2LDK スムラボ派出所スレ

アトラス文京安藤坂
後楽園駅徒歩9分/春日駅徒歩9分/飯田橋駅徒歩9分、総戸数70戸。

特徴の一つはカッコよすぎる外観デザイン！
マンションの良さの一つって「スケールメリットを活かして戸建てで実現できないことができる」だと思っています。その点で戸建てではほぼ実現できないエントランスってポイント高いです。たかがエントランスなんて言う人もいるかもしれませんが、毎日通るエントランスがかっこよくてテンション上がるって素敵じゃないですか。少なくても私はこのマンションに帰ってくる度にテンションが上がる自信があります。
エントランスは中から見てもgoodです。住友不動産のマンションを見ていてもデカくて天井の高いエントランスは正義です。見た人を引き付ける魅力があります。
敷地北側には緑多めです。エリア的には南向きが人気になると思いますが、この植栽を楽しめる北向き住戸も悪くないなと思います。
周辺の築浅マンションの価格見ると坪800～1,000万で動いています。さすがに駅直結のパークコート文京小石川ザタワーを超えることはないかと思いますが、パークホームズ文京小石川ヒルテラスの価格は意識した値付けになりそうかなと思います。

周辺中古
ジオ文京春日　2019年築　茗荷谷駅徒歩10分　坪800万
パークホームズ文京小石川ヒルテラス　2023年築　春日駅徒歩3分　坪930万
パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　春日駅直結　坪1,000万

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ザ・パークハウス王子
王子徒歩9分、総戸数29戸。

王子駅から大通りを歩く動線です。車通りは多いですが、夜道も安心ですし歩車分離で歩きやすい道なのは良いですね。再開発が計画されているサンスクエアの隣を通るので将来的に再開発の恩恵を享受できるポジションなのも好印象です。
29戸と小規模なのですが、私は常々「地所レジは小規模でこそその魅力が輝く」という主張をし続けています。小規模なら地所レジです。
あくまで私の感覚論なのですが、地所レジが一番住まいに対する最低要求基準が高いと思っていて、スケールメリットが効かず色々コストカットされがちな小規模マンションにおいても「ザ・パークハウス」と名乗る以上は妥協できないラインが他デベロッパーと比べると高い感じがします。結果的に入居者目線では満足度が上がりがちです。
本マンションも29戸の規模でディスポーザーがあったり、エントランス周りは石を使って高級感を演出しています。デザイン監修に南條設計室を起用しているようです。（玄関前カメラはいつも通りなさそうですが地所レジはそういうデベロッパーなので手抜きではないです）

小学校が真横なのは子どもがいる身からするといいですね。しかもマンションのエントランスを出たらすぐ小学校の校門です。雨の日も傘いらないし忘れ物しても休み時間に取りに帰れるレベルの距離です。通学中の事故やトラブルが気になる私としては大きな加点要素になりました。
王子駅周辺は駅前がごちゃごちゃしていることもあり、都心アクセスや利便性に対してまだまだ過小評価されている印象です。JRとメトロが通っていて都内アクセスはどこに行くにも便利です。
周辺中古も坪400万前後で築浅がマンションが買えるので平行して検討しても良いかもですね。


周辺中古
王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス　2016年築　王子駅徒歩1分　坪420万前後
プラウド王子本町　2013年築　王子駅徒歩4分　坪420万前後
ルフォンリブレ王子　2020年築　王子駅徒歩7分　坪400万前後
ガーデンクロス東京王子　2021年築　王子駅徒歩9分　坪400万前後

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ザ・パークハウス門前仲町
門前仲町駅徒歩8分、総戸数240戸。

開発面積は5,600㎡、戸数も板状のマンションとしては大きめの240戸です。3面接道ですが道路に面してない1面も佐賀公園に面しているなどキレイな敷地です。
原価高騰の影響もあってか戸数確保のために住戸が詰め込まれている感は否めないですが、外観デザインも気合が入っており完成が楽しみです。

THE門前仲町という立地ではない（門仲感楽しむならヴェレーナグランが個人的には最高だった）ですが、門前仲町・清澄白河・水天宮真ん中に建つためそれぞれのエリアを楽しみたい人にとってはポジティブに感じるでしょう。70年の定借であることは人を選びますが、地主が三菱倉庫である点は安心材料ですし、また直近で門前仲町の定借新築物件であったヴェレーナグラン門前仲町は新築時坪400万前後から約1.5倍に値上がりしている点も心強いです。定借物件はリセール時のリスクがあるとSNSでもよく言われますが、立地と価格の見定めをしっかりすればブリリアシティ西早稲田など値上がりしているマンションは複数あります。購入時に出口をどうするか考えておいたほうが良いなど注意すべき点もあります。細かい点はnoteでまとめていますので、合わせてご覧ください。

https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

定借にも関わらず成約価格が伸びているヴェレーナグラン門前仲町の事例をどこまで意識するかで価格は大きく変わってきますが、周辺中古からの逆算だと坪470～490万（所有権だと坪500万ちょっとくらい？）、ヴェレーナグランの価格を意識すると坪500万中盤（所有権だと坪600万くらい？）に近づいていきそうです。非タワーな上に戸数の多い定借物件なので売主も強気な価格では出してこないように思いますが果たしてどうなるか。坪500万切ってくると買いやすいですね。

