スムログ出張所/スムラボ派出所「2LDK スムラボ派出所スレ」についてご紹介しています。
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2LDK [更新日時] 2022-08-09 07:44:45

小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

<スムラボ>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/2ldk/

<ブログ>
https://2ldkclass.com/

<Twitter>
https://twitter.com/2ldk18

<YouTube>
https://www.youtube.com/channel/UCvnr-AAfWoRXfUkafrQGzqA/videos

[スレ作成日時]2021-08-13 19:38:33

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2LDK スムラボ派出所スレ

コメント  

  1. 1 2LDK

    プラウド御茶ノ水。
    御茶ノ水駅から徒歩7分、マンション直前に多少のアップダウンがありますが、基本はフラットアプローチかつ歩車分離されて歩きやすい道のりです。
    末広町駅までも徒歩6分と使いやすい距離かつこちらもフラットアプローチのため、交通利便性は高いです。

    スーパーは御茶ノ水駅と反対側にサミットが最近OPENしています。末広町駅からの帰りだと肉のハナマサも使いやすい距離感です。
    公園は近くにある宮本公園がキレイでそこそこの広さがありますし、湯島小学校までも歩きやすい道のりのため、子育てファミリーは魅力的だと思います。

    外観デザインも基壇部には御影石が使われるなど高級感があります。敷地が坂になっていることを活かして、地下に駐車場を作っているのも素敵です。
    設備面でも内廊下やディスポーザーに加えて床快full(ゆかいふる)が導入されています。全部屋の温度を一定に保つ仕組みで高い快適性が期待できるのもプラスです。

    周囲は比較的背の高い建物に囲まれているため、眺望が期待できる住戸は少ないですが、文京区では比較的あるあるですので、眺望重視の方は文京区だとかなり候補が絞られそうです。

    周辺中古相場
    ・クレヴィア御茶ノ水 2018年 御茶ノ水駅徒歩7分 坪590万前後
    ・グランリビオザレジデンス 2018年 湯島駅徒歩4分 坪460万前後
    ・グランレ・ジェイド御茶ノ水 2018年 御茶ノ水駅徒歩7分 坪530万前後

    周辺新築相場
    ・シティハウス文京湯島 2021年 御茶ノ水駅徒歩10分 坪530万前後
    ・ブランズ文京本郷一丁目 2021年 本郷三丁目駅徒歩6分 坪530万前後

    本物件のすぐ隣のグランレ・ジェイド御茶ノ水が坪530万前後で動いており、ゆかいふる等の充実した設備が入っていることを踏まえると、坪570万~590万程度の価格になると勝手に予想します。
    (あくまでも勝手な予想ですので、参考程度でお願いします。)
    この戸数で内廊下&ディスポーザー導入ということで管理費も気になるところです。

    販売タイミングの被っているパークホームズ本郷三丁目と比較される方もいらっしゃると思いますが、仕様デザイン面ではプラウド、価格面パークホームズになるような気がします。

    現地の様子をYou Tubeにアップしていますので、良かったら動画も合わせて御覧ください。

    ・御茶ノ水駅から現地



    ・現地から末広町駅


    ・現地周辺


    ・個別のご相談はこちらから受け付けております!お気軽にどうぞ!
    https://www.sumu-lab.com/consultation/

  2. 2 2LDK

    ザ・パークハウス自由が丘フロント。
    自由が丘駅から徒歩3分の希少な駅近新築マンションです。
    本マンションの魅力は単に駅から近いだけではなく、駅までの動線が素敵すぎる点にあると思います。
    改札を出てすぐ目の前にあるマリクレール通りからマンションのほぼ目の前まで、綺麗に舗装された道のりでTHE自由が丘を感じることができます。
    また3分と短い道のりながらも東急ストアやセブンイレブンを通る事ができるので日々のちょっとした買い物にも困りません。
    実際に現地を見ていただくとその良さを実感いただけると思いますが、宜しければ現地訪問動画も合わせてご覧ください。



    32戸と小規模なマンションながらガラスを多く用いた外観デザインは非常に魅力的で、完成後は規模感以上に存在感のある目立つマンションになると思います。
    全戸南向きとなっている上に、南側は第一種低層住居専用地域となっているため、将来的にも背の高い建物が立つ可能性が非常に低いのもポイントが高いです。
    駅近の利便性と第一種低層住居専用地域に寄り添う落ち着いた住環境のバランスは多くの方に魅力に映ると思います。
    また自由が丘駅だけでなく奥沢駅も徒歩5分程の距離のため日常使いできます。
    奥沢駅は東急目黒線が通っており、自由が丘駅と合わせて目黒線・東横線・大井町線の複数路線が使えるため、都心へのアクセスも良好です。

