「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

>それは総意じゃないんだよ。法律用語では総意は天皇制だけだと言ってるでしょ。

天皇制は置いておいて、確かに厳密には総意とは異なります。
ただ、管理組合決議として、総意として取り扱うという意味ですよね。

>>362 匿名さん

国会決議が国民の総意なわけないでしょ。みんな怒りますよ

初歩的な質問ですが・・・
「総会での決議は、マンション全員の総意として取り扱う」と言うのは何となく理解は出来る。
しかし、「理事長に委任」が過半数閉めていて、総会出席者が全員反対してたらどうなるんだろ？
これでも総意になるのかしら？総会出席者なんて組合員の1/6程度だ。

規約等々、確認作業中なので見落としあるかもだけど、うちのマンションで
そういう悪い実績もあるので、委任状無しで議決権行使書にしたいとは思ってます。
議案書作成中ですが、理事会のジジババが「理事長に委任が無ければ総会が成立しない」と
しきりにこだわる。理事長交代しようとしてるのに、理事長に委任が意味不明。
この場合の理事長って誰よ？

後任理事長はSKYと明記してあるが、本音で言うなら私自身がやる気ない。
心の叫び：「正しい方法が取れないなら、私はいつでも理事辞める」
説得力の無い私の発言が理事会を混乱に招いてます(汗)

あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。
議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。
そうなることを管理規約で定めておけば悩むこともない。
区分所有法では総会開催は組合員の1/5で提起できるし、提起した日から4週間以内に総会が開催されなければ提起した者が総会を開催できることとなっています。
その総会で、役員交代の報告をして議事録に残せばいい。
ついでに、管理会社を雇った場合のデメリットも説明し、できれば自主管理における役員は有償制とすればいい。

議案ごとに議決権行使書で賛否をとればいいのであって
委任状はまずないけどね。

>>364　SKY　2021/03/25 18:46:50
>委任状無しで議決権行使書にしたいとは思ってます。

代理人による議決権の行使は、区分所有法において認められているので、この方法による議決権の行使を一切禁止することはできない。
管理規約において、代理人の範囲を限定することは可能である。

「賃借人」「親戚」「弁護士」辺りへの委任なら理解出来るんですけどね。
総会の形を取る為だけの「理事長委任」が全く理解出来ん。

規約変更はするつもりだけど、その前の初歩的な事でメチャクチャ足止め食らう。
事ある毎に「昔はルールなんて無かった」って連呼するしねぇ。
理事長委任で「理事長報酬月100万」でも通るかしら？
議案書100ページ位にして、間にあったらバレなさそう(笑)
まぁ冗談です。

【マンション標準管理規約（単棟型）の例】
４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一　その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二　その組合員の住戸に同居する親族
三　他の組合員

理事長が、【他の組合員】に該当するのであれば、代理人として認められる。

>>367 匿名さん
>>369 匿名さん

なるほど！当たり前の事だけど頭から消えてた(汗)
>代理人による議決権の行使は、区分所有法において認められている
>その組合員の配偶者、その組合員の住戸に同居する親族、他の組合員
これはマンション規約にも書いてある。

アホ理事達が、
「あれこれ書くとややこしくなるから、理事長委任以外書かなくて良い」
「１号議案承認、２号議案承認……なんて細かく書く必要ない。全部認めて貰わなきゃ管理は出来ない」
「今まで、〇〇理事長はそうやって総会をまとめてきた」
なんて言うから、段々と常識が分からなくなってきた。

危ない危ない。洗脳されるところでしたm(__)m

この掲示板の身近なママ友にもご注意を・・・

>>skyさん
私どものマンションでも総会への直接出席率は２０％程度しかありません。
しかし、議決権行使書を入れれば出席率は９０％を超えます。
委任状での出席欄もありますが、委任状で参加される方は殆どいません。
ゼロといってもいいでしょう。
議案ごとに本人が議決権行使書で賛否をすればいい訳ですから、委任状の
必要性はまったくありません。
総会への直接出席ができないのならせめて自分で議案の賛否はすべきです。
議決権行使書での出席者が圧倒的に多いのに、総会出席者の意見で議案の内容
を変更するのはおかしいでしょう。
だから総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場にすぎないのです。

>あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。

半々は違うと思う。うちのマンションでは、相手の了承が必要だが委任先を選べる。
その人と同じ賛否になるようになる。特にない場合は、理事長にゆだねる。

委任状は、あくまで総会当日の質疑などを含めて、判断してほしいという意味合いだと思っているので、半々は違うと思う。（どっちでもいいという意味ではない）

＞議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。

というか△をなくせばいいじゃないの？〇か×だけ、未記載はただ棄権扱い

総会への出欠
　①総会に直接出席します。
　②議決権行使書で出席します。
　③委任状で出席します。
　　　議長に一任します。
　　　〇〇号室〇〇さんに委任します。
　④総会に欠席します。

議決権の行使には、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）があるが、代理人による議決権の行使を含めて、組合員ごとに、議案ごとに、明確でなければならない。
したがって、棄権の議決権を賛否に振り分けることはできない。

Cf.
区分所有法　第八節　復旧及び建替え

代理人に依頼する場合、議案ごとに賛否を明確にする訳にはいかないでしょう。
委任状で依頼する場合はすべてにおいてが普通でしょう。
議決権行使書の場合は、議案ごとに賛否をするようになっているでしょう。

採決時に、総会において出席として扱われる議決権について、組合員ごとに、議案ごとに、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）が明確でなければ、賛否をカウントすることはできない。

>>377さん
議決権行使書は議案ごとに賛否されていますので、当然それに
基づいてカウントされますよ。
議案の決議を取る場合、第〇号議案についての賛否確認は、直接出席者の賛否、
議決権行使書での賛否、委任状での賛否を各議案ごとに発表します。
賛成者の場合、直接出席者〇名、議決権行使書〇名。委任状〇名合計
〇名となります。当然反対の場合も確認されます。

議決権行使書と委任状の賛否については、事前に議案ごとの賛否の
確認表を作成しておきます。
総会へ直接出席していない議決権行使書の賛否でほぼきまりますが。
それに総会への直接出席者の数を足せばいいだけのことです。

>>378-389　宮爺さん
自分のスレに戻ったほうがいいですよ。

＞総会出席者の意見で議案の内容を変更するのはおかしいでしょう。
管理会社や理事会役員による議決権行使書そのものが歪められているのでは、その集票結果には何の意味もない。
議決権行使書を悪意で利用する者たちの思う壺としか言いようがない。
つまり、【議決権行使書開票のあり方】によっては、ペテン師が喜ぶシステムだと思う。

＞自分のスレに戻ったほうがいいですよ。
縄張りがあるの？
不思議な世界ですね。
もしかして、ペテン師協会とかの？？？

宮爺：「ここにはくるな」と喚く老人

＞373 匿名さん
理事長に一括で委任する場合と、代理人をたてて委任する場合とでは当然カウント方法も違う。
SKYさんの話の流れから、理事長に一括委任した場合の話をしている。
理事長がすべて善人とは限らない。
悪意の理事長なら、被害を受けるのは委任した組合員の方だ
委任した側に特段の意思表示がないのなら、公平性という視点から振り分けしたほうが良いと思うよ。

>>384 ご近所さん
　　　　↑民法の委任の意味を知らないあほ
委任とは意思表示の代理を依頼することである。
委任は信頼関係を基礎にしている。

>>384 ご近所さん
　　　　　↑管理会社、理事長が信用出来ないなら自分でやるしかあるまい。

＞386 マンション管理士試験上位合格者
＞管理会社、理事長が信用出来ないなら自分でやるしかあるまい。
だから、自主管理で自分が理事長となってやっている。
なんか文句あるの？
誰でも彼でも信用させようとするAFO＝マンション管理士試験上位合格者＝万年マン管試験落伍者＝オレオレ詐欺予備軍

きょうもプータローで暇なんでしょ？

給料も出ないのに毎日毎日ご苦労さん。
こんな掲示板でも油を売っていれば営業の足しになると思っているAFO＝マンション管理士試験上位合格者

>>387 ご近所さん
　　　　↑普通の人はこいつみたいに暇ではないから管理会社に頼んでいる。

>>388 ご近所さん
　　　　　↑人格攻撃をするあほ

＞普通の人はこいつみたいに暇ではない
マンション管理士試験上位合格者は暇だから普通ではないんだ。
何、マン管試験受験勉強で忙しいって？
能力がなかったとあきらめるのも一つの道ですよ。

