世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/books/na/20070918/511437/
マンション買うならこの本を嫁

問題は2005年3月に発生した福岡県西方沖地震で、築年数の新耐震基準をクリアしているはずの中高層マンションでも被害が出た事です。

震度６弱の揺れを示した中心部の比較的新しいマンションで、各戸のドアがゆがんで開かなくなったり、廊下の壁が崩れて部屋の中が見えたりなどの被害が伝えられました

これは、あの玄界島の話ではない。福岡市中心部のある高層マンションでの話だ。４月２０日早朝に震度５強の余震が起きたときは、朝食を作っている途中だった。炊飯ジャーがテーブルから落ちて、ご飯が飛び散った。主婦は言う。

　「地震の影響で、部屋の壁には何本もひびが入ってしまった。今度大きな地震が来たら崩れてしまうんじゃないでしょうか。５年ほど前に新しく買ったばかりなのに」

　３月の地震では、震源に近く大きな被害が出た玄界島などに注目が集まった。しかし、震度６弱を観測した福岡市の中心部にも地震のつめ跡は残っている。中でも、地震に強いと思われていた新しいマンションが、大きな損傷を受けているのだ。

　福岡市の中心、天神地区から歩いて１５分ほどのファミリー向け分譲マンション。１４階建てで、築５年とまだ新しい。しかし、このマンションでは現在も、全４８世帯中２６世帯が親類のもとなどに避難したままだ。

　各階で、ベランダや玄関周辺の壁などに無数のひびが入った。廊下や駐車場の共有部分でも壁がはがれ落ち、中の鉄骨があらわになっている部分もある。特に２階から７階くらいまでの中層階でダメージが大きく、玄関のドアがグニャグニャに湾曲している。

　１級建築士の資格を持ち、このマンションの管理組合理事長を務める白石信吾さんは言う。

　「もし地震で火事が起きていたら、ドアが開かなくて逃げ遅れていた人もたくさんいたはず。入居者に恐怖感が広がっており、避難して戻って来られない人もいる」

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。

実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。特に00年以前は安全が十分に検証されていません。

07年3月に起きた能登半島地震では、震源から約330ｋｍ離れた関東地方では7～8秒の長周期地振動が4分以上続いていた事が、古村地震研助教授の解析でわかりました。

この地震で、東大地震研究所の解析からは周期1～2秒の地震波が強く観測されました。この周期は阪神大震災で木造の倒壊にとどめをさす「キラーパルス」となったものと同じでした。ちなみに、木造の周期は0.5秒以下ですが、揺れて壊れはじめてから1秒後には1秒前後の周期振動で壊滅的な被害を受けるようです。

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。

となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。

いやー、恐ろしいですね。地震になるとすべての財産を失うんですね。
確率的には９０％ですか？知りませんでした。

そうなると生き残ったマンションは高く貸せるってわけですね。
ありがとうございます。うちのマンションはみな周りは不燃建築だし、ＳＲＣの新耐震だから大丈夫ですよ。
なんか、ネタ本ふるいですよ。これもマンション建て替え、耐震補強キャンペーン本ですから。発行日：2006年7月10日
構造屋というのは実はとんでもない専門バカ。地震学者の予測に基づいてしか
物事を考えないから、こういうトンデモ本を書いてしまう。
今が絶版になっている意味をよく考えよう。

リーマンショック以来、地震ネタは見直され、東京湾北部直下型はどうも眉唾だった。科学的根拠に乏しいと言いはじめた。

こういう本がでまわって世の中が不景気になったわけで、オオカミ少年もいいところ。

地震のリスクヘッジにはハワイのコンドミニアムとか買いますから平気です。
今底値でドル安だから日本で大地震が起きたら円安だよね
そこで売って建て替え費用ねん出しますわ。気が付かせてくれてどうも
ありがとう。