    周辺中古
    ・ピアース自由が丘 2003年竣工 自由が丘駅6分 坪単価410万前後
    ・ディアナコート自由が丘 1997年竣工 自由が丘駅8分 坪単価340万前後

    周辺新築
    ・ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン 2022年竣工 自由が丘駅9分 坪単価600万前後

    駅距離を見ると本マンションの駅徒歩3分に対し、ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンは駅徒歩9分と距離がありますが、希少な自由が丘アドレスに加え仕様面も非常に力が入ったマンションでしたので、価格は近しいものになると予想します。
    中古マンションの価格からすると坪単価600万は一気に飛躍した感じがありますが、今の新築マンション市場の価格を考慮すると坪600万でも大きな違和感はありません。

    築浅のマンションの売買が少ないエリアのため、自由が丘に住みたくてもマンションの選択肢がかなり限られてきますので、好立地の新築マンションとなれば需要は十分にあると思われます。
    さらに本マンションは32戸の内17戸は地権者住戸のため、実際に販売となるのは15戸とごく僅かです。
    よほどの高値にならない限りはあっという間に完売となることが想定されますし、大規模なタワーマンションと違って中古でたくさん売りにでるようなマンションだとも思えませんので、新築販売の機会を逃すとこのマンションに住みたくても住むチャンスがなくなるかもしれません。
    この立地に魅力を感じて予算が許すのであれば、前向きにご検討を進められることをおすすめします。
    個人的に懸念点に感じたのは小学校までの距離です。
    通学校となる八幡小学校まで歩いてみましたが、大人の足でもそこそこの距離を感じます。また道中踏切があるのも心配点でした。
    私が心配し過ぎなだけで多くの方は気にならないポイントかと思いますが、小さなお子さまがいらっしゃるご家庭は一度現地まで歩いて確認されることをおすすめします。


    現地周辺動画


    ・個別のご相談はこちらから受け付けております!お気軽にどうぞ!
    https://www.sumu-lab.com/consultation/

  3. 3 匿名さん

    アトラスタワー五反田。
    山手線五反田駅から5分表記ですが、実際に歩くと5分もかかりませんでした。特に浅草線の入り口は非常に近く、日常使いには便利な立地です。
    駅前にはスーパーがあって、マンション目の前にはコンビニもあるので日々の生活に困ることはなさそうですし、飲食店も多いエリアのため外食も楽しめそうです。
    目黒川沿いに立つマンションということで北向き住戸は目黒川を楽しめるのはプラスなのですが、エントランスの近くに公共の喫煙所があります。
    私が現地訪問をした平日朝の時間帯は喫煙者が多くおり、道を歩くと少々煙たさがありましたので、タバコNGかつ北向き低層を選ばれる予定の方は時間を変えて現地を訪問し、空気感が肌に合うかは要確認だと思います。
    残念ながら灰皿周辺の歩道にタバコの吸殻も多く散見されたため、そのような環境にストレスを感じる方は合わないような気がします。

    そういった環境を考慮してなのか、エントランスはゲートを設けてプライバシー性を確保しています。
    完成イメージを見る限りはエントランスのゲートもとても重厚感がありますし、高級感があります。
    一般的にタワーマンションは公開空地を設ける代わりに容積率を緩和し、より戸数が多く背の高いマンションとすることができるため、ゲートでプライバシーを確保したタワーマンションというのは貴重です。
    タワーマンションの利便性や快適性を享受しながら住人しか入れないプライベートな敷地の確保を両立できている希少なタワマンです。

    周辺中古
    ・シティタワー目黒 2017年竣工 不動前駅4分 坪単価580万前後
    ・パークタワーグランスカイ 2010年竣工 五反田駅6分 坪単価550万前後
    ・プラウドタワー東五反田 2008年竣工 五反田4分 坪単価530万前後

    周辺新築
    プラウドタワー目黒MARC 2023年竣工 目黒駅9分 坪単価670万前後

    周辺のマンションの価格を踏まえると坪670万~690万だと妥当な金額に見えます。

    距離も近いプラウドタワー目黒MARCと比較される方も多いと思いますが、目黒駅を日常的に使いたい・緑豊かな公開空地に魅力を感じるなら目黒MARCですが、駅距離をより重視するのであれば本マンションがおすすめしやすくなります。
    あとは線路沿いであることの騒音リスクと川沿いならでは水害リスクの比較でどちらが許容できるかというのも比較に置いては大きな材料になるかと思います。