＜周辺中古＞
ウエルタワー深川　2002年築　門前仲町駅徒歩9分　坪410万
パークホームズ門前仲町リバーイースト　2004年築　門前仲町駅徒歩9分　坪350万
リリーゼ門前仲町　2018年築　門前仲町駅徒歩6分　坪420万
ヴェレーナグラン門前仲町　2023年築　門前仲町駅徒歩3分　坪600万＊定借70年

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プラウド川崎アベニュー
京急川崎駅徒歩9分/川崎駅徒歩11分、総戸数70戸。

2024年にチェックしたい街でピックアップしていた川崎に新築マンションが出ました！
https://www.sumu-lab.com/archives/92460/

川崎駅は駅西側の幸区と東側の川崎区で街の雰囲気やマンションの相場が異なります。幸区側はラゾーナがあったりなど綺麗に整備されていて駅前にタワマンも複数ありマンション価格も高いです。川崎区側は多くの人がイメージする川崎駅っぽさがある側で幸区側に比べてマンション価格は一回り安いですしやんちゃなおじさんの数も増えます（随分前の印象なので今は変わっているかもですが）。本マンションは川崎区側に位置します。そんな川崎区側ですが、直近では川崎市の本庁舎が完成し綺麗に生まれ変わっていますし、これからヨドバシ跡地の再開発も控えているなど、街の生まれ変わりを身近に感じられるポジションです。第一京浜と川崎競馬場に挟まれる立地は好みが分かれそうですが、プラウドらしく外観デザインはかっこよく仕上げています。
JR川崎駅と京急川崎駅が使えることで都内への鉄道アクセスが良いのも魅力ですね。品川駅まではわずか8分ですし、高輪ゲートウェイ駅や東京駅までも20分かからずアクセスできますので、山手線東側勤務の人にとっては便利だと思います。駅前にはラゾーナ含め商業施設盛りだくさんですし、飲食店も沢山あるので電車乗らずとも生活が完結します。周辺中古からの逆算だと坪460～480万程度かなと思います。億を超える成約事例の少ないエリアなので、億を意識した値付けにしてきそうです。

<周辺中古>
ブリリアタワー川崎　2008年築　川崎駅徒歩6分　坪440万（幸区）
カワサキミッドマークタワー　2015年築　川崎駅徒歩4分　坪380万（川崎区）
プラウド川崎柳町　2019年築　川崎駅徒歩6分　坪430万（川崎区）
プライムスタイル川崎　2021年築　川崎駅徒歩5分　坪415万（川崎区）

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ブランズタワー横浜北仲
馬車道駅徒歩2分/桜木町駅徒歩9分、総戸数704戸。

駅直結のザ・タワー横浜北仲とデッキ（2027年度に完成予定）接続する形で駅に繋がります。イメージパースを見る限りデッキに屋根がないのが少々気になる（津田沼ザタワーパターン？）のですが、駅まで車を気にすることなくアクセスできるのは便利です（馬車道駅は地下深めなので駅入口から電車に乗るまでそこそこ距離があることには注意が必要ですが）。本マンションの建つ北仲通北地区は2000年から段階的に再開発が進んでいます。馬車道駅に直結するA-4地区はザ・タワー横浜北仲、B-2地区にはアパホテル、A-2地区は住友不動産の賃貸マンションであるラ・トゥール横浜プロジェクトの建設が進んでいます。
各再開発の位置関係を見ても分かると通り、本マンションの強みは再開発エリアの北端に位置することです。北東のワールドポーターズ、北西の横浜ランドマークタワー方面は目の前に眺望を遮る建物が建たないので、高層階はもちろん低層階でも気持ち良い眺望を楽しめそうです。またコスモワールドや多くのビルの明かりがあることで夜景も楽しめそうです。
ザ・タワー横浜北仲との比較で最も大きなポイントは定借であることでしょう。①借地期間が75年とかなり長いこと②毎月支払いの地代がない（前払い地代として物件価格に包含される）ことなど、定借物件にしてはかなり条件が良いです。貸借70年、地代なしと言えばパークコート渋谷ザタワーを思い出しますね。

定期借地権マンションを検討する際のポイントをnoteにまとめていますので、良かったら合わせてご覧ください。

定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

もちろん定借であること自体はマイナス要素なので、それが価格に転嫁されるかは要確認ですが、定借であることでの倍率は抑えられるでしょうから、現実的な倍率で買える可能性が高いこと、引き渡し後の過剰な転売や賃貸供給が抑えられることは長く住もうと思っている実需の方にとってはポジティブに感じる点になるかと思います。価格面ではザ・タワー横浜北仲がベンチマークになります。本マンションは眺望が売りなので北東・北西が高く、南東・南西が安くなると思うので売り出す方角のバランスによって価格差はバラけてくると思いますが、全体平均でザ・タワー横浜北仲を下回る価格を期待したいところです。みなとみらいエリアで探しているけどブランズタワーは価格的にちょっと…という人はプレミスト横浜桜木町も要チェックです。フェルモ横浜桜木町のほぼ隣でみなとみらいを日常使いできる立地ながら（ブランズタワー比で）価格はだいぶ抑えて出てくると思います。

