パークハウスつくば研究学園 Part7

798ですが

介護は少々経験したことがあるのでいろいろな施設等は知っています。
75歳以上ならともかく50～60代なら自然が残っているつくばなんかも良いのでは。
安くて広いから子供たちも気軽に泊まりに来られるし。

あんまり施設には入りたくない。自宅がいちばんですよ。

パークは買ってないです。

高齢者住宅‥はっきり言って高齢者には地獄！経営者の銭儲けの施設なのだ！

高齢者住宅って儲かってんの？

807
儲かるよ！ ボランティア的でなければ。

なんか訳のわからない話になってるけど。

そもそも、都心回帰っていうのは「施設に入る」とか「介護」とかの話ではないですよ。

都心は何をするにも便利だけど、都心で広い住戸を買う事は、一般庶民には不可能。
でも、歳をとって広いマンションが必要なくなり、さらに地価も下落傾向だから
都心の便利な所にマンションを購入する事が可能になってきているから、
定年を迎えた人たちが地方から都心に移住してきているって話でしょ。

誰が考えても都心の方が交通の便も良いし、何かと便利な事が多いって事でしょ。

>>791

784だけど、何が間違ってるのか教えてください。

【一部テキストを削除しました。管理人】

得意げに高齢者住宅の話を持ち出した人こそ恥ずかしい。
世間知らずという次元ではないぞ。

この板で世間知らずの話とは面白い。購入者に対してのあてつけか？
どうせ俺は世間知らずだから定価でパーク買いましたよ。なにか？

別に定価で買ったって、本人がそれで満足してるならそれでいいとおもうんだけど・・・

本人が満足していないから検討版に張り付いているんだろ

そりゃお気の毒・・・買った人はこの板見ないほうがいいね。体悪くするよ。

都心回帰する高齢者専用住宅の存在すら知らないってわけね。世間知らずだからパークを高値で買っちゃう・・納得ｳﾝｳﾝ。

正直後悔してるよ。一年でこんなに下がるとは思ってなかった。

職場のみんなにも、良いところ買ったねと言われたけど、
内心はどう思ってるのか判らない。

でも、営業の人に「あなたのような人に住んでもらいたい」って
言われてその気になって・・。
みなさんは、そんな言葉に踊らされないようにしてくださいね。

アウトレットマンションと呼ばれているのは、一年以上売れ残ってるマンションの事ですよ。投げ売りするマンションという意味合いで使っているのではなくて、未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件を、アウトレットマンションというのです。だからパークは今年の１月からはアウトレットマンションなんです。

大手デベだって、売れなければ採算割れだって誰かに買ってもらわなきゃならないでしょ。株主居るんだから、放置は出来ないでしょ。

↑
何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。

一般的には大量の在庫処分に困ったデベロッパーや、経営破たんしたデベロッパーから再販業者が格安で買い取って販売する投げ売りマンションのことだよ。
その意味でリスモが商標登録出願中。


それと未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件ってのも間違い。
新築、新古、中古の定義もまちまち。例えば不動産ローンを組む際の金融機関によってもバラバラ。

>>819
1年以上売れ残り＝アウトレット　ではありません。
必要条件ではあっても、十分条件ではない。
そもそもが俗語で明確な定義もない。
私も８２０さんも言っているように、再販業者が売っているということが
重要だと思いますがね。

売れないのは行き先不透明な「一寸先は闇」の経済情勢下で庶民がローンを組むことに不安があるからだろう。

823さんに同意。潜在的な購買層や実際に購入しようとした層があっても今は銀行も慎重だからね。
購入希望者も後々の支払いが不安。銀行も貸し倒れが不安。
これじゃデベも長期戦にせざるを得ない。

しかしこの物件は三菱地所とNTT都市開発が上手い具合にリスクの分散を計ってるから
売り急ぐ材料に乏しくそれが余計に販売を長期化させてますね。
しかもデベ自体がもともと売り急ぐ会社じゃないし財力があるから
余計に長期戦にしてしまうんでしょう。

>今は銀行も慎重だからね

ちょっとちがうなー。
融資に慎重なのは企業融資であって、庶民の住宅ローン融資は積極的だよ。
住宅ローン変動金利の利率のキャンペーン見たらわかる。1%切ってる。
だけど、その庶民が住宅ローンを借りないのだ。

