれて
利便性抜群の新宿から
新浦安への住み替えを決めてしまいましたが。

先日東京ディズニーホテルに友人をつれて見学に行ってきました。ほんとうにすばらしいホテルでした。世界的な都市型リゾートに近い新浦安はやはり特殊な街です。
　友人とホテルを見学したあとに新浦安の街を案内しましたら、一人で素晴らしい素晴らしと興奮していました。私にはいつもの風景なのですが新浦安やリゾートを見慣れない人間は街の美しさ、南国風のリゾート的雰囲気に舞い上がってしまうのでしょうね。そういった都市型リゾートの典型的な街並みにあこがれる人は全国にいますから新浦安は安泰ですよ。
　私は今は徒歩３分以内のとうきょう南西のタワー物件をいくつか持っていますが今後新浦安がほんとうに暴落するならいくつか物色するつもりですよ。
　今後は鉄道社会を見越した衣食住が近接した駅一体型物件と都市型リゾート近接物件がキーワードになりますね。

もっとよくなるかと思った豊洲が意外にシャビーなので、質的には新浦安のほうがよい住宅地と思います。

ただ都内南西部は勿論、豊洲も都心への近さと腐っても？東京都で、今後価格がアップするような局面時にあったら、新浦安は多分かなわないと思います。

新浦安は、東京近郊の住宅地としては、住みやすい所だと思います。
ただ、資産価値が良いという話が一人歩きしている感があります。
確かに、今後の価格帯を勘案すれば、現在よりもこの１年間で２割以上は下がるでしょう。
それでも、７〜８年前の価格ですから・・・。
私自身、やはり、都内と比べると新浦安の人気というのが今ひとつ、ピンとこないのです。
結局、価格淘汰されるのでしょうね・・・・・？
たぶん、来年あたりは、３割は間違いなく下がるのでは。

新浦安の家賃相場知っててそんなこと言ってるの？

新浦安の弱点は知る機会がないと良さを認知できないという点ですね。

693さん、新浦安のマンションが３割下がったら買いたい人が溢れかえっちゃいますよ。今でも人気物件は出た瞬間に３〜４人も買う人が現れるんです。最近、私はこれを２度も経験したんです。欲しい物件が２度も買えなくてショックです。供給過剰で体的には下がり傾向に見えますが、少し下がると直ぐ売れてるようです。売り物件が無くて頂点時より高く取引されてるマンションも有りますよ。治安、学校、環境等他地域と比較して優れたところが多いから、住みたい人が多いんです。1割下落がいいところだと思いますよ。

でも、平均より2割〜３割り増しで販売された
プラウドの今後の中古市場は厳しいだろうね。
どうせなら新築に住みたいけど、プラウドは資産価値と
してのリスク高いからなあ・・迷うなあ。

>>696さん
>693さん、新浦安のマンションが３割下がったら買いたい人が溢れかえっちゃいますよ。
同感。
６０００万円が３割引なら４２００万円でしょ。
それが実現するなら、社宅期限まであと２０年の先の自分も買いに参加します。

ちなみに自分は飛行機会社勤務ではありません。

693さん
新浦安は、東京近郊の住宅地としては、住みやすい所だと思っているのに「都内と比べると新浦安の人気というのが今ひとつ、ピンとこない」理由がよくわかりません。

例えば、これほど広範囲に電線が埋設されていること一つとっても、こんな地域は東京でもないと思います。

その他、シンボルロードや公園、海岸線遊歩道の整備など、都市住宅インフラの群を抜いた優秀さはマンション価格市況の下落時でもかなり耐性（他に比べて下がりにくい）があると思いますよ。

ただ、上昇時は残念ながら東京ブランドではないので、東京ほどは上がらないでしょう。今でも、「東京都舞浜市」なら2割くらい高いのでは？くだらない話しです。

暇だから友人の為に不動産の検索してたら、このサイトに行き着いた。確かにプラウドは高いよね。でも資産価値で家を買うのか、住みたい物件だから買うのかは考え方次第だね。死ぬまで住むなら資産価値はあまり関係ない。住み替えをする可能性があるなら、目一杯のローンで買うのは危険。相場が下がれば売るに売れなくなる可能性があるから。私の場合は快適に暮せるなら、少しくらい高くても買うかな？自分の一生の家を見つけたら、他に取られないためにね。気に入る物件にはなかなか巡りあわないことを経験してるから。家はいろいろ考えると買えないもの。優柔不断で決断力が無い人はいつまでも買えないでいる。(私の友人)
相場が下がり傾向とか気にしないで、いい物件は底まで待っててくれないよ。また上がる時がくるよ。買いたい物件がある時が買い時。

死ぬまで住むつもりかどうかなんて、
実際には分からないでしょうね。
勤め人なら転勤だってあるわけですから。
資産価値だって、有るに越したことないですしね。

個人的には新浦安ならプラウド以前の他の
中古を買ったほうが、安全パイのような気がします。
どうしても新築が良いのなら、高洲の最後の野村物件の
値付けを待ってもみるのも手でしょうね。
プラウドの売れ残りぶりを見て、野村も強気な値付けは
しないでしょうし、そもそも落札価格が全然違いますからね。
ただ、建築資材高騰、金利上昇のあおりをどれくらい受ける
のか・・、その辺りの見極めが重要ですね。

新浦安の良さは、本当は都心に住みたいのに買えない年収1000万クラスの
中堅サラリーマン層が、我慢できる範囲のレベルダウンで、そこそこ広く
て良質な家を手に入れることが出来る場所だということ。
そう考えると、売れる適正価格は5000万から精々6000万位まで。
それ以上高くなると買うこと自体が難しくなるし、また何でそこまで出し
てこの場所に..という感覚が出てきてしまう。
8000万でも1億でも関係ないという層はそもそも千葉の埋立地を選ばない。
だからプラウドは最初から値付けが高すぎたし、販売がマンションバブル
崩壊というタイミングに重なってしまったのが不運だった。
2割引けばあっという間に完売だろうが、さすがにそこまでは出来ないだ
ろう。

>>新浦安の良さは、本当は都心に住みたいのに買えない年収1000万クラスの
>>中堅サラリーマン層が、我慢できる範囲のレベルダウンで、そこそこ広く
>>て良質な家を手に入れることが出来る場所だということ。

こうした事を仰られるから、新町に新しく住み着いてきた人は『自分勝手な住民』
と言われる由縁です。
この市の行政を都内と比較して不満があるから変えようとしても、無駄な抵抗
に終わることが多いようで。
新浦安の良さは空の広さと環境の良さが魅力だと思います。