＜周辺中古＞
ザ・タワー横浜北仲　2019年築　馬車道駅徒歩1分（直結）　坪740万
プラウド馬車道　2022年築　馬車道駅徒歩4分　坪640万

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多摩川シーズンズ
狛江駅徒歩20～22分/国領駅徒歩11分、総戸数70戸。

多摩川住宅の建て替えです。多摩川住宅は棟毎に建て替えが別で進んでおり、既に販売が始まっているシティテラス多摩川に続く建て替え第二弾が本マンションになります。野村不動産・東京建物・旭化成レジデンスのJVで建て替えの検討が進んでいる棟もあります。多摩川住宅は調布市と狛江市に跨る大規模団地であり、シティテラス多摩川が調布市に対し、本マンションは狛江市になります。よって隣り合わせのマンションながら小学校が異なります。多摩川住宅内でも最も南西に位置する棟であること、また多くが南西向きで目の前は戸建て街のため眺望が抜ける住戸が多そうです。

先発するシティテラス多摩川との比較では、ディスポーザーとスロップシンクがあることは強みとなります。HPの情報がまだ限定的であることから全体像が見えていませんが、先発のシティテラスを十分に意識した企画になっているように思います。売主の積水ハウスは少し高いけどいいものを造る傾向にあるので、シティテラスより少し価格は高いものの満足度の高いマンションを企画してそうで楽しみです。周辺は戸建てが多いエリアなので「敢えてマンションを選ぶ意味」があるか否かは住んでからの満足度だけでなく将来的な売却にも影響します。シティテラス多摩川が現在坪270万程度で販売中です。後発新築ですし、スペック面もシティテラスを上回るものを企画してそうなのでシティテラスより安くなることは考えづらいですが、シティテラスも1期1次は3LDKが4,000万切るパンダ部屋を用意していましたし、大規模マンションで1期1次コケるのは売主も怖いでしょうから、ある程度慎重な値付けになりそうな気もします。東京都アドレス・3LDK・5,000万台で探している新築派の人は要エントリーです。

周辺中古
ソフィア調布染地公園　1998年築　調布駅徒歩バス16分　坪150万
パークホームズ調布桜堤通り　2016年築　調布駅バス13分　坪255万

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パークタワー柏の葉キャンパス
柏の葉駅徒歩1分、総戸数629戸。

ようやく来ました！！柏の葉キャンパス駅マンションで唯一の駅徒歩1分、そして初の「パークタワー」ブランド（他にもタワマンはありますが、すべてパークシティ〇〇タワー）です！43階建てで柏の葉エリア最高層ということもあり、三井としてもこの街のランドマークタワマンを造るぞ！という意気込みを感じます。
駅が目の前で便利なのは言うまでもないですが、線路挟んで反対側のららぽーとへも歩いてアクセスしやすい（徒歩2分）のはいいですね。三井ガーデンホテルも目の前です。ららぽーとももちろん良いのですが、個人的な推しはKASHIWANOHA T-SITEで、蔦屋書店はスタバ併設でコーヒー飲みながら店内の本を楽しめますし、パン屋のペニーレインのパンも美味いです。行ったらいつもアップルパイ買ってます。
駐車場はタワマンによくあるタワーパーキングではなく自走式です。細かいスペックはまだ公表されてないですが、比較的大きい車も止めれそうです。インターチェンジも近いので車での遠出が好きな人にとっては嬉しいですね。徒歩圏内も充実していますが、車利用者も楽しみやすい環境です。600戸を超える戸数ということで共用部も素敵に造ってますね。エントランスも豪華です。
外廊下だったり、バルコニー隔て板がショートタイプなのはコストコントロールしているな、という印象ですが、三井のタワマンはコストコントロール結果をきちんと価格反映してくれるケースが多いので、価格にも期待したいところです。さすがに坪400万は超えてくるかと思いますが、億の壁を意識して坪450万くらいまで収まってくれると広域新築比ではとっつきやすい価格になりそうです。

＜周辺中古＞
パークシティ柏の葉キャンパス一番街　2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分　坪240万
パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーイースト　2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分　坪280万
パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント　2018年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分　坪290万
パークシティ柏の葉サウスマークタワー　2021年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分　坪335万

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シティタワーズ上板橋イースト/セントラル
イースト：上板橋駅徒歩1分、総戸数315戸。セントラル：上板橋駅徒歩2分、総戸数112戸。