首都圏直下型で一番危ないのは、墨田区とかの木造密集地でしょう。
杉並、中野も怖いよ。
だからいま一生懸命再開発やっているんじゃないの？

逆に、庭先にアパート建てて家賃で生活している７０代とか本当に
地震で壊滅状態になる可能性は高いね。

そもそも都内の戸建てに住んでいた老人が新築のタワーマンションに
越してくるのは、周囲に燃えるものがないからだよ。

怖いならマンション買わない。木造のアパートの方が災害に強いなんて
話はやめてもらいたいけど。

まぁ海外不動産に投資できるほど高い知識とリスク評価ができる人なら
ファンドに就職してるだろうけど
オレはいいよ。国内で。

持っているマンションは固有周期が全部違うものを選んでいる。これだけで結構なリスク対策になってると自分では思ってるのだがダメですかね

大地震怖すぎ
マンション危険だな。

そんなこといったら、きみ。東北線と東海道線を貫通させる三階建ての線路なんてどうなるんだ？
いますごい再開発に何千億のカネが投入されて東京の価値がどんどんあがっていくけど
ＪＲのやっている開発も地震を考えたらやめた方がいいって話になるよね。

で、あんたは何をするの？批判だけ、不安を煽ってあそんでるだけ？
誰も相手にしてくれなくて、寂しいんだろうか。

運よく地震がこなかったらの話だが（笑）
今後１５年くらいは、繰り上げ返済しないで賃貸物件保有。残債が３０００万
くらいになったら、選択肢がいくつか出てくる。
案（１）一番大きい物件を売って、手元に残る２５００万で他の残債を返済し
　２軒の賃料を年金補てんに使う
案（２）金融資産から１５００万ほど補てんし、手取りを増やす。
　　　月額１８万くらいの収入になる。年金２５万と
　　　あわせて４３万くらいか。この時点でも節税をかんがえないといけない。
案（３）海外居住し自宅を他人に貸す。海外は年金と金融資産の運用益で暮らす　　自宅の賃貸純益が一定額になったら帰国。賃貸不動産の繰り上げにまわす。

案（４）全部の資産を売却し海外移住。理由：地震を避ける。

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

年収１５００万円。
物件額、７５００万円
ローン額、３２００万円
年齢、５０歳
家族構成、子供４人　独立
夫婦合算割合、なし
その物件の購入理由
所得層に大きなばらつきがなさそうで、近所づきあい
が楽な気がしたことと、資産価値の低下が少なそうな
立地だったから

三連動って東海、東南海、南海の地震の同時発生のこと

それが東京にどういう影響を与えるの？いわゆる長周期って話もあるけど
ＳＲＣの中層建物は固有周期が２秒以下だから関係ない。
高強度コンクリートＰＣ造の４０階程度のタワーマンションでも
長周期の周期６秒から１０秒に共鳴するほど固有周期が長くはない。
長いのは柔構造の鉄骨造オフィスビル。

少しは勉強してから書き込もう。

渋谷と新宿にマンション 一戸ずつもってるけど
怖くなってきたところ
今までは考えたことなかったけど大地震きたら無傷では済まないと思えてきた。

究極としては、全国各地にマンション持てばいいわけですね。
関東関西九州２戸ずつでどうでしょう。
今は関東３、関西１、福岡に１持ってます。

郊外木造建売業者のキャンペーンですか＞マンションは危ない。
実際に港区だけでも人口２０万人のうち１４万人がマンション居住ですよ。
全国では、４０％が共同住宅に居住している。
そういう時代にあなた・・・マンションが危ないからどこに住めっていうの。
心配しなくてもマンションは今後空き家だらけになっていく
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2010/fudo101006.pdf
だからこそ、物件選びが重要なのだと思うよ。
マンション投資は、誰がやっても儲かる安易な道ではない。でも高額所得者にとっては、持っていると税金の面でいろいろ有利なツールであり続けると思うよ。ただ勉強しないと生兵法は怪我の元。
誰かに勧めるという意味で書いていない。自慢するわけでもない。こういう世界もあるからのぞいてみたら面白いよと、高額所得の人に自分の体験談を書いたまで。

誰も木造よりマンションのが損害受けるなんていってない。
だけどマンションはある程度の被害受けただけで共有部分の関係で塩漬け状態になってしまうんだよ。
それに東京の価値があがるなんて20年後には通用しないよ。東京は急激に高齢化が進み若者は離れていく。東京の高齢化のシナリオもわかってないのかい?
それにプラスして大地震がきたらおしまいだね。