大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！
[スレ作成日時]2010-05-21 10:21:47
>こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。
下書きも含めて議長が書くものです。
理事長の未経験者ですね。
総会の議案の要領を理事長自身が書いていれば総会の議事録なんて簡単です。
理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。
自分で書いてどうする？
普通は書記役を作る。
>835
普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。
出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。
総会の議案の要領は、どこも決まっているでしょう。
第一号議案は、業務報告及び決算報告、それに監査報告。
第二号議案が、細則とかの改正とか
第三号議案が、管理委託契約の更新とか
第四号議案として、次期予算書案
ここには当然次期修繕工事とかの決議も含む
第五号議案が、理事の役員選出について
第六号議案として、その他
こんな決まりきったことは、管理会社に素案を作成させればいいんだよ。
修正は理事長がやるけどね。
＞理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。 自分で書いてどうする？
分かった、無能なロボット理事長なんだね。
＞普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。 出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。
正直ですね、ロボットそのものですね。
これでは管理会社の変更は勿論、管理会社に有利な議案しか出るわけないね。
自立した理事長を選出することが必要ですね。
>840
管理会社に有利な議案とは何なの？
長期修繕計画については、計画案を理事会で検討し、計画通り実施
するかどうかは理事会で当然議論するし調査するでしょう。
また、その工事については、管理会社に依頼する訳でもないでしょう。
相見積を取る場合は、管理会社の推薦業者もその相見積に参加しても
いいでしょうが、理事も推薦業者を捜すでしょう。
そして、工事の時期、業者、予算額等の案を決めるのは理事会ですよ。
そうして、決まったのを理事会案として、総会に提案して決議するのでしょう。
管理会社の変更は悪ければ当然理事会で検討するでしょうね。
理事会がうまく機能していない管理組合のことをいっているのでしょうね。
管理会社には管理組合との委託契約の範囲以上のことはさせませんよ。
あくまで主導権は理事会です。
大手の管理会社は、関連企業を持っているのが普通。
なるべくなら関連企業に仕事をさせたい。これ、普通。
私が前に住んでいたマンションは、理事が書記をしていた。
新しいマンションでは、管理人が書記している。違和感が
ある。
>842
デベ系の管理会社だからといって、関連会社に工事を
依頼することはないよ。
全て、相見積を取り公平に扱うのが理事会の役割。
理事会の書記では、議事録はまとめられないよ。
理事会での報告とかだけでは、内容が分からないからね。
だから、管理会社に素案を作成させて、中身をチェック
する方が効率がいいんだよ。
管理員が書記をするというより、管理会社のフロントが作成しているけどね。
＞自立した理事長を選出することが必要ですね。
賛成！
自立した理事長とはどういう意味？
管理会社におんぶにだっこばかりしている理事長よ。
逆ですね。
いろんな考え方があるな、と感心してますよ。
レベルの低い理事会だったら、管理会社におまかせのほうがいいかもね。
多少高くなったとしても・・・・。
十数年ごとの周期的な大規模修繕は、過去のマンション大規模修繕実績統計データから、
100万円/戸の±10%との結果が出てる。これを目安に管理組合は判断したらいい。
＞100万円/戸の±10%との結果が出てる。
これが適応されるマンションは全てではありません。
どちらかと言うと、少数のマンションにしか適応されません。
これが適応されるマンションである大きな条件だけを挙げておきます。
管理会社が大手ゼネコン業者並の工事金額になる業者であること。
防水が傷んでいなくても、１０年毎に保証を付けると言う意味だけで屋上防水工事を必ず行うこと。
傷んでいなくても、共用廊下の長尺シートなどを張り替えること。
世帯数ではなく、世帯単位の専有面積が広いマンションであること。
です。
ワンルームマンションなどは、世帯が関係する共用部分の面積が狭くなるため、世帯当たりの負担額は安くなります。
表面積が同じマンションＡ・Ｂがあるとします。
基本的に大規模修繕工事費用の総額は変わらないとします。
Ａは４ＬＤＫばかりで５０世帯で世帯当たりが１００万円負担するとすると、Ｂは２ＬＤＫばかりで１００世帯なら５０万円負担となるからです。
また、立地の違いで工事内容も変わりますので、同じ条件のマンションを参考にしないといけないのです。
マンションの塗料はマンションごとにかなり違う。空気の汚れも違う。
一律で判断できるわけがない。塗料によって、費用がかなり違うってこと
知っているの？ タワーかどうかでももちろん違う。
資格取っただけの管理士はどうしようもないね。
単純計算で分るように表現すると、こんなイメージでしょうか。
Ａは、１０階建てでワンフロアに１ＬＤＫの部屋が１０部屋ある１００世帯のマンション。
Ｂは、Ａと同じ外観で、１ＬＤＫの二部屋を一部屋とした４ＬＤＫがワンフロアに５部屋ある５０世帯のマンション。
ＡとＢの外観は、ほぼ同じなので、大規模修繕工事に関する費用もほぼ同じです。
大規模修繕工事の費用を５０００万円とします。
Ａは１００世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を１００世帯で割った金額で、５０万円／世帯となります。
Ｂは５０世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を５０世帯で割った金額で、１００万円／世帯となります。
また、管理費や修繕積立金なども、世帯当たりの面積の違いによって金額が変わるのは、ごく一般的なことであり、当然のことです。