>>388 ご近所さん
通報しました

>>389 ご近所さん
通報しました

>>392 ご近所さん
通報しました

プロバイダ責任制限法の規定に基づいてご近所さんを名乗る投稿者の情報開示請求をしました。

ご近所さんこわがってるよ。

匿名で人格攻撃とかないし。馬鹿は相手せず、ここは自主管理やリプレイスの手段を語るスレです

>>398 匿名さん
　　　　↑匿名で逃げる元ご近所さんを名乗る投稿者

管理会社擁護する人間なんて1人だけだから。いつまで粘着してるんだろう

ご近所さん、いつのまにかいなくなってよそのスレにいっているよ。
怖くなったんだろう。

削除されてる常連に運営が情報開示するわけないのにね。

401さんはいつになったら50万円も管理士が料金取ると言うリンク貼ってくれるの？

新築売り渡しの際に設定されている管理会社との契約を続けていると、右肩上がりで委託料が値上げされるのが基本的な傾向で、築１０年以上が過ぎてさすがに「もうこれ以上の値上げはちょっと困る」との声が上がり始めると、業者から自主管理を勧められました。

こういう経緯ですので、管理委託料が横ばいか少しの値下げにはなる反面、管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。

大半の一般の組合員たちは、関心のある人でも値上げ回避で安心し、自主管理なのに契約業者指定制になっていることについては知らない、知らされないで住み、区分所有者として暮らしてきたといえるでしょう。

その後、さらに１０年以上が経って初めてこの自主管理の真相を知った時、組合員たちは怒ったでしょうか。答えはノー、怒りよりも恐怖を感じた人が多かったのだと思います。不動産業界の、こんな専門的なカラクリがあるのかと。

任期２年ほどの輪番制の理事会や監事が責任を負う一方で、固定化された大規模修繕業者を実質的顧問とする専門委員会が留任を繰り返し、理事会運営を牛耳っていました。もし組合員がこの自主管理のカラクリに興味を示したら、専門委員会が管理会社、建築士、管理員らの意を受けてにらみを効かせるという構図です。

管理規約や細則等は、上記の支配が違法性なくできるように、自主管理移行前にあらかじめ変更、創設もされていました。近年は再び規約や細則を全面的に見直してこの歴史と決別し、過去を探ることは資産価値の低下につながる違法行為だとの暗黙の了解のもと、組合がほぼ一丸となって同じ管理会社への委託契約を続けています。

↑何が言いたいのか全く分かりませんが・・

>管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。

意味が分かりません。自主管理なのにいったい誰から固定化されるんですか?

管理会社との委託費が上がることがあるのかな。
例えば管理員の勤務時間を延ばしたり、清掃時間の延長とかを
すればその分の値上げはあるだろうが。
何もなければ委託費が上がることは考えられない。

skyさんのところのマンションはエレベーター保守や管理人など外注先をどのように決めたのですか？

自主管理のマンションはかわいそう。

最低賃金が上がったから、管理員、清掃員の待遇改善、人材不足で人材確保と称して管理委託費の値上げを迫るが、値上げに応じても、管理員の時給が上げるわけではなく、応募が増えるわけではない。

最低賃金が上がり経費が増え、管理会社の利益（役員や、親会社への配当に回す不労所得）が減ったから、値上げを迫る。

人材不足は、企業の定年が６５歳に引き上げられたため、低賃金で使える管理員、清掃員の成り手が減った。さらに、７０歳まで引き上げられる。管理員、清掃員の成り手がいなくなった。

管理会社業界は、管理員、清掃員を低賃金で使える、外国人技能実習生に担わせつつある。

管理会社と契約してるマンションはかわいそう。泥棒雇ってるようなもので、期待には応えられないのに無駄な工事ばかり言ってくる。なんで組合がお前らフロントのノルマにつきあわないといけないのか。

>>406 匿名さん
>skyさんのところのマンションはエレベーター保守や管理人など外注先をどのように決めたのですか？
管理人に関しては前理事長が勝手に決めたので、理事含め誰も分かりません。
管理人に聞いたら、スーパーで声掛けられたって(汗)
契約関連、全て理事長しか知りません。
エレベーター保守契約はマンション建設当初からなので50年前だと思うのですが･･･。
うちのマンション建設中に建設会社倒産して、その後長谷工が管理し販売開始。
輪番制理事だった頃もあるのですが、前理事長が20年やってるんで、それ以上前の事は分かりません。

>>408 匿名さん
管理人は人材不足ではないですよ。競争率20倍ぐらいが普通です。警備員なんかに比べて仕事が楽ですからね。