年収に対して無謀なローン　その１５

マンション売却して、頭金１０００万で問題ない。
貯蓄が少ないが、奥さん復職で教育費確保＋繰上げ返済も可
まだ若いし、無謀でもなんでもないと思うが・・

2322は問題なし。

2280は教育費は考えてないんだと思われる。
中卒にすれば問題なし。

高校は無償化されるし、大学は奨学金で行けばＯＫ

通勤が遠くなるぐらいなら、
子供に借金（奨学金）させた方が良いからな

>2322
売却して頭金に1000万円入れれば問題ないでしょう。
奥さんも育児休業ですから復職できますし。

ただ、マンション購入なのに３年で戸建への住み替えは早いです。
３年間に600万円で賃貸で住んだとするのは高すぎませんか？
マンションに住んで戸建への希望が出たのなら構いませんが、
飽きっぽい性格なら戸建で早々の住み替えは難しいです。
今度は長く住めそうかどうか、今一度考えてみてはどうでしょうか。

また、賃貸も視野に入れていると言う事ですが、賃貸で借り手が簡単に
見つかると思うのは早計です。
結構大家さんは時間も気力も必要ですよ。
それに失礼ながら2件ものローンを組むほどとは思えません。

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月約30万円、ボーナス年150万円）
　配偶者　税込85万円

■家族構成　
　本人　28歳
　配偶者　28歳
　子供１　8歳

■物件価格
　5080万円

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3280万円
　・変動　フラット35Ｓ　31年返済希望

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円　学資保険200万円

■昇給見込み
　翌年に総支給5万円の昇給見込みあり

■定年・退職金
　60歳
　
■その他事情
　・ボーナスが年収に占める割合が多い。
　・営業職なのでボーナスの変動が大きい。
　・ﾎﾞｰﾅｽ返済はなるべくあてにしたくない。


いろいろな資料を見ているうちに何が何だかわからなくなってきました。。

ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄ・固定資産税などをふくめやっていけるでしょうか。。。。

ご意見お願いいたします。

>>2324、2325、2327
皆さんコメントありがとうございます。
安心できました。
私は売却/賃貸で迷っていましたが、売却が良いと思う理由にはどのようなものがあるのでしょうか？
(すでにコメントをいただいた「2軒分のローンが借りれるのか？」以外にあれば)

>>2327
子供が両親に似ず、わんぱく坊主でして
走り回るので戸建てのほうが子供にとって良いのではないかと思うようになりました。
私はマンション育ちで、家で走り回った記憶がないので当初はマンションで良いと思っていました。

3年間を600万で賃貸に住んだと考えるのは確かに高いです。
そのため、5～10年程度賃貸に出してそれから売却したほうが得かと思いました。
家賃/ローン/固定資産税から考えて。

賃貸のほうは駅から徒歩3分ということで楽観的に考えてました。
また、2軒分のローンは夫婦合算で考えてました。

>>2329

現状、2500万円のマンションという事ですが、
いくらの家賃で貸し出せる見込みがありますか？

2324です。
賃貸にしてこれまでの割高分を回収しようという考えはよく分かる。場所にも
よるが、賃貸料金は一般的に景気変動を受けにくく、価格安定しているしね。

ただ賃貸の場合、空室リスクを常に気にする必要がある。運よく利用者がいたとしても
すぐ出ていくかもしれない。また、賃貸居住者との各種トラブル（家賃未納、騒音、クレームetc）
は大抵仲介（管理）業者が処理してくれるが、サービスが充実しているほど家主が支払う委託費
（管理費）は高い。（直接やる手もあるけど手間がかかりすぎておススメしない）

また５～１０年後売却となると、売却価格は当然落ちるよね。その時の売却額はいくらになるか
今から心配しなきゃいけない。賃貸居住者の居住形態よっては、各種リフォーム費用も発生する
可能性がある。

結果的に賃貸スキームの方が資金回収できるかもしれないが、その効果額に対して、新たに発生
する未確定リスクがかなりあるということじゃなかろうか。

まだ若いし、資金的にも問題ないんだから、新居１本に絞ってガンガン繰上げ返済していった方が
精神的にかなり楽だと思う。（あくまでも自分だったらという意味で）

>>2330
管理費込み13.5万円程度と勝手に見積もってます。
最寄駅/駅からの距離/広さが同じくらいで、築8年、私の部屋よりも低層階で
管理費込み13.5万円で賃貸に出ている物件がありましたので。

現在、ローン/管理費/修繕積立金として8.5万円支払っています。

同様の考え方で、7年後(築10年)で売却した場合の価格を2000万円と見積もっています。

>>2331(2324)
賃貸の場合の管理委託費、リフォーム費用、住宅ローンの切り替え(金利アップ)のことを忘れてました。
賃貸のほうが得かと思いましたが、上記費用を考えたらトントンどころかマイナスになるかもしれません。

