自主管理方式による管理者の報酬について。

自主管理のデメリットを理解しているとしたうえですが、あまりお勧めはしない。

ワンルームということは、一人暮らしが多く、時間的に厳しい人が多いと思います。
報酬を出しても、知識もなく、何もしない人がでたりする可能性が高い。
最悪なのは、報酬があるため、管理人に立候補するが、何もしない人がでることである。

３０戸の築？年のワンルームマンションの自主管理の
管理者の報酬は業務内容により異なります。

まず、現在、管理会社へ何を委託していて、自主管理にした場合、どれを自分達でやって、どれを外部に委託するかを考えることでしょうね。

例えば、清掃業務まで自分達でやるなら、それなりの報酬を出さないとやり手はいない。
あとは、細かく管理業務に関して規約を決めておかないと後でもめるくらいかな

スレ主です。
管理者の業務も管理会社がやっていたことと同じことを管理者がするだけですが、運営方法は自主管理運営ソフトの利用を考えています。
出入金の際には通帳や印鑑を持たず、不正経理ができないオープンなAI管理の会計システムを考えています。
月次計算書とか決算報告書はAI管理で、関係者にWEB公開します。
管理規約等、保存書類はデジタル化して電子保存し、いつでもどこでも必要な人間が閲覧できるシステムを考えています。
議案事項に関しても、スマホでリモート化して、場所に拘らずに議案を共有し議事進行できるシステムを考えています。
唯一、手間のかかるのが各戸の水道メーター検針ですが、スマホカメラのOCR機能で読み取れば、1時間ぐらいで済みそうです。
後は読み取った数値をエクセルなどで自動計算し料金を算出します。
現在の管理会社は全くの無能で、一般的な管理機能を果たせていません。
それなのに管理費だけは周囲の物件に比べて高く、相手にするだけ時間の無駄だと悟りました。
その高い管理費もブラックボックスになっていて、不正経理が行われていても指摘すらできません。
シロアリのような現在の管理会社の下では蟻地獄が待ち受けているだけです。
残された道は自主管理しかありません。

＞1　匿名さん
＞最悪なのは、報酬があるため、管理人に立候補するが、何もしない人がでることである。
信じられないでしょうが、まさに現在の管理会社がそうなのです。
何もしないで管理費だけは高くとる。

＞2　匿名さん
＞管理者の報酬は業務内容により異なります。
特別な業務内容はなくて、区分マンションとしての役割を果たせる必要最小限の内容を考えています。

＞3　匿名さん
＞現在、管理会社へ何を委託していて、自主管理にした場合、どれを自分達でやって、どれを外部に委託するかを考えることでしょうね。
現在の管理会社はシロアリのような存在ですので、委託を残すことに関しては全く想定していません。
何か支障でもあるのでしょうか。
管理組合から各業者への業務委託を検討しています。

ワンルームなら住民数も少ないし、管理もファミリー物件と比べてやりやすい。年に一回の総会開催以外は住民からのクレームや相談受付役位だから、500円/戸位が適正な報酬額ではなかろうか。
30戸なら月額1.5万円が管理者への報酬となる。
その場合の管理費の予算を見積してみた。
1、ゴミ回収費　月額1000円/戸×30＝3万円×12＝36万円
2、管理者報酬（通信費も含む）　月額500円/戸×30＝1.5万円×12＝18万円
3、共用部清掃費週1回　月額1万円×12＝12万円
4、共用部分光熱費　月額2万円×12＝24万円
5、消火設備等定期点検費　年額15万
6、自主管理サポートシステムリース　月額38500円×12＝46.2万円
7、火災保険料等　年額15万円
7、雑費　月額1万円×12＝12万円
年間管理費合計178.2万円÷30÷12＝4950円/月
こんなもんだろ。

共有設備がほぼなく、有人管理なしなら、管理会社変えれば、そのくらいでいけると思うけどね

自主管理で月額5000円は少し高いのでは。
問題は、6番の自主管理サポート費が高すぎる。
マンション会計なんて家計簿より超簡単。
市販の会計ソフトを使えば大幅コストダウンもできる。
月額管理費3500円位まではコストダウンできると思う。

＞６
自主管理報酬が安すぎる、自主管理するにしても理事会は1人ではく、3人くらいはいるから、その倍以上必要。

清掃費も安い。管理会社経由で一括委託していたらそんなくらいだが、個別で清掃会社へ委託するなら、その倍以上はかかる。

あとは、雑費に何を含めているかわからないが、いざという時の予備費は必要。
それと各種保険とかも必要。
はとは配管や共用部の電気関連のメンテナンス、災害備蓄などの費用も含めたほうがよい。

まぁ個人的には、自主管理を考える前に一回管理会社変更を検討してみたほうがよいと思います。管理費がいくらか知りませんが、きちんと仕事してくれる管理会社なら不満はないのでしょ？

＞9　匿名さん
＞6です。
＞自主管理を考える前に一回管理会社変更を検討してみたほうがよいと思います
それは逆だと思いますよ。
現在の管理会社に疑問があるなら、管理会社変更など検討せずに自主管理を検討すべきです。
旧態依然の管理会社に、時代の要望に沿った管理を求めても時間の無駄です。
何か自主管理に問題点でもあるのですか。
＞自主管理報酬が安すぎる
組合役員は無報酬が原則です。
無報酬が嫌なら役員をやめればいい。
管理者さえしっかりしていれば健全なマンション管理運営は可能です。
6番の経費を、＞8さんの意見のように節約すれば、管理者報酬を月額1000円/戸ぐらいまでは上乗せできると思う。
もしかして管理会社関係の方なのでは。
試しに、あなたが薦める管理会社を紹介してください。

