マンション管理士に求めるものは？

デベのマンション管理会社勤務24年の者です。
経理以外は全てやってきました。
当初無かったマンション管理士の資格ができてから様々な有資格者にお会いしました。
やはり管理や建築や設備系での勤務、実務経験がない方は、管理組合にお金をもらって勉強しているようにお見受けしました。
誤解を恐れずに書くのであれば、マンション管理士は、理事長職の上のカテゴリーに位置するボランティアを主とした民間資格の位置付けで
生き様としての資格で良いのかなと思います。
うまく伝わらなければ申し訳ないのですが、
利益が出た時点で、個人経営の管理会社と何が異なるのかなと思います。管理組合のために赤字経営ができるのでしょうか。儲からなくても良い月もあるのでしょうか。

>>12 名無しさん
ご意見ありがとうございます。
いろいろな意見があって当然です。この返信の内容が失礼にあたるようでしたらすみません。
個人的な見解となりますが、残念ながら実務経験がない方はおっしゃる通りお金をもらって勉強しています。
私が思うマンション管理士は単に管理組合の運営サポートだけではなく、管理会社がカバーできないところもサポートする立場だと思っています。そのため、コンサルである以上は費用は当然発生するものと考えています。
費用を頂きますので、それに見合った情報を提供するのもプロのマンション管理士の業務と思っています。
デベロッパーのフロントマンにも認められるマンション管理士を目指していますので、よろしくお願いします。

巷の素人マン管士（>>9 のハ）が、マン管士全体の信用を下げていると思います。

>>14 匿名さん
実際にマンション管理士の信用を下げているのは経験が浅い方が業務をされていることもあります。
ただ、経験を埋める方法はなかなか難しくて、管理会社に一時的に在籍できる環境も必要だと感じます。

実務経験は書物では得られません。
管理士に合格していても登録をしないでいる組合員は多数おります。
マンション管理士業では一部のマンション管理士を除いては採算は取れないのが現実です。
よって士業を営む意欲は沸きません。
大型マンションの組合員としてはボランテアーを兼ねておりますが、
管理会社から煙たがられております。責任感の強い管理者は大変です。

>>15　マン管マー坊さん

マン管士に求められるものは、実務経験の有無に関係なく、豊富な知識に基づく正確な情報提供であると思う。
この掲示板には、知ったかぶり素人マン管士による出鱈目情報が多数あるが、残念なことである。

>>17 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
正確な情報提供はマンション管理士に限らず基本的な事だと思っています。
SNSに発信してますが、そこは気をつけている所存です。
教えて頂きたいのですが、でたらめな情報とはどういったものでしたでしょうか？
同業者として知って起きたいのでよろしくお願いします。

取りあえず・・・
＜例１＞
>名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。
＜例２（管理組合法人）＞
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
＜例３＞
>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>ますが。名目は当然原因調査としてですが。
>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
>対応しているよね。
>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。
＜例４＞
>委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
>ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。
＜例５＞
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
>経過すると漏水が出てくる。

>>19 匿名さん
ご連絡ありがとうございます。
確かに間違いですね?
悲しい?です。

>>20 マン管マー坊さん
?は文字化けですので、気にしないでください。

>>21 マン管マー坊さん
マンション管理士はマンション管理業としては、管理会社と同じですよね？
大別すると違いは個人か法人かで…
ほとんどのマンション管理士がそうであるように管理会社のアラを探して委託費減額で存在感を示す以外には工事関連もマンション管理士でなくても良いですしね…○○の資格を持つマンション管理士で○○がメインになるというか…

一定規模の管理会社が現在に至るまでどれだけの社員と金と失敗と試行錯誤を積み重ねてきているかご存知でしょう？管理組合はそのノウハウに金を支払っているのだと思います。仮に嫌なフロント担当者だったとしてもです。担当者ベースではマンション管理士の方が優れているケースがあることは認めますが、組織としての管理会社とは全く勝負になりませんよ。
区分所有管理士という前身の資格を活かせなかったのにマンション管理士という資格が活かせるのかなと思います。資格自体は管理業務主任者があれば今のマンション管理士の方々も充分仕事ができるのではないですか？こと更に２つの資格が違うことを強調しなくても。