猫がいるのですが、新浦安周辺で、（できれば駅近く）猫と一緒に入居できる賃貸マンションはないでしょうか。できれば、入船中央エステートなどが値段的にも間取り的にもとても良いと思っているのですが、ペットは原則禁止となっているようです。
敷金を多く払うなどして、飼う方法はないでしょうか。
お詳しい方、ぜひ教えてください。

まぁ、典型的な日本人なら都心≧浦安と思うんでしょうね。各人の自由ですが、私は普通に都内でも買えるけど住環境がよくないから新浦安に移った人を自分も含めて何人も知ってます。昔はどうか知りませんが、最近の新築物件購入者は高収入世帯が殆どなので都心に限らず様々な選択肢を吟味の上でこの街を選んでますよ。広い空、素晴らしい景色、清潔な町並み、良質な教育環境等ですね。住所が東京都か千葉県かは全く関係ありません。ステータスですか？それは広尾・青山・田園調布にでも住むなら分かりますけど、せいぜいが世田谷クラスならありません、どのみち庶民でしょ。

まいさん、入船中央はペットの飼育は禁止のマンションですよ。管理規約に記載されてます。敷金の問題ではありません。徒歩圏ならエルシティ、夢海の街だけです。ここならペット可のマンションだから、不動産屋から大家さんに交渉してもらったら？但し、猫だから、壁紙、フローリング、柱等にキズつける可能性があり、現況復帰に100万円以上の費用がかかるかも。その約束の元に貸して貰えるかもね。

でも、入船エステートはペット飼ってる人、沢山いますよ。
これだけ古いマンションだと、管理規約も有って無いようなものだ
そうで・・。

東京都内だとかまだこだわっているひと多いんですね。都内に数物件賃貸用のマンション、戸建てを持っている人間からすると東京都内に仕事をもつ貧しい人が都内の劣悪な環境に仕事が近いから住むという感覚なんだよね。やっぱり済むならこの新浦安の環境は最高だよね。

新浦安の住環境が良いことは納得。
自分は単身で結婚の予定もないのに、
一度広いところに住んでみたくて、
現在、新築・中古含めて検討中。

ただ、日の出・明海・高洲の新町エリアは
商業施設の利便性、特に外食できるところが殆どない
のが痛い。特に単身にとっては。

エアレジが良いのだけれど、ここは高すぎる！！

元不動産屋さん、周辺住民さん、お返事ありがとうございます！
管理規約には、ペット原則禁止、と書かれていたのですが、
管理組合には、「ペット飼育問題検討委員会」なるものがあったので、
これは、ペットを飼育している住人を摘発する目的で設置されているのか、
もしくは、原則禁止でも他の住人に迷惑がかからないようにペットを飼えるようにするために
設置されているのか、どちらなんだろう、と思っておりました。

周辺住民さんのおっしゃってる、入船エステートとは、中央エステートの事でらっしゃいますか？
飼われている方たちは、禁止でも飼っちゃってるのでしょうか？
それとも、ある程度、了承を得た上で飼っているのでしょうか？
お詳しい方、教えていただけますと、大変ありがたく存じます。

私の知人が住んでいるのは入船エステート西です。
ずいぶん前から小型犬を飼っているのですが、
隠しているわけでもなく、また、文句を言われたことも
ないそうです。もちろん、一般的なマナーはきちんと守って
飼っているのですが。

が、一応、中央エステートについては、管理組合にきちんと
確認されたほうが宜しいかと思われます。

東京都と千葉県を比較する人がまだ居るのですか…。
千葉県民になるのが本当に嫌なら新浦安は選ぶべきでは無いと
思います。
要は千葉県民になって丸く収まるかどうかですね。

匿名さん、どうもありがとうございます☆
さっそく、問い合わせてみたいと思います。

エルシティ、駅近で戸数も多く、ペット可ということで、ちょっと興味を持ち始めています。

ですが、高層のマンションが苦手で、思い切って１階とかが良いのですが、戸数が多いとはいえ、
そんなに都合よく、こちらのタイミングにあわせて空いてたりとか、あまりしないでしょうかね？

また、入船地区と比べて美浜地区は、環境はどうですか？
みなさんの雑感をお聞かせいただければ、と思います。

近隣の高校生・大学生が通らないから、美浜は静かです。公園もあって自然も豊富です。

これからは二極化するんじゃないでしょうかね。原油があがり経済効率を考えるなら都心に住む。日本が諸外国に比べてこれだけのエネルギー効率を実現しているのは３０００万人をささえる鉄道国家といえるのではないでしょうか？ですので駅近接物件は今後投資用物件としてますます注目されてきます。私もすでに数物件購入済み。
　それと車での生活をしいられる新浦安の生活は鉄道に頼らない比較的裕福な人が住む環境（広くて奇麗な公園、ホテルなどのサービス、世界的なリゾート施設を満喫、街並みの美しさ、都市型サービス施設に近接）を重視した人が好んで住む街として存在感を増していくのでしょうね。
　私の印象として都心に住む人間は仕事が都心にあるために環境を犠牲にして暮らしている貧しいひとというイメージ。新浦安に自分が住んでいるのは車を十分利用してこの新浦安の素晴らしい環境を満喫したい、生活そのものを楽しみたいから住んでいるんだよね。
　普段の生活はホテルのスポーツ施設を利用したり、外食はホテルのビュッフェでの食事（手ごろな値段ですよ。）、平日でも気が向くと家族にだまってイクスピアリで映画をみたり、休日は親戚のボートに乗せてもらいマリンスポーツ、会社の忘年会は屋形船を利用等々遊ぶのにことかかないですからね。

＞＞715

発言に矛盾が多すぎます。
鉄道に頼らない車の生活と書かれていますが、
公共交通機関が衰退した車が無いと生活出来ない地方の
事を考慮していますか？
新浦安は公共交通機関は発達しているので、車は必須じゃありませんが。

都心の方がこの原油高騰時代、公共交通機関が網羅され
ているので車はより必須で無くなってきます。

新浦安では度々構想に昇ったLRT構想ですが、資金が無け
れば無理でしょうが、週末のシンボルロードの渋滞は
恒常化していますし。

欲を言えば、舞浜リゾートラインの二つのテラスホテル
への輸送を兼ねるモノレールの延伸ですね。

715さんの話に誤解を与える表現はあるかもしれないが、言外の意を汲めば矛盾は感じない。
ありのままの正直な印象を受けます。
車の件は、新浦安の人は車での移動がメインというだけの意味と解釈すべし。
例えば、三越へ行くのに電車でいくか車で行くかということ、普通は電車なんかで行かないだろ、そういう意味と理解した。