なのに、世帯当たりの面積の違いによる負担割合が違うにも関わらず、世帯当たり１００万円が統計データから算出した間違いのない数値だと言うのは、単なる平均を出しただけであり、基本的な工事に掛かった金額のみではなく、オプション工事なども含まれていたり、大幅な改装工事なども含まれていたのかどうかも不明な金額から出したものですから、意味の無いものであると言うことです。
不毛な議論ですね。
事実はひとつです。
統計平均値だとしても100万円/戸の±10%は管理組合にとって判断の目安になります。
うちは600戸以上ですが、管理会社の出して来た1発目の予算見積は10億超えてます。
予算取りは業界では「原価の1.5倍で出す」とのことですが、正に当てはまります。
私は建築屋の理事長ですが、本業では予算取りの場合は御客に対して同じことをしてますから分かります。
建築屋の理事長さんは、自分が住むマンションでも商売して儲ける、と言うことですね。
しかも、世帯当たり１５０万円などと言うのなら、一部屋が１５０～２００㎡の都内にある高級住宅地などの高価な限られた少数のマンションなのでしょう。
一般の話ではありません。
大規模修繕工事をやる場合は、設計・監理が応募業者に対し、同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ材料等での相見積を取るので、技術的なことは専門家に任せ
ればいいだけのこと。
足場や共用廊下のシート張り替え等についても、全て平米単価で計算し、材料の
品番まで指定して見積もりを出させるからね。
塗料も当然どのメーカーのどの品番と決められているから比較は簡単だよ。
コンサルタントは当然異常に価格が安い業者の見積もりもチェックして、数量落ち
とかも見逃さないからね。
当然専門委員会のメンバーは、そういった修正がされた相見積をみて、説明会を
聞き、どこの建設業者にすればいいかを決めればいいだけのこと。
専門的なことは、高いお金を払って契約している設計・監理のプロに任せれば
いいだけのこと、何も心配することないよ。
８５７が書いた内容は、明らかに建築業者側の望みですね。
つまり、専門家と呼ばれる側の言いなりになって金を出せばいいんだ、と言っています。
まさか、この内容に疑問も持たず受け入れてしまう人はいないと思いますが、念のため書き込んでおきます。
この８５７の言う通りにすると言うことは、専門家側だけが儲かると言うことです。
＞857
同意。
このスレッド読んで誤解する人（理事）がいるんじゃないかな？
ちょっと怖いスレッドだね。タイトル見て、きちんとした
メッセージが書かれていると誤解するような気がする。
>860
合い見積もりの取り方ですが、幾つかの方法があります。
合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。
管理会社が別業者に以来した場合、悪徳管理会社であったなら、業者に見積り金額を指定することをするから比較対象にはならないからです。
では、合い見積もりの取り方ですが、まず最初に見極めないといけないのは、工事内容が確定しているかどうかです。
工事内容が確定していると言うのは、見積りを取る前か取る時点で、業者が建物全体を調べて傷んでいる部分を見つけ出し、工事エリアを改修方法を決め、その工事範囲と同じ工法で行った場合の金額の違いを比べる方法です。
この場合、一般的には、最初に建物をチェックして見積りを出した会社が作成した見積書の工事内容と数量は残し、金額だけを抜いたものを提出してもらい、同じ数量で無関係の工事会社などに見積りを出してもらう方法です。
この方法だと、金額の比較は簡単で良いのですが、工事内容と範囲に落ち度があった場合、その責任は業者ではなくマンション側となってしまいます。
もう一つの方法は、大規模修繕の意図だけをマンション側で決め、業者を数社選び、各々の業者に建物をチェックさせて業者独自の見積りを出してもらう方法です。
手間はかかりますが、業者の得手不得手が明確にでることが多く、見落としが少なくなり、同じ部分の工事でも、別の工事方法があるのが分ったり、同じ部分の同じ工事なのに、数量に大きな差があったりしますので、金額だけでなく、業者の技術力と経験の違いを見分けることにもつながります。
うちの場合、悪徳管理会社と言われている管理会社でしたので、実際には、まだ大規模修繕工事をしなくてもよい１０年目に僅か５０世帯のマンションなのに７０００万円と言う、当時の修繕積立金の積立額を少し上回る工事金額を提示してきて、来年行わないと雨漏れが起こったり大変なこととなり、今の理事の責任となりますと言うとうなことを理事会で演説したそうです。
理事たちは、自分たちでは手に負えないと考えたので、他のマンションに習い、修繕委員会を発足させました。
その修繕委員の１人として、私も選ばれました。
管理会社が出した見積りを建築関係者がチェックしたところ、建物を見るまでも無く、おかしい部分を幾つか指摘しました。
その後の理事会で報告する時、管理会社は６０００万円の見積りを出してきたのです。
内容をチェックすると、内容はほとんど変わらず、金額だけが変わっていたのです。
こんなことがあり、管理会社は大規模修繕工事から除外することにしました。
理事会と修繕委員の間で、最初に書いた通り、２つの方法に意見は分かれましたが、初めての工事なので、制約は付けず、色んな業者にみてもらうことになりました、
業者は、理事や修繕委員だけでなく、居住者全員から推薦してもらった業者に依頼しました。
大手ゼネコンから他の管理会社系の工事会社や、近所の工務店までの５社に見積りを依頼しました。
管理会社系の工事会社は、うちの悪徳管理会社とよく似た話をしていましたが、金額は５０００万円くらいでした。
大手ゼネコンや他の工務店などは、ほぼ同じ意見で、それは、この建物はまだそんなに傷んでいない状態なので、１０年で大規模修繕工事を行うのはお金の無駄になりますが、やれと言うならありがたいので工事させて頂きます、と言うような結果でした。
多少の汚れはあるが、建物として大切な防水などに関する部分は、まだ柔軟性がありまだまだ大丈夫だと言うことで、各社の見積り金額も安かったのです。
それらの中では、大手ゼネコンが一番高く４０００万円、その他の工務店は３０００万円前後でした。
工事内容も違いますし、工事金額の中でも金額的割合が大きい足場を自社で持っているのかレンタルなのかなどでも百万円単位の違いになることなどもわかりました。