上板橋駅前の再開発計画、ついにリリースされました。駅前に26階と19階の2本のマンション、うち駅に近いイースト棟は駅からペデストリアンデッキで繋がるタワマンとなります。それぞれのマンションの下駄にはテナントが入る他、少し離れた南地区には地上5階建ての事務所と商業の建物が建設される予定です。イーストは規模もあって存在感ありますね。かっこいい。
上板橋駅は駅舎も駅周辺も良く言えばレトロな雰囲気ですので、駅前の再開発で印象がガラッと変わってきそうです。飲食店も豊富にありますし、少し歩けば城北中央公園があるのもいいですね。池袋駅までも9分なので都心アクセスに対する価格を考えると、雰囲気ハマれば相対的に割安感を感じやすい街だと思います。

近所で販売中のパークホームズ上板橋が坪400万前後、お隣大山駅の再開発タワマンであるシティタワーズ板橋大山の販売中住戸平均が坪560万前後であることを考えると坪500万前後になってきそうです。最近の住友不動産は少々値付けに慎重でさっさと売り切りたい雰囲気のマンションが増えていますので、それ次第で価格も変わってきそうです。

周辺中古
サンクレイドル練馬北町　2012年築　上板橋駅徒歩10分　坪300万
周辺新築
パークホームズ上板橋　2025年築　上板橋駅徒歩6分　坪400万くらい

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ヴィークハウス目黒
不動前駅徒歩5分/目黒駅徒歩9分/五反田駅徒歩10分、総戸数75戸。

いい立地なのにヴィーク「コート」じゃなくて、ヴィーク「ハウス」なのか…と思ってしまいましたが、デベロッパー的にはヴィークハウスが最上級ブランドっぽいですね。過去の分譲実績を見てもハウスはほとんどない上にいわゆる一等地のマンションにしか付けられていません。そんな最上級ブランド？が使われるマンションなだけあって、規模の割に気合入っているなと思いました。シティタワーザレインボーもそうでしたが、エントランスとエレベーターホールを合わせてしまうことでエントランスホールを広く確保することができています。プライバシー面からするとマイナスだと思いますが、開放感は出ますね。間取りもワイドスパンな上に柱の食い込みが少なくキレイなものが多く、頑張ってくれている印象があります。続報に期待です。
不動前駅、目黒駅、五反田駅が日常使いできるのも便利でいいですね。目黒駅までは少々物寂しい道のりではあるのですが、山手線駅2駅が徒歩10分圏内なのは強いです。notタワマンですし、流石にプラウドタワー目黒MARCは超えてこないかなとは思いますが、予想が難しいですね。割安で当時話題になったヴィークコート代々木参宮橋の再来になれば嬉しいですが、「ヴィークハウス」ブランドで気合も入ってそうですし、シティタワー目黒の坪840万は超える値付けになりそうです。

周辺中古
パークホームズ目黒リバーサウスアーバンレジデンス　2005年築　不動前駅徒歩5分　坪650万
シティタワー目黒　2017年築　不動前駅徒歩4分　坪840万
プラウドタワー目黒MARC　2023年築　目黒駅徒歩9分　坪940万

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プレミストタワー船橋
船橋駅徒歩2分、総戸数677戸。

想像以上に気合い入った企画できましたね！千葉最高層の51階建て、外観デザインもかなり気合が入っています。
共用部の仕上がりもエントランスを見るだけで本気度が伝わります。千葉では珍しい内廊下を採用していますし、今回京成船橋駅までペデストリアンデッキを新設します。
施工が長谷工だったので価格勝負（質を落として価格を下げる）で来るかもなと思っていたのですが、全く逆で千葉NO1のタワマンを造りに来ました。大和ハウスは高くても良いマンションを造る傾向があるので、大和ハウスらしい企画だと思います。

周辺中古を見る限りだと価格は坪500万くらいかなと思っていたのですが、この気合の入れようからすると売主は坪500万を超える価格を意識してそうに見えます。一方で小岩駅の新築タワマンであるパークシティ小岩ザ・タワーやプラウドタワー小岩フロントが坪500万前後で販売中なので、小岩の新築タワマンを大きく超える価格となると売れ行きはグッと落ちるはずなので小岩の価格を見ながらの販売になりそうです。

周辺中古
パークタワー船橋　2007年築　船橋駅徒歩4分　坪300万
プラウド船橋本町通り　2021年築　船橋駅徒歩7分　坪370万

総武線近隣中古
津田沼ザ・タワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪400万
ザ・タワーズ・ウエスト　2009年築　市川駅徒歩2分　坪420万
グランドターミナルタワー本八幡　2013年築　本八幡駅徒歩3分（駅直結）　坪420万
プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩1分　坪470万

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ルネタワー八王子
八王子駅徒歩5分、総戸数499戸。

長期優良住宅、免震構造、内廊下となかなか気合入ってます。エントランスも二層吹き抜けで開放感があります。
30階にスカイラウンジを設けるなど、タワマンらしさを意識しています。南口にはより駅に近いサザンスカイタワー八王子やシティタワー八王子フレシアがある中で選ばれる工夫が見えますね。

周辺中古の価格を見ると坪400万を意識しつつ、でも1期1次でコケるとこの戸数を売り切るのは大変だと思うので坪300万代を期待したいですがどうなるか。中央線沿線の駅チカタワマンの価格は上昇傾向なので値付けはなかなか難しいと思います。

