スムログ出張所/スムラボ派出所「こう スムラボ派出所スレ」についてご紹介しています。
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こう [更新日時] 2022-07-26 22:15:33

こんにちは!中部エリア担当のこうと申します。

これまでに2回マンションを購入した経験を活かして、新築マンションをレビューしてます。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!


<スムログ(読者相談)>
https://www.sumu-log.com/archives/author/ko/

<スムラボ(個別マンションレビュー)>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/ko/

<個人ブログ「名古屋マンションレビュー」>
http://mansion.arguline.com/

<Twitter>
https://twitter.com/arguline

[スレ作成日時]2021-01-22 13:30:21

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こう スムラボ派出所スレ

コメント  

  1. 23 こう

    モデルルームに訪問しましたので「グランドメゾン栄南 THE APARTMENT」の寸評を記載します。
    大須のど真ん中という立地でPCショップ「グッドウィル」のビル跡地になります。
    周辺の敷地を見ればわかる通りこの規模(1600㎡超え)の敷地はなかなか希少性があります。
    (ちなみに「グッドウィル」の前は「安井家具」が隣接する細切れの土地を拡大してほぼ今の敷地面積になってます。)
    「上前津」駅徒歩5分で、迂回すればアーケードを通って行くこともできます。
    程よく道路からセットバックされており、通行人からも素敵な外観や豊か植栽を上手見せることが出来そうですね。
    仕様はグランメゾンらしい高クオリティになっており、特に内廊下から続くタイル敷のゆとりある玄関前はとても高級感(このクオリティは名古屋最高クラスかと)があります。
    平均坪単価はざっと320~330万円ほどですので、大須という街が好きな人向けの価格設定になります。
    マイナス面は構造が直床であることと、修繕計画(購入時の一時金が高額、10年度に徴収設定)の不透明性だと考えます(裏を返せばそれぐらいしか思いつきませんが)。
    詳細は後日スムラボに記事として公開しますのでお楽しみ!

  2. 24 こう

    正式発表されましたので簡単なファーストインプレッションを記載します。
    本物件は同じ野村不動産の「プラウドタワー栄」の東側に位置する久屋大通に面した角地に建設されます。
    定期借地権ですが住居可能期間が70年あるのは救いです。
    ただ、「久屋大通公園前初、タワーレジデンス」というキャッチコピーからも本物件の特徴を見出す難しさを感じます。
    強いて挙げるとすれば、久屋大通に面してるメリットを活かしてエントランス周りを豪華にすれば、歩行者からも目を引く存在となり評判が上がる可能性はあります。
    前作「プラウドタワー栄」がほぼ完売状態(2021年9月時点で3戸のキャンセル住戸販売中)ですので、基本的には前作を買い逃した人向けと考えます。
    敷地面積780㎡程度のため、間取りは柱や梁の出方にも注意が必要になると思われます。
    価格は「プラウドタワー栄」と大きくは変わらず坪330万円程度と予想します(所有権であれば前作の1割高、定借なのでその分を相殺)。
    続報があり次第こちらに記載します。

  3. 25 こう

    2021年9月時点でキャンセル住戸が3戸販売されています。

    Aタイプ 1LDK 44.97㎡
    10階 3,948万円(坪290万円)

    Eタイプ 2LDK 55.15㎡
    4階 4,448万円(坪266万円)

    Dタイプ 2LDK 67.12㎡
    4階 5,948万円(坪292万円)

    3戸すべて販売当初から値上げなしの販売ですので、現状の相場上昇を加味すると割安です。
    本物件は使いにくい間取りが多いですが、Aタイプ(1LDK)は比較的まともで、総額も抑えられているのでシングル層にておすすします。
    栄エリアの再開発も進み、すぐ側で供給される「プラウドタワー栄パークアリーナ」の販売が本格的になれば再度注目される物件かと思いますので気になる方はお急ぎください。