業者の話をじっくり聞いた結果を総会で報告し、大規模修繕工事は１０年目で行わず、１５年を目安にして再度検討し直すと言うことに総会決議となって決まりました。
また、大規模修繕工事を１０年で行う長期計画が１５年で行う長期計画に変わったため、予定されていた修繕積立金の値上げ計画を見直すこととなり、毎月４０００円を上げる予定が、１０００円の値上げに変更されました。
うちの場合、悪徳管理会社でしたが、普通の管理会社であっても、コンプライアンスを重視するため、うちのようなボッタクリはしませんが、決まり通り、１０年毎に大規模修繕工事を行い、屋上の１０年保証を更新し続けることになると思いますが、屋上の１０年保証と言うのも疑問で、雨漏れが起こったとしても、必ずしも屋上防水から漏れたと決めつけることは出来ないことが多く、保証が使えない場合も多いそうですし、一般のビルで１０年毎に屋上防水をして保証を付けると言うようなことをしているビルは非常に少ないそうです。
漏れたら手直しをすると言うことで、漏れなければ５年毎にトップコートと言う紫外線をカットする塗料を塗るだけで良いそうです。
うちの場合、１５年目を予定していますが、何も問題は起きていないので、また伸びる可能性が高いです。
>861
大規模修繕工事は、快適なマンションライフを送るためにも行うものです。
周期については、普通１２年～１３年で行うのが一般的となっています。
悪くなってからやるとかえって工事費は高いものになります。予防保全
それから相見積の取り方ですが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様であれば、
管理会社からも見積もりを取っても構わないでしょう。
塗料ひとつとっても、使用量が少なければ安くなります。安い塗料の場合も同じです。
私のところは、大手ゼネコン、地元の建設会社の８社の応募がありました。
当然管理会社の推薦業者もふくまれていました。
そして決まったのは、大手ゼネコンの一つでした。見積もり額が安く、説明会での
評価も高かったのが、決まった理由です。
工事費については、１戸当たり８０万～１００万が標準でしょう。
勿論、高くすることも安くすることもできます。それは、そのマンションの積立金の額
にもよります。
本来は設計・監理のプロを採用するのがいいんでしょうが、５０戸では大変でしょうね。
工事が仕様通り、又使用量とか材料も予定のものが使われているのかどうかのチェックは
施工会社にお任せなんですね。
手抜きとかするのは、元請ではなく、下請け、孫請けの業者がするんですからね。
本来は、コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり
してチェックするんですけどね。
築5年で管理会社の言いなりになって防水保護塗装工事をやるアホ管理組合が多い。
＞合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。
相見積をした事が無いようですね。
合ではなく相ですよ、即ち複数の業者に見積もりを出させて競合させ、その中から業者を選ぶのですよ。
組合が選ぶのは4社にして、その中から値段、手段、人材、工機の項目で業者を選ぶことです、必要なら組合員参加のもと業者の説明会を行い人気投票をすることも有ります。
>864
その相見積の提出の仕方が問題なんですよ。
当然同じ条件でなければ、比較のしようがないですから。
相見積は開封厳禁で、修繕委員会の中で、開封をします。
相見積の金額だけでなく、説明会を開催して、マンションの工事の実績、
現場監督の資格とか経験の有無。
会社の業績とかを判断します。
そして、専門委員会で後日決定しますが、管理会社はその中には当然入りません。
総合評価方式を採用しているところもあります。
同じ条件を作成するのは、専門委員会では無理ですよね。
又、工事の内容のチェックをするのも、専門委員会のメンバーでは無理。
結局、プロの設計コンサルタントが必要なんですが、小規模マンションでは
積立金の関係で難しいのが現状ということですね。
見積もりを各社にだしてもらい、
その項目名で仕様書を造り、再度見積もりをもらう。素人でも勉強すれば
十分可能。手間はかかるけど・・・
項目の意味は比較すれば十分理解可能。
塗装の下塗りが片や500万円、別の会社が800万円と書いてあれば、どうして
違うのかと調べたり、質問したりすれば良い。
＞コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり
そこまではやらない。それだったら、ずっと付きっきりで監視してなければ
ならない。その人件費のほうが高くつく。
ブランド名とか過去の実績は当然、一番の検討項目だよ。ブランドのある会社
はブランドを守るためにきちんとやる。
例えば、中国製の掃除機が5000円、パナの掃除機が10000円だったとする。
中国製の掃除機がすぐ壊れたらあきらめる。パナだったら、交換させる。
パナが3万円だったら、中国製を選ぶかもしれないけど、後悔するかもね。
管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね
うちは変えたってマンションに住んでいる人
教えてほしい。修繕費って管理会社との独占的なもともとの計画時点からでの癒着とかも考えられるし、
なんでもかんでも管理会社通してからいろんな事やものを決めていたら
それこそずーっと管理会社の思うつぼ
869さんの話みたいに各社見積もりを出しても間に管理会社
いろんな管理会社ごとの各社見積もりとりたいときどうすればいいのやら
そのほうが風通しがよくなる気がしてならない。
ちなみに毎年出てる満足ランキングが低いところから高いところに変えてみたいな
今の管理会社だと管理修繕計画とただの癒着派遣会社紹介のような感じだもの
＞管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね
それより管理委託契約期間はどうなっているの？
一年として毎年の通常総会で管理会社を更新するか否かの議題を出して、毎年人気投票するのが普通だよ。
コンサルタント会社が、使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったりするのは、単なる、仕事してましたよと言うポーズです。