＞１０
＞何か自主管理に問題点でもあるのですか。

これは、少しググれば、いろいろでてきますので、割愛します。
管理会社の人ではないですが、自主管理する場合の費用と、管理会社を変更した場合の費用を比較するのは普通で、一旦やすべき項目です。でないと他の住民も納得しないと思いますよ。（自主管理を反対する住民もそこそこいると思いますよ）

>無報酬が嫌なら役員をやめればいい。

30戸しかないマンションでこれをすると役員のなりてがいなくなりますよ
もし1人しかする人がいなければ、独壇場になる。
誰もいなくて、輪番制にすると管理がおろそかになる。

＞管理者さえしっかりしていれば健全なマンション管理運営は可能です。
その通りです。で、それを誰がやるかという話です。
少なくとも最初の数年は、素人の集まりで何をすればいいのかもわからないので、コンサル系などを入れたほうがよいでしょうね。業務抜けがあるとあとで大変です。

別に管理会社の関係者ではないですが、うちのマンションでも管理会社に不満があり、変更しましたよ。それで業務内容も見直して、管理費が3割ぐらい安くなったから。

>うちのマンションでも管理会社に不満があり、変更しましたよ。それで業務内容も見直して、管理費が3割ぐらい安くなったから。
運が良かっただけだと思うよ。
ちなみにその管理会社の名前を教えてもらえませんか。

＞もし1人しかする人がいなければ、独壇場になる。
現在の管理会社による管理状態がその状況にある。
組合員不在の管理会社の独断場です。
本末転倒も甚だしい。
まだ、組合員による独断場の方がましです。

いきなり自主管理ではなくて、JS　日本総合住生活　のような薄い管理に切り替えるなど、段階的に検討してはどうですか

現状で管理組合が、機能していない状態で、管理会社のいいなりなら、自主管理なんて無理だと思うけど

>管理会社のいいなりなら、自主管理なんて無理だと思うけど
少なくとも管理会社による蟻地獄の状態からは抜け出せる。
危機が迫れば、住民意識も高まり、無理がが無理でなくなってくると思う。
そこの判断を見誤ると管理会社の蟻地獄に突入してしまう。

ワンルームで30戸って、区分所有者のオーナーが住まない投資型マンションではないのかな？
もしそうなら、共用部分のマンション管理業者が専有部分の賃貸管理業者を兼ね、オーナーの多くがマンション管理と賃貸管理をセットで委託している？

＞14　匿名さん
いきなり誰の手助けもなく自主管理なんてできないし、そんな無茶なことは毛頭考えていません。
アドバイスにあるように、管理会社を外した位置で利用できるサポートはできるだけ利用したいと思っています。
JSさんも選択肢としてはあります。
マンション未来ネットさんも地味ですがサポートシステムとしては心強い面もあります。
一番のネックは、出入金管理と決算書作成での会計部門ですが、JSさんはじめ、最近ではいろいろな会社が参入してきています。
後は利用価格の問題ですが、月額3万～4万の支出は30戸程度の小規模マンションでは少し荷が大きいような気がします。
会計部門での予算額は、30戸の規模で年間5万円前後ではないでしょうか。
そうなると、市販の会計ソフトの利用になりますが、銀行通帳と連動したクラウド型の会計ソフトもありますから、結果的にはそちらの方に落ち着くかと思います。
スマートフォンと連動したOCR機能も備え、結構便利になっています。
預金管理はメガバンクで検討しています。
ネットバンクによる、印鑑のいらない、不正のできない、ブラックボックスを排除した、ガラス張りのマンション管理会計運営を目指しています。

＞17　匿名さん
＞区分所有者のオーナーが住まない投資型マンションではないのかな？
ご指摘の通りです。
全体の8割程度が投資型マンションではないでしょうか。
＞共用部分のマンション管理業者が専有部分の賃貸管理業者を兼ね、オーナーの多くがマンション管理と賃貸管理をセットで委託している？
詳しい情報は分かりませんが、大半のオーナーがそんな状態だと思います。
最近は空き室も多く、オーナーによっては他業者に依頼している方も見受けます。
空き室を避けるために家賃のダンピングもひどく、それでも空き室が多いですね。
管理会社としての能力も賃貸管理会社としての能力もないデべ系管理会社です。
そのくせ、管理費だけは近隣他物件と比べて異常に高く、修繕積立金といえばほとんど残金がありません。
売り出し物件も見かけますが、かなりダンピングしないと動いていません。
家賃収益は上がらないのに、管理費と修繕積立金は必ず引き落とされます。
無能な管理会社の餌食になっているとしか思えません。
幸いにも、個人的にはデべ系管理会社のお世話にならずに家賃ダンピングもせずにオーナー運営しています。
周辺を見回すと、必ずしも当物件マンションだけの問題でもなさそうです。

自主管理だからと言って、管理人が管理会社がやるべきことをすべて習得し代理する必要はない。
専門的な相談内容は、その道のプロである、マンション管理相談センター等に相談して解決すればいい。
管理人は調整役として機能すればよく、組合員の代理として動けばいいだけだから、素人でもできないわけでもない。
唯一、ネットに疎い方では重責となり、早々に行き詰まるのが目に見えている。
ネットに通じていて常識的な判断ができる方であれば誰でもできると思う。
マンション管理に関する問題点はデジタル技術で共有すればいい。
できれば、マン管資格を持っていれば申し分ない。
マンション自主管理運営はデジタル社会に向かっての価値転換項目でもあり、従来の管理会社による管理方式をデジタル技術とともに見直す時期に来ていると思う。
不必要な企業組織だからだ。
管理会社を消去することで得られるメリットは大きいと思う。