>>都心に住む人間は仕事のために環境を犠牲にして暮らしている貧しいひと
これは、半分半分だね、駅地価でもそうだが、レジアスの知人なんかも、夜遅く帰宅してまたバスには乗る気がしないので例え１分でも近いのがいいと言っている。社蓄みたいな人で、選択肢はなく私生活を犠牲にしているという意味では人生をエンジョイ出来ていない。
（エアレジには最上階も含めて４人の知人がいる（いた）けど、皆さん、本音を聞いたことあるのかな？もちろん長短有り）
しかし、一方、港区タワーの友人は芸能関係で、時間の不規則もあるが、何処に住むかも羽振りというか見栄として重要、別荘があるかまでは知らないが、そういう人もいる。

地方では仕事が少なく、最近話題の漁業関係でも３割は人が多いとのこと、これらの人が職を求めるとすると東京しかない。今後も雑多な人が東京に集まるだろう、そのとき、新浦安はアパートも少なく、それなりの水準を維持し続ける可能性があり、安心できる街であると思う。

↑
駅地価⇒駅近
レジアス⇒エアレジ

市場では不動産市況の悪化を極端に織り込んでるのでかなりの数の優良銘柄が割安だったんですが、ここへきてやはりというか、急回復し始めましたね。ゼファーやキョーエイ、スルガ等の新興不動産や中小はだめですが、優良大手は幹並み大幅上昇です。具体的には三菱、三井、住友、野村、東急、大京等。こういう業者は抱えている物件もみな優良なので外資証券も買い推奨してるようですね。新浦安の物件は殆どが上記優良デベの物件ばかりです、その意味でも安心感が高いと思いますよ。

716〉
なんかピントがずれすぎていて話にならないよね。日本の鉄道は貧乏な人にやさしい。３０００万人も密集してスラムもできないのは日本の発明品鉄道網によるところが大きい。だからといって私は鉄道をつかっての都心の各種のサービスは受けるつもりはない。車での生活を覚えてしまうと鉄道を利用することにたいして億劫でしょうがない。新浦安に住んでいて車を利用すれば最高のサービスを享受できる。
　シェラトンホテルに食事にいくのにいちいち公共機関など利用しないでしょ。

702
{新浦安の良さは、本当は都心に住みたいのに買えない年収1000万クラスの
中堅サラリーマン層が、我慢できる範囲のレベルダウンで、そこそこ広く
て良質な家を手に入れることが出来る場所だということ。}

新町のMS住民についてはまったく同感です。
私自身も年収このレンジで、帰国組み。（もう少し上ですが）
海外赴任中はは年収倍で南加の鼠園の近くに住んでおり、そこは海近かつ環境が最高でした。

似たような場所を探したのですが、東京、神奈川では今の稼ぎではとても無理。
新浦とは、縁もゆかりもなかったのですが、やっとここを見つけました。
環境と東京への距離を考えると非常に安い。神奈川の７掛けぐらいでは。いや半値かな。

でも私が３０００万プレイヤーだったら、新浦は選びませんでした。（たぶん神奈川海沿い）
周りにも３０００万プレイヤーはいないようです。ほとんどが１５００万以下のプレイヤー。

注　新町のMS住民の話です。碧浜、今川、エアレジは含みません。

新浦安発展の重要なインフラとなった京葉線（元はと言えば京葉貨物線構想）があってこそ街が発展
したのであり、クルマのモーターリゼーションが第1義としてある街と仰られると大きな間違いだと思います。

京葉線の源流の一つとなった以下の新宿駅での米軍燃料輸送貨車事故に遡っていくようです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B1%B3%E8%BB%8D%E7%87%83%E6%96%99%E8%B...

また、潮見駅前後でＳ字カープをしている理由がわかる人は少ないかも知れません。
京葉線は元々貨物線構想であり東京駅に向かう構想ではなかった。旧成田新幹線が中止になったことで、その予定ルートを活用すべく、
旅客専用線となった時点で新木場から潮見駅先の地下トンネルを繋ぐ予定のないルートがＳ字カーブになった筈です。

恐らく新浦安内をクルマだけを足としていたら、空の広さもわからないでしょう。
また、クルマで三越に行くなんてとても普通でしょうか？　クルマを活用するなら駐車場のキャパも大きい大規模小売店がある、船橋・
千葉方面、東京方面はお台場だと思います。

仰るような連想をされるのは、新浦安に来てから日が浅いのを見え隠れします。
シンボルロードを新浦安駅から総合公園の方まで歩いた経験もおありでしょうか？
空が広く感じるはずですが…。
また、浦安市の行政に不満はあるでしょうか？　現市長より以前の故Ｋ市長が築き上げた歴史は
大きいと思います。

702さんのご意見に賛同です。
わたしは今、米国から帰任して、家探しをしています。
新浦安以外に、同じように、駅に近い物件が多く、教育水準も比較的良い方で、
都心にも近く、商業施設などの多い、魅力のある町はあるでしょうか？
３LDKくらいで探していますが、新浦安と同じくらいの家賃レンジでお願いします。
今のところ、新浦安が、一番、条件にあっていて良いような気がしていますが、
同じようなコンセプトの町と、具体的に比較してみたいです。
よろしくお願いします。

721さん

＞似たような場所を探したのですが、東京、神奈川では今の稼ぎではとても無理。

「似たような場所」を探されたとは具体的にはどの地域（街）をさしていますか？

都心に近く、自然（海）に近く、インフラがきわめて整備され、すっきりとした街並みの新浦安に「似たような場所」は東京近辺にはないというのが私の認識ですが、このような場所が東京、神奈川にあれば、教えてい欲しい。

たとえば湘南といえども、海に近くても、電柱、看板、渋滞、遠距離など他の地域と変わらない。

>>721さん
私も724さんの質問にある「似たような場所」とは具体的にはどの地域（街）をさしているのか？
とても興味があります。
どこのことでしょうか？是非お聞かせください。

浦安市近辺の幼稚園情報について教えてください。
公立の幼稚園や、一部の私立幼稚園については、サイトなどを見て、概要は分かったのですが、
実際に、通わせてらっしゃる方のご意見が聞きたいです。
よろしくお願いします。

＞実際に、通わせてらっしゃる方のご意見が聞きたいです。
具体的に言ったら？
ご婦人方同士の人間関係であれば、千差万別でしょうね。
子供同士はどうにでもなる。

すごいですよ。
２時にお迎えに行ったら、５時までどこかのお宅で親子ともどもべったりです。
親は必須ではないにしろ、もう毎日どこかのお宅がサーカス状態。
一生働く気のないプチセレブ？といってはとても失礼ですが、そんな方が
時間をもてあましている小さな社会は普通ではありません。
夕方にあっさり引き上げてくれればそれでも良いほうで、夜まで居られることもありますｗ
あえて遠くのバス便幼稚園を選んだり、高い私立保育園に通わせたりする方も多いです。