>>22 通りがかりさん
ご意見ありがとうございます。
皆さん、いろんな意見をお持ちですね。
さて、マンション管理業の広いくくりでは管理会社とマンション管理士は同じですが、狭くみたときはその業務内容は大きく異なります。
管理会社の業務は、管理組合の運営サポートから設備の点検などマンション全体をサポートしますが、マンション管理士は管理会社が行う事務的な運営サポートではなく、合意形成のためのサポートになります。
一昔前のマンション管理士は管理委託料の減額で存在感を示していましたが、いまはそれではいけません。いかに管理組合に有益な情報の提供や組合員間の管理組合の運営に関心を高める提案をすることがマンション管理士の指名だと思っています。
最後に、管理業務主任者があればマンション管理士も十分に仕事ができるのではないですか？と記載がありますが、管理会社で働くのであれば十分に仕事はできます。
ただ、管理会社のマンション管理士は管理会社の立場でしか意見を言わない(または言えない)ので、管理不全マンションや役員の担い手不足などのマンション内の問題は、独立した第三者の立場のマンション管理士が必要だと感じています。

>>23 マン管マー坊
マンション管理士は管理会社の事務的な運営サポートではなく、
合意形成のためのサポートですか。具体的に細かくご教授ください。

>>23 マン管マー坊さん
組合員と理事会が当事者で管理会社もマンション管理士も独立した第三者でしょう？まさかマンション管理士は管理組合と管理会社に対しての第三者的立場だと？助言と否定と評価だけなら誰でもできますよ。管理業務本体こそが大変なのではないでしょうか。
弁護士や会計士など他の士業のように大学卒など学歴の要件もなく実務経験も不問で試験合格さえすれば得られる資格で管理業を生業にする法人に意見を言うのはいびつな構図だと思いませんか。
管理会社のマンション管理士有資格者は、この資格にそこまでの価値を見出していませんよ。

>>24 匿名さん
理事会だったら理事長に他の理事が意見を言いやすい環境を作るようにアドバイスしたり、場合によっては理事会の進行をして理事の方々に意見を聞いて、意見交換しやすい場の雰囲気をつくることです。
また、総会にかける議案について理事会の運営の可視化ということで、議事録配布はしていると思いますが、みない組合員もいると思いますので、見やすくて分かりやすい新聞みたいなものを作成して回覧することなどです。
上記は一例で、すべての管理組合に当てはまる訳ではないので、管理組合と試行錯誤しながらやっていくことになると思います。

>>25 通りがかりさん
ご意見ありがとうございます。
一点だけご指摘させていただきますと、理事会と管理組合は当事者ではなく一心同体です。
管理委託契約で当事者は管理組合と管理会社になります。
さて、フロントマンの経験もありますので、いろいろみてきていますが、管理組合と管理会社の関係はイーブンが本来の姿だと思いますが現状は管理会社は管理組合とは縦の関係になっています。
管理委託契約を解約されないように管理組合の役員の顔色をうかがいながら業務をしています。ただ最近は、その縦の関係が逆転しているところもあり、採算があわない管理組合や管理会社にとって反りが合わない管理組合とは契約を解約する方向になっています。
では、管理会社に見捨てられた管理組合はどうすればよいのでしょうか？
管理組合の運営は止まることはできません。止まってしまったら建物自体が朽ち果ててしまいます。
このような場合こそマンション管理士の活躍の場だと思います。
コメントのなかに助言と否定と評価は誰でもできると記載がありますがその通りです。それは誰でもできます。
以前のコメントにも書きましたが、マンション管理士と管理会社は一定の距離を保ちつつ共存関係でなければならないと思っています。

