大規模修繕工事　不適切コンサルタントの見分け方

マンション改修専門のコンサルの場合なら
かなりアバウトながらも推測するための方法として
①過去数年分の会計資料をもらう
②年間の契約戸数の資料をもらう
③売上÷戸数で戸あたり金額を算出
④自分達のマンションに提示されている見積の戸あたり金額と大きな差異があるかどうか、比較する
⑤差異が大きい時は、その理由を質問し、その回答が納得できるものかどうか

っていうのもアリです。


とはいえ、万能ではありませんので、あくまでも一つの案です。

立派なプレゼンをして、受注したら新卒くらいの経験が無い無資格者が来るところは気をつけて。
実務を施工会社がやってる可能性がある。

大規模修繕工事にかかわらず、６，０００万円を超える工事の
元請会社は１級施工管理技士の有資格者を常駐させなければ
ならないと建築基準法できめられているけどね。
現場監督の証明書と資格証を掲示させればいいよ。

なんといっても理事の無知ぶりが施工会社を
好き放題にさせている。

>>4 匿名さん

それを防ぐ為にコンサルタントが必要です。
でもコンサルタントの中に不適切な行為をする会社が多いので、注意が必要です。

何を信じればいいのかな。
コンサルタントとかがみんな悪いことをすることはないだろうし。
性善説でいきましょう。

>>3 匿名さん
これ、コンサルとは関係ないですよね？

>>4 匿名さん

そりゃぁ、無知なのは仕方ないでしょう。
問題なのは、昨今なら様々な情報入手手段があるのに、
何も調べない、とか
少しだけ調べた情報を鵜呑みにする、ということだと思います。
自分達の建物やコツコツ積立したお金が
大事だと思うなら
無知からスタートしても、そこから
必死で学ぶべきだと思いますよ

>>6 匿名さん

たしかに、皆が不適切、ではありません。
とはいえ、性善説で考えてしまうと
残念ながら、まんまと騙されてしまう
可能性もかなり高いです。

社員が数十人規模以上の規模で
バックマージンを全く取っていない
改修専業コンサルは、
私の知っている限り一社もありません。

改修専業コンサルに限っては性悪説で
考えるべきだと思います。

適正マージンは取るのが普通でしょう。
これをバックマージンというからおかしくなるんです。
適正に会計処理しているものは裏のマージンではありません。

>>10 匿名さん
あらかじめ受注する会社を決めて、
管理組合に通知せず高額な概算費用を計上して、
調整できる会社しか参加できない条件を設定して公募にかけて、
受注したらその施工会社からマージンをとる。
このマージンは情報提供料とか理由をつけて税務処理をする。

これが普通ですか？

>>10 匿名さん
適正に会計処理するかどうか、ではなく
組合にその費用のことを明らかにしてないことと、
そして、マージンを払ってくれる会社が
受注できるように画策することが
不適切コンサルの問題点です。

会計処理だけなら
協力金などの名目で
営業外利益にいれちゃえば良いのですからね

適正マージンだと胸を張って言えるなら
ちゃんとその額を組合に示すべきでしょ？

>>11 買い替え検討中さん

まさしくその通りだと思います！！

相見積もりの取り方を勉強する必要がありますね。
同じ条件で取れる方法を考えてください。

>>14 匿名さん

昨今は様々な情報を入手可能なので、
標準的なコンサル見積仕様書のようなものは
入手可能だと思います。

でも、それは
長期修繕計画や一般的な修繕周期に基づいて
大規模修繕を実施する前提でのコンサル見積に
なってしまいます。

長期修繕計画や一般的な修繕周期なんてものは　あくまでも目安でしかありません。
本当に今、大規模修繕に着手する必要があるのでしょうか？
マンションごとにその劣化状況や劣化傾向は異なるのが当たり前なんです。
それを考えずに、一般的と言われているタイミングで、一般的と言われている見積仕様書に基づいて見積を徴収してしまっては、もったいない！！

どうやったら自分達のマンションのことを
考えてくれるコンサルを見つけられるのか？
それは、皆さん(理事や委員会だけでなく、組合員皆さん)で色々と話し合って、検討をすべきだと思います。

それがめんどくさい、と思うなら、
お金で解決！のつもりで、一般的なモノを流用して、手間を掛けずに、淡々と進めるまでです。

>>14 匿名さん

ご質問とはズレてしまいますが、
本気でちゃんと考えたいのなら、
目の前の大規模修繕だけでなく、
マンションの将来を見据え、
今は何が必要で、何が不要なのか？
ということを考えてくれるコンサルを
必死で探しましょう！

