超長期固定の継続は「もったいない」ですか？

私も同じ考えです。
ただ、１５年固定２．９％です。
残債も1000万になり、正直、変動もしくは
短期固定でもいいのかなとおもいます。
年齢は、４０歳ですので、子供にもお金がかかりますし。

うちはデベ提携３５年固定２．９％です。

買った後も金利で一喜一憂したくなかったのと、繰り上げ手数料も無料なので、寧ろ長期で借りれるメリットを享受しているつもりです。

ちなみに２年前入居の３５才です。
借入も２千万ちょっとと多くないので、あまりシビアに考えてません。
退職までに完済できれば良いかと。

妻は専業主婦で働きには出たくないと言ってます。
子供は二人です。

今は比較的余裕があるので年百万目安に繰り上げてます。

２．９％のまま放置している人なんて、もうほとんどいないと思ってた。みなさん、よほどお金に余裕があるんですね。

>>4
そうやってあおんなよ
ひねくれもん

２．９％を０．９％（変動）に借り換えれば、残債が２千万でも年間４０万円浮く。２年目は３８万くらい？　３年目は３６万くらい？　・・・　完済までに数百万円違ってきそうですね。変動の金利が上がったとしても２００万円以上は違ってくるでしょう。もったいないなぁ

微妙なとこだよな。

月々１～２万多く払えば、３５年もの間一定金利で借りれる。

車の買い替えサイクルを５年に一回でなく７年に一回にすればペイする金額くらいか。

専業主婦世帯ならアリかもな。
うちの嫁の洋服代や化粧品代なんか月々２万なんて軽く越えてるし…。
ただ俺以上に稼ぐから専業主婦したいなんてぬかした日にゃ、お尻ペンペンでは済まさないがな。

スレ主は釣り師、それともバカ？

ここで質問したってどうせろくな答えは返ってこないよ。

ひとまず変動にすれば利息が減る可能性は高いけど、今後金利がどれくらいの時期にどれくらいあがるかの予想次第。

変動にするなら現在支払っている金額分との差額は繰り上げ用費用にすることかな。

ここ10年で政策金利は0.1％から0.5％動いた。今は0.1％。
大きな国債があるかぎり、金利は上がらないと思う。
どうやって償還するか、示されていないから。
しばらくは今のレベルの金利が続く可能性がたかいとおもうよ。
金利が諸外国なみに上がると、企業の倒産が増えるだろう。ローンの金利問題を超えて大問題だ。
GDPは中国に抜かれているし、他の国も成長している。
その点でいけばGDPの成長率はずーっと低いとこで安定しているというところ。
この先も金利だけがどんどん上がるということはないかも。

変動にするのもいいし、固定も間違いじゃない。
気持を決めてすっきりしたいですね。

>>7のお尻ペンペンが妙に気になって仕方ない。
その前に言ってることはまともな正論なのだが。

>>10
なんか誤解してるけど、大きな国債残高があるから金利が上がらないというロジックはない。
国債の金利は、国債の信頼度と関係してるので、国債発行が増えるってことは、金利上昇要因になる。

要は、日本の通貨が信用できなくなったら、金利が高くないと国債を持っていようとは思わないってこと。

>>12
それであがるのは長期金利だよ。

>>13
長期が上がるという状況になったら、短期も上がるよ。
景気がよくなるからって理由じゃないけどね．．．

景気が悪いのに長期金利が上がったら下げる為に政策金利は下げるでしょ。金融政策を理解してない人ですか？

>>14
長期があがったら短期があがるなんて事はありません。
短期はむしろ下がります。

じゃあ、長期固定２０年とか３０年の住宅ローン金利が上がって、
変動金利は、今のままってこと？

>>17

短期金利（変動金利）は政策金利に連動です。
ようするに政策金利を動かす理由次第です。

例えば、去年2月などは銀行の貸し渋りや貸し剥がしが話題となり、貸し手より借り手のほうが多くなりました。
資金需要が高かった訳です。しかし、これは、企業が急激な景気悪化で資金が回らなくなり、調達出来ないと
破綻する可能性が有ったわけです。銀行は株の暴落で自己資本比率が下がり、貸し出し余力が少なくなった事と、
不況による貸し倒れリスクを恐れて貸し剥がしや貸し渋りを行った結果、需要と供給のバランスが崩れて
長期金利が上がりました。そこで日銀は緊急対策として金利を下げる為に国債買い切りや社債の買い取りを
行い、金利を下げる政策を行いました。ようするに悪い金利上昇が起こった為に日銀は金利を下げようと手を
打った訳です。本来ならば政策金利を下げて対応するのですがこれ以上下げられないので他の手を使ったわけです。

