自主管理方式による管理者の報酬について。

自主管理のデメリットを理解しているとしたうえですが、あまりお勧めはしない。

ワンルームということは、一人暮らしが多く、時間的に厳しい人が多いと思います。
報酬を出しても、知識もなく、何もしない人がでたりする可能性が高い。
最悪なのは、報酬があるため、管理人に立候補するが、何もしない人がでることである。

３０戸の築？年のワンルームマンションの自主管理の
管理者の報酬は業務内容により異なります。

まず、現在、管理会社へ何を委託していて、自主管理にした場合、どれを自分達でやって、どれを外部に委託するかを考えることでしょうね。

例えば、清掃業務まで自分達でやるなら、それなりの報酬を出さないとやり手はいない。
あとは、細かく管理業務に関して規約を決めておかないと後でもめるくらいかな

スレ主です。
管理者の業務も管理会社がやっていたことと同じことを管理者がするだけですが、運営方法は自主管理運営ソフトの利用を考えています。
出入金の際には通帳や印鑑を持たず、不正経理ができないオープンなAI管理の会計システムを考えています。
月次計算書とか決算報告書はAI管理で、関係者にWEB公開します。
管理規約等、保存書類はデジタル化して電子保存し、いつでもどこでも必要な人間が閲覧できるシステムを考えています。
議案事項に関しても、スマホでリモート化して、場所に拘らずに議案を共有し議事進行できるシステムを考えています。
唯一、手間のかかるのが各戸の水道メーター検針ですが、スマホカメラのOCR機能で読み取れば、1時間ぐらいで済みそうです。
後は読み取った数値をエクセルなどで自動計算し料金を算出します。
現在の管理会社は全くの無能で、一般的な管理機能を果たせていません。
それなのに管理費だけは周囲の物件に比べて高く、相手にするだけ時間の無駄だと悟りました。
その高い管理費もブラックボックスになっていて、不正経理が行われていても指摘すらできません。
シロアリのような現在の管理会社の下では蟻地獄が待ち受けているだけです。
残された道は自主管理しかありません。

＞1　匿名さん
＞最悪なのは、報酬があるため、管理人に立候補するが、何もしない人がでることである。
信じられないでしょうが、まさに現在の管理会社がそうなのです。
何もしないで管理費だけは高くとる。

＞2　匿名さん
＞管理者の報酬は業務内容により異なります。
特別な業務内容はなくて、区分マンションとしての役割を果たせる必要最小限の内容を考えています。

＞3　匿名さん
＞現在、管理会社へ何を委託していて、自主管理にした場合、どれを自分達でやって、どれを外部に委託するかを考えることでしょうね。
現在の管理会社はシロアリのような存在ですので、委託を残すことに関しては全く想定していません。
何か支障でもあるのでしょうか。
管理組合から各業者への業務委託を検討しています。

ワンルームなら住民数も少ないし、管理もファミリー物件と比べてやりやすい。年に一回の総会開催以外は住民からのクレームや相談受付役位だから、500円/戸位が適正な報酬額ではなかろうか。
30戸なら月額1.5万円が管理者への報酬となる。
その場合の管理費の予算を見積してみた。
1、ゴミ回収費　月額1000円/戸×30＝3万円×12＝36万円
2、管理者報酬（通信費も含む）　月額500円/戸×30＝1.5万円×12＝18万円
3、共用部清掃費週1回　月額1万円×12＝12万円
4、共用部分光熱費　月額2万円×12＝24万円
5、消火設備等定期点検費　年額15万
6、自主管理サポートシステムリース　月額38500円×12＝46.2万円
7、火災保険料等　年額15万円
7、雑費　月額1万円×12＝12万円
年間管理費合計178.2万円÷30÷12＝4950円/月
こんなもんだろ。

共有設備がほぼなく、有人管理なしなら、管理会社変えれば、そのくらいでいけると思うけどね

自主管理で月額5000円は少し高いのでは。
問題は、6番の自主管理サポート費が高すぎる。
マンション会計なんて家計簿より超簡単。
市販の会計ソフトを使えば大幅コストダウンもできる。
月額管理費3500円位まではコストダウンできると思う。

