「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>8663 匿名さん
＞　２）計画書がない場合　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月
　　　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が
　　　　　　　　必要修繕積立金の額です。

と提案されていますがこれで　どんなことを　いつ（築後何年目に）実施するのか
わかれば参考になりますが・・・・・

それをきめるのが専門委員会です。
長期修繕計画書を建築士を雇い一緒になって周期や修繕個所を
検討していくのです。
例えば、大規模修繕工事は１３年周期でやるとか、玄関扉の交換は
２７年、インターホンは１５年、給水設備は３０年、鉄部塗装は７年、
エレベーターは３０年、配管は３０年とかをマンションの事情によって
決めていけばいいんです。
積立金の額もどこまでやるかによって大きく変わってきます。
特に専有部分の配管までやれば当然積立金は多くなります。
大型設備までを含めた望ましい修繕積立金の額は、マンション管理センター
は１戸当たり月１７，５００円としています。駐車場使用料含む。

長期修繕計画書を作成するときは、設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに設計概算書から工事金額を出します。もちろんこれは
建築士が作成します。
単なるパソコンソフトで作成した、管理会社のフロントでも簡単に
作成できる計画書では意味がありません。

力を掛ける所は計画書ではなく実際の見積り。
国交省のガイドラインがあり時間を掛けて作ったものも、さっと作ったものも精度に差は出にくい。
見積りは倍ぐらい差がつく事もある。

給水管、排水管、汚水管更新工事。大規模修繕みたいに設計事務所に依頼する必要性があると思いますか?

デベロッパーの息のかかった業者に頼むのが最適解

>>8678さん
大規模修繕工事は、設計監理と施工会社は分けてやります。
しかし、その他の大型設備の工事については理事会と工事業者で
直接やります。設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。
配管の工事の場合でしたら、まず１社に見積もりを出してもらい、それ以外は
その見積もり書を活用して、単価の欄だけ記入してもらえばいいでしょう。

>>8677さん
長期修繕計画書の作成の仕方をあまり理解されていないようですね。
計画書と実際そのときになって相見積もりを取るのとは全然違いますよ。
長期修繕計画書はあくまで予定の数字であり、それを基に積立金とか
周期とかの目安にするだけのものです。
実際工事個所の工事をやるときには、相見積もりを取ります。計画書の
数字は余裕をもって組んでありますので、多分実際の工事費は計画より
安いと思います。

>>8681 匿名さん
あなたは仕組み云々の前に日本語を理解されていないようですね。
計画書に力を掛ける是非を問うている。

>>8680さん設計コンサルタントに依頼する必要性は全くありません。

有難うございます。
配管の専門知識はなくとも説明を理解できれば良いと云うことですね。

>>8683さん
私どもも、大規模修繕工事の進め方については勉強をして臨み
ますが、技術的なことは専門家に任せるようにしています。

>>8684さん
配管の更新工事をするときは、鋼管を使用しているマンションは
錆びが発生しますので全交換が必要となります。
しかし、塩ビ管（所謂ビニールパイプ）を使用していれば配管自体
が錆びることはありません。
ただ、いくら塩ビ管であろうと永遠に劣化しない訳ではありません。
地震等で本管と枝管の継手部分については緩みが生じてきましてそこから
漏水が発生することもあります。
又、塩ビ管であろうとひび割れが発生することもあります。
漏水がたびたび発生しだしたら、全体を交換することを考えていかなければ
ならないと思います。
専有部分も共用部分もその交換に関しては、同じ区分所有者が積立てた
修繕積立金を使うことになりますし、同じ管財が使用されていますので
どちらも一緒に交換をして効率よく工事をした方がいいと思います。

築２５年が経過したマンションは専有部分の更新工事のために
修繕積立金の値上げを検討しておくべきです。
マンションの資産価値はいつまでも保っておく必要があるからです。
売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、子供に資産として残すにせよ
スラム化したマンションにすべきではありません。
そして、なにより快適なマンションライフを送るためにも建物設備の
維持保全は大切です。

工事はできるなら全てやった方がいいですよね。
しかし、それには修繕積立金との兼ね合いがあります。
それがどこまでできるかは、そのマンションのリーダーの手腕に
かかっています。

工事をするというと、すぐ癒着を考える者がいるけど
通常のマンションでそういうことはまずないと思った方がいい。

それは思考停止だろ
自分のマンションが通常に該当するなんて誰が評価するのか

>>8686 匿名さん
新築で買ったばかりの時は安く設定されていることが多いので(なぜだか分かるよね)、築25年まで待たずに段階的に少しずつ上げていくようにするといいよ。
一度にどっと上げようとすると大変だから。
修繕の負担を出来るだけ減らしたいなら、低コスト体質のマンションを選ぶのも一つの手かも。

分譲時は管理会社は修繕積立金は安く設定しています。
それに比べて管理費は余裕をもって組みますね。
管理費は私どものマンションでは値上げは一度もしたことが
ありません。
修繕積立金は値上げをしました。１戸当たり月１８，０００円
程度はありますので、余裕はあります。

車や自転車を持っていない人は、駐車場・駐輪場使用料をしこたま取っているマンションを狙うのが良い。使用料収入も管理組合の収入になってマンション維持管理に使われる。使用料収入が多ければ管理費修繕積立金は少なくて済む。つまり、車・自転車を持ってる組合員が維持管理コストを余分に負担してくれるので助かる。