庶民のローンって大体20〜30年くらい？
そうなら、返済中に少なくとも今回みたいな不況が
2、3回はやってくるものと思っていないと危ないな。

今はローン返済最終年の年齢が８１歳未満までみたい。
３５年ローンを使う場合は４５歳までということみたい。

でもサブプライムショックもリーマンショックも日本にとっては突然来た。
３５年なんて途中に何があるか分からない。
期間で余裕しゃくしゃくで３５年ローンが組める住宅購入層の３０代がローンに慎重になってるのじゃないか？

免震の段ボールハウスがあればいいのだが・・・・

３０代で残業０に給料・ボーナスカットじゃきついな。

そうなると「つくば」に未来を見いだせないと無理かも。

「しくばみらい」なら希望が持てそうだ。

価格や金利だけみたら今は絶好の買い時だけどな。

だから怖くて買えないのだってば！

年々年収が下がるのなんでだろう？

不況なのは皆一緒なので、それでも売れてるマンションと残ってるところがあるのは、単に欲しいか欲しくないかですよね。

ちがうよ。

デベはもうこれ以上下げないと思う。
あとは再販業者に一括で売るか賃貸にするだろう。
早く収束させたいからと行って、原価割れで叩き売りや投げ売りはデベの面子があるからしないはず。
そんなことしたら、デベの他物件に悪営業をもたらすから。

多少の値引きじゃ原価割れなんてしないのでは？

>>820

「新築、新古、中古の定義もまちまち」

これは品格法という法律で定義が決まってます。「品格法第２条（定義）第２項」
品確法では未仕様でかつ竣工から１年以内のものを新築と定義しています。

それ以外を中古と良います。


「何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。」

定義が曖昧なら、819さんが言ってることが間違ってるとは言えないのでは？
曖昧に正解はありませんよ。

研究学園駅周辺の建売も売れてないみたいですね。

つくばに10年以上住んでれば10年特使って安い土地が手に入るから、
わざわざ価格の高い所にって感じなのかな？

東京在住の人からすれば、こんな地方に都落ちしたくないって思うだろうね。

↑10年特例です。すいません。

パークは「アウトレット」じゃなくて「アウト」マンションでしょ。

「アウト」マンションなんて書いたら、可哀想でしょ。

TXのマンションは、どれもちょっと建てる時期が早過ぎただけだったんじゃないかなあ。もう少し駅周辺の建物や環境が整ってから建設・販売したら、もっと人気が出たのでは？

パークハウスは将来的には、羨望のマンションの一つになるのではないかしら。

東京（秋葉原）までの運賃が安くなれば、もう少し人気がでるかも。

再販業者に渡りアウトレットマンションになるのを待ってる。
名より実を取る、そんな人も多いのではないでしょうか。
そもそもこの物件、最初から価格設定に無理があると感じていたので。

業界が違うと価格体系が違うからなんとも言えないけど、
オレの推定ではマンションの原価は初っぱなの売値の半分じゃないかと思う。
要するに粗利５割、だから売れないと初っぱなの価格から２割引きくらいは出来るのでは？
不動産販売は販促コスト（宣伝等）がものすごくかかるし、販売代理なども入るし、
粗利５割くらい取らないとホントの利益は出ないと思う。
粗利１,２割だと不動産は経常ベースでは赤字だろう。

TX沿線は筑波山に近づくほど「つくばおろし」がきついのでは？

よく筑波山から吹き下ろす風を筑波おろし等と言われますが、
この地域が際だって風が強い訳ではないですよ。
ただ、そっちの方向から(つまり北風)吹いてくる風をその様に呼んだりするだけです。

よっぽど赤城おろしなんかの空っ風の方が厳しいと感じますし、
つくば市内なんかより筑西市の方が突風が吹いたり天候が荒れる事が多く感じますね。

この物件は再販業者も二の足踏んじゃうと思うよ。

一年以上経っても半数以上が売れ残りで、どうやら駅前開発もこれにて終了。

さらに売れ残りは、アホほど高いさくらが大半を占めている。

大きな敷地のとれないつくばのマンションなら仕方ないが、研究学園駅前は空き地ばかりなのに、
なぜか機械式駐車場。戸数を欲張りすぎて駐車場は二の次だったのか？

これじゃあ、再販業者も捌ききれないでしょう。

↑研究学園駅前は空地ばかりと言っても駅前でアソコ以上にまとまって広い土地は取れないです

ただ、壱番館前の現在コインパーキングになってる駐車場をまとめて買収出来なかったのは痛かったですね

機械式駐車場は維持費が高い。それが管理費に跳ね返ってくる。

維持費が高いと言っても機械式駐車場はごく一部しかないですし、この物件は全体割りすれば大した額にはならないですよ。

快速停車が決定したんですか。