  4. 26 こう

    本物件について寸評を記載します。
    東山線の新栄駅徒歩2分で280戸と大規模ですが、投資用ワンルームの「オーナーズレジデンス」140戸と、分譲の「プレミアムレジデンス」が混在している一風変わった物件になります。
    当然ですが分譲されるプレミアムレジデンスはオーナーズレジデンスとは大きく専有部の仕様が異なっており、
    ・ディスポーザー
    ・キッチン天板が人造大理石
    ・食洗機
    ・キャビネット型トイレ
    ・スロップドシンク
    となかなか高い仕様となってます
    また、B、D、Hタイプのリビングスライドドアは乳白色のガラス仕様になっており、締めていても光を取り入れられる仕様になってます(ちなみに通常オプションで頼むと数十万はします)
    共用部も豪華とまではいきませんが織り上げ天井を豊富に取り入れているなとチープな印象はないですね。
    平均坪単価は250万円と決して安くはありませんが、設備仕様も充実してますので立地が気に入ったシングル、DINKS層は検討してみてもよいと思います。

  5. 27 こう

    事前案内会が開始されてますね
    価格情報ですが坪250~260万円ほどとのことです
    スムログでの予想よりも少し安かったですね(まだ予定なので正式にはわかりませんが)
    ちなみに駐車場の希望を聞かれたので、駐車場不足を売主は懸念してるのかもしれません。

    また続報がありましたらお伝えします。

    【お便り返し10】バンベール千種ザ・ファーストの坪単価予想とザ・パークハウス名古屋(第4期)との比較
    https://www.sumu-log.com/archives/33468/

  6. 28 こう

    2021年9月時点での販売住戸の価格を共有します。
    面積が広めの住戸が多く、グロスの嵩む住戸が多いですね。
    この中であればOタイプはプラウドタワー名古屋錦と競合しない価格帯(2LDKで5千万円前半)になりますのでおすすめです。
    ご質問棟御座いましたらスムログのお便りまでお願いします。

    Oタイプ 2LDK 57.81㎡
    8階 5,270万円(坪301万円)

    Uタイプ 2LDK 76.16㎡
    21階 8,280万円(坪359万円)

    Rタイプ 3LDK 81.17㎡
    10階 8,190万円(坪333万円)

    Vタイプ 2LDK 68.00㎡
    18階 6,780万円(坪330万円)

    Wタイプ 3LDK 113.87㎡
    17階 14,580万円(坪423万円)

    Xタイプ 2LDK 86.11㎡
    18階 9,480万円(坪363万円)

  7. 29 こう

    こんにちは。スムログ/スムラボのこうです。
    モデルルームに訪問しましたので設備仕様について共有します。
    設備仕様はかなり良いです(坪単価から見ても)。悪い点も一応書きましたが気にならない方が多いのではないでしょうか。
    唯一文句をつけるとしたらディスポーザーですね。他が良いだけにこれは純粋に残念です。
    【設備仕様】
    ■良い点
    ・キッチン天板、洗面台天板が共にフィオレストーン
    ・洗面台鏡に框付き
    ・食洗機
    ・カップボード(天板、面材合わせ)が標準設置
    ・レンジフード同時給排
    ・ローシルエットトイレ(LIXIL製)、手洗いカウンター
    ・トイレウォシュレットリモコンがアルミ製
    ・浴室ダウンライト
    ・玄関天井が木目調シート
    ・キッチン水栓グローエ製(14階以上)
    ・洗面水栓グローエ製(14階以上)
    ・デリシアコンロ(14階以上)
    ・T2サッシ(南東住戸のみ)、Low-Eガラス
    ・基本天井高2,600mm、キッチン上部天井高2,500mm
    ・バルコニー隣戸境がコンクリート
    ・内廊下(冷暖房はなし)
    ・玄関電子錠
    ・玄関前カメラ
    ■悪い点
    ・直床
    ・ディスポーザーなし
    ・洋室のドアキャッチャーがきのこ
    ・一部収納にソフトクローズなし(洗面下扉、スパイスラック等)
    ・収納扉裏が木目調合わせでない

    坪単価は平均で260万円程とのこと。

    その他間取り、価格、共用部の詳細については近日スムラボに記事をアップいたしますのでお楽しみに!