    近くでTOCビルの建替え等の開発が進んでいることもポジティブな材料です。元々便利なエリアですが、更に利便性が向上することは魅力です。

    懸念点としては一部重複しますが、目黒川沿いであることの水害リスク、小学校までの距離、目の前の喫煙所です。
    どれも個人の感じ方によってその評価が変わる項目になるかと思いますので、気になる方は現地での確認をおすすめします。

    現地周辺動画



    五反田駅から現地まで動画


    個別のご相談はこちらから受け付けております!お気軽にどうぞ!
    https://www.sumu-lab.com/consultation/

  4. 4 匿名さん

    パークタワー東中野グランドエア
    少し遠回りになりますが、駅からデッキ経由でマンションまで行き来できるため、車を気にしなくて良いのは嬉しいポイントです。(デッキ経由しない最短ルートもあります)
    隣接するユニゾンモールにはスーパー、100均、カフェ、クリーニング、ジムなど日常使いしたいテナントがバランス良く入っているため、日々の生活は便利そうです。
    小学校までの距離があるので、小学生のお子様がいらっしゃるご家庭は現地まで歩いてみることをおすすめします。

    周辺中古
    シティハウス東中野駅前 2011年竣工 東中野駅1分 坪435万前後
    クラッシィタワー東中野 2015年竣工 東中野駅1分 坪485万前後
    ライオンズ東中野 2010年竣工 東中野駅1分 坪410万前後
    パークタワー東中野 2007年竣工 東中野駅3分 坪375万前後

    周辺中古の価格を踏まえると坪540~560万程度であれば大きな違和感はありません。
    坪500万後半になってしまうとクラッシィタワー東中野との価格差が大きくなりますので、販売はスローペースになりそうです。

    現時点で坪550万となれば、地元の方・広域検討の方いずれも少々手を出しづらい価格となる印象です。
    お隣の中野駅は駅周辺再開発で今後大きく生まれ変わり、周辺相場の上昇が期待できますので、その伸びしろをどこまで期待するかで評価が分かれるマンションだと思います。

    ・東中野駅から現地動画



    ・現地周辺動画


    ・個別のご相談はこちらから受け付けております!お気軽にどうぞ!
    https://www.sumu-lab.com/consultation/

  5. 5 2LDK

    ザ・パークハウス大森タワー

    周辺中古
    ウェリスシティ大森タワー 竣工2008年 大森駅徒歩4分 坪360万前後
    ザ山王タワー 竣工2014年 大森駅徒歩2分 坪430万前後
    パークホームズ山王二丁目ザレジデンス 竣工2017年 大森駅徒歩3分 坪475万前後
    シティタワー品川パークフロント 竣工2018年 大森駅徒歩10分 坪400万前後

    周辺新築
    ピアース大井仙台坂 竣工2024年 大井町駅徒歩4分 坪540~560万前後(と勝手に予想)
    ザ・パークハウス戸越公園タワー 竣工2024年 戸越公園駅徒歩1分 坪520万前後

    周辺中古の価格をベースに考えると坪540~550万程度になりそうな印象ですが、本マンションは低層階の囲まれ感が強く価格を盛りづらいことから平均の価格は多少下振れしそうな気がします。
    近隣の新築を見ても、ザ・パークハウス戸越公園タワーが坪520万、ピアース大井仙台坂が坪540~560万(私の勝手な予想)ということで、その間で収めてきそうな気もします。新築・中古の状況を踏まえて坪520~540万前後と勝手に予想します。
    ウェリスシティ大森タワーが築15年でも坪360万程度で動いていることは安心材料に感じました。仮に本マンションが坪530万とすると、15年後の残債は坪320万程度になっています。今の相場を前提にした時に15年後に残債割れする確率は低そうです。

    戸越公園が坪520万、大森が坪530万、大井町が坪550万とすると価格は近しいものになりそうなので、比較検討される方は多そうですが、私なら以下のように考えます。

    子育て環境優先 → ザ・パークハウス戸越公園タワー
    子育て環境と利便性のバランス・資産価値重視 → ピアース大井仙台坂
    飲食(外食・スーパー)充実 → ザ・パークハウス大森タワー

    気になった方は記事にて詳細をまとめていますので、是非ご覧ください。
    https://www.sumu-lab.com/archives/57267/

    個別のご相談はこちらから受け付けております!お気軽にどうぞ!
    https://www.sumu-lab.com/consultation/

  6. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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