周辺中古
サザンスカイタワー八王子　2010年築　八王子駅徒歩2分　坪410万
シティタワー八王子フレシア　2018年築　八王子駅徒歩2分　坪380万
クリオレジダンス八王子ザ・マークス　2019年築　八王子駅徒歩3分　坪280万

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ピアース戸越公園レジデンス
戸越公園駅徒歩2分/戸越駅徒歩8分、総戸数24戸。

モリモトが得意そうな小規模マンションです。お得意のアーキサイトメビウスとタッグです。駅まで徒歩2分ながら戸越公園中央商店街沿いということで駅アクセスの良さと生活利便性を兼ね備えている魅力的な立地です。
駅南口にはザ・パークハウス戸越公園タワーが完成し周辺の雰囲気もグッと素敵になりました。本マンションの位置する駅北口側にも再開発計画が進んでいるとのことで、これから街がより便利で素敵になるのは買いやすいポイントになりますね。
価格設定強気なモリモトですし、2022年築のピアース戸越公園が坪650万で動いていることを踏まえると坪700万は意識してきそうです。

周辺中古
ドレッセ戸越公園プレヴィ　2010年築　戸越公園駅徒歩2分　坪540万
ピアース戸越公園　2022年築　戸越公園駅徒歩5分　坪650万
ザ・パークハウス戸越公園タワー　2024年築　戸越公園駅徒歩1分　坪700万

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リビオ中野レジデンス

中野駅徒歩9分、総戸数23戸。

徒歩9分ですが、目の前は再開発てんこ盛りのエリアのため今後5～10年で大きく様変わりします。中野サンプラザの再開発が白紙になってしまいましたが、駅舎のリニューアル含め駅前に複数の再開発計画が進んでいるのは中央線沿線では珍しいです。
駅から中野サンモール商店街→中野ブロードウェイを通って行き来が可能なのは良いですね。雨の日は駅までの半分以上を濡れずにすみますし、何よりにぎわいのある中野サンモール商店街を日常利用できることは満足度がめちゃくちゃ高そうです。駅から離れる分小学校は近くなります。
中野四丁目西地区計画は元々中野サンプラザ計画と区役所に2階でデッキ接続の計画だったので、当初計画通りに開発が進めば、駅から直ぐ目の前までペデストリアンデッキが繋がるかもしれません（注意：計画は変更になる可能性がありますし、中野サンプラザの開発が白紙になった今不確実性は高まっています）。囲町西地区は住友不動産のタワマンが建設予定で、ここの価格次第ではさらに中野の価格が上がる可能性があるのでその前に販売開始となっているのは検討者目線からすると良かったな、という印象です。小規模ながら外観デザインは重厚感があってTHE分譲マンションって感じなのもいいですね。
3LDK、1.5億は意識してきそうなので、坪700万～って感じでしょうか。リビオは比較的強気な価格設定であることが多いのでリビオ価格だともうちょっと上がるかもしれません。

周辺中古
・ザ・パークハウス中野タワー　2017年築　中野駅徒歩3分　坪900万
・グランツオーベル中野　2020年築　中野駅徒歩5分　坪550万
・クレイシア・ヴァースクレイシアＩＤＺ中野アーバンスクエア　2021年築　中野駅徒歩7分　坪590万

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プラウド美しが丘ヒルサイド

たまプラーザ駅徒歩11分・あざみ野駅徒歩8分、総戸数37戸。

美しが丘アドレスですが最寄りはあざみ野駅です。田園都市線に加えてブルーラインも使えるので、神奈川県内の移動が多い人はあざみ野駅最寄りは嬉しいポイントになりそうです。
「ヒルサイド」とある通りあざみ野駅から見ると高い位置にあります。田園都市線各駅はアップダウンが激しいエリアが多いのでそれがDNAに刻まれている地元の方はともかく、広域で見ている人は必ず現地周辺を歩いて確かめて見ることをお勧めします。
低層ながら外観はめちゃくちゃカッコいいです！バルコニーの手摺はクリアガラスですが、室内から外はよく見えるが外から中は見えづらい特殊コーティングをしている「ラミスカイ」というガラスを採用しているため開放感とプライバシー性を両立出来ているのはいいですね。
駐車場はなんとシャッターゲート！都内のマンションでも見ないです。セキュリティやプライバシーの観点でも嬉しいですが、何より豪邸に住んでいる感がたまらないですね。
37戸ながらディスポーザーが付いていたりと専有部仕様も気合入っています。おそらく価格も気合入ったもの（坪500万を下回ることはなさそう）になっているかと思いますが、戸数も少ないですし企画で売れそうです。

周辺中古
・クレッセント美しが丘レジデンス　2001年築　あざみ野駅徒歩7分　坪330万
・ドレッセたまプラーザテラス　2013年築　たまプラーザ駅徒歩2分　坪420万
・レ・ジェイド美しが丘　2020年築　あざみ野駅徒歩6分　坪390万
・ブランズシティあざみ野　2020年築　あざみ野駅徒歩8分　坪410万