  8. 30 こう

    スムラボに記事を投稿しました
    https://www.sumu-lab.com/archives/24234/
    ご質問等があれば記事のコメント欄にお願いします。

  9. 31 こう

    モデルルーム訪問しましたので寸評を記載します。
    立地は白川公園と伏見&名駅のシティビューを同時に望める立地になります(特に8階がバランス良く見えます)。
    共用部はシンプルですがCassina監修のアートが飾られていたり、専有部の建具の監修も担当してます。
    【設備仕様】
    ■良い点
    ・ディスポーザー
    ・食洗機
    ・浴室ミストサウナ
    ・ローシルエットトイレ(蓋の自動開閉)、手洗いカウンター
    ・キッチン水栓グローエ製
    ・全ての収納扉にソフトクローズ
    ・Low-E複層ガラス
    ・バルコニー隣戸境がコンクリート
    ・各住戸宅配ボックス
    ・内廊下
    ・玄関電子錠
    ・玄関前カメラ
    ・断熱性能等級4
    ■悪い点
    ・直床
    ・キッチン天板人工大理石
    ・浴室ブランケットライト
    ・収納扉裏が木目調合わせでない
    70年(竣工ベースでは68年)の定期借地権で期間が長いのは良いですが、前払地代方式のため販売価格の一部には住宅ローン減税の対象外となるため注意が必要です。
    坪単価は予定価格の平均で坪270~280万円ほどです。
    詳細は後日スムラボの記事に記載しますのでお楽しみ!

  10. 32 こう

    スムラボにて「アネシア栄 THE CITY」の記事を公開しました!
    https://www.sumu-lab.com/archives/22292/
    設備仕様は不満ですが、この眺望を新築で得たい人は検討してみても良いと思います。

  11. 33 こう

    シティタワー名駅那古野について寸評します。
    他の物件比べて影の薄い存在になってますがコストパフォーマンスは非常に高い物件です。
    立地面は円頓寺商店街&江川線に近いながら、一本道に入った静かな場所になります。
    メイン開口を南東方向に向けることで、その先の「四間道町並み保存地区」の20m制限を活かして眺望を保つようにしているのが特徴です。
    設備仕様は二重床、ディスポーザーあり、手洗いカウンター付きトイレ、キッチンカンター御影石など文句のない出来になってました。
    坪単価は高層階の予定価格で坪270万円ほどで近年の名駅-伏見-栄の新築マンション相場からすると割安と言えるかと思います。
    詳細は近日スムラボにアップしますのでお楽しみに!

  12. 34 こう

    スムラボに本物件のレビュー投稿しました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/42055/
    面積を絞っているので買いやすい価格になっていると思います。
    スミフは低層階でも価格を変えないことも多い(特にこの物件は)ので興味のある方は早めにモデルルームに訪問してみてください。

  13. 35 こう

    「モアグレース名駅ザ・ゲート」について寸評します。
    桜通線の中村区役所駅徒歩3分。太閤通から少し奥まった場所になります。
    バルコニー方面は第一種低層地域が広がってますので低層階でも眺望の抜け感があります。
    周辺は商業施設よりも飲食店が豊富ということもあり単身あるいは2人世帯に合ってくる立地でしょうか。
    総戸数32戸のため外観や共用部に特筆する点はありませんが、設備仕様については結構特色があります。

    ■良い点
    ・食洗機
    ・床暖房
    ・キッチン天板フィオレストーン(側面も!)
    ・トイレ手洗いカウンター
    ・浴室ダウンライト
    ・玄関廊下折り上げ天井
    ・玄関前ポーチ(門扉付き)
    ・スロップシンク
    ■悪い点
    ・直床
    ・キャビネット式トイレ

    特に最近では見かけない門扉付きのポーチや、換気のための「回転ランマ」や「玄関扉の通気口」が珍しいですね。
    他にも、玄関シューズボックスに「スツール」など、ありそうでなかった設備も付いてます。

    Aタイプ 2LDK 56.92㎡ 6F 4,100万円台
    Bタイプ 1LDK 43.35㎡ 6F 3,100万円台
    Cタイプ 3LDK 67.60㎡ 6F 5,000万円台

    価格は平均坪単価240万円ほどで平均相場並といったところでしょうか。
    ただ、リニアゲートタワー名古屋の影響で名駅西側の相場も変わってくることが想定されますので底堅さはあると感じます。

  14. 36 こう

    「リニアゲートタワー名古屋」のモデルルームに訪問しましたので寸評を記載します。
    売主は総合地所、三菱地所レジデンスのJVになります(事業割合は6:4)
    立地は名駅西(太閤口)からJRで徒歩10分表記になります。桜通線の中村公園駅は4分表記になります。
    道中は駅西銀座商店街を歩くことになるため、歩きやすく、夜も暗くないのは良い点ですね。