実際にコンサルタント会社が現場ですることはほとんどありません。
教科書の知識はあっても、現場の経験はありませんので、工事会社の現場監督や職人のほうが圧倒的に詳しいのです。
ところで、塗料の缶は４面ありますので、缶をくっつけて撮れば、１缶を４缶にすることが出来ますよ。
写真だから出来ることなのです。
コンサルタント会社のほとんどは、仕事が無い有資格者の集まりなのです。
修繕積立金が有り余っているのなら、コンサルタント会社を頼んでもいいかも知れませんね。
管理会社を変えるには、まず、議事録作成を理事が取り戻すことが
先決。
議事録を管理会社が作っていて、管理会社の変更を促すような議事録を
作成するはずがない。
大規模修繕を依頼する会社の選択と同じで、相見積もりを取って選択
するだけの話。品川Vタワーは、管理会社をころころ変えるので有名。
品川Vタワーは、雨でも傘ささないで帰れるマンションとして有名。
たぶん、日本でもっとも高い坪単価のマンションのひとつだと思う。
飯田橋のほうが高いかな・・・
>>867
それなら組合費でやらないで売主に無償でやらせるべきだろう。
2000年の品確法施行以降の新築マンションは、防水は10年保証だと売買契約書に書いてある。
うちのマンションの施工会社に聞いたけど、品確法以降は防水は15年は持つ施工をしてると。
>876
防水とトップコートは違うものです。
それから、一般的に用いられるアスファルト防水は、何等かの不具合が起きて剥がれたり穴などが開いたり、露出防水の場合、トップコートを効力がなくなり紫外線で脆くならない限り、漏れることはありません。
また、１０年保証と言うのも、明らかに防水が原因で漏れた時のみに用いられる保証ですから、その他の不可抗力で起こったことに関して保証されません。
例えば、維持管理が悪くて、露出防水のトップコートを塗らなかったために紫外線で劣化したために漏れたとか、同様に、雑草の種が落ちて育ち、雑草の根が防水層を貫通した部分から漏れた場合、保証の対象外となります。
売主が10年保証できないと思ったら売主が自主的にやればいいのでは？
うちは築5年だけど、今まで防水に限らずすべて障害は売主に請求して無償補修させてるよ。
宅建業法の短期保証2年が過ぎてても、施工不良を売主に認めさせて無償補修させてる。
修繕積立金を無用に浪費することはしてない。
特に品確法の保証対象部位は、10年間は絶対に管理組合で手を加えないことにしてる。
うっかり手を加えたら、訴訟になった時に売主の保証が免責される恐れがあるから。
うちはアスファルトと押さえコン防水だから１０年間は問題ないよ。
>879
＞押えコン
と言うのは、押えモルタルのことではないですか？
それに、「うちは」と言うより、人が常に歩くような部分は全て押えモルタルとなるのです。
露出型のアスファルト防水は、人が常に歩く場所ではない部分で、その場合、紫外線をカットするトップコートを塗っているのです。
ならトップコートが禿げたら10年間は売主が塗ればいい。
管理組合が自腹切って塗る必要はないな。
管理組合が金掛けるのはすべて保証が切れた後だ。
それまで積立金は無駄遣いしないことだ。
１０年毎に屋上防水をやりかえて１０年保証を付けると言うのは、分譲マンションでしか行っていませんよ。
テレビの保証が１年だからと言って、１年毎に買い替えるのですか？
保証は切れても１０年以上使う人も多いと思います。
建物も同じです。
>>883
重説は契約前の説明書。すべては重説後の契約書による。
ところで、オレ理事長経験者だよ。
理事長の時に売主に品確法に基づく無償補修させたよ。
さらに売主の企業としての道義的責任による短期保証2年後の施工不良も無償補修させたよ。
>884
理事長経験者と言うことですが、何年目の理事長になったのですか？
理事長経験者だからと言って、知らないことも多いのが一般的なことで、理事著経験者だと言っても、あまり意味はないことになります。
トップコートは防水とは別物であることや、５年毎に塗るものであることは、長期修繕計画にも明記されていますし、必要な時期になれば管理会社からも知らされますよ。
>>885
884の内容読むと、理事長は建築屋だと思う。
施工不良かどうかなんてプロじゃないと判断できない。
売主と掛け合って施工不良認めさせたのだから理事長は建築屋だと思う。
>887
確かにそう思えますね。
885の質問にも答えていませんね。
今のマンションを購入するとき、何か所ものマンションを見て話を聞いて回りました。
その時に契約までに至らなくても、全てのマンションで長期修繕計画書を見せてもらいましたが、全てのマンションに５年目にトップコートの施工が書かれていて、１０年目には大規模修繕工事となっていました。
ところで、861の内容を世帯当たりの金額にすると次のようになりますね。
＞５０世帯のマンションなのに７０００万円と言う、当時の修繕積立金の積立額を少し上回る工事金額を提示してきて
と言うことから、悪い管理会社が出した場合、世帯当たり１４０万円です。
＞その後の理事会で報告する時、管理会社は６０００万円の見積りを出してきたのです。
と言うことから、高いと言われた直後に悪い管理会社は、内容が同じなのに世帯当たり１２０万円に下げました。
管理会社の見積りがおかしいと感じたので、管理会社に無関係の工事会社に見積りをしてもらうことになったのですね。
＞管理会社系の工事会社は、うちの悪徳管理会社とよく似た話をしていましたが、金額は５０００万円くらいでした。
別の管理会社系の工事会社では、世帯当たり１００万円ですね。
しかし、管理会社系以外の工事会社は、下記のようなことです。
＞大手ゼネコンや他の工務店などは、ほぼ同じ意見で、それは、この建物はまだそんなに傷んでいない状態なので、１０年で大規模修繕工事を行うのはお金の無駄になりますが、やれと言うならありがたいので工事させて頂きます、と言うような結果でした。
＞多少の汚れはあるが、建物として大切な防水などに関する部分は、まだ柔軟性がありまだまだ大丈夫だと言うことで、各社の見積り金額も安かったのです。
そして、各社の見積りが出されたのですね。
＞それらの中では、大手ゼネコンが一番高く４０００万円、その他の工務店は３０００万円前後でした。
一番高かった大手ゼネコンで、世帯当たり８０万円、その他の工務店は大体、世帯当たり６０万円前後だということです。
世間に「世帯当たり１００万円が相場です。」と言うことを広め、仕事がし易いようにしているのです。