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幕張ベイパーク　ブルームテラスタワー

海浜幕張駅徒歩14分、総戸数650戸。

若葉3丁目公園に隣接するタワマンはこれが最後になります。ZOZO PARKの場所がマンションになる可能性はありますが、具体的な次期や計画が決まっているわけではないので、計画上見えているものとしては現時点だと最後のタワマンになります。最後ということで気合い入ってますね！特徴的なのは幕張ベイパークのタワマンで初めてとなる二層吹き抜けのエントランスです。本作も同様ですが幕張ベイパークのタワマンは全て1階と2階の間に中間免震装置が入っている免震構造なので、構造上二層吹き抜けのエントランスが作りづらいという背景があります。ところが今回はエントランス部分を突き出すことで中間免震装置の影響を受けることなく二層吹き抜けのエントランスを実現できています（二層吹き抜けの部分だけ突き出ているのがパースからも分かります）。当然コストは追加でかかったはずですが、既存タワマンにはない差別化ができている点は周辺中古ではなく新築を買おうと思える動機づけにもなります。
幕張ベイパークと言えば、南向きと西向きのオーシャンビューが特徴の一つですが、南向きは4棟目の前作ライズゲートタワーとお見合いで海を感じづらい点は相対的にネガになるでしょう（西向きはうまくスカイグランドタワーからズラしています）。

周辺中古が坪300万程度、最近完売したライズゲートタワーの最終期もほぼ同等水準の価格で抽選にもなっていたことを考えると坪350万程度になってもおかしくないのですが、幕張ベイパークは千葉県から土地を取得した経緯もあってか過去4つのタワマンは全体的に弱気な値付けでした。そのトレンドが続くとなると坪320万くらいに落ち着く可能性も十分にあります。平均坪320万だと低層階や北向きは坪200万円台になってくると思うので、かなり買いやすい価格になる反面、抽選は避けられないでしょう。（ちなみに前作ライズゲートタワーは当時の周辺中古坪より安い価格で後発新築が出てきました）


周辺中古成約事例
クロスタワー＆レジデンス　2018年築　海浜幕張駅徒歩15分　坪300万（南向き・1X階）
スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分　坪340万（南向き・2X階）
スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分　坪300万（東向き・3X階）
ミッドスクエアタワー　2023年築　海浜幕張駅徒歩15分　坪320万（北東角・X階）

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ザ・パークハウス目黒不動前レジデンス

不動前駅徒歩?分・五反田駅徒歩12分・目黒駅徒歩13分、総戸数126戸。

最近発表されたヴィークハウス目黒のすぐ目の前の不動前物件ですが、物件名に「目黒」が入っており目黒価格を意識した企画になりそうな印象です。外観デザインは板倉建築研究所、地所レジ×板倉建築研究所と言えば、名作ザ・パークハウス鎌倉です。本作も鎌倉程ではないですが126戸の規模感以上に存在感ある仕上がりになりそうな感じがします。北向きはシティタワー目黒が被りますが、南向きは背の高い建物が目の前にないので眺望が抜けてきます。日常使いは不動前駅ですが、目黒と五反田も徒歩圏内なのは便利ですね。
不動前価格であれば坪800～850万って感じなのですが、目黒を意識した価格にしてくるでしょうから、シティタワー目黒とプラウドタワー目黒MARCの間くらいの価格を意識してきそうです。現時点の相場だと坪950万前後あたりが一つの目安です。

周辺中古
ルフォン不動前　2012年築　不動前駅徒歩4分　坪680万
シティタワー目黒　2017年築　不動前駅徒歩4分　坪910万
プラウド五反田　2023年築　五反田駅徒歩6分　坪730万
プラウドタワー目黒MARC　2023年築　目黒駅徒歩9分　坪1,000万

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ブランズ護国寺富士見坂

護国寺駅徒歩2分・新大塚駅徒歩9分・茗荷谷駅徒歩12分、総戸数36戸。

個人的に立地にグッときました！駅近であることはもちろんプラスなのですが、それ以上に眺望が魅力に感じました。タワマンが少ないこともあり眺望が抜ける住戸が少なめな文京区において、北向きは護国寺、南向きはお茶の水女子大学があって（特に北向きは）半永久的に眺望が守られる点は希少です（南向きは大学の間に戸建てが2つある）。
外観もめちゃくちゃかっこいい…。小規模マンションながらエントランスアプローチも造り込まれていて「分譲マンション」に住んでる感があるのもいいですね。
文京区は築年数が経っても価格が下がりづらく価格予想が難しいです。周辺中古からの逆算だとざっくり坪800万くらいな感じがしますが、最近の文京区新築はどこもかなり強気な価格設定で坪1,000万に届くものも出てきているので、周辺新築を意識すると価格は一段高くなりそうです。文京区の新築はどれも小規模なものが多く、リリースされているマンションの数に対して「戸数」で見た時の供給数インパクトは小さいですし、本マンションは36戸と戸数も少ないので、安売りでサクッと売るというよりは高値でじっくり販売になりそうな感じはします。