    設備仕様はあまり良くないです(正直内廊下であること以外は郊外クラス)。
    ■良い点
    ・食洗機
    ・床暖房
    ・キッチン天板フィオレストーン(一部住戸除く)
    ・浴室ダウンライト
    ・玄関、キッチン天井が木目調シート
    ・バルコニー隣戸境がハイタイプ
    ・内廊下
    ・玄関前カメラ
    ■悪い点
    ・直床
    ・リビング壁に給気レジスター
    ・トイレタンクがキャビネット一体型
    ・ディスポーザーなし

    共用部は17階にスカイラウンジ、1階にワーキングラウンジ、コンシェルジュカウンターがあります。
    個人的には名駅眺望が楽しめるエレベーターホールの窓が気に入りました(あれは実物が出来たらテンション上がると思います)。

    価格の一部を記載します(公式HPの間取りが出ているタイプを抜粋しました)。
    W-C1タイプ 1LDK 35.82㎡ 5F 3,000万円台前半
    W-Aタイプ 2LDK 65.98㎡ 11F 6,000万円台前半
    W-Dタイプ 2LDK 57.72㎡ 10F 5,000万円台中盤
    E-Hタイプ 3LDK 86.93㎡ 18F 9,000万円台後半

    平均坪単価は315万円ほど。思ってたより(というか個人的な希望より)若干高いかなと。ただし、住戸によって価格の歪みがそれなりにありそうなのでリセールバリューは住戸次第でかなり差がありそうです。(東方向は高層階は名駅眺望で価格が乗っていたり、西方面は高層の建物が少なく低層階でも抜け感があったり。)
    詳細なレビューは後日スムラボにアップしますのでお楽しみに!

    ※※※※※2022/5/30 一部記述が間違っておりましたので修正しました※※※※※

  15. 37 こう

    スムラボにレビューをアップしました。
    https://www.sumu-lab.com/archives/47760/

    1LDKは単身者の1戸目にはおすすめできます。
    エリアの将来性は高いので、住みながら街の変化を楽しむ精神が必要ですね。

  16. 38 こう

    ジオ覚王山の寸評記載します。
    立地は覚王山駅4番出口から坂を下って7分、田代本通沿いです。
    覚王山感は薄いですが、田代小・城山中学区のため教育環境としての魅力は大きいですね。
    交差点の角地のため周辺では目立ちますし、その分デザインも凝ったものになってます。

    設備仕様は総じて高く、特にこの個数でディスポーザーは立派ですね(ただ、その分24時間ゴミ出しはなし)。
    しかもディスポーザーは中身が取り外せて洗える珍しいタイプです。
    【良い点】
    ・ディスポーザー
    ・床暖房
    ・食洗機
    ・キッチン水栓グローエ製
    ・キッチン天板フィオレストーン(角が立ち上がり)
    ・ローシルエット/手洗いカウンター(角住戸のみ)
    ・浴室ライトがフラットラインLED
    ・玄関前カメラ
    ・スロップドシンク
    ・LowーEガラス
    【悪い点】
    ・直床
    ・一部ソフトクローズなし(キッチン、洗面はあり)
    ・キッチン換気が第三種換気(壁に電動給気シャッター)
    ・中住戸はタンクありトイレ(キャビネット型)
    ・天井高2,450mm

    平均の坪単価は290万円程で、無茶な値付けとは思いませんでした。
    詳しくはスムラボで記事化しますのでお楽しみに!