しかし、本来（とうか通常の長期金利上昇）は今後景気が良くなりそうだ、物価が上がりそうだと市場が
思い始めると、安全な投資先である国債を売って、株などへ投資対象を変更するようになります。
（利率2%の国債を持っていてもインフレ率がそれより上がりそうだと損になってしまうので国債価格が下がり、
利回りが上がる）物価や株価の上昇は好況を意味します。ほどよい上昇は経済に取ってプラスですが、
行き過ぎるとバブルになり、崩壊しますので、日銀は政策金利（短期金利）を上げて、抑制するのです。

よって、不況による資金繰り難などによる資金需要増から長期金利が上がるとそれを下げる為に政策金利は
下がり、好況による期待インフレ率の上昇や株価の上昇による長期金利上昇は抑制の為に政策金利を引き上げます。

不況下で長期金利が上昇した際に政策金利を上げても逆効果なので普通はあり得ません。

変動でも上限金利決めているローン（地方のＪＡですが）もあるよ。
例えば、当初１年１％、以降は基準金利－１．２％　（２～１０年の上限２．９％　１１年以降の上限は３．９％）これなら変動でも怖くない！！

>>2、>>3みたいな超長期固定派は、変動との差額の２００万程度は安心料ってとこなんだろうな…。

差額２００万の３５年を日換算すると１５０円／日程度。
今のところ年百万繰り上げしてるみたいだから更にその額は小さくなる。

専業主婦世帯ならそのくらいの節約は普段の買い物で可能だろうし、悪くない選択かもね。
共働きなら変動でバリバリ返すべきだろうけど。

ちょっと前に医療保険で日換算していたＣＭを思い出した。

確かに医療保険よりかはいいかもな、安心料。
仕事で毎日長期金利とにらめっこしていなければアリだったかも。

スレ主さんが
>あがっても４％だと思えば、大したことはない（返済はできる）
と思えるなら
>２．９％で組んで返済中ですが、なんとなくもったいないような気
にすることもないようにも思うんですが

とりあえず３％未満で変わりなく毎月定まった金額で払っていけるならそれでよしって考えじゃダメですか。

スレ主さん

私は超長期ではありませんが、借り換えましたよ。保証料他で70万ほどかかりましたが、元々の保証料が
戻って来るので実質20万ほどの持ち出しでした。（金額はうろ覚えなので多少違うかもしれません）
それでも急激な金利上昇が無ければ1年で取り返せます。（繰上額を増やして借り換え前と同じ額の返済をした場合）

おかげで全然減らなかった残債が毎月どんどん減って行くのが見えるので楽しいです。私の借り入れ先は
インターネットから詳細な情報が毎月更新されるのといつでも固定に切り替えられるようになってますので。

問題は新規で買う時と違って自分で銀行と交渉をし、有利な優遇で借りなければならないという事です。
私も何行か回って1.5優遇してもらえる所を見つけましたので。銀行も不況の影響で新規ローンが減っている
ので借り換えは意外と歓迎されるようです。

ここで質問してもこれだという答えには行き着かないと思う。
だって、未来は予測できないし、決めるとなるとほとんどその人の性格によるんじゃないかな。
ここで質問するすれぬしなので結局は現状維持になるのでは？
そんなすれぬしにアドバイスは長期間借りられるメリットを最大限享受する。
つまり一部繰上げ返済の時は期間短縮ではなく、再計算で行うこと。
団信があるのでそれ以外の生命保険に重きを置かないこと。

まぁ、借り換えた方がお得になる可能性は高いかなと思いますよ。
ただ確約は誰にも出来ませんからね～。自己責任です。

私は去年購入し20年固定で3.15%で払ってます。過去10年20年のレベルで比較すればこれでもかなり低い金利で契約できたかなと思ってます。3%以下でしたら毎月の返済が特に苦しくないのでしたらこのままでいいんじゃないでしょうか？

返済額が苦になるならないじゃなくて10年20年で数百万の差が出る可能性があるので金利が上がりそうにない
昨今、そのお金がもったいないって話です。金利上昇時の保険とはいえ、数万のお金が毎月消えて無くなるわけですから。

それならば仮に今後金利上昇して初めから固定で借りるより総返済額が増えるリスクも多少有るにしても
数百万返済額が少なくて済む可能性の高い変動に借り換えてとっとと借金無くしちゃいたいってのが借換の
趣旨だと思うんですが。

数百万の保険料を無駄とは思わない人はそのままでいいと思います。

まぁ固定には銀行が見込んだ安心料が含まれている訳ですよね。
基本的に銀行は「これだけもらっておけば、将来金利が上昇してもうちは損しないだろう」って訳な金利な訳です。