幼稚園児の様子がご覧になりたければ、一度１４時過ぎに新浦安を歩かれるといいと思いますよ。
今日は何？歩行者天国？お祭り？とビックリするほどの親子の大群です。
お気に召すか、引くかは個人差なので何ともいえません。

私は最初、越してきたとき妊娠中でしたがカルチャーショックを受けました。
私にはムリだと思い公立幼稚園には通わせませんでしたが、両隣のお宅は毎日うるさくて
うるさくて、一時期発狂しそうでした。
（数日おきに繰り返される５〜１０人くらいの幼児のドタバタとベランダでの奇声、鉄琴の音、
エレベーター付近でのママたちのおしゃべり声や次から次に鳴り響く携帯の着信音、笑い声等々・・・・。）
何で家の中で遊ばせる習慣になっているのか分かりませんが、、、

早く静かなところに引っ越しましょう！
子供がいない高齢化した昔の公団住宅なんかいいかもです。

幼稚園情報、お返事くださって、ありがとうございます〜！

＞幼稚園児の様子がご覧になりたければ、一度１４時過ぎに新浦安を歩かれるといいと思いますよ。
＞今日は何？歩行者天国？お祭り？とビックリするほどの親子の大群です。

わわ、なんだか、雰囲気が分かってきました！スゴイですね〜＾＾
ぜひ、14時頃、一度行ってみたいと思います。
でも、親子の数がそれだけ多いと、みなさんと仲良くしなくても、気の合う方は、誰かいらっしゃるはずだから、ある意味で、気楽〜♪とかいう事とかはありますか？（甘いでしょうか〜？笑＾＾）

＞夕方にあっさり引き上げてくれればそれでも良いほうで、夜まで居られることもありますｗ

え〜！それじゃ、まるでプライバシーがないですね！自宅がデイケアと化すわけですね＾＾
かなり、人間関係が蜜な感じになりますね。
子供がいると、お互い頼りあえて良い面ももちろんあると思いますが、難しい場合もありますね〜＾＾

＞あえて遠くのバス便幼稚園を選んだり、高い私立保育園に通わせたりする方も多いです。

選択肢がいろいろあるみたいで、安心いたしました！
バス便幼稚園というと、吹上幼稚園をサイトで見て、大変良い印象を受けましたが、現地での評判はいかがでしょうか？
また、そのような、幼稚園親子コミュニティの中で、あえて遠くの幼稚園に行っていると、ご近所でこどもの遊び友達がいなくなってしまったりして、こどもに寂しい思いをさせてしまうことはありますか？（わたし自身は、大人ですし、やっていることもあり、ご近所では、お友達がそれほど多くなくてもまったくかまわないのですが、それで子供が寂しい思いをする事があったら、ちょっとかわいそうかな、と思っています＾＾）

いずれにしましても、情報、ありがとうございました！！

724,725さん。レスが遅れて申し訳ございません。
お台場、豊洲、湾岸エリヤ、みなとみらいです。
何処も、素敵でしたが。

732さん

うーん、言われてみれば同じようにインフラ整備もされ、海も近い。そして、同じ部屋面積なら確かに新浦安より高いかも。732さんは新浦安より、台場、豊洲、湾岸エリヤ、みなとみらいの方がお好きで、でも買えないから新浦安にということですか。

でも私は上記地域より新浦安のほうが好きですね。なんでだろう。一戸建ての存在や、新浦安がシティではなく「アーバン」（郊外）だからかな？多分そうでしょうね。

だから比較はなんとなく都心ではなく、都西や湘南をイメージしていました。

都心に近く、自然（海）に近く、インフラがきわめて整備され、すっきりとした街並みの「アーバン」が他にあれば教えて欲しいということだったのかも。アーバンの要素って、子供の教育というのも大きい。

豊洲はこれからではあるけれど、都心で働くDINKS向けかな・・・
少なくとも子供を育てる、という観点からみると特に良好とは思えない。
ただ、これは個人差があるから、私立小や有名塾の通学圏というのが好ましいと思っている人には良いかもしれない。

みなとみらは逆に引退後の裕福なご夫婦向きといった感じ。

便利でおしゃれではあるけれど、生活感全くないですよ。
ただ埋立地で出来て間もないから整備はされていてきれいですけど。

台場は論外です。
ちょっとおしゃれに住むには良いけど、潮風でベタベタしますよ。
以外に都心へのアクセスよくないですし。

新浦安は千葉方面から出て来た、田舎勝ち組の人たちと、都心から下ってきた、都心＊＊＊の人たちとが入り交じって、わりと周囲との調和をとろうとする常識的な人が多い街という印象です。

新浦安は海外のような広々と清潔な空間環境を求めながら、あわせて育児・教育環境も重視する人々が住みたい場所という感じ。都心の極端な利便性はそれほど必要としない。

続き

そのようなニーズは海外勤務からの帰国者をはじめ強めの一定の二ーズがあり、一方このようなニ−ズにあう場所は他になかなかないため、駅から遠くても値下がりしないのでしょう。

浦安市は、市の半分がプチ高級住宅街なのに

給　食　費　の　滞　納　で悪名高い！

何年か前、入船の中学校で教師の使い込みがあり、振込みにしたということを聞いたことがあります。だから納入率が低いのだと。

しかしそんなことは言い訳になりません。同じ市民としてほんとに恥ずかしい。特に新浦安が高いとかあるのでしょうか？

>719
>市場では不動産市況の悪化を極端に織り込んでるのでかなりの数の優良銘柄が割安だったんですが、
>ここへきてやはりというか、急回復し始めましたね。ゼファーやキョーエイ、スルガ等の新興不動産
>や中小はだめですが、優良大手は幹並み大幅上昇です。具体的には三菱、三井、住友、野村、東急、
>大京等。こういう業者は抱えている物件もみな優良なので外資証券も買い推奨してるようですね。新
>浦安の物件は殆どが上記優良デベの物件ばかりです、その意味でも安心感が高いと思いますよ。


また適当なこと言いますね(笑)
急回復の兆しなんて全く見えないし、大手も含め不動産関連株は軒並み下落しとりますよ。

今後２，３年は下落し続けるんじゃないでしょうか。

そろそろあの話題物件（だった）プラウド高洲（マリナテラスがあるのであえてこの名前で）が中古として登場し始めていますね。

日の出のマリナテラスは坪240万円で売り出しだってよ
↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46645/