住宅ローンは長丁場になるので精神的な楽さも重要ですね。

2500万物件で家賃13.5万円だと表面利回り6.5%。
実質利回りは3～4%程度になるのではないでしょうか。

実質利回りが3%あるなら賃貸でも良いと思います。

>>2328

その若さで頭金に2000万あるのは素晴らしい（援助あり？）けど、
正直この年収ではちょっと分不相応ですし、無理とは言わ
ないけど子供さんもいるしキツイですよ。学資200万じゃ
全然足りませんし。
手取り30万に対し、月々の支払いは15万くらいになります。
半分が出て行って、さらに固定資産税もかかります。
返済比率は27%を越えますね。

無理とは言わないけど・・・お子さんにかけるお金が
出ませんよ。

いくつか不動産持ってるけど、私から言わせれば賃貸経営が好きなら別だが売った方が良い。
といのも空室リスクや費用負担(リフォーム費用・退去時改修費用)や修繕積立金増額やらで
結構大変。賃貸経営なんて余力タップリな人がやるべきで、それを当てにして生活してたら
酷い目に会う。例えばだが、

①賃借人が中途半端な時期に退去(4月とか5月とか)
②募集かけるも時期が時期だけになかなか埋まらない。
③賃料を当てにしてるから止む無く家賃値下げ。
④何人か申し込みあるが、属性悪いっぽいけど断るか、どうするか。でも空室痛いし。

競売で激安で落札したような物件や現金購入のローン無し大家とかと競争していくわけだし
2重のローン抱えてたら結構リスクあるよ。

家賃からローン分を引いても５万円近くあるなら、やる気があるならやっても
いいかもしれません。
ただ、2重のローンを抱えても、ある程度は大丈夫という体力がないと。
今は敷金礼金など少なくなる傾向だし、法人契約などになればよいが、個人だと
どうしても賃貸人による運不運もある。
海外駐在などで数年後には戻ってくるかも…その間人が住んでいた方がいいかな？
位の採算度外視の大家さんもいますから商売は厳しい。

また、一度賃貸に出してしまうと、その間は売れません。
（分譲マンションを賃貸用に買う人は稀なので）
賃貸の方が出た時が丁度いい売り時ならいいですが、前もって見込むことは
できません。
定期借款にすると借りてが少なくなりますからどうしても家賃を下げることに
なります。

二重ローンが組めるかどうか、また、賃貸に出す場合のリフォーム（どんなに
きれいでも壁紙交換とかはやはり必要でしょう）の見積もりを出してもらったら
どうでしょう。
小修繕に３０万円かかり、2か月空き室だと、それだけで６０万円近くになる。
ということは当初１年間のプラス分の見込みが０円という事です。

2328さん

１．頭金（2000万）で、援助を除いた自己資金はいくらですか？
２．まだお若いですが、２人目（あるいはそれ以上）のお子様の予定は考えられていますか？
３．現在の家賃はいくらですか？

この３点の明確化で、皆さんがもう少しレスしやすくなると思いますが。

■世帯年収
　本人　　税込1000万円
　配偶者　税込1000万円

■家族構成　※要年齢
　本人　41歳
　配偶者　38歳
　子供１　5歳
子２　　3歳

■物件価格
　11300万円

■住宅ローン
　・頭金　3500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　7800万円
　・変動　25年・1.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　有（二人とも年10,000)

■定年・退職金
　67歳
　3000万程度見込み
　　
二馬力、大丈夫でしょうか
　

2328です。
>>2338
もう結構です。その質問に答えてお墨付きをもらっても現実の世界ではまったく無意味。
>>2335さんのように一般論で聞いてみたいと考えていました。普通ならやるべきでないとわかりました。

>>2338
なぜそのような質問をするのか？聞きたいです。ここはネットで質問に回答し続けたとしてもすべての情報が出尽くされるとは考えられません。とこまでいっても結局中途半端になることにまだ踏み込む心理を教えてください。

昨日から相談する態度とは思えない人が多いね。
自分のことを思って止めてくれる人がいるって有り難いことだよ？
人のアドバイスを素直に受け入れる気持ちがない人って人生で損するんだろうね。
そういう人は本当にどうでもいいから寧ろ買ってください。

>>2239

お二人の年収の割に貯蓄が少ないとかんじます。
二馬力なら大丈夫だと思いますが、購入後数年は支出を控えて、繰上げ返済に努められたほうが良いと思います。

結局中途半端と言うなら、聞かなければよいのに・・・中途半端な一般論だって意味ないと思うけど・・

年収が相対的に低くても支出を抑えられる能力があるなら大丈夫とか、質問者さんが買いたい家を無理なく買えると思えるかもしれない可能性を考えてくれるつもりだったんだと思うよ。
無用な意見だと思うにしても、責め立てる必要なんてないのに・・