周辺中古
パークスクエア文京音羽　2004年築　護国寺駅徒歩6分　坪720万
グランスイート文京音羽イースタージュ　2012年築　護国寺駅徒歩2分　坪520万
ブランズ文京護国寺　2015年築　新大塚駅徒歩8分　坪600万
クレヴィア茗荷谷文京の杜　2018年築　茗荷谷駅徒歩7分　坪540万

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西千葉レジデンスアベニューのHPが公開され、現地も行って来ましたのでファーストインプレッションをまとめます！
現地行ってみて良いな！と思えるマンションでした。

物件概要
住所：千葉県千葉市稲毛区弥生町7番2
総戸数：512戸
完成予定日：2026年10月中旬
引渡予定日：2027年2月下旬
施工会社：長谷工コーポレーション
売主：野村不動産、三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、大和ハウス工業、総合地所、東方地所
掲示板：西千葉レジデンス アベニュー

駅距離
ＪＲ中央総武線 「西千葉」駅 徒歩3分
ＪＲ総武中央線 「千葉」駅 徒歩18分

現地案内図
周辺動画です。南側のメインエントランスからスタートしています。

大規模再開発
西千葉駅からわずか徒歩3分、千葉大学に隣接する立地に75,000㎡もの広大な再開発が行われます。街区名称は「千葉　学美の杜（まなびのもり）」です。分譲マンション（本マンション）に加えて戸建て・学生用賃貸マンション・サービス付き高齢者向け住宅・介護施設・商業施設（スーパー含む！！！）・広場が開発されます。特に広場や商業施設に隣接するのは子育てファミリー目線だとすごくいいですね！スーパーが入るのが特にアツい！公園も12,000㎡とかなり大規模です。ご近所だと幕張ベイパークの若葉三丁目公園や津田沼の谷津奏の杜公園が約22,000㎡なのでその半分くらいと考えると大きさのイメージがつきやすいかと思います。大規模開発らしく施設は多めです。広場に隣接するコミュニティカフェも雰囲気良さげです。

デザイン
特別豪華というわけではないですが、奥行きを持たせてゆとりがありますし。車寄せもあります。隣戸隔て板がトールタイプなことでパッと見が引き締まって見えますね。エントランスホールも2層吹き抜けでホテル感あります。

共用施設
大規模のスケールメリットを活かし、キッズルーム・パーティルーム・ゲストルーム・テラス・ライブラリーラウンジなど複数の共用施設があります。

学区
弥生小学校
轟町中学校

仕様
ディスポーザーあり、トイレはタンクありタイプですがおそらく長谷工お得意の古めかしさを感じないタイプっぽいです（タンクを隠してタンクレスぽく見せる）。耐震構造が採用されています。

周辺相場
＜中古＞
・ライオンズステーションプラザ西千葉　2003年築　西千葉駅徒歩5分　坪160万程度
・ザノブトヒルズフォレストコート　2008年築　西千葉駅徒歩7分　坪180万程度
・エクセレントシティ西千葉春日　2014年築　西千葉駅徒歩2分　坪240万程度

＜新築＞
ヒルズグランデ稲毛　2025年築　稲毛駅徒歩10分　坪270万程度
ブリリアタワー千葉　2026年築　千葉駅徒歩4分　坪400万程度

周辺中古からの逆算だと坪300万程度なのですが、そうすると70㎡の3LDKが6,000万を超えてきます。キャラは違いますが同じ千葉県内だと幕張ベイパークの低層住戸は坪300万を切ってくる単価になるので検討者目線だとベイパークに流れる人も一定出てくるでしょう（街の個性は全く違うのでどちらが良いという話ではなく広域で見る人は価格帯的に比較対象になるという意味です）。本マンションは戸数も多い上にⅡ工区も控えています。Ⅰ工区の1期1次からコケてしまって不人気マンションの烙印を押されることは避けたいのでは？と思うので、6,000万を意識した値付けにしてくるような気がします。途中からしれっと売主も増えたりしていて全体的に弱気になっているように見えます。そうなると平均坪280万程度になってきますが、坪280万であれば周辺中古と比較しても買いやすいですし、おすすめしやすい新築マンションになってきます。

まとめ
津田沼駅南側（奏の杜アドレス）の中古は少し予算オーバー、千葉駅周辺は少しわちゃわちゃしすぎている、少し落ち着いた住環境でできれば新築が良い、といった方にはハマりそうです。個人的にはリニューアルされたばかりの千葉公園にも徒歩圏内なのもポイント高いですね。都内までの距離を考えると総武線快速が停車しないというネガはなかなか大きいですが、だからこその価格になっている（なりそう）とも言えます。徒歩圏内の商業充実を優先する方には向かないですが、そうでなければちょっとした買い物はマンション隣のスーパーで、大きめな買い物は電車で千葉駅まで出れば完結します。建設費が高騰する中で坪300万を切る新築マンションはどんどん希少な存在になっていくと思うので、新築派の方は一度チェックいただくことをおすすめします。駅距離や都内アクセスが許容できるなら幕張ベイパークの中古は今なら新築のブルームテラスタワー販売前で選択肢多めです。新築派でもっと都内に近い方がいい人は定借ですがリーフシティ市川ザタワーもチェックいただきたいですね。