＞６
自主管理報酬が安すぎる、自主管理するにしても理事会は1人ではく、3人くらいはいるから、その倍以上必要。

清掃費も安い。管理会社経由で一括委託していたらそんなくらいだが、個別で清掃会社へ委託するなら、その倍以上はかかる。

あとは、雑費に何を含めているかわからないが、いざという時の予備費は必要。
それと各種保険とかも必要。
はとは配管や共用部の電気関連のメンテナンス、災害備蓄などの費用も含めたほうがよい。

まぁ個人的には、自主管理を考える前に一回管理会社変更を検討してみたほうがよいと思います。管理費がいくらか知りませんが、きちんと仕事してくれる管理会社なら不満はないのでしょ？

＞9　匿名さん
＞6です。
＞自主管理を考える前に一回管理会社変更を検討してみたほうがよいと思います
それは逆だと思いますよ。
現在の管理会社に疑問があるなら、管理会社変更など検討せずに自主管理を検討すべきです。
旧態依然の管理会社に、時代の要望に沿った管理を求めても時間の無駄です。
何か自主管理に問題点でもあるのですか。
＞自主管理報酬が安すぎる
組合役員は無報酬が原則です。
無報酬が嫌なら役員をやめればいい。
管理者さえしっかりしていれば健全なマンション管理運営は可能です。
6番の経費を、＞8さんの意見のように節約すれば、管理者報酬を月額1000円/戸ぐらいまでは上乗せできると思う。
もしかして管理会社関係の方なのでは。
試しに、あなたが薦める管理会社を紹介してください。

＞１０
＞何か自主管理に問題点でもあるのですか。

これは、少しググれば、いろいろでてきますので、割愛します。
管理会社の人ではないですが、自主管理する場合の費用と、管理会社を変更した場合の費用を比較するのは普通で、一旦やすべき項目です。でないと他の住民も納得しないと思いますよ。（自主管理を反対する住民もそこそこいると思いますよ）

>無報酬が嫌なら役員をやめればいい。

30戸しかないマンションでこれをすると役員のなりてがいなくなりますよ
もし1人しかする人がいなければ、独壇場になる。
誰もいなくて、輪番制にすると管理がおろそかになる。

＞管理者さえしっかりしていれば健全なマンション管理運営は可能です。
その通りです。で、それを誰がやるかという話です。
少なくとも最初の数年は、素人の集まりで何をすればいいのかもわからないので、コンサル系などを入れたほうがよいでしょうね。業務抜けがあるとあとで大変です。

別に管理会社の関係者ではないですが、うちのマンションでも管理会社に不満があり、変更しましたよ。それで業務内容も見直して、管理費が3割ぐらい安くなったから。

>うちのマンションでも管理会社に不満があり、変更しましたよ。それで業務内容も見直して、管理費が3割ぐらい安くなったから。
運が良かっただけだと思うよ。
ちなみにその管理会社の名前を教えてもらえませんか。

＞もし1人しかする人がいなければ、独壇場になる。
現在の管理会社による管理状態がその状況にある。
組合員不在の管理会社の独断場です。
本末転倒も甚だしい。
まだ、組合員による独断場の方がましです。

いきなり自主管理ではなくて、JS　日本総合住生活　のような薄い管理に切り替えるなど、段階的に検討してはどうですか

現状で管理組合が、機能していない状態で、管理会社のいいなりなら、自主管理なんて無理だと思うけど

>管理会社のいいなりなら、自主管理なんて無理だと思うけど
少なくとも管理会社による蟻地獄の状態からは抜け出せる。
危機が迫れば、住民意識も高まり、無理がが無理でなくなってくると思う。
そこの判断を見誤ると管理会社の蟻地獄に突入してしまう。

ワンルームで30戸って、区分所有者のオーナーが住まない投資型マンションではないのかな？
もしそうなら、共用部分のマンション管理業者が専有部分の賃貸管理業者を兼ね、オーナーの多くがマンション管理と賃貸管理をセットで委託している？