それと、コンサル費用は二の次です。
だって、工事費用を考えたら、
数十万、数百万単位のコンサル費用にこだわるなんて、ナンセンスではないですか？

あちらこちらに多くの方々が書き込んでますが、
安さでコンサルを選ぶと
ほぼ間違いなく不適切コンサルと
契約することになると思いますよ。

ですから、
同じ条件で見積を取って、金額で比較する、なんていうことは
やめたほうが良いです！

ちなみに、私ならコンサルを使わないと思います。

おそらく前例がないと思いますが、
私が好き勝手できるなら、、、

・施工会社による責任施工方式。
・修繕積立金の残高と将来計画を考慮して
　今回の大規模修繕で使える金額を定める。
・組合として、最低限の必須事項を書き出す。
・組合として、希望事項を書き出して、優先順位をつける。
・施工会社に予算、必須事項、希望事項を伝え、
どこまで約束できるか、ということを競ってもらう。
・契約書類にその内容を明記する。

っていうやり方をやります。
実数精算などのリスクも予算内で負ってもらう、っていう条件をつければ、出費をコントロールできるので、資金計画のブレを最小にできるのではないでしょうか？

もし、どうしても一般的なコンサル選定をやりたいなら
見積時の現地下見や契約後業務の建物劣化調査作業員に至るまで、
大規模修繕に関わってマンションに出入りする　
全てのコンサル側の人には
写真付の公的身分証明書と保険証の提示を求めましょう。
そうすれば、工事会社に作業を丸投げするコンサルは除外できます。

施工会社選定になったら、社長や役員が現れたり、
工事が始まると無資格スタッフに変更する所は危険だよ

>>19 買い替え検討中さん

危険、が何を意味するのかよくわからないけど、
確かにそのようなコンサルは、いわゆる不適切コンサルの可能性が極めて高いと思います。

施工会社選定や工事着工後の段階で、
ヤバっ！って気づいても、後の祭りなので、
できればコンサル選定の時に
判断できるような情報が欲しいですよね

事前に見分けるのは極めて困難。

建築基準法で、工事費が６，０００万円以上の場合は
専任の１級施工管理技士を常駐させなければならない
となっているので、それをやらなければ危険とか言う前に
法令違反なんですよ。

国土交通省の住まいるダイヤルを運営する公益財団法人【住宅リフォーム紛争処理支援センター】(名前はいかめしいのですが)工事見積書を無料でチェックしてくれます。工事契約が数週間伸びるだけで、設計事務所や管理会社、工事会社への牽制にもなり組合員への説明も楽になる。最初から無料チェックを受ける前提で設計から工事実施まで行うことをお勧めします。

>>22 匿名さん
たから、それは施工会社に求めることであって、コンサルは関係ないですよ

>>23 匿名さん
確かに無料で、チェック、と言ってますが、
かなりいい加減なチェックらしいですよ

>>23 匿名さん

それと、
ココって、マンション大規模修繕の見積チェックもやってくれるんですか？
私はてっきりマンションの場合は個人住戸が対象だと思ってました。

>>22 匿名さん
それは監理技術者に求められる要件です。

監理技術者というより、正確には１級施工管理技士ですね。

参考までに国土交通省通達文書を添付いたします。
https://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf

ただ、貼り付けるだけでなく自分の考えをいれたり
まとめたりしなよ。

>>28 匿名さん

ですよね！
監理ではなく管理の要件ですからね

>>22 某コンサル社員さん
これを見て学んでください。
https://conma.jp/conmaga/article/102905/

>>22
「建築基準法」とは、大笑いですね。

実例で、非営利団体のコンサルで「このマンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！！」と役員が脅され、慌てた理事会が「お知らせ」で、全戸に当マンションは国の平均以下の徴収と残高と投函し、愚かにも不安を煽ってしまった。

住民一人でも、その「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐダウンロードし、意図を国交省担当部署に電話をすれば、以下の事が判ったはず。

国交省担当曰く、徴収額のサンプルは、非公開ですが、関東甲信越、関西圏から85件程度で、世帯数は30戸未満～500戸、階数は低層～超高層まで、築年数は1970年代～2000年代とバラバラのデータの平均値。

つまり大規模修繕の為の徴収額の平均値では無く、そもそも建築年代から大規模修繕工事は初回前、初回後、二回前、二回後、三回前と各々違うマンションの混在のバラバラの修繕積立金の徴収額平均値であり、当然、積立残金平均の記載は無い。

第三者の公正な入札を謳い、監理で、営繕業者の選定仲介のＮＰＯ法人には要注意です。

>>22
>建築基準法で、工事費が６，０００万円以上の場合は
>専任の１級施工管理技士を常駐させなければならない
>となっているので、それをやらなければ危険とか言う前に
>法令違反なんですよ。