８０年代あたりのバブル時代なら世帯当たり１００万円だったかも知れませんが、バブルは弾けてしまった今の平均は世帯当たり６０万円が妥当だと思います。
>888
１戸当たりの金額はその工事内容によってかなり違ってきます。
分かりやすくいえば、例えば自分部屋のリニュアールを考えみてください。
畳や壁紙の交換をする場合、早くやるとこと別に住めない訳じゃないから
できるだけ先延ばしにするとことあるでしょう。
又、壁紙の質や畳の質によっても値段はちがってきます。
それから、畳と壁紙だけでなく、余裕のあるとこでは、カーテンを変えたり
リビング用品を変えたりすることもできます。
要は、積立金次第なのです。
大規模修繕工事の平均としては、１戸当たり８０万～１００万は掛けたいですね。
勿論、５０万でもできるでしょうが。
>889
私も基本的には同じ考えです。
888の
＞今の平均は世帯当たり６０万円が妥当だと思います。
と言うのは、基本的な工事の金額なので、これに各々のマンション毎の痛み具合の違いがあるので、一般的なマンションよりも交通量の多い場所に建っていたとか地震で何度も揺れたなどでの傷みが平均以上の分を加算したり、改装したい部分などのオプション工事が含まれて８０万円前後になるで、そのようなことを知っているかどうかで取り方が変わってしまうので、今の基本なら世帯当たり６０万円としたほうが、ぼったくりしようとする業者を抑制できるし、どのようにして出された金額なのかを理解することにもつながると思うのです。
これらを理解している人にではなく、あまり知らない人に対して考えたことです。
だから、理解している人にとっては、まどろっこしいと思えるのも分ります。
うちのマンションも入居時の長期修繕計画に5年目の防水保護塗装工事が記載されてました。
そこで理事長が売主に質問書を出して、保証期間内の防水保護塗装工事は売主負担とするよう要求したところ、売主から防水は10年保証すると回答が来ましたので、5年目の工事は中止になりました。
>891
それは売主が間違っています。
ます、防水保護塗装工事と言うのは、一般的には用いられない用語なので、あなたが勘違いしているのか、露出防水層を紫外線から守るために塗るトップコートとは違うものを指している可能性があります。
防水保護塗装と言うのが何かわかりませんので、トップコートに付いて説明します。
トップコートとは、アスファルト防水の上に直接塗る紫外線をカットする塗料のことです。
紫外線の強さや汚れ具合によって効果を発生する時間は変わりますが、余程のことが無い限り、日本では５年は効果を発揮するものとされています。
１０年もつこともあるでしょうが、そんなに放置していると、紫外線をカットすることが出来ずに、徐々にアスファルト防水の表面が紫外線によって変化してしまいますので、漏れの原因となってしまいます。
ただ、このトップコートを５年毎に行わなくてもアスファルト防水の１０年保証は同じです。
売主が１０年保証は同じなので、本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められているが、それを売主側に押し付けてくると言うのであれば、売り主側は１０年さえ過ぎてしまえば、後は責任をもたなくてもよいので、トップコートはしないが保証は１０年しますと言っただけの話でしょう。
この場合、後で困るのは購入した側です。
５年ごとにトップコートをしていれば、アスファルト防水は何十年でもその性能を維持出来るのに、トップコートをしなかったために、防水層の表面から徐々に内部に向かって紫外線によるダメージが進行するのです。
そうなってしまうと、気が付いてからトップコートをしても、ダメージは回復しません。
漏水し易くなり、アスファルト防水をやり直さないといけなくなってしまうため、巨額の費用が無駄にかかってしまうのです。
ここ数年の間に着工した最近のマンションだと、中にはトップコートも１０年もつようなものもあるようですが、築３年以上建っているマンションだと、５年で塗ることになっているはずです。
どんなトップコートなのかを調べ、後になって取り返しのつかないことにならないようにしたほうが良いと思います。
売買契約と法律で10年保障の義務があるのだから売主に任せたらいい。
なにも管理組合が自腹切ってする必要はない。
そんなにトップコートしたいなら、みんなの積立金使うのではなく、
一肌脱いでお前が自費でやればいい。なぜ自費でやらないで積立金使うのか？
自分の金は惜しいが他人の金なら平気だからか？
>売主が１０年保証は同じなので、本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められているが
どこに定められているのですか？契約書にも管理規約に書いてありません。
>894
あなたの文章では、質問の意味が不明確で良く分りません。
その質問が、１０年保証のことだとすると、それは建物の保証書に書かれています。
そして、その説明は、重要事項説明書にも書かれています。
>896
質問した本人の代わりでのご指摘ですが、その様にも取れますね。
そうであれば簡単ですので、「マンション住民さん」もご存じですよね？
お気づきになったのですから、教えて上げて下さい。
よろしくお願いします。
>894
あなたの代わりに指摘して頂いた、896さんは忙しいようなので、代わりに書きます。
あなたの質問が「本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められている」と言う部分だとすると、それは、明確な理由は不明ですが、昔から決まっていることなのです。
露出防水を紫外線から守るトップコートの寿命が５年だとなっているために、５年毎に塗るのは当然とされていますが、それと保証の問題は、５年毎にトップコートを塗ることが条件となっているからです。
５年毎のトップコートは、昔から、マンション側が行うこととなっているのです。
このように、非常に単純な理由です。
>露出防水を紫外線から守るトップコートの寿命が５年だとなっているために、５年毎に塗るのは当然とされていますが、それと保証の問題は、５年毎にトップコートを塗ることが条件となっているからです。
トップコートの寿命が5年なら、10年保証する売主負担は当然の義務になるね。
買主は保証を受ける側、保証するのは売主だよ。