＞14　匿名さん
いきなり誰の手助けもなく自主管理なんてできないし、そんな無茶なことは毛頭考えていません。
アドバイスにあるように、管理会社を外した位置で利用できるサポートはできるだけ利用したいと思っています。
JSさんも選択肢としてはあります。
マンション未来ネットさんも地味ですがサポートシステムとしては心強い面もあります。
一番のネックは、出入金管理と決算書作成での会計部門ですが、JSさんはじめ、最近ではいろいろな会社が参入してきています。
後は利用価格の問題ですが、月額3万～4万の支出は30戸程度の小規模マンションでは少し荷が大きいような気がします。
会計部門での予算額は、30戸の規模で年間5万円前後ではないでしょうか。
そうなると、市販の会計ソフトの利用になりますが、銀行通帳と連動したクラウド型の会計ソフトもありますから、結果的にはそちらの方に落ち着くかと思います。
スマートフォンと連動したOCR機能も備え、結構便利になっています。
預金管理はメガバンクで検討しています。
ネットバンクによる、印鑑のいらない、不正のできない、ブラックボックスを排除した、ガラス張りのマンション管理会計運営を目指しています。

＞17　匿名さん
＞区分所有者のオーナーが住まない投資型マンションではないのかな？
ご指摘の通りです。
全体の8割程度が投資型マンションではないでしょうか。
＞共用部分のマンション管理業者が専有部分の賃貸管理業者を兼ね、オーナーの多くがマンション管理と賃貸管理をセットで委託している？
詳しい情報は分かりませんが、大半のオーナーがそんな状態だと思います。
最近は空き室も多く、オーナーによっては他業者に依頼している方も見受けます。
空き室を避けるために家賃のダンピングもひどく、それでも空き室が多いですね。
管理会社としての能力も賃貸管理会社としての能力もないデべ系管理会社です。
そのくせ、管理費だけは近隣他物件と比べて異常に高く、修繕積立金といえばほとんど残金がありません。
売り出し物件も見かけますが、かなりダンピングしないと動いていません。
家賃収益は上がらないのに、管理費と修繕積立金は必ず引き落とされます。
無能な管理会社の餌食になっているとしか思えません。
幸いにも、個人的にはデべ系管理会社のお世話にならずに家賃ダンピングもせずにオーナー運営しています。
周辺を見回すと、必ずしも当物件マンションだけの問題でもなさそうです。

自主管理だからと言って、管理人が管理会社がやるべきことをすべて習得し代理する必要はない。
専門的な相談内容は、その道のプロである、マンション管理相談センター等に相談して解決すればいい。
管理人は調整役として機能すればよく、組合員の代理として動けばいいだけだから、素人でもできないわけでもない。
唯一、ネットに疎い方では重責となり、早々に行き詰まるのが目に見えている。
ネットに通じていて常識的な判断ができる方であれば誰でもできると思う。
マンション管理に関する問題点はデジタル技術で共有すればいい。
できれば、マン管資格を持っていれば申し分ない。
マンション自主管理運営はデジタル社会に向かっての価値転換項目でもあり、従来の管理会社による管理方式をデジタル技術とともに見直す時期に来ていると思う。
不必要な企業組織だからだ。
管理会社を消去することで得られるメリットは大きいと思う。

３０戸のワンルームの投資型マンションならば管理会社系列
のオーナーが議決権を過半数を所持している可能性がある。
それ等の情報を基に動かないと火傷をします。

投資型マンションの場合、管理も含めて丸投げしたい人が大多数だと思うから、自主管理は総会で通すのが難しいと思うけど。
自主管理したとしても、住んでいないため、管理人（理事）をやりたくない人が多数だろうから、管理を別の人がきちんとするならどっちでもいいというと思うけどね。

>危機が迫れば、住民意識も高まり、無理がが無理でなくなってくると思う

どのような状態が問題かはわかりませんが、自主管理にすれば、意識が高まるのではなく、意識が高まった状態で自主管理にするのだと思いますよ。意識が低い状態で自主管理にしたら、無管理状態で、悪化する未来しか見えない。。。

３０戸程度のワンルームマンションであれば、全員が仕事を
しているでしようから、マンション管理を自分でやる者は
いませんよ。
それに管理者以外の理事はつくるつもりですか。
自分で掃除をし、自分で電球の玉切れ交換や購入をしたり、出納
業務を行い、財務諸表や収支報告書等を作成をする。
３０戸の住民にそれをやる能力も知識も時間もないでしょう。
総会準備の資料も管理者が作成するんでしょう。
まさかスレ主がやりたいだけじゃないですか。