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ザ・パークハウス吉祥寺プレイスのHPが公開されたので、ファーストインプレッションをまとめます！

物件概要
住所：東京都武蔵野市吉祥寺北町1丁目717番6
駅距離：
ＪＲ中央線「吉祥寺」駅 徒歩12分 （北口）
ＪＲ中央・総武線「吉祥寺」駅 徒歩12分 （北口）
京王井の頭線「吉祥寺」駅 徒歩12分 （北口）
総戸数：35戸
完成予定日：2026年1月上旬
引き渡し予定日：2026年9月下旬
施工会社：森本組
売主：三菱地所レジデンス株式会社
掲示板：ザ・パークハウス 吉祥寺プレイス

デザイン
35戸とは思えない雰囲気あるエントランス、良いですね！縦長の敷地なので奥行きを確保しづらいはずですが車寄せを半円形にすることで高級感がありますし、奥行きも感じます。バルコニーの軒天も木目調になっていたりと細部まで拘っており、良いものを造るぞ感が伝わってきますね。
株式会社アーキフォルムがデザイン監修をしています。デザインコンセプトは「閑居」とのことで落ち着いた雰囲気があります。

学区
市立第四小学校：徒歩6分
市立第四小学校：徒歩21分
小学校はぼちぼち近いですが、中学校が少し距離があります。

仕様
キッチン天板は天然石（御影石っぽい？）、シンクも静音ワイドシンクでかっこいい（このシンク、ディアナコートでよく見るイメージ）です。35戸という規模感ながらディスポーザーもあります。洗面水栓はグローエ、天板も天然石で高級感あります。価格は高そうですが高いなりの仕様を意識している印象を受けました。

竣工販売
本マンションは完成してからの販売となる竣工販売です。竣工販売は実際に完成したマンションの中を見て購入判断をできる点が特徴です。特に本マンションは戸建てに囲まれており、2階までの住戸は戸建てと被ってくる住戸も多くあるでしょうから、眺望や採光など実物を確認できる点は検討者の方にとってプラスです。また初めてマンションを購入する一次取得者の目線だと契約後すぐ入居できるため、家賃の支払いを抑えられる点も魅力です。

周辺相場
＜新築＞
・サンウッド吉祥寺南町一丁目　吉祥寺駅徒歩3分　総戸数15戸　坪770万程度
・プラウド吉祥寺本町　吉祥寺駅徒歩5分　総戸数36戸　坪800万程度
・ザ・パークハウス武蔵野レジデンス　三鷹駅徒歩12分　総戸数45戸　坪550万程度

＜中古＞
・パークホームズ吉祥寺グランテラス　2009年築　吉祥寺駅徒歩15分　坪380万程度
・吉祥寺レジデンシア　2010年築　吉祥寺駅徒歩13分　坪400万程度
・サンウッド吉祥寺フラッツ　2012年築　吉祥寺駅徒歩4分　坪590万程度
・プラウドシティ吉祥寺　2020年築　吉祥寺駅バス12分　坪410万程度
・オープンレジデンシア吉祥寺プレイス　2022年築　吉祥寺駅徒歩8分　坪450万程度

築浅の中古がそもそも少ないエリアですし、売出しの数も少ないです。個人的に吉祥寺で好きなマンションの一つであるザ・パークハウス吉祥寺とか中古の売り出し見たことないですね…結果的に新築と中古の価格差が大きく見えます。プラウド吉祥寺本町の価格を意識してきそうですが、同マンションは先着順住戸もあるような状況です。駅距離は本マンションが劣後するのでさすがに坪800万を超えることはないだろうとは思いますが、戸数も少ないので坪700万を切るような価格で安売りもしてこなさそう…坪700万前半あたりだと現実的かなと思いました。

まとめ
吉祥寺駅は駅前に大規模商業施設があって、特徴ある飲食店もたくさんあって、井の頭公園も徒歩圏内でとみんなが欲しいものを全部詰め込んだような街です。駅周りは人通り多めではありますが、本マンションは駅から歩く分、自宅周りは落ち着いた住環境が確保されてそうでバランスの良さを感じました。中央線にグリーン車ができて便利になったことも広域で見ている人にとってはポジティブに感じる点でしょう。たまたまプラウドとサンウッドの販売が被っているため新築が多く出ていますが、新築の少ないエリアなので予算に収まる人にとってはメジャーデベの新築のファーストオーナーになれる数少ないチャンスでもあります。
「新築に拘らないけど吉祥寺が良い、価格はもっと抑えたい」という人はぜひプラウドシティ吉祥寺をチェックしてください。バス便マンションながらバス停を目の前に設置していることでバス便のネガを最小に抑えています。スーパーとカフェが敷地内にあることで生活も便利です。ここ数年の値上がり幅が抑えめなので広域で見ている人にとっては相対的に割安感出てきている感じがします。吉祥寺の築浅プラウドの3LDKがまだ1億切ってるってチャンス感あります！見つかる前にぜひ！おすすめです！


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