今までの話だと、10年保証は5年ごとのトップコート塗装が必須のようだから、売主がトップコートを塗ることになるね。
そうしないと売り主は10年保証できないことになる。
おっしゃるように、おかしな取決めなのです。
しかし、分譲マンションを購入した人なら、誰でも知っている事実でもあります。
マンション住人さんなら、ご存じだと思っていましたが、ご存じなかったようですね。
５年の寿命のトップコートなのに、防水層に関しては１０年の保証をすると言うことです。
これは、建物が竣工し、引き渡してからは、全て購入者側のものとなりますが、それは分りますよね？
当然納得は出来ないことですが、トップコートの寿命は５年だと言うことですが、厳密に言うと、トップコートが防水層に対して有効な紫外線カットする性能が維持されるのは最低５年以上だと言うことなのです。
よって、１０年後まで紫外線カットの効果がどれほど低下するのかは、状況次第で大きく変わってしまうのです。
もしかすると、１０年後も紫外線カットの性能が残っている可能性もあるのです。
しかし、この性能が残っているかどうか、塗るかどうかの見極めを測定して行うとすると、検査費用だけで何十万円と言う金額が必要になってしまいますので実際には、塗料メーカーのデータと経験と勘で判断するしかないのです。
また、例え５年で紫外線カットの性能が低下して防水層にダメージを与えていたとしても、１０年で防水層の最下部までダメージが進むことはないのです。
また、保証には、色んな部分に於いて変わるものです。
実際に、特別ではなく普通に施工された防水層は、躯体に異常が起きなければ、立ち上がりの防水層が途切れた部分がはがれたり浮いたりしない限り、防水層が切れたり穴が空いて雨水が漏れることは起こりません。
だから、１０年と言う保証を付けることが出来るのです。
保証と言うのは、家電製品でも分るように、１年保証だからと言って、１年で壊れてしまうものではなく、テレビなどは１０年くらい平気で持つのと同じことです。
アスファルト防水は、露出だとトップコートを適切に施工し、傷んだ部分だけ部分補修をすれば、建物の寿命以上にもつものです。
だから、１０年保証をするのです。
しかし、トップコート単体での保証となると、これは防水層とは違うものなので、防水層と同じ保証にはならないのです。
これからは、本当の理由が分らないので推測になりますが、このようなことも含め、売り主が引き渡し後５年経っても、倒産せずに健全に存在しているかどうかは誰にも分らないことなので、ちゃんと施工して引き渡しておけば売主に負わせないとなったのでしょう。
これが出来たのは、かなり昔のことで、１０年保証になる前からのことが引き継がれているのでしょうね。
非常に難解で誤解し易い内容ですから、うまくは書けませんが、こんなことなのです。
例えばですが、メガネを買ったら、フレームは３年保証だったがレンズは１年保証だったと言うことです。
ということは、やっぱ10年防水保証する売主の仕事だろう。
トップコート塗ってようがいまいが買主は契約と法で防水保証してもらえればいいのだから。
もともと新築マンションは、品確法の部分が10年で他は宅建業法の2年が保証だよ。
メガネのフレーム・レンズと似たり寄ったり。
>902
マンション住民さんのマンションではどうだったかご存じですよね？
いつ頃買われたのか、新築で買われたのか中古で買われたのかによっても変わりますが、新築で買われた場合、検討時からチェックすべき長期修繕計画は勿論ですが、契約時点で行われる重要事項説明でも説明すべき内容のはずなので、知らないことはないはずです。
長期修繕計画には、大抵のマンションでは５年目にトップコートの部分があれば、トップコートを塗る資金計画になっているはずです。
長期修繕計画を作っていなかった昔のマンションなら、ご存じないかも知れませんが、私がマンション購入を考え出したころには長期修繕計画は当たり前のようになっていましたし、今のマンションには必ずありますね。
例えば、５年はもつのが当たり前とされているトップコートが、施工不良などの理由で、剥がれたりしていた場合には、売り主が存在しているのなら、それを伝えて補修させることはできますが、それ以外での売主の施工や、５年目の施工は、売り主が行うなんて思いもしなかったことなので法的なことを確かめたことはありませんが、聞いたことはありません。
５年目のトップコートを売主にやらせたと言う書き込みがありましたので、今、そんなことが出来るのかどうか、自分なりに調べている最中ですが、今のところ、そのような法的根拠は見当たりません。
おそらく、法的に決められたようなものではなく、慣例のようなものだと思いますので、買う側が強くなれば、近い将来、日本語の意味が変わってしまうのと同じように変わってしまうのかも知れませんね。
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住民は売主から10年間防水保証受けると書いてあるじゃないか。
その保証を受ける側の住民がなんで金出して売主がやるべきトップコート塗装するの？
保証する側が必要と考えたらトップコート塗装すればいい話。
うちは築7年目だけど、築6年目に長計にあった防水保護塗装工事は総会決議で中止したよ。
防水は売主の保証が10年あるのに何で組合費で何千万もかけ保護塗装するのか？組合費の無駄使い、が中止理由。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
工事の保証とアフターサービス
1.保証期間・アフターサービスは万全か
工事保証期間を確認すると共に、アフターサービス体制がどうなっているのかチェックしましょう。
チェックポイント
万一、塗装部分が膨れたり剥がれたりした場合、保証期間は何年間になっているかチェックしましょう。
全体的な外装改修を行った場合、外壁からの雨漏りに対して、何年間の保証が約束されているかチェックしましょう。一般的には、塗装に対して～年と表示されているだけで膨れ、剥がれ、雨漏りと詳しく明示されていない場合がありますが、細かく確認することが大切です。
特に外壁の雨漏りの保証では、下地補修が原因の場合だけの保証か、又は条件を一切つけていない保証かをチェックしましょう。
2.外装専科の保証・アフターサービス体制
外装専科では、誠実な工事を心掛けていますが、万一不具合が発生した場合、業界で多く使用されている巡回点検と言ったクレームに対して保証責任のない表現ではなく、契約的な考え方で決められた工事保証内容に基づき無償で手直し工事を行っています。外装専科の工事保証は以下のとおりです。