スレ主です。
＞オーナーが議決権を過半数を所持している可能性がある。
一戸は管理会社グループ会社の登記がありました。
デべ系管理ですから、当初は管理会社がらみのオーナーが多いのは当然です。
新築から30年近く経っていますので、余程、当マンションにメリットがないと関係者もいつまでもはしがみつく理由もありません。
余程の義理がないとしがみつく理由がないですから、心配する必要もないかと思います。
＞22　匿名さん
＞無管理状態で、悪化する未来しか見えない。。。
皆さん、何か大きな勘違いをされているかと思われます。
現在の管理会社が管理会社としての役目を果たしているのなら、自主管理制度なんて必要ないですよ。
現在の管理会社に管理依頼を続けると【悪化する未来しか見えてこない】から自主管理方式を検討しているのですよ。
投資型マンションの所有目的は、マンション投資による利益が得られることが前提です。
所有することで不利益な状況を継続させられるのであれば、投資目的である所有目的が達成できず、次の手段を考えるのが普通の常識ある方の行動だと思います。
＞23　匿名さん
＞自分で掃除をし、自分で電球の玉切れ交換や購入をしたり出納業務を行い、財務諸表や収支報告書等を作成をする。
＞23さんのマンションの管理会社は、管理会社の社員が掃除をしたり電球の玉切れ交換をしているのですか。
甲斐性のない管理会社ですね。
そういう時代遅れの管理会社が残っているのですね。
別に管理者となったからと言って掃除をしたり雑用をする必要もないです。
専門業者に振り分けて分担作業をやらせればいいだけの話です。
要するに、管理者は元請会社になればいいだけの話です。

管理者という役職を報酬制にすれば、管理者は輪番制にする必要はないと思います。
その能力のある人間だけが持ち回りでやれば何も支障はありません。
まして、投資型で多くのオーナーが不在のマンションならそうするべきだと思います。
一部の正義感あふれるオーナーが無償でやってくれても、それは繋ぐことができません。
役職＝無報酬という概念は古い誤った考え方です。
報酬制ならやってもいいというオーナーだけが役職を持ち回りすればいいのです。
勿論、自分で掃除をしたいのなら、それも結構です。
その分、役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。

＞スレ主さん

そもそも自主管理に賛同される他の住民は、多数おられるのですか？
数名が不満を言っている程度だと総会で可決は難しいと思います。

また自主管理のデメリットの一つとして、資産価値低下があります。
どんなに上手に管理していても、購入検討者からは、素人の管理は、マイナスにうつります。

＞その能力のある人間だけが持ち回りでやれば何も支障はありません。
これが一番難しいのですけどね。
全部で、30人しかいないなら、そんな人は、いても１か2人。
その人がいなくなれば、崩壊するのが自主管理方式なので。

＞その分、役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。
これはいいと思いますよ。外部委託した場合の費用をベースに、自分でやったらその8割程度の報酬をもらえるとかにすれば、やる人がいればやるし、いなければ、外部委託するみたいな方式なら、最悪、外部委託できるので、問題は起きにくいとは思います。
ただし、全部委託するなら結局管理会社になるとは思います。

＞そもそも自主管理に賛同される他の住民は、多数おられるのですか？
その部分は秘密です。
某管理会社がこのスレを閲覧していないとも限りませんからね。
＞資産価値低下があります。
しつこく何度も言いますが、管理会社による管理運営で資産価値が著しく低下しているのですよ。
言っている意味が理解できていないようですね。
＞素人の管理は、マイナスにうつります。
何をもって素人とかプロとか明確な基準を知っているのかな。
まず、その説明を伺いたいですね。
素人のあなたにどうしてそれがわかるのかな。
＞その人がいなくなれば、崩壊するのが自主管理方式なので。
最初の一人か二人が自主管理運営の道筋をつけてあげればいい。
現管理会社のすべてが最初は素人。
素人から出発して、立派な管理会社になっている方もいればそうでない方もいる。
そう思いませんか。
デジタル技術の進歩で管理運営に対する煩わしさは10年前とは大きく違ってきている。
＞役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。
単なる皮肉で言っただけですよ。
掃除を自分でやりたいと思う管理者なら自主管理者としての資格条件はアウトです。
2,3年で役職放棄すると思いますよ。
つまり、基本的な自主管理運営の能力不足だという事です。
元請会社的な管理ができる人でないと務まらない。
＞25　匿名さん
マンション管理の専門知識を知っているのは巷の管理会社だけだと勘違いしていませんか。
了見が狭すぎませんか。