新浦安の中古をと考えてます。
駅前のレジデンス新浦安という物件は、購入価格よりも中古価格のほうがはるかに上だと
聞いたのですが、それほど価値のある物件なのでしょうか。
その辺りのマンションとは、あきらかに外、内ともにつくりが違う、高級なのでしょうか。
それとも　ただ駅に近いだけのマンションなのでしょうか。

将来的には、夫、わたしともに地方出身なので、もどるつもりでいます。
夫は、価値の下がらないマンションということで探したいそうです。

どなたかおしえてください。

浦安が高い、値段が下降しないのは、立地でしょう。建物は劣化するのでどんどん下がって
いきますから。

京葉線の東京駅の乗り換えが相当不便であることは覚悟してください。

豊洲は土壌汚染でケチつけられたからなあ・・・。まあ、どっちにしても、あまり
交通至便ではないことは覚悟したほうがいいです。

将来売るつもりだったら、賃貸のほうが絶対にいいと思う。都心ですら、値段が
さがっています。都心以外で、値段がさがらないなんてありえない。今後、人口
減少に伴って、自分が買った中古物件を売るのはむずかしくなりそうですよ。
値段はそれほど下がらなくても、買ってくれる人を見つけるのはかなり大変なこ
とになりそうです。

新浦安は東京駅に近いので丸の内近辺勤務のサラリーマン、成田羽田にアクセス抜群なので海外国内出張の多いサラリーマン、海外転勤で綺麗な街並に住んでいてゴミゴミした所に住めなくなった帰国サラリーマン、新浦安に有る大手企業の社宅に住んで新浦安が気に入ってしまったサラリーマン等に人気の住宅地です。
あと、友人親戚が新浦安にマンションを買って、新浦安って遠いんじゃないの？千葉でしょう？と思いつつ、遊びに来てみたら綺麗な街でビックリ！広くて海まで見える素敵なマンションでビックリ！新浦安っていいかもと思って住宅を探す家族も多いとか。
そんな訳で実需の購入が多いのですが、市内の新町（海の方）中町（駅近辺）での住み替えも活発です。

あと、関西から都内に転勤になったサラリーマンは、なぜか新浦安を賃貸に選んでいます。
聞いた所によると、関東には土地勘が無いので社内で聞くと新浦安の評判がよく、口コミでリピートしているらしいです。
そんな訳で新浦安は法人での賃貸が多いので、賃貸オーナーさんは安心です。

親世帯も子世帯も新浦安に住んでいるケースが非常に多いのですが、住みやすいのでどちらかが呼び寄せているそうです。
だから住宅の需要が常に有るんですね。

新浦安の住環境は、他の都市とは比較出来ない特別な何かが有るようです。

743
この人新浦知っての。と言う位、新浦のこと何にも解っていないみたいです。

＞浦安が高い、
新浦住民や浦安なんていいません。

＞京葉線の東京駅の乗り換えが相当不便であることは覚悟してください。
半分は新木場や八丁堀で乗り換えていますし、有楽町で乗り換えている人もいます。

＞豊洲は土壌汚染でケチつけられたからなあ・・・。まあ、どっちにしても、あまり
交通至便ではないことは覚悟したほうがいいです。

豊洲の利便性と土壌汚染の実害についても無知のようですね。

追伸
住んだ人しか解らないけど、新浦のバスって電車と同じなんですよね。土砂降りの日を除いて。

新浦安では・・・
海の方のマンション住人は、バスは全然不便じゃないよ、やっぱり新しくて広くて海が見えなきゃ！と思っている。居住空間重視派。
駅の方のマンション住民は、いくら海が見えて広くても、バスは嫌だよ、歩くには遠すぎる、駅近じゃなきゃ！と思っている。利便性重視派。
でも、どちらもリゾート感の有るこの街が大好きな新浦安フリークなのです。
そして新浦安フリークは浦安ではなく新浦と言いたいのです。
浦安市なんだから浦安でいいんだけどね。

742 さん

「駅前のレジデンス新浦安」は正確には「エア・レジデンス新浦安プレミアムタワーズ」といい、地元ではエアレジとよばれ、地域でのランドマークマンションになっています。

2001年に販売された時は、不動産の大低迷期であったにもかかわらず、強気の価格設定で暴落必死と言われていました。

ところが、2004年入居開始後はあれよあれよと値上がりし、数多くの週刊誌に取り上げられました。また、高層階からの夕焼けの美しさで文藝春秋のグラビアにも載ったこともあります。

価格的には昨年がピークで今は少し下がっていますが、全戸2-4000万値上がりし、91㎡が9800万などが最近の数字です。

グレード的には超高級というわけではないのですが、駅直結であり、地下駐車場、ビルトインエアコン、24時間給排気、ディスポーザー、皿洗機（一部）、などの基本はしっかり押さえています。

また、ホテルライクのフロント（ここが走りになった）や、エアーズカフェという海外デザイナー設計の高級カフェルームなど住民の満足度は高そうです。

住まいサーフィンというHPでは、都内を含め唯一の総合評価90点というハイスコアをつけていました。
https://www.＊＊＊＊/product/evaluation/airresidence_urayasu.php

今後どうなるかですが、下がらないマンションの条件である駅近を押さえ、また物件的にもしっかりしたものなので、大幅に値崩れすることはないでしょう。

もし資金的に余裕があれば、東京在住間に生活を楽しめるお勧めのマンションではないかと思います。

広さ眺望では海に近い築浅マンションも魅力的ですが、
駅直結、天井埋め込み全室冷暖送風空調、コーチエントランス付き100％屋内駐車場、各階ゴミステーションでエアレジデンスは新浦安最強マンションだと思います。
普通のタワーマンションですが、29~32階のプレミアムフロアは天井高が高くバスルームがホテル仕様。
殆どが実需、賃貸も少なく、少数別荘代わり(ディスニーランド等が近く、空港からのリムジンが駅前のホテルに発着する為、裕福層が出張、レジャーの拠点に利用)の所有者が多いので、売り物件が少ないのが価値を高めているようです。
別荘は通常資産価値が低いですが、東京近郊駅近で資産価値の落ちにくい海の見えるリゾート別荘代わりのニーズが有るのも新浦安という土地柄、エアレジデンスの特徴かもしれません。

エアレジはビンテージマンションとまではいえないが、管理次第では経年と関係なしに価格維持、場合によっては上昇もありえるかも。長谷工も自社のフラッグシップマンションとして気合をいれているし（ブランドキャンペーン広告によく使っている）。