だったら安心料分は自分で貯めておけばカバーできて、その余計な出費を減らせばいいんじゃないか、というのは発想として正しいと思います。あ、もちろん安心料を払う事で安心を買うのも正しいです。どちらも正しい。単純に考え方の話ですから。

スレ主さんは前者を選んだ方がいいのではと考えているが、どう思うかという話ですよね。
私は銀行はリスクとってる分、実際の出費としては多い事になるかとは思います。
ですから借り換えてもいいとは思います。

ただし何かあった時の責任は自分が負う事になります。

実際の所、危険は大きくないとは思います。ただないとは誰にも言えません。
何があっても自己責任という事さえ踏まえていれば、借り換えありだと思います。

>>20のレスを参考にすると、自力で毎日150円位ずつ貯金できて、それを金利上昇時に全部使いきっても精神的ダメージを受けない人は変動、その自信がない人は固定でいいんじゃない。

自信家の俺はもちろん前者。

変動と超長期の差は毎日ペットボトル飲料１本の差か…。

ますます悩んでしまうま。

変動と固定の差はペット１本・・・安心理論というか、納得できる意見。
でも、毎月１～２万、年間２０万超の差額でもある。

変動ローンの経験はないので良くわからないが、変動返済では、利率が見直されるたびに返済計算しなおされて、見その度にいつもローン返済初回というような形になる？
そうなると、金利が高いときは、利息ばっかりの支払いで元金減らずというものことになる？
そんな、急激な高金利時代はほど遠いような気がするが・・・

ただ、今の時代の人は、２％と３％の差が大きいと感じる人が多いと思う。確かに、２％を切ってれば、元金の返済のほうが多い。１年もすれば完全に逆転している。ただ、３％近いと元金が逆転するまでに７年くらいかかってしまう？この辺でいろいろと借り換えを考えるのだろうか？

一昔前なら３％切ってりゃ安いもんだという人が多い。

>>31
実際は返済額は1、2万の差でも、元金の減りの差で考えるともっと大きいのですけどね。
元金が変動が5万円減ってる時に、固定は3万円しか減っていなかったりしますので、その場合には4万円の差があると考える事もできます。

ちなみに変動金利の返済額の計算方法は少々ですが複雑です。
変動金利はまず最初に決めた返済金額が５年間変わりません。最初に返済額が5万円だとしたら、金利が変わっても5万円のままです。

でも実際の金利は変わるので5万円のうちの利息と元金への割合が変わります。
たとえば利息が1万と元金が4万円だったのが、利息が1万5000円、元金が3万5000円となったり、利息が5000円元金が4万5000円となったりします。

ただし金利が実際に変わるのは年に２回。４月と１０月だけです。ですので、５月に金利があがったとしても、実際にかわるのは１０月からです。

そうして5年後に残った元金を残りの年数から返済額を計算します。

ただここにも特殊なルールがあって、どんなに金利が増えていたとしても返済額は125%までしか増えません。まぁ、このルールが適用されるような事はそうそうにはないと思いますが、仮に金利が急上昇した場合にも返済額が一気に増える事はなく安心です。もちろんいい事だけでなく、その代わりに元金の減りは少なくなります。

逆に金利がすごく減った場合に返済額が減額される場合はいくらでも減額されます。

こうしたことをまた５年間くりかえして……というのを続けます。

>>31

例1)
4000万を35年で返済する場合
　3％　　153940円　　
　1％　　112940円

例2)
　10年後の残金
　3％　　32400000円　　
　1％　　25000000円　　※固定と同じ額を毎月繰上返済した場合

4500万円借りようと思っています。

さてどのパターンで借りればよいでしょうか。

■固定3％の月の支払い
　　173182円
　　　　元本：60834円
　　　　利息：112348円

　5年後の状態
　　支払い総額　　10,370,885円
　　減った元本　　 3,922,923円
　　支払った利息　 6,447,962円
　　残りの元本 41,077,077円

■変動0.975の月の支払い(金利優遇1.5％)
　　126504円
　　　　元本：90015円
　　　　利息：36489円

　5年後の状態
　　支払い総額　　 7,583,729円
　　減った元本　　 5,527,925円
　　支払った利息　 2,055,804円
　　残りの元本 39,472,075円

■変動0.775の月の支払い(金利優遇1.7％)
　　122364円
　　　　元本：93362円
　　　　利息：29002円

　5年後の状態
　　支払い総額　　7,336,664円
　　減った元本　　 5,706,127円
　　支払った利息　 1,630,537円
　　残りの元本 39,293,873円