適正化法施行前のマンションと施行後のマンションの対応は異なります。
施行後のマンションは簡単に変更できる。
ただし理事の過半数の賛成は確保しなければなりません

>>28 匿名さん
そうなんですか？不勉強で申し訳ないのですが、理事会は法律上は、全員出席全員一致ではないのですか？勿論、現実的には違うと思いますが。理事会の成立や決議の法的条文（標準ではなく）があるなら教えてください。

私のマンションの管理規約では、
理事会は理事の過半数が出席すれば成立する
知事会の議案はその出席理事の過半数が賛成すれば成立する。

管理会社の変更の議案は理事の過半数が出席してその過半数
で賛成されれば臨時総会又は通常総会を招集するかで普通決
議で賛否を問うことができます。

理事の選任方法は法令には規定はありませんが、規約に区分
所有法31条に基づいて設定、変更できます。

ほとんどのマンションでは役員の選任方法との記載が多いようですが、
私のマンションでは役員と理事の違いをはっきりするために、
あえてマンションの管理を主な仕事をするには理事会との表記の方が
適切と考えて、役員会と理事会を分けております。

>>30 匿名さん
非常に興味深いです。
役員と理事は別なのですか？
役員会と理事会があるのですか？
私の認識では理事会を構成するのは役員で、役員の役職に理事長だとか理事がいるのだと思っていました。

理事会のメンバーの中には監事もはいっています。
だから役員会といってるんでしょう。

>>27 マン管マー坊さん

>>27 マン管マー坊さん
やはり明らかに間違った認識で仕事に臨んでいると感じます。
だんじて理事会と管理組合は一心同体ではありません。理事会プラス一般組合員の方々が管理組合なのです。わかっているようでよく間違うところです。理事会の考えイコール管理組合の考えと手順を飛ばし勘違いさせるマンション管理士が厄介なのです。理事会の考えはあくまで素案でしかありません。在任期間が長い理事会に常に進言するのはそこです。結果として承認されるケースも多々ありますが、面倒臭くても手順を守ることが間違いや傲慢な運営を防止するのです。結果を先取りするマンション管理士に限って民主的とかみんなでと口にします。

>>32 匿名さん
イマイチ飲み込みが悪くて申し訳ありません。
一般的な役職で言えば理事会メンバーは、理事長、副理事長、会計、監事、理事ではないですか？監事に関しては入れなかったり、入れても発言権がなかったりはするとは思いますが。
役員会が想像つきません。

>>32 匿名さん
監事は理事ではありませんので理事会のメンバーではありません。
ただし、理事会に出席して意見を述べることはできます。
マンションの役員のメンバーは、自治会長、防火管理者、監事、理事（理事長含む）です。

>>33 通りがかりさん

>>33 通りがかりさん
ご指摘ありがとうございます。
理事会と管理組合の関係について認識はズレていました。
私が心がけているのは、おっしゃるとおり理事会の意見=管理組合の意見ではありません。
例えばある工事が理事の方からあったとします。問題なのはその工事が理事以外の組合員にとって必要かどうかです。
私なら、それを必要かどうか判断するものとして、アンケートの実施を促します。
そのアンケート結果によってさらに検討することが手順だと思っています。
その為には、理事会運営の可視化が大切だと思います。
管理組合によっては理事会が何をやっているかわからない方もいらっしゃいますからね。

>>35 匿名さん
マンションの役員のメンバーは、理事長、理事、監事ですよ。
理事会メンバーは言われたとおり、理事長と理事だけですね。
自治会長と防火管理者はマンションの役員ではないです。

>>35匿名さん
追記ですが、いまの標準管理規約では監事は理事会に出席が義務となっています。
??
4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
※標準管理規約より