そういえば日経によく出てる長谷工の広告エアレジだ。

でもほとんど機械式（パズル式）なんですよね〜駐車場。
お歳をめした方が多いですね。

都内じゃパズルが当たり前だけど、
新浦は千葉なので平置き当たり前だもんね。
でも夏暑いんだよね。(泣)
絶対日除けかけとかないとハンドルカンカン。
海風で車錆びるかと思ってたけど、案外錆びないのは良かった。

エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。入船中央、東、西、北、美浜東などです。

経過年数からみて設備など「古い」を通り越しているでしょうに。結構いい（高い）値段つけていると思うのですが。

また、それぞれの長所、短所はありますか？

つい最近まで、長谷工の都心地区での
ビンテージマンションに住んでました。
同じように天井埋め込み全室冷暖送風空調が
ついてましたが、フィルターの半年ごとの交換、
数年に一度の大清掃など、とにかく費用がかさみました。
直床独特のふわふわ感や、長谷工お得意の梁の多さで、
正直、長谷工仕様の物件はこりごり！

>>753

マンションの価値は立地、周辺環境、管理なので、かなり古い公団物件なのにそこそこの価格がつくのは、やはり第一に駅近（立地）、そして商業施設が近く、尚かつ緑が多い（周辺環境）、新浦安地区のマンションは管理が良い（管理）からだと思います。
公団エステート群の中では、北エステートが売り物件も少なく、評価も高いです。
しかし、タウンハウスは戸建てが欲しい人には受け入れやすいですが、マンションの住み易さは、平面での生活スペース（例えばマンションの80平米平面生活スペースと、戸建て上下階合わせて80平米の生活スペースでは、戸建ては40平米の2層になるため空間がタイトになる）だと考えるので、専有面積が広めでワイドスパンの間取りの多い入船東エステートが良いと思います。新浦安では同じような価格帯で戸建てを買えるのに、マンションを選ぶ人が多いのも特徴です。

それぞれの長所短所は、公団の仕様のためあまりにも似通っていて差別化は難しいです。どの公団にも言える事ですが、共通の短所は、古い物件なので天井高が低く、玄関、サッシ等のサイズが小さいため、残念ながらフルリフォームをしても新築物件の今の規格には見劣りしてしまいます。
しかし、全体的な環境としてはどこも素晴らしいので、規格の古さを気にしない人には良いのでは。

よくタウンハウス等、土地の持ち分が多い方が価値が高いという人がいますが、支払う固定資産税が上がるだけで、あまり意味が無いと思います。古い物件を安く買い、等価交換による建替えというケースを期待する人もいますが、仮住まい等の問題もそれぞれに有り、全戸の総意をまとめるのはかなり困難なので、再開発等がからんでもかなり難しいでしょう。
現実的には企業が買い上げての建替えとなると思いますが、かなり長い年月を要し、たとえ地価が高く評価されたとしても次に買う物件も高くなるので、資金的に＋αを支払える余裕が無いと、同じような駅近くの物件は手に入らない事になります。

住宅購入はまず予算、その中でライフスタイルに合ったものを選んで行く事になるので、将来性と聞かれたら難しい物件ですが、人気のある新浦安地区でこれだけ駅に近く、住環境としては申し分ないと思います。

>>753
現在、入船西エステートに住んでいます。

メリット
・生活利便性と交通利便性の良い立地
　ショッピングセンター、銀行、郵便局、病院が近く気軽に出かけられる。
　京葉線を利用しての新幹線、リムジンバスを利用しての羽田・成田アクセス良好

・環境の良い立地
　歩車分離が出来ていて歩き易い。子供と歩いていて安心感がある。
　緑が多く、花壇には常に花が咲いている。
　（木が鬱蒼としていたが、本格的な剪定を実施。程よい木漏れ日が入るようになった。）
　低層棟は駅近とは思えないほど閑静。
　高層棟でも境川から離れた３〜４階以下は電車の音はほとんど響かない。

・安価な駐車場代
　平面と立体２階７,０００円／月、立体１階（屋根有）９,０００円
　機械式はなく、出し入れがし易い。
　
・その他
　ネット環境良好
　遮音性良好
　大規模修繕が終わって外観良好

デメリット
・設計の古さ
　高層棟はスキップエレベーターでエレベーター停止階以外は上り下り必要
　給湯器が住戸中央にあり、サニタリースペースに妙なデットスペース有り
　給湯器の吸排気管のパイプスペースが玄関からバルコニーに向かって存在し、室内廊下と
　リビング天井のスペースを奪っている。
　リビング中央に太い梁が横切り、ただでさえ低いリビング天井のスペースを奪っている。
　低い天井高（2400mm）
　共用廊下側の部屋にエアコン室外機が置けない住戸が多い。
　昭和５６年の耐震基準前の設計かも？
　室内にところどころ段差有り。

・築年数の古さ
　錆を隠す為にペンキ厚塗りとなっている、バルコニーやポーチ鉄格子
　時代遅れの玄関ドア
　ガタが出始めているアルミサッシ
　ささくれが出始めている敷居

感想
　ここは交通利便性、生活利便性、新浦安ネームバリューなど世に認められ、多少古くても
　都内の転勤者の賃貸利用を見込める物件だと思います。
　安売りするぐらいなら貸すという選択肢があり、今の売買価格はそこから来ていると思わ
　れます。
　
　でも、その値段で買う人はいるのですかね？
　値段の割りに古すぎて、マイホーム購入に踏み切りたいとは思いません。

入船中央の魅力は、圧倒的な緑と全て低層であることからくる落ち着きです。公園の中に建物があるといっても過言でないくらい。

その一方、とても美しいとはいえない公共スペースにはみ出した植栽や植木鉢、庭に置かれた朽ちた納戸などが魅力を帳消しにさせています。他のエステートが公共スペースに十分な配慮があるのと対照的です。

中央は他のエステートを越える魅力があるのに、もったいないです。

＞エアレジをとりかこむ、公団エステート群の将来性はいかがでしょうか。
漠然とした質問ですね。
もっと具体的に聞いたほうがいいのでは？

入船東の豊かな中庭を望む眺めは素晴らしいです。
棟の配置がいいのか、他の棟は気になりません
特に秋の紅葉はミシェル・ドラクロワの絵のよう。
住民ではないのですが、友人が住んでいてリビングから見える中庭の景色に感動しました。