  17. 39 こう

    レ・ジェイド金山の寸評します。

    立地は金山駅から徒歩6分と駅近ながら、物件は近隣商業地域のため静かな場所なのが魅力ですね。
    駅まで陸橋を渡る必要はありますが、途中でアスナル金山を通りますので飽きることなく、導線は悪くないと思います。

    設備仕様は以下の通りです。

    【良い点】
    ・床暖房
    ・食洗機
    ・キッチン水栓アレグロ(指定のカラーセレクト時のみ)
    ・浴室ライトがフラットラインLED(調光機能付き)
    ・LowーEガラス
    ・扉にソフトクローズあり(ほぼ)
    ・玄関ドアの解錠がカードキーor暗証番号orスマホ
    【悪い点】
    ・直床
    ・キッチン天板人工大理石
    ・キッチン換気が第三種換気(壁に電動給気シャッター)
    ・洗面台天板人工大理石(ただしシート貼り)
    ・タンクありトイレ
    ・天井高2,450mm(サッシ高:2,000mm)

    個人的にジオ覚王山を見た直後というのもありますが、板状マンションことを差っ引いても、設備仕様/グレードは高くないと感じました。
    ディスポーザーなしは規模感から考えれば妥当ですが、せめてタンクありトイレはどうにかしてほしかったですね。

    ただ、ソフトクローズは概ねどの扉にも付いていたのは好感が持てましたし、洗面台の人工大理石をシート貼りとしているなど努力は見えたので、決して無差別にコストカットしているとも言えないですね。
    外観は縦横にマリオンや庇で動きをつけており単調にはなっていないのがgoodです。

    価格は平均で坪260~270万円ほどです。「クリオ金山ブライトマークス」と似たような価格ですし、後発ということを考えれば妥当かちょい安ですね。

    続きはスムログで記事化しますのでお楽しみ!

  18. 40 こう

    ジオ覚王山をスムログで記事化しました。

    https://www.sumu-lab.com/archives/51556/

    販売3ヶ月程ということを考えると売れ行きは良いですね。
    実際、設備仕様/グレードも高く、価格も妥当なので今後も順当に売れると思います。

    覚王山ブランドかつグレードの高い板状マンションに住みたい方にはおすすめです!

  19. 41 こう

    プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスについて寸評します。

    場所は丸の内1丁目で丸の内駅2分ですが桜通線は遠いのはマイナスですね。
    ただ、敷地を買い増しによって1,500㎡以上あり、25階建てとしているので希少性はあります。
    歪んだ(というより無理やり連結させた)敷地形状を利用して車寄せが設けられているのは良いですね。

    設備仕様は細かい部分でコストカットされてますが、構造面や後から変更できない設備はしっかりとしてます。
    ダイレクトウィンドウが多く採用されているのも大きな魅力でしょう(サッシ高もとれているのでなおさら)。
    【良い点】
    ・ディスポーザー
    ・床暖房
    ・食洗機
    ・キッチン天板御影石
    ・洗面台御影石(20F以上)
    ・ローシルエット/手洗いカウンター
    ・浴室に窓あり
    ・玄関前カメラ
    ・ハンズフリーキー
    ・LowーEガラス
    ・内廊下
    ・二重床
    ・天井高:2,600mm、サッシ高:2,200mm(箇所による)
    【悪い点】
    ・キッチン換気が第三種換気(壁に電動給気シャッター)
    ・コンロ&グリルが低グレード品
    ・洗面台天板が人工大理石(19F以上)
    ・トイレウォシュレットのリモコンがプラスティック
    ・浴室のパネル貼りが一面(前面)のみ

    価格については住戸で差が大きいので平均するのは難しいですが、Bタイプ(73.41㎡、2LDK)の12Fが7,100万円台ですので
    7,199万円とすると「坪324万円」となりますのでそのぐらいが全体平均になりそうです。
    ぱっと見、価格の印象は高いなと感じますが、他の物件にない魅力(商品力)のある物件だと感じました。

    詳細なレビューはスムラボで記事化しますのでお楽しみに!

  20. 42 こう

    最終6邸の販売価格共有します。

    Dタイプ 5F 2LDK 71.24㎡ 6,348万円(坪295万円)
    Dタイプ 6F 3LDK 71.24㎡ 6,398万円(坪297万円)
    Fタイプ 6F 3LDK 70.24㎡ 6,988万円(坪329万円)
    Gタイプ 5F 2LDK 70.97㎡ 6,948万円(坪324万円)
    Hタイプ 5F 3LDK 70.85㎡ 6,888万円(坪321万円)
    Hタイプ 6F 3LDK 70.85㎡ 7,088万円(坪331万円)

    南側のF, Hタイプは6Fなら駐車場はギリ超えてくるので条件はそこまで悪くないですね。
    個人的にはこの物件では珍しく全リビングインではないHタイプがおすすめです。

  21. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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