自治会と防火管理者も役員になるんですか。
しかし自治会員の中には区分所有者でない者もいますからね。
理事会は理事会であってそれ以上でもそれ以下でもありません。
諮問委員会として専門委員会として意見を聞くためにあらゆる層から
意見を聞くために設ける役員会といいますか、諮問機関なら問題は
ないと思いますよ。ただし、理事会が単なる参考意見として求めるもの
であって、その役員会で決められたものは単なる参考意見ですけどね。
そこで提案されたものを理事会で検討し、必要なら総会に議案として
提案することになります。
しかし、自治会員は外した方がいいと思います。

>>35 匿名さん
自治会長は、地方により町内会長と同義ですよ。町内会を自治会とよんだり各組を班といったりします。他にも呼び名はあるかもしれません。やはり標準的に理事長と呼んだ方が誤解がなくて良いと思います。

>>38 匿名さん

国交省の標準管理規約は、何年の改正なのかを言わないと混乱しますが、監事による監査機能の強化は、2016年改正でした。改正後の監事の業務で「必要があるとき」がどういうときなのか、どういう「意見を述べなければならない」のか、素人の組合員の監事で理解し実行できる人はそう多くないと思います。

2016年改正で同時に追加された、（主に、マンション管理士を想定した）外部専門家の活用とセットで、外部の（プロの）マンション管理士の監事への就任を誘導していると思います。

（引用）
② 第４項は、従来「できる規定」として定めていたものであるが、監事による監査機能の強化のため、理事会への出席義務を課すとともに、必要があるときは、意見を述べなければならないとしたものである。
（引用終わり）

（参考）
2017年)報道発表資料：住宅宿泊事業に伴う「マンション標準管理規約」の改正について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html

2016年)報道発表資料：「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html
住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...

2011年)報道発表資料：マンション標準管理規約の改正について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

2004年)中高層共同住宅標準管理規約の改正について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html

>>38 匿名さん
うちの管理規約では監事は理事会への出席義務は課していません。
そのうち規約に制定しましょう。

監事は理事の執行活動の監視をしなければならないのだけど、
理事会にでなければ何をしいるのかわからないのでは。

>>43 匿名さん
だから私もそう思ってはおりました。規約上で出席義務を課せば出席しないで
総会で監査報告をする恥ずかしさを少しは感じるでしょう。

>>36 マン管マー坊さん
私はマンション管理士が営利でありながら手弁当で管理組合のことを考えて参加しているようなスタイルが嫌いなのですよ。管理会社と管理士は両輪のようなことを投稿していましたがそれが欺瞞だというのですよ。
投稿者に悪気がなく志が高いのは投稿を見ればわかりますが業者側視点の都合の良い耳障りの良い言葉だと思いますよ。
管理組合視点で考えて下さい。それぞれにお金を払うのですよ。この支出増については全く触れませんよね。それとも管理会社の委託費を削減するからですか？その発想は、どうせ管理会社に支払っているのだからマンション管理士に支払っても損はないでしょう？ということですか？支払い額のパイを分け合う発想です。マンション管理士なら支払い額のパイ自体を小さくする発想が必要では？でもマンション管理士では管理業務の全てを請け負うことはできませんからね。昔のマンション管理士は削減した時点で報酬をもらい終わってましたがやはり継続収入は欲しいですか？
私は儲けることは悪いことではないと考えています。管理会社は管理組合相手に商売を隠しません。マンション管理士は完全営利なのに誠実や努力や寄り添うといった耳障りの良い言葉で営利テーマをすり替えます。その上管理会社より遥かに少ないメニューで管理会社と両輪という投稿者のような方もいます。管理会社に在籍していたなら良く考えて下さい。相談ベースのみで管理組合から支出させるマンション管理士との契約にどれほどのコスパがありますか？もし本気でそれだけの価値があると言うのなら少々自惚れが過ぎませんか？
私は管理会社の業務?マンション管理士の業務を請け負うマンション管理士なら理想的で素晴らしいと兜を脱ぎますよ。