>>8692 匿名さん
会計を分ける事ができるんですけど…

うちも駐車場収入の７割を一般管理費会計に計上して使い倒してるわ
残り３割もマンション全体の修繕積立金会計に入れてるから、駐車場の修繕より先に
大規模修繕で全部使うでｗ

>>8694 匿名さん
管理費会計に駐車場収入を計上して当てにしている時点で破綻していますね
さっさと売ってイカれた管理組合、管理会社とおさらばしましょう

まさにその通りや
使用料収入が多い分、管理費は少なくて済むから、中古市場でも人気あるねん
大規模修繕で奇麗になったとこで売り抜けるでｗ

>>8693 匿名さん
＞会計を分ける事ができるんですけど…

会計を分けるとは以下の３本立てでよろしいですか
①管理費
②修繕積立金：大規模修繕工事、他修繕に関する費用
③駐車場修理積立金：駐車場使用料をあてる

管理費、修繕積立金、駐車場（但し、これは機械式駐車場のみ）会計の３つ。

駐車場等ま使用料は、基本的には修繕積立金に充当するのが普通。
標準管理規約でもそうなっている。
うちの場合も、８０％は修繕積立金会計、残りが管理費会計に充てられる。

機械式駐車場をもっているマンションは大変だよ。
補修工事ができるうちは工事費はかかるけど、修繕はできる。
但し、３０年もすれば建て替えをしなければならなくなる。
例えば１００台の駐車場だとして、それを解体する場合、代替
駐車場の確保ができるのかな。それができなければ建て替えは
できないので不要の長物となる。

建て替え時に代替駐車場を確保するのは組合員の仕事

>>8701さん
マンションの近くに半年間１００台の駐車場を貸してくれるとこあるの。
各人で交渉といっても、確保できなければ半年間有料駐車場に止めるか
車を手放すかしなければならないよ。

そういうことを覚悟のうえで車を買ったはず。泣き言言うな。

>>8703さん
あなたは車をもっていないの？
それにね、駐車場を解体するには、総会の承認が必要なんだよ。
総会提案として、急に議案として提案すれば反発が起こるよ。
「機械式駐車場を解体することになりましたので、○月○日から
○月○日まで駐車場を空けてください。」
これで住民を納得できますか。
別に僕が泣き言を言っている訳じゃないよ。うちの駐車場は自走式
駐車場で解体する必要はないんでね。
単なる荒らしかな。

機械式駐車場のマンションは、建て替えは難しいといっているだけのこと。
こういう問題提起も必要だしね。
何も考えずに過ごしている住民もいるだろうから。

難しいことはしなくていい
所詮は素人集団なのだからｗ

駐車場の数が少ないと、駐車場を利用できるのは一部の組合員の特権みたいな感じになるから、駐車場の維持管理コストを利用組合員に負担させる、つまり駐車場使用料を徴収して将来の建替え費用に積み立てる、という考えが成り立つが、一人一台分確保されているマンションでは、駐車場利用は特権ではなくなる。むしろ、利用しないやつは駐車場の維持管理建替え費用を利用者が払う使用料で賄っておきながら、いざマンションを売ったり貸したりするときは「この物件は駐車場の空き待ちはありません」の宣伝文句で高値で取引できるから有利である。

マンション維持管理費用をいかに他人に付け替えるか、これが賢いマンションライフ

機械式駐車場は別として、通常の駐車場では利用者は使用料を
支払い、それは修繕積立金（管理費もある。）に充当されます。

元々駐車場使用料は、限られた数の駐車場を利用できる組合員と利用できない組合員との間の不公平を是正する意味合いを持つ。駐車場は民法上の持分に応じて使用するのが原則なので、自分の持分を越えて使用すると他人の持分を侵害してしまい、この迷惑料として使用料を払うことになる。ということは、駐車場使用料は管理組合の収入ではなく自分の持分を他人に使われてしまった組合員がもらうべきものなのだ。役所もそのことはよくわかっていて、標準管理規約に「使用料収入は管理組合に帰属する」旨の規定を潜り込ませている。

>>8710さん
そんな難しいことは考えなくていいんでは。
単に、駐車場があり、使用料を取って管理組合が貸している
だけのことですよ。
限られた駐車場については、抽選で使用させているとこが殆ど
でしょう。
使用料については、管理費や修繕積立金に充当されるのですから、
全員が恩恵を蒙っているんです。

駐車場は組合員の共有物であり管理組合の所有物ではないので、組合員がお金を払って管理組合から借りているわけではありません。

>>8712さん
では使用料は誰に払えばいいの？
管理組合がマンションの管理をしているんではないの。
こんなつまらない話はやめましょう。

おっしゃる通り、管理組合はマンションの管理をしているわけですから、組合員が管理組合に払うのは管理（サービス）料です。駐車場を使用する組合員に対して管理組合がどのような管理（サービス）をしてくれているのかが重要。
自分で空いてる場所を探して勝手に止めろ、駐車場内でクルマを盗まれても壊されても知らんわ、では払う必要はありません。

お　わ　り　で　す　。

組合員は役員に言われるとおりに管理費や使用料を払ってりゃいいんだよ！

あそこも有料ここも有料、あれしたら罰金これしたら罰金で収入増を図る理事長おるな

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

管理規約と各種細則を読むのはいいけど、民法と区分所有法も読まないとね。マン管士を狙ってる管理会社クソ従業員にいいようにされちまう。

マン管士試験連年不合格の〇〇に組合運営を乗っ取られてはたまらない。

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。