外壁塗装部分のふくれ、剥がれに対して3年～7年間
外壁が原因の雨漏発生に対して2年～5年間
各所防水工事に対して5年～10年間
※少額工事等の場合、上記保証が適応されない事があります。 また施工内容により保証期間が異なります。
※外装専科の工事保証は、外壁から雨漏りや塗膜の剥がれ等が発生した場合でも当社の特徴であるロープ1本ですぐに補修工事ができるため、業界に例を見ない安心出来る保証内容です。
防水層とトップコートの違いが分らないのでしょう。
トップコートが劣化してきたのに、再びトップコートを行わなかった場合でも、１０年保証は変わりません。
ただ、１０年を過ぎてからが問題となるのです。
一般のビルでは行わないのに、なぜか分譲マンションだけ、１０年毎に使うことの無い保証を付けるためだけに、無駄とも言える防水工事に小規模マンションでも何百万円もの金を使い、防水工事を行っています。
それでも修繕積立金が余っているのなら構わないのですが、実際には無駄な出費です。
５年毎のトップコートだけをしていれば、２０年経っても３０年経っても、防水工事をしなくても良いので、２回分に当たる屋上防水工事の費用が残るのです。
例えば、屋上防水が１千万円くらいの屋上の場合、トップコートなら１００～１５０万円くらいの金額になると思います。
屋上防水が原因の雨水漏れが起きたのなら話は別ですが、屋上防水が原因の雨水漏れが起きていないのなら、屋上防水をやり替える必要はないのです。
最近のマンションではなくなったようですが、１０年くらい前のマンションなら、大規模修繕工事ごとに屋上防水をやり替えて１０年保証をつけると言う名目のため、修繕積立金の一時払いとか、５年毎の値上げで、結局、毎月の修繕積立金だけの支払が２万円とか２万５千円、高いマンションでは３万円を超える金額になってしまっているマンションがあります。
屋上防水を適切に維持管理すれば、この修繕積立金の毎月の金額は１万円から１万５千円くらいで収まるのです。
大抵のマンションは、入居直後の修繕積立金の金額は５千円から７千円くらいです。
目先のことばかり見ていては、大事なものを見失ってしまいます。
管理担当者さんの適切な判断で、最も見苦しい部分は削除されましたが、掲示板マナーの「です。」「ます。」調までは修正できないのは仕方ないことですね。
互いに礼儀をわきまえて書き込んでいれば、頭にくることはないのですが、一方的にストレス発散かのように書きなぐるようなことは、してはいけませんね。
これまで当たり前のように行われていたことが全て正しいことではないと言うことを理解してもらいたいと思います。
そうすることで、業者は仕事が減ることになりますが、居住者側にすれば無駄な出費を抑えることにつながることもあるのです。
この原因は何？2009年1月竣工。
>909
この１枚の写真だけで原因を絞るのは非常に困難です。
２００９年１月竣工と言うことですが、この写真はいつ撮ったものなのかも不明です。
建物全体も分らないし、周囲の状況も分らりません。
おそらく、壁面のタイルが剥がれ落ちた原因は何か、と言うことのようですが、それは無理と言うものです。
書き忘れました。
もっと情報が必要です。
この原因は何？2007年8月竣工。
>913
間違っていたら謝りますが、あなたは素人だと思いますが違いますか？
普通、あのように要求された場合、住宅地なのか工業地なのかとか、道路が近いのかどうか、海が近いのかどうか、風が強く吹く地域なのかどうか、また、何階建ての建物の何階部分なのかくらいは最低でも必要な状況についての情報です。
現地に行くことが出来ないし、打診することも、もっと詳しく見ることすら出来ないので、多くの情報が必要なのです。
912に関しても同じで、何を、どの角度から撮ったものなのかすら分りません。
修繕工事はクイズではありません。
居住者の大事な資産を守るため、現実の世界で行う工事です。
909はタイル目地亀裂から雨水が侵入したことによるタイル接着力の低下
912はポップアウト現象と言われるコンクリ表面破裂
何れも施工不良や安全性の瑕疵が原因なので、管理組合に対して売主に無償補修請求を出すことを助言
>915
それは、教科書通りの答えですが、そんな誰にでも分ることをわざわざ自分が特定されるかも知れない写真を載せて質問するでしょうか？
場所によっては、地震が影響しているかも知れませんし、竜巻で何か飛ばされたものが当たったことが影響しているかも知れません。
また909は、一気に剥がれたのか、徐々に剥がれが広がったのかによって原因は変わります。
そのようなことがあるので、素人のように写真だけで調べることもせず、教科書に当てはめた結論を出すようなことをしてはいけないのです。
それで結論が出せるなら、調査は不要と言うことになります。
1級建築士の間違いでは？
>915
一級コンサルタントさん、素人にわかるように詳しく教えてください。
＞タイル目地亀裂から雨水が侵入したことによるタイル接着力の低下
タイル目地はモルタルなので、雨水は浸入するのが普通だと思いますので、全てのタイル仕上げのマンションに起こることになりますので、どうも理解できないのです。
＞ポップアウト現象と言われるコンクリ表面破裂
この写真はどの部分なのかがどうしてわかったのかが不思議なので、何故、どの部分かがわかったのかが知りたいです。
それから、ポップアウト現象の原因は何なのか教えて下さい。
素人にもわかるように教えて下さい、お願いします。
瑕疵に関する部分の最高裁判決は以下のとおりである。
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質にみ、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。
１級コンサルタントと名乗る人は、質問に対して答えてくれるのでしょうか？
もしかしてだが、１級コンサルタントと名乗る人とマンション住民さんと名乗る人は同一人物ではないかと言うことも有り得ますが、そんなことをすれば、この掲示板の規約違反になるので、成りすますようなことはしないと思いますが、気にはなります。
タイル目地はもとより水が染み込むものですし、タイルも同様に水が染み込むものです。
また、コンクリートも水が染み込むものです。