不思議なのは、管理会社関連のオーナーがいるのに、管理会社が資産価値が低下するようなことを普通するの？と思います。
また、全部管理会社のせいにしているけど、原因の半分以上は、管理組合（理事会）のせいだと思うけど、普通は、資産価値が著しく低下するだいぶ前に管理会社変更がなされている。

ちなみに素人かどうかは、単純に自主管理はそうみられるという一般的な話だと思いますよ。

>不思議なのは、管理会社関連のオーナーがいるのに、管理会社が資産価値が低下するようなことを普通するの？と思います。
管理会社は管理費と修繕積立金が絶好の獲物ですから一物件の資産価値なんて微々たるものです。
>原因の半分以上は、管理組合（理事会）のせいだと思うけど
御指摘の通りです。
ところが、管理組合はあっても理事会は存在しません。
管理会社が管理者となって、管理組合の財産である通帳と印鑑を、組合員の意思とは関係なく、自由に出し入れしてます。
総会や役員会は表面だけの形骸化したものであって、全くその機能を果たせていません。
組合運営を管理会社が理事長となってしているからです。
ですから、すべての責任の大半は管理会社にあると理解するのが妥当です。
管理会社はマンション資産価値などどうでもよくて、不当に高い管理費や修繕積立金を自由に使うことが目的です。
建物が解体されるまでは、永遠のおいしい収入ですからね。

＞ところが、管理組合はあっても理事会は存在しません。
＞管理会社が管理者となって、管理組合の財産である通帳と印鑑を、組合員の意思とは関係なく、自由に出し入れしてます

これって、今は法的にいいの？
まず管理規約でどう記載されているかでしょうが、築30年だと昔はOKだったのかもしれませんが、管理会社は、法律が変更になった時点で、是正する義務を持っているので。

マンション管理に詳しい弁護士に相談してみたら？法的に問題があれば、賠償請求も含めて請求できる可能性もある。

上記の状態なら、単純にありえないくらい管理会社がひどすぎるだけだから、管理規約を現代の物して、管理会社変更するだけでいい気もするけど、ふつうは管理組合が管理会社よりも上なので。

＞管理規約を現代の物して
他人事だから簡単に言えるが、管理規約の変更は容易ではないですよ。
＞これって、今は法的にいいの
一戸は管理会社の関係会社が所有しているので、管理会社も組合員の一員だと言い訳できるのだが、法的に云々よりも、一刻も早くこの管理会社を消去しないといけない。
弁護士に相談すればどうかとアドバイスを受けるが、何回も裁判を経験した身になれば裁判は煩わしい。
裁判費用と裁判で拘束される時間が勿体ない。
理事長でもない身分の人間がどこからその裁判費用を捻出するの？
現実的ではないですね。

管理会社が、理事長なら、まぁ通帳と印鑑をもっているのも問題ないのかもしれませんね

まぁ対応としては、住民の過半数を味方にして、臨時総会開いて、理事長を取得してからになるのでしょうけど。

法的に問題があるかどかは、本当に違法なら、住民が味方に付きやすいってだけなので、裁判は、理事長になってからやれば、管理費で落とせるし。

自主管理の管理者報酬と予算案は
６　匿名さん　８　匿名さん　のお二人から出ています。

後は自主管理への移行を実行するだけではないですか。

参考までに私見を申し上げます。

自主管理移行の提案者と最初の管理者はスレ主さんが当たるしかないでしょう。

１．現状の管理状況を各区分所有者に示し、臨時総会開催の同意書を得る。
①管理状況の不備を写真付きで説明
②管理委託契約の高額を説明
③自主管理移行案を示し、移行の必要性を説明

２．臨時総会開催を決定し、議案書を作成し各区分所有者に配布する。
臨時総会議長を現理事長（管理会社）以外の方の選任も決める。
①自主管理移行案（人員・予算）議案
②管理会社との管理委託契約打ち切り議案
③管理会社理事交代もしくは解任議案
④新役員（理事長・監事）の選出議案