これは、出鱈目情報ですね。

>>32 匿名さん

私が書いた監理、ってのは
工事監理業務のことなのですよwww

>>33 匿名さん

ですねぇwww

>>34 マンション比較中さん

全くその通りだと思います

>>22 >>28 >>30 は、同じ人の書き込みのようですね。

建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。

この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

コンサルに関する話に戻しましょう

施工会社と設計監理業者を分けるのを設計監理方式といいます。
つまり、設計と監理を別にするということです。
設計監理業者が所謂設計コンサルタントになります。

^ 工事監理は、建築主・設計者側の職務であり、建築士法において「工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認する」職務であると定められている。一方監理技術者は施工者側の職位であり、工事の（建築士法・建築基準法で定める意味の）監理ではなく管理を職務とする。

あぁ、やっとちゃんとしたコメントが！

中途半端な認識でゴチャゴチャかきまわす人が
理事や修繕委員だったりして、
知ったかぶりで大騒ぎすると
結果的にその管理組合は損する場合が多いんですよね。

関心があって、ちゃんと考えたいなら
自分でしっかり調べて、
相手の話を聞いて、
その内容をまた調べる。
情報源はひとつではなく、複数にする。
公的機関(一般社団法人やNPOは公的機関ではありません)の情報を調べる。
そういうことが大事だと思います。

2019年クローズアップ現代プラス「狙われる積立金」の例より
格安コンサル（皿管一級建築事務所）は、新築から13年分の積立金残金残らず、大規模修繕費に公募競争入札で決まりかけたが、疑問に思った理事会役員が、そのコンサル介さず直接工事業者（竹管）に相見積もりすると、初回で180世帯でコンサルは戸当たり＠200万円が＠100万円の半額となり、臨時総会で業務委託契約を解除する旨を伝えると早速、コンサルの弁護士から解約の内容証明が来た。

コンサル提示の業者の金額で、施工契約しなければコンサルを降りると弁護士から内容証明、、、正に脅しですよ。
もし解約すれば、契約違反で、施工金額の20％違約金を臭わせて来ますが、そもそも業務委託契約には違約金は無く、最大で業務委託費の支払いで終了です。

業務委託解約は、成果物（完了業務）のやったとこまで代金で解約です。
通常1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（見積り段階で請負契約未決です）
成果物に納得出来なければやり直し、信頼関係失われれば、解約可能です。

このコンサルは、決定に臨時総会議決が必要と十分に知っていて、理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
ポイントは、理事会からの見積もり依頼で無ければた他社は見積りはしないので、
一般住民では無く、理事会（修繕委員会）が疑問を抱き、臨時総会を覚悟し行動した選択だったと思います。勿論、弁護士はその後は何も言ってきません。

番組内の悪質な大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、
コンサルは、代表のサムライ資格（建築・施工管理・マン菅・宅建すらも）も不要なので、非営利団体（ＮＰＯ法人）もコンサルは名乗れます。

>>44 マンション比較中さん
クローズアップ現代で紹介された事例は
関西ですね。
首都圏だと、中味はほとんど変わらないまでも、
表に見えるところは、もう少しマイルドかな。

ちなみに、とある正義の味方的アピールを
ガンガンに打ち出しているコンサルも
いくつかの施工会社とつながっています。
さらに言うと、そのコンサルは、
不適切コンサルに関する情報を
被害にあった(と言い張る)管理組合から
入手しており、その内容について
コンサル名を伏せて、自分のブログなどに
一所懸命書き込んでます。
正義の味方が
裏でマージンをもらっていることは
極めて悪質だと思います

その正義の味方的アピールを打ち出してる
コンサルさんは
業務見積の際、
業者選定については
選定の過程で減額できた工事費用に
連動する成果報酬方式で見積もってきます。

一見すると、良心的で、
理に適ってるような気がするでしょ？

でもね、
その業者選定時に、最初の見積徴収段階に
１社でも裏でつながっている
施工会社を潜り込ませることができたら、
業者選定時の減額幅はコントロールできるんです。

あぁコワいコワい！

>>46 某コンサル社員さん

コンストラクションマネジメント方式の会社ですか？

>>47 匿名さん

CM方式でも業務をやった実績はあるようですね。

相見積もりの取り方が悪いんだね。
相見積もりを取るときは、まず１社から見積もりを取る。
それを基に品名や型番等を残し、単価欄だけを消して他の
業者から見積を取る。
これをやらないとだめだよ。

>>49 匿名さん

責任施工方式で実施する、ということで
組合だけで動くならそれで良いと思います。

ただし、このタイミングで大規模修繕が本当に必要なレベルの劣化が生じているのか、とか
最初に出てきた施工会社の見積項目や数量、仕様が適切なのかどうか、というところが
組合で判断できないなら
その部分だけを別途外部に委託したほうが
良いと思います。