>>45 通りがかりさん
管理会社の業務?マンション管理士の業務は、管理会社の業務とマンション管理士の業務です。文字化けしました。

ここで書き込んでいる者にマンション管理士として営業を
している者はまずいませんよ。
管理組合の住民で理事をしていた時にマン管士の資格を取った
者がボランティア感覚でここで書き込みをしているんです。
マン管士に期待することは、規約や細則の全面改正、大規模修繕工事
の進め方、長期修繕計画の洗い直しのときに活用するぐらいのものです。
それに滞納金で少額訴訟や支払い督促の手続を聞くぐらいのことです。
しいて追加すれば、理事会や総会のやり方等もですかね。

>>47 匿名さん
すみません。マンション管理士として営業してます。
マンション管理士に何を求めているかスレッドをたちあげました。

>>48 マン管マー坊
マンション管理士を頼りにしているマンションは管理意識が低いのではないでしょうか。
うちはマンション管理士の組合員が数人いますのでわざわざ組合員以外のマンション管
理士には頼みません。

>>49 匿名さん
管理組合の運営に問題なければ外部のマンション管理士に頼む必要はありませんよ。
マンション管理士に依頼するのは、管理意識が低いのではなく、管理組合の運営が機能していないマンションや問題を抱えている組合がほとんどです。あとは管理会社に管理委託をしているけども、管理会社の業務を確認してほしいという管理組合もあります。

>>50さん
マンション管理士として営業を行っておられるんですね。
マンション管理士会にも所属されておられると思いますが、
日新火災海上さんのドクター保険の審査もされていると思いますが
マンションの審査結果で点数が高ければ築年数が２０年以上の
マンションでもかなり安い保険料で契約できますよね。
私どものマンションでも審査の結果がＳＳ評価だったため、よその
大手損保会社の見積額の半額以下で契約ができました。当然同じ条件での
見積での比較です。

>>51 匿名さん
そうですね。SS評価ではなくS評価だと思いますが、点数がよければ他社と比較したときに保険料は下がりますね。

>>45 通りがかりさん
ご意見拝読させていただきました。
他のマンション管理士は知りませんが、私自身の考えは、管理組合のコンサルティングとして関わる以上、費用は当然かかるものと思っています。
では、この費用についてですが、ご存知かと思いますが、士業の方は事務所毎に金額設定はことなります。そのことはマンション管理士もいっしょです。
費用負担は管理組合になるわけですが、一般的には管理組合から相談があった上で、業務内容を確認して見積書を提出します。
したがって、コスパについては見積書をだして理事会で検討し、総会で承認されれば、多数決とはいえ、それが答えになるのではないでしょうか。
これも他のマンション管理士と一緒だと思いますが、管理組合との契約は自動更新ではなく1年毎の総会承認での判断なります。
そのため、1年間のマンション管理士の働きが次以降の契約にかかってくるのです。
あと、どれ程の顧問料を想定しているかわかりませんが、管理組合の状況によっては無理というところもあるので、そういうところは通常の設定料金よりも安価になってしまうのはやむ得ないところです。

マンション管理士として顧問契約をむすんでいるんですか。

弁護士の相談料はだいたいの相場が決められてるけどマンション管理士の相談料という
相場はあるの。１時間いくらなの？

>>54 匿名さん
現状で当事務所での契約はありませんが、NPO法人に所属しており、そこで顧問をしている状況です。

>>55 匿名さん
弁護士とおなじで一時間無料という感じです。
他の事務所もおなじだと思いますが。

マンション管理士として営業をしている方はまだまだ少ないと
思いますが、フロンティア精神で頑張って成功されることを
祈念しています。
私もマン管の有資格者ですが、自分の住んでいるマンションでの
活動に限定しています。以前はＮＰＯにも所属していましたが
現在は管理組合（理事会）のお目付け役的な存在です。
仕業としてやる考えはまったくもっていませんが、同じマン管の
有資格者が活動されるのを期待しています。

>>58 匿名さん
はい。
応募ありがとうございます。

>>58匿名さん
応募
応援です。

あげ