大きな区画で、公団が駅の周りに緑の環境を提供している事も、新浦安の魅力の一助になっていると思います。

いやあ、各エステートの雰囲気がよくわかっていいですよ。

まだ20年は建て替えはない？設備なんかどうなるんだろう。今から50年前って1958年、都内でもそんな古いマンションそんなにあるのか？

それと公団が残念なのは、手すりに布団をかけることがＯＫなことだね。品位が落ちます。

たぶん、立て替え問題は10年もたたないうちにやってくるだろうけど、
古い新浦安駅前のマンション郡はスンナリ行くだろね。
もしくはビンテージマンションかな。たぶん、たて壊し、新築
なら今住んでる所は、ムチャ高高く売れるだろうし。
ちょっと離れた同じ年数の公団マンションと比較しても価格は
倍以上。もっと離れれば価格は3倍から4倍。
プラウドや今度建てるプラウドの低階層でも坪価格はバカ高。
駅前を考えるなら、かなりのプレミアが付きそうな予感。
それにこの古いマンション郡はかなりゆったり目に作ってるから
立て替えても現在の建設基準に引っかかることもなさそうだし。
今、西エステートやエルハウスなんかかなり安くなったから
確かにねらい目かな。というかお金があったらすぐ買いたい。

公団建替えは難しいですよ。
古ければ古い程、愛着を持って住む人、転居を希望しない高齢者が多いという事です。
実際、理事会で建替えの話を具体的にしているところはあるんでしょうか？

具体化してるとこはないでしょうね。

ただエステート群の初期購入者は今７５-６５歳くらいが中心で、さすがに２０年後にはかなりお亡くなりになっている方も多く、するとその息子達が（といっても６０歳前後だが）は設備の古さ、老朽化（築５０年になるからね）に根をあげ再開発になるというストーリーはないか？

それでも２０年先の大値上がりを期待して持ち続けるのもチョットつらいものが。やっぱすごい先の将来性を楽しみ？に、環境・利便さで設備・使用の古さを我慢できる人が買うということか。

今、８１平米を５０００万近く出して購入して、２０年保有するのはちょっとキツイです・・・.

北以外5000万はしないでしょう。4000万くらい？でも、賃貸運用物件としては下手なワンルームマンションよりはいいかも。

自己資金2000万あれば、2000万借りてローン１0万、家賃15万（諸経費さし引き後）12ヶ月で60万。利回り3％か。たいしたことない？でもローン利子、固定資産税、原価償却など所得控除はうけられそうだし、駅近なので借主には苦労しないだろうし、物件価格ほど家賃は変動しないし、ローンの元金支払い分は貯金みたいなものだし。メリットもありそう。

そして、10-20年先建て替えが具体化すれば、値上がりは間違いない（中央など戸あたり50坪の土地持分、150万としても7500万もある。駅前ということで200万つけば億！）ので、そのころ退職する人は全財産はたいて今頑張る？？売る時はローンも終わっていて7000万以上のボーナス退職金？がでる計算。ホントかよ。

夏休みの暇にまかせて書いてたら、めＸＸ地所の社長みたくなってきた（笑）

建替えがそんなに旨い話なら、めＸＸ地所の社長が提携銀行の融資で買い占めまくってるはずですよ。(笑)
表参道の同潤会アパートのような価値の有る場所でさえ、７０年以上建替えされなかったんですから、浦安でそんなに簡単に建替えないです。
入船中央、西、東はつい最近大規模修繕終えて、外壁がずいぶん綺麗になりましたね。
滞り無く節目節目に大規模修繕が入る所が、新浦安のマンションの凄い所です。

サンコーポや今川団地、見明川団地といった駅から少し離れた物件はどうでしょう。
新浦安の中では割安感があるのですが。
もしも建替えが実現したら、駅前ほどではないとしても、
５０００万ぐらいにはなるでしょうか？
雰囲気はサンコーポ（高層）が開放感があってよさそうですが、
土地の持分から考えると、低層の方が有利でしょうね。

見明川はわかりませんが、サンコーポは高層のみで土地持分は多くないのでその時期がきてもあがらないでしょう。むしろ追加負担なし建替も厳しいような気がします。

また見明川は、公団団地の中でも一番古く、立て替えは此処から始まると聞いたことがあります。今35年くらいでしょうか？

建替えを目当てに古い物件を購入するのは、埋蔵金を探して何十年も徒労するようなものです。
どんどん市場価格は落ちるし、途中で売らなければならなくなった時、担保評価が厳しいので買い手のローンが難しく売りにくい。
建替えが決議したとしても、反対の住民が一人でも居座れば強制退去も難しく先には進みません。
高層マンションが嫌でタウンハウスを選ぶ人もいる訳で、逆に高層マンションの建替えよりも話をまとめるのは難しいと思います。
土地の持ち分が多いから資産価値がある，と思ってタウンハウスに住んでいる人が多いとしたら、土地の持ち分が少なくなる高層化には反対、と考える人が多いとも言えます。

それに、全ての住民が建替えの間数年、仮住まいの家賃の出費に耐えられる経済状態でないと難しい。
その点では、ローンも終わり管理費も安く出費が少ないので住み続けたい人も多いはずです。
まだローンの残っている人も出費は厳しいでしょう。

自分が気に入って長く住み続けたいと思うなら、古い公団住宅は買い得でも有ると思いますが、建替えに過剰な目算を持って購入に踏み切ると後悔することになる気がします。
どうしても建替えなければならない時が来て、そうなって行くのは良い事だと思いますが、管理の良いこれらの公団住宅は建替え推奨派には逆風ですが、まだまだ住宅としての価値を持つでしょう。

値段乖離のままおりあわない晒しもの物件がどっさり。

ここは、もろにプチバブルの影響を受けてるんじゃないかな。
待てば他の地域よりも大きく下がる可能性が高いと思います。

770,771はエステート群のことを言ってるなら
確かに結構値崩れしないですよね。
やっぱり駅前強しじゃないですか？
待っても市況以上に下がるとは思えない。
上がるのも鈍そうだけど。

とうとう高洲のモアナヴィラの物件(６７９０万円)うれてしまったね〜。まさか売れると思わなかったから焦るな〜。

モアナは素敵なマンションじゃん。どこかの勘違いマンションよりずっと良い。

都内で検討止めて新浦安に切り替えたら、環境、価格、広さ、三拍子条件良すぎて目移りします。
道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
有楽町まで近い。
駐車場確保１００％で安い・・・。

モアナで6790万は強気価格でしたね。
実際は6700万での成約かな？
モアナの中古ならプラウド新築のほうが
いいなあ・・。

モアナって、4LDK・11Fのやつですか？

７７７さん
たぶんそうですよ。私も６０００万円ぐらいに下がらないかと期待したがダメでしたね。
モアナは確かベランダが３mもあり高洲でも一番余裕があるように造られている。
公園もついていてスーパーや海浜公園、小学校、幼稚園にも絶妙な距離で近いからやはり値下がりは難しいんだね。
やはりプラウド新浦安にしようかな。

