おりこうな繰り上げ返済とは？その３

>>799
そんなことは理解してる。
ただ現状はデフレ進行化。
インフレになる要素は殆どないのに、インフレヘッジなんて不要。自分の家だけで十分。普通インフレヘッジはインフレが予想される場合にとる手段でデフレ化でとる手段じゃない。

＞家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
＞とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。

区画整理が入る場所に新築マンションを建てるのでしょうか・・・？

あのさ。デフレって何年続いているの？
住宅ローンって何年続くの？
少なくとも今後10年デフレが続いたらもっと世の中酷くなっていくよ。
よく考えてみなよ。15年前不況といわれたときは、単なる資産デフレ
8年前には消費者物価ベースでもデフレになって、資産インフレが
おきて若干まともになりかけて今また金融危機と円高で２００２年に
逆戻りしたわけだ。
今後中国マネーが不動産に入って資産インフレが起こったりしない限り
デフレが継続すると経済はますます壊滅的な停滞を迎えるだろうね。
元を切り上げて海外から安い製品が入ってこなくなり、円だがもいずれは
円安に反転したら間違いなくＣＰＵベースでインフレになるだろう。
今後10年インフレにならない・・・って信じるのは自由だ。
しかし、カネを凍結するような使い方（自宅のローン返済とか、定期預金
や個人国債とか）をしたらキャッシュを生まないだろう。
賃貸に住まないで、ローンを組んで買うということは立派な不動産投資
なんだよ。
自分で買って自分に貸す利回りゼロの賃貸事業。家賃は当然市場より
安い。
だから、みんな賃貸より持ち家を選ぶ。ただし持ち家の場合出口戦略がない。
株にしろ債権にしろ資産は売却すれば利益が確定し投資資金を回収できるが、
自家用不動産は売却したら代替品が必要になる。
たちまち、市場との差額という利益を失うわけだから、不動産価格が下落して
いたら出口はない。

802
戸建の住人の話だ　

>>803
別にインフレになるかもしれないが、その兆しが見えた段階で貴金属でも何でもに変えればいいだけ。
金持ちならいいけど、一般人が不動産投資なんて危険な方法に手を出す必要はない。

そもそも人口減している状態で不動産をヘッジとして持つのはリスクが高すぎると思う件。

インフレになってからインフレヘッジなんて考えたら遅いよ。
自宅というのは、実はインフレヘッジになる資産なんだよ。
ローンも長く持てばインフレに有利、デフレに不利というのは
わかるよな。
35年ローンなってのは、いつかインフレになると考えるから
なりたつ話で、デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
率だけ借金は増える計算になる。
毎年物価が２％づつ下がっていったら10年後に今の1000万は
いくらの価値になるかわかるか？
10年後の残債２０００万円は、いくらの重さになると思う？
デフレが続けば、住宅ローンなんてマイナス金利でもそれ以上の
年率２％貨幣価値が増えていくなら利益がでることになる。
ところがマイナス金利なんてないから、ゼロ金利に近い
ローン（１０年固定）を喜んで借りる。

人口減だから不動産買わないって、あ　ほか。資金さえ流れてきたら
不動産価格はあがることは、すでに2006年に経験しただろうが。

＞不動産投資なんて危険な方法
だったら自分もマンション買うな。みんな危険な不動産に手を
だして住宅ローンを無駄払いしてきたんだぞ。

金塊を買いました

金塊がキャッシュフロー生んでくれるといいね。金の卵とかな。

半分うってリカクしました

＞806
＞デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
＞率だけ借金は増える計算になる。

35年も経過したら、子供が出来て、もしかしたら孫がいるかもしれません。
この世にいないかもね。

デフレで借金が増えるかもしれないけど、返せるだけ稼げばよいと思います。
資産的には不利かもしれませんが、35年間、快適で幸せな生活を送れれば、問題ないのでは？

マンションに20年も住めば引っ越したくなる。どれだけ一等地でも建物の老朽化は否めない。

３０年前に分譲されたマンションで中古流通価格が分譲価格を上回る
ものはたくさんある。しかし２０年前（１９９０年）に分譲された
マンションで現在分譲価格を上回って取引されている物件は皆無。

どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

自動車と同じで、たくさん持っていても、どれだけ値下がりしようとも
生活に困らないならいいのじゃなくって？

車は、毎年のように乗り換える人もいれば、20年乗る人もいる。
車を持たずにタクシーやレンタルで済ます人もいる。

整備がよければ100年経っても、名車なら高騰するし、名車じゃなければスクラップ。
長野の古民家だって、数100年経てば、文化財。

軽減派と短縮派のバトル板じゃなかったっけ？

>軽減派と短縮派のバトル板
20年30年の長きにわたってデフレが続くなら一刻も早く繰り上げ返済。
消費者物価の上昇はすでに20年近く止まっており、グローバル経済の
なかで消費者物価の上昇は起こりにくくなっている。
とはいえ、資源価格の上昇や中国などの経済成長に伴う賃金上昇で
輸入消費財の価格も次第に上昇する可能性がある。
ということでいずれはインフレになると思うならローンは有利
ローンを組む時点で、インフレに肩入れしているわけで
その意味ではできる限り長期で返済すればいずれはインフレ
になり負債の負担が減る可能性が高い。
デフレが続くけどやむをえず買ったと思うなら現状のキャッシュ
温存も正解だし期間短縮早期借金脱出が正しいだろう。

インフレがはじまったときにすでにローン完済していると、
ローンの利点（支払いの繰り延べ）が無くなるわけだが
変動で残債が残っていると金利もあがるから不利。
ころあいを見て固定に借りかえるためには、残債を
少なくしておく必要があろう。なぜならデフレで物件評価が
担保割れしている可能性もあるから。

物価がたったの1年間で物価が2倍や3倍になること
がハイパーインフレ、もしくはハイパーインフレーションといわれる。

ハイパーインフレは実は住宅ローンにとって干天の慈雨
のようなもの。5000万円のマンションなどたちまち1億円や
1億5000万円のマンションになる。
月々12万のローンなど6万から4万程度の負担にすぎなく
なる。インフレになれば賃金もローン金利もあがるが
賃貸物件を持っていれば、家賃も上がるから変動で借りて
いても家賃収入で自宅のローンが返せる。
賃貸物件が2倍3倍に売れるなら売って自宅の残債を払って
おつりがくるだろう。
インフレになっても返済は確かに増えるが残債が2倍3倍に
なるわけではない。

デフレは年金生活者には大変ありがたい。サラリーマンにはつらい。
今５５歳で今後３５年ずっと毎年２％のデフレが続いたら、６５歳でもらう年金は実際の
額面の１．２倍の価値がある。年金の額は一定でデフレが続くなら７５歳なら１．４６倍
８５歳なら1.78倍。実際1990年に６０歳だった人は今は80歳だが、デフレの時代に年金を
もらって実質価値が目増えした人たちだ。
さて、いずれはインフレになるとしたら年金生活者は苦しい。無論支給額の見直しは
あるものの貯蓄を取り崩していたら生活は行き詰まる。
ということで賃貸不動産をいくつか保有しておけば、インフレがきても困らない。
今後３０年をみすえると貯蓄ではなく不動産か株式という答えになると思う。

＞どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

モノの値段の面白いところは、衣類、食料品、住宅にしろ値下がりの幅にむらがあって
むかしスーツは７万円したものが今は４万円とかエルメスのバーキンは昔６０万円だったけど
今１００万円とか、ばらばらだということです。
マンションも同じでこれだけデフレが続いても売値が下がらないマンションもあれば、すでに
物価の下落率を超えて下がっているマンションもあります。
デフレ、インフレの傾向と、個々の「モノの価値」は一体ではないわけです。安いタイミングで
自分が納得できる価格で買うことが重要なわけですが、いつが安いかは結果論。
それがわかるなら誰でも大もうけできるという話になります。