タイル目地の亀裂から雨水が侵入したと書いていますが、亀裂はいつ誰が見つけたのかと言うことになります。
亀裂が入ったのなら、その原因は何なのかを示すべきです。
写真だけからの情報だと、タイルが剥がれた最上部を確認するには、足場などが必要でしょう。
最低でも、建物全体を直接確認する必要があります。
あくまでも推測ですが、タイル目地に亀裂が入っていたとしても、雨水が浸入するには、かなり亀裂の幅が広く、最低でも剥がれ落ちた範囲全体に入っていたことになります。
そんな亀裂が入るなら、タイルが剥がれ落ちる前に、普通なら、広範囲に他の現象が起きるでしょう。
管理会社は年に一度の建物点検を行いますが、雨水が原因であるなら、こうなるかなり前から別の現象が広範囲に出ていたはずなので、ちゃんとチェックしていれば、その時点で発見でき、こうなる前に対処できたのではないでしょうか。
一枚の写真だけから、あのようになった原因の可能性を幾つか出すことはできますが、断定が出来るものではありません。
>921
マンション住民さん、一級コンサルタントさんが書いたことなので、一級コンサルタントさんに質問したことについてのことですね。
なるほど、「安全性に関する瑕疵」なら文章として理解できますが「安全性の瑕疵」だと意味がわからなかったのです。
まさか一級コンサルタントさんが、素人が話すときのように、誤解を招くような文章の間違いをするとは思えなかったのですが、大事な部分を省略したのですね。
ところで、一級コンサルタントさんへの質問に対してマンション住民さんが答えたのは何故ですか？
良かったら教えて下さい。
コンクリート躯体に亀裂が・・・・・
>925
マンション住人さん、質問されているのに無視するのですか？
それから、この写真で指摘している亀裂ですが、この写真からは亀裂のようなものとしか言えないと思います。
しかも、亀裂だとすると、非常に不自然な亀裂ですね。
まずは、質問に対して答えるべきだと思います。
１級コンサルタントさんも書き逃げのような状況ですね。
壁面のタイルが剥がれ落ちたからと言って、それが施工不良によるものだと断言することは出来ません。
一般的に、施工不良の可能性が高いのは確かですが、それは教科書でのことであり、実際のことではありません。
本当の原因が、地震であったり、施工不良と言えないコンクリートが不良品であったり、タイルの接着剤が不良品であったと言うことの可能性もあるのです。
また、設計に原因があったと言う可能性もあります。
普通、あのような写真１枚で質問されれば、少なくともこれくらいのことは直ぐに浮かんで然るべきことです。
このように物事を考えないだけでなく、調査もせず、調査が出来ないなら聞き取りをするのは必要最低限の行為なのですが、それをせずに判断してしまうような愚かなことをしていては、正しい判断が出来ないだけでなく、間違った判断をしてしまうことになります。
出来る限りの情報を集め、相手のことを考えた判断をするのは、当然のことだと思います。
そうすることで、大規模修繕工事の費用だけでなく、その時期も極端に違うものになってしまうのです。
１０年毎に傷んでいるとか考えず、教科書のように決められた工事を全て行えば、それはそれで安心と考えることも出来るのですが、マンションはそれぞれ違うので、まだまだしなくても良い工事を行ったり、する必要のない工事まで行ってしまうことになるので、無駄な工事が多くなるだけでなく、周囲の自然環境も良く道路からも離れていて地震も起こらないような場所なので１０年で行う必要はなく１５年とか２０年でも良いなどと判断もしないため、無駄に無駄を重ねてしまうのです。
修繕積立金が幾らあっても足りなくなってしまうのです。
それに比べ、マンション毎に詳しくみていれば、大規模修繕工事の時期を延ばしたり、無駄な工事はしないようにすることで、無駄な金を支払うことを防げるので、居住者の皆に要らぬ金銭的な負担を与えないようにも出来るのです。
皆さん、他もやってるなどと言う言葉で騙そうとする人もいますので、そんな言葉に乗せられて騙されないようにして下さい。
修繕積立金は大事なマンションの資産です。
理事長になったら、管理会社などから言われると、他人の金だと勘違いして金銭感覚が狂ってしまい、独断かのように無駄かもしれない工事を認めようとすることもありますので、十分注意し、理事であれば理事長が勘違いしないよう助けてあげて下さい。
この一筆を売主から取った理事長がいた。
>929
マンション住民さんではないのですか？
１級コンサルタントさんでしょうか？
このように、原因調査をしないと原因が分らないのです。
調査をしても原因を特定できるとは限りませんが、およその見当は付けられますので、どの時点での何が原因である可能性が高いと言うことくらいまでは言えますので、後は、関係者たちが集まり話し合い、どうするのかを決めるのが一般的だと思います。
中には、力関係で物事を強引に決めてしまうこともありますが、それは特殊な場合です。
>>929は施工不良以前の、1996.7.21の別府マンション訴訟で示された最高裁判決主文の「建築物の基本的な安全性に関する瑕疵」に当たるでしょう。タイルが落下して死傷事故になる可能性があります。
何階からタイルが落ちたのかが良くわかりませんが、写真に写ってる信号などから、８階付近のようにみえます。
８階だとすると２５ｍ前後の高さかも知れません。
無風ならマンションの敷地から外には落ちないと思いますが、風があれば話は変わります。
この量のタイルが一度に落ちれば、それらが人を直撃すれば、命に係わる結果になるでしょう。
しかしこの剥がれ方は興味深いです。
単なる施工ミスとは思えません。
実際に施工した順を追って、どのように貼り進めたのかも情報として欲しいですね。
残っているタイルのほとんどが浮いているのなら原因追求は容易くなるのですが、しっかり付いていれば難しいでしょう。
何よりも、裁判で決着をつけるほどの証拠を探し出すには、足場を掛けて色んな測定をし検査をし証拠を見つけ出すには数百万円もの金が必要ですし、弁護士費用も高額です。
そんな費用を使うなら、その費用で修理ができてお釣りがきますね。
売主が直すのに、わざわざ無駄な金を出して調査することはありません。
マンション側が調査すると言うのは、売主が直す気がない時で、売主を訴えようとするときのことです。
普通、そんなことにはなりません。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