それなら、たしか6150万円だったかな、まで下がってましたよ。値下げして成約なんかな。

同じような立地のモアナとプラウド、グレード的にはプラウドっていえますか（共用施設など）？
坪単価的にはどうなんでしょう。

でも、新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

年収９００万円の我が家には海側築浅マンション６，０００万円は高嶺の花です。
我が家の予算限度４，５００万円では、築１５年程度の公団マンションが精一杯です。
６，０００万円台のマンションをポンと買えるなんて、新浦安は上流サラリーマンが多んですね。

>>775
>道路も公園もきれいだし、図書館が沢山あるし、海も近いし、駅も都内の住宅地よりずっと整っていて綺麗だし。
そうそう。
坂もないし、歩道が広く歩きやすいし、花を綺麗に咲かせていることろも多いし。

>有楽町まで近い。
ですね。
東京駅構内歩いて山手or京浜東北で有楽町ビックカメラ行くより、
丸の内南口改札＞国際フォーラム＞有楽町ビックカメラの方が５分ぐらい早く着くような気がする。
通勤時にメリット享受できる人はいいね。

社宅期限が切れるまでに金を貯めねば(^_^;)
そのタイミングで不動産が安くなっている事を祈る。

７７９
それは違う下の階の物件ですよ。その物件は瞬間的にうれてましたね。
６７９０万円のモアナの物件ははじめは６８９０万円？ぐらいなのが１００万円ぐらいしか下がらなかった。どこまで下がるか見てたからショックなんだよね。

>>780　新浦安の中古はほんと、新築と張り合えますね。

そうなんですよ。
新築売ってる野村不動産に利益分をあげるか、中古の個人売主さんに新築時より1000万位？上乗せして、あげるかって感じなんですよね。

どっちがいいんでしょうか？どちらにせよ損してる気分です。

ＭＥならともかく、高洲なら、プラウドが住宅設備は
新しいし、ある程度の階層以上なら眺望良好＆公園隣接＆
サラリーマンには有り難いシャトルバスがある分、良い
のかなあ・・。先日、プラウドを購入した知人の家に
遊びに行きましたが、両面バルコニーのタイプの公園側の景色も
良くて羨ましかったです。
ただ、我が家にはこのタイプの部屋は高すぎるんですよね・・。

中古は眺望や管理まで、全部見て決められるからその点いいかな。
高州の新築だって全部見て決められるからイメージと違うってことも無くていいかも。
　
新浦は高くなりすぎたから待ったら下がると言われてるけど、下がったら誰も売らなくなると思うんですけど・・・。
賃貸需要も結構有るから、貸せばローン分位稼いでくれるし、安く売るより貸しておいて自分がまた住む時リフォームした方がまし。
新浦は子育てだけじゃなく老後にもいい環境だしね。
もう狭い道が多い都内で運転するのは面倒だけど、新浦は道がいいから年取っても運転も楽そうだし。
病院だろうがスーパーだろうが市内なら問題なく車であちこち行ける。

野村が、高洲の売れ残りをどう捌くかによって相場変動の心理戦に影響しそう。

高州のプラウドはジワジワと売れて行く方向と思いますよ。
県内で浦安以外の相場を見ても、
不動産市況の全体的な冷え込みは確かに有りますが、あの広さであの価格が高いとは思えないんですよ。
立派な施設もあって、同価格帯で、都内、県内、他県と比較しても魅力は有ると思いますから。
掲示板でしつこくネガ張ってる人を見ると、高州のプラウドが欲しくて仕方ない人がいるんだと思いますし、
浦安は小さい街で新浦も限られた地域ですから、実需で欲しくて高州もいいかなと、プラウド買える人はもう買ったでしょうから。やはりもう少し駅から近いME地区で欲しいと思う人は、マリナテラスを待っていたと思いますが、比較検討して高州を選ぶ人も出てきそうです。

プラウド住民です。
実際、マリナテラスの詳細が明らかに
なってから、プラウド契約者は増えていると
感じます。ここんとこ、毎週末、引っ越しやってますから。
中高層中心に埋まってきてますね。

やはりそうですか。外から見てもだいぶ明かりが付いているようですね。

高州のプラウド住民さん、共用施設はかなり良いみたいですね。
ファミリー層が多いと思いますが、共用施設が荒れないようにキープ出来れば、近隣物件よりかなり評価が高いと思います。
契約決める前に予算内の中古も見て比較して決めましたか？

選ばれた決め手などよろしければ教えて下さい。

それと老婆心ですが、専用バスは大きなメリットだと思いますから、充実したダイヤで存続されるのがいいと思いますよ。

マリナテラスってそんなに高いのですか。確かにプラウドと値段が
坪単価でほとんど変わらないなら、確かにプラウドがいいのに決まってるけど。
というか、バブル崩壊後の1994〜98年頃の最悪の不動産不況に近いほど、いま、
マンションなんか売れないのに、懲りずにマリナテラスもバカ高にするんですか？

プラウドとマリナテラスを比べて、
絶対にプラウドがいいとは言えません。

マンションは立地が大事というのもあるので、
新浦安という地域に限った話では絶対的に人気のある
日の出エリアに建つ最後の新築マンションという希少性は
確かにある。

が、高洲の一番遠い場所にあるプラウドは、
広さ＆中高層階からの眺望を鑑みると、値引きありと推測される
今はかなりコストパフォーマンスも良くなってきては
いると思う。

実需でＭＥにこだわりないならプラウドも十分魅力的。
ＭＥ圏内必須で資産価値をある程度考えるなら
マリナテラスが無難という感じ？
あくまで、新築物件の比較に限ってだが。

マリナテラスのチラシの一部に
「憧憬の日の出アドレス」とあります。
野村さんも立地の違いをアピールしていますね

設備仕様は同じ野村物件なので、
それほど違いはないので、
あとは、立地低層にどこまでこだわるか
ですね。

高州プラウド、マリナテラス、どちらもいい物件だと思います。
予算的に届かないけれど粘着している人がいるのを見ると、どうしても新築で欲しい人はいるようですね。
中古よりも新築の方が興味を引くのは、やはり新浦の中古が高いせいでしょうか。

売り出し当初の価格を知ってしまっていると、
いくら良い立地のマンションでも
今の中古価格なら二の足を踏んでしまいますね。
シンボルロードに面したマンションは、特に最近、
排気ガスや音が気になるし。

マリナテラス明日抽選会です。

ここは中古物件スレですが、
「新浦安の新築物件」とか「高洲プラウド（販売中）」とか
「マリナテラス・プラウト」スレありませんか？

新浦安は新築マンションはもうすぐ頭打ちなので、
中古を検討するにも新築の販売価格など考慮すべき
材料は多いので、別に構わないと思います。