３．議長が、管理規約上、現理事長（管理会社）になった場合は、
臨時総会議案書の回答を委任状ではなく議決権行使書提出するように、
各区分所有者に働きかける。

４．自主管理移行案が議決された場合、
管理会社から自主管理への移行手続きを
引継ぎ一覧表で厳格に行う。
（引継ぎ一覧表は管理会社に有るので提出させる）
・30年分のマンション会計報告書
・加入しているマンション総合保険証書
・定期点検業者一覧
・定期点検報告書
・竣工図面や竣工当時の書類

５．自主管理移行後、特に調査が必要な個所
・電源系統（ブレーカー・タイマー等の配置）
・排水管系統

６．清掃の行届いた近隣マンションの清掃員に、アルバイト清掃を頼む。

>31 匿名さん
＞裁判は、理事長になってからやれば、管理費で落とせるし。
個人的には裁判をする意向はありません。
住民からの要望があれば別の話です。

＞32　匿名さん
貴重な意見を提案いただきありがとうございます。
全文コピーして、しかるべき時期がくれば参考にさせていただきます。
具体的に時系列で説明いただいてるので分かりやすいです。
実行に際し心配しているのが3番4番の提案です。
管理委託契約書も見せてもらえず、過去5年間の議案書資料も見当たらないととぼけている現管理会社からの移行手続きに、正常な移行手続きをするために、当事者だけでなく第三者機関を含めた方がいいのかどうか、含めた方がいいのであれば誰がその第三者機関に相応しいのか、ご指導いただければ有り難いです。
投資型区分マンションという、大半のオーナーが不在の中で正常な理事会運営が難しいのは承知していますが、この問題は当マンションだけの問題ではなく、他の投資型区分マンション共通の課題だと捉えています。
最近では、クラセルなどの大手業者からの自主管理応援ソフトなども出現し、デジタル情報を駆使した新しいマンション管理の時代に移行しつつあります。
投資型区分マンションの正常な理事会運営の共通の課題も最近のデジタル情報技術を取り入れれば可能なような気はします。
クラセルについては利用金額が高く、当小規模マンションでは検討外です。

>32
それよりも、理事長変更するほうが良いと思うけど

①管理状況の不備を写真付きで説明
②管理会社と理事長が兼任していることの問題を説明

として、一旦、理事長を管理会社以外の人（スレ主）がなり、通帳を取り返す。

自主管理にするには、おそらく管理規約変更が必要のため、特別決議（住民の3/4以上の賛成が必要になり、かなりハードルが高いかつ、自主管理を単純に嫌がる人もいると思うので、全部失敗する可能性もある。

理事長変更だけなら、普通決議で過半数で行けるため、一旦主導権だけ取り返して、そのあと、自主管理か管理会社変更かで、決議を取ればいいと思うけど。

私も、理事長変更＝自主管理と思わせるのはやめたほうが良いと思います。

すでに、大多数の住民の委任状の目途が立っているならよいが、最低目標は、理事長変更だと思います。自主管理まで一気に臨時総会でいきたいなら、そういうのに詳しい第３者いれて、事前に相談したほうがよいでしょうね。もめて感情論になったら、何も決まらないというオチもありますし。

>34匿名さん、＞35匿名さん
確かに皆さんの意見の方が正しいかもしれない。
＞32さんの行動に移る前のワンステップとして、管理会社による管理者体制の変革を実現し、それから後のステップとして、自主管理なり、管理会社変更なりを実行するほうがより現実的なのかもしれない。
自主管理に関する他のオーナーへの説得は時間と説明が必要だ。
いずれにしても、マンションオーナー連中の賛同なくして事を進めることはできないし、信用を失えば共に沈没してしまう。
双方にとって不幸な出来事になってしまう。
そういう事態は避けるべきだと思う。
自主管理なんて、赤の他人から見れば所詮は独りよがりの意見であることに違いない。
現在の蟻地獄のような管理状況から一歩でも前に進むことが目標ですからね。

>>29 匿名さん
管理会社が管理者となるただの管理者管理方式では？

＞管理会社が管理者となるただの管理者管理方式では？

管理者管理方式の場合、当事者の管理会社以外の外部監査が義務づけてなかったけ？