ローンは、最初の10年が勝負。
最初の10年に元本の3/1を返済してしまえば、後半の25年は金利が高くても、当初から金利3％
で借りるより、毎月の支払い額は少ない。


例1)
4000万を35年で返済する場合
　3％　　153940円　　
　1％　　112940円

例2)
　10年後の残金
　3％　　32400000円　　
　1％　　25000000円　　※固定と同じ額を毎月繰上返済した場合

　
2500万を25年で返済する場合
　5％　　146140円　　　※金利が5％に上昇したことを想定

上記のように、10年後に金利が5％まで上昇しても、固定3％の月の支払額より少なくて
返済できます。

>34

>ローンは、最初の10年が勝負。
>最初の10年に元本の3/1を返済してしまえば、後半の25年は金利が高くても、当初から金利3％で借りるより、毎月の支払い額は少ない。

それなら政府10年優遇のフラット35Sも非常に魅力的ですね！
あんな少しの安心料で、金利上昇の心配も無くこれだけの恩恵を受けれるのですから！

というか、34さんの試算例を見て、変動よりフラットを選ぶ決心がつきました！ありがとうございます。

>>35
フラットにするのはぜんぜんＯＫだけど、フラットは団信分0.358%とか手数料とかもちゃんと見込んで計算した方がいいよ。

>36

団信は理解済です。手数料も31,500円だけでデベ優遇も受けれます。トータル1.2％のマイナスになります。
34さんの試算で、いかに利息に占められる当初10年が大事か分かりました。
これで利息変動にビクビクせずに返済できそうですし、たまたまタイミングが良かっただけですが、フラット優遇さまさまです。

>>37
ちゃんと計算にいれてるなら、フラットはぜんぜんありだと思うよ。
10年後は周りの金利をみて、もしすごい高かったら借り換えればいいしね。

>>37

フラットSは悪くない選択だけど、繰上前提なら変動でもいいような気もする。
借入時の金利によるのでは？フラットS当初10年1.3前後なら自分もフラットSにすると思うけど
1.5超えてきたら正直迷う。1.6以上なら変動にするかな。団信手数料とか入れて2%弱とかなら
フラットはあり得ないかな。

来月末実行の私もここを読んでフラットにしようと思いました。
予想以上にお得ですね。
ちょうど明日担当と会いますので、話をつめます。

今年実行する人でデベ優遇とかもらえる人はフラットありあり。
何もなしのままだと微妙だね。

ただスレ主の場合は借り換えだから対象外だからなぁ。いまなら変動にしてもいいかもね。

そうそう。フラット検討してる人は繰り上げ返済は100万円からっていうのも覚えておいた方がいいよ。ばんばん繰り上げていこうって人の場合はそれがネックになる可能性もあるので。

フラットも３月の金利に注目かな。
下がり基調ですが、20年モノで10年間1.39から、どれだけ1.3に近づくか…。

うわっ、３４の試算例見て、俺も今年のフラットが魅力ある商品かよく分かった。
今ローン検討中だが、フラットに気持ちが傾いた。S適応マンションだし。

スレ主さん、趣旨外れた発言でごめんなさい。でも、こうもお得だと思ってなかったから思わず書きました。

超長期固定（？）は不便ですね。

住宅ローンってやつは、金融機関での交渉しだいでいろんな対応があるみたいですが、三菱東京では全く相手にしてくれないのですか？

組み換えすらできないんでしょうか？

超長期固定は気長に、のほほんと返済していきたい人間向きだよね。

超長期固定にしておいて、後から組み換えを考える人間は本当のおバカさんでしょ。

今年のフラットが本当にお得かどうかは、結局デベ優遇とかも含めて、金利がいくつになるかだけだと思うんだよね。
団信こみで1.5%くらいになるなら、変動リスクを考えればぜんぜんあり。
でも団信こみで2%以上だと、変動の方がいいかもしれない。

なぜかというと借り換えの時は-1.6%とかの優遇とるのが難しいのと、フラット優遇が終わる10年後にもいまのような-1.6%とかがとれるかどうかわからないから。

ほんの数年前まで、全期間1.6優遇とかなかった。だから10年後にも、こういういい条件で借り換えられるかわからない。
しかし団信こみで優遇終了後に3%以上だと、その状況がお得かどうかは何とも言えない。わからない。

もちろん今3%とかでかりるのよりはぜんぜんありだけど。

それなら変動にしておいて、いまのうちに元金を減らすという考え方もありだと思う。

意味ない板だな

>>48
その書込が一番無意味だろう。
無意味な板だと思うなら上げるな。

住信ＳＢＩで借り換えることにしました・・・変動キャンペーン利用０．９７５％