「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。

マンションにお住まいの皆さん、管理組合主導による
大規模修繕工事をやるにはどうすればいいかの勉強を
しましょう。

理事長をしているとプライドだけは高くなってねえ。
人の意見は聞きたくないし、受け入れたくない。
しかし、管理会社のことは良く聞く。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理業者を募集するときには公募が大前提です。
相見積を取る時には、監理内容を明確にして、提出してもらい、
後日説明会で専門委員がそれを聞いて評価して、見積額と評価点
で誰にするか決めます。
できれば総合評価方式にするといいでしょう。

管理会社云々をいって悩むより勉強することです。
勉強は一人でもできます。

何を質問すればいいのか分らないのでしょうね。
マン管士誕生当時はマンコミュは活況を呈していましたけどね。
現在はある程度の知識はみなさん勉強されてきましたし、分譲
間もないマンションはまだ工事とかは関係ないでしようから。

何故設計コンサルタントが必要かというと、公平かつ正当な
相見積をとるためと、工事の手抜きを我々住民に代わって
プロの目線で監視してもらうためです。
その根底の理由が理解できなければ、設計コンサルタントは
必要ないでしょう。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
いいと思います。
但し１００戸以上のマンションでないと経費的には
難しいと思います。

兎に角理事会活動の広報活動をしっかりやることです。
全て包み隠さず回覧板等で流すことが必要です。

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り１００円万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％
　　　実際工事業者　　　　　７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。但し、同じ個所の修繕の場合
　
　　修繕積立金の増額の検討が必要
　　　　但し、修繕周期によって大きく左右される。
　　　　修繕周期については、業者に左右されることなく、自主点検をすることにより、適　　　　正な修繕周期をジャッジすることが必要。

大規模修繕工事の費用については、国交省が全国のマンションに
アンケートで取ったのを参考にすべきです。
周期については各人によって又建築士によっても考えは大きく
違います。
建物診断をしても、大規模修繕工事の参考には殆どなりません。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は築１０年も経過すれば
どこでもあります。
大規模修繕工事は基本的には予防保全なんですね。だから周期の判断が
難しいのです。

　建物診断をする場合は、単なる悪いところを知るためだけの診断ではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書と住民説明会までやるものです。
その積算書を使い、設計コンサルタントは要綱書を作成し、同じ滋養権での相見積を
取るのに活用します。

　　　管理とは、①物の形状又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。

建物診断業者選定も公募でやるべきです。

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

駐車場の永久無償はいいねえ。

全員に駐車場が与えられているのなら、有料化はできるでしょう。
それができなければ修繕積立金の値上げになるだけのことですから。

大規模修繕工事を設計コンサル使って修繕工事会社を公募し相見積で施工会社を決める。この方法を取りながら、セカンドオピニオンに見積をチェックする方法があると管理組合員に納得してもらいやすい。お金をかけない方法ありますか?

>>708さん
工事会社を公募するのはあくまで専門委員会が中心になって行います。
その際にコンサルタントの力を借りることはあるでしょうが、元請会社の
募集に関しては、専門委員会でも簡単にできるでしょう。
スーパーゼネコンや地元の大手建設会社はご存知でしょうから、そこに電話
して相見積に参加を呼び掛ければいいんではないですか。
当然経費はかかりません。
一番の問題点は、設計コンサルタントと検討して、修繕個所、仕様、材料を
決めて同じ条件で相見積をとる要綱書を作成することです。これを作成する
のはコンサルタントの役割です。
そして、その要綱書を建設会社に送付するのは専門委員会です。出てきた要項書
での相見積をみてどこに判断するかの検討も専門委員会で行います。

出てきた相見積のチェックについては、数量落ちのチェックぐらいでしょうから
専門委員会で十分できるでしょう。
所謂金抜き計算書で相見積をとりますから、その単価が抜けていれば見積もり
金額が安くなりますから、その場合は業者に見積もりの再提出をお願いする
だけのことです。
数量調書の作成はコンサルタントがやります。それを基に概算設計書から
各業者は単価を入れて工事費を算出しますが、そんなややこしいことは、相見積
業者なら分かっていますので、それに基づいて単価を記入して見積額を出して
きますので、出てきた見積もり金額で検討すればいいでしょう。

>>709>>710さん
正に正論ですね。しかし多くの管理組合員は、今、無関心者なのです。対策が必要なのです。下記の様な現状があるから。
NHKクローズアップ現代＋、週刊ダイヤモンド(複数回)、大手新聞でも取り上げられた社会問題記事が現状でしょう。
管理会社・設計コンサルトントが修繕工事会社やその下請けを巻き込んだ談合・裏リベート問題は管理組合にとって長期修繕積立金が不足する大きな一因となり深刻な問題です。ですから安価のセカンドオピニオンが必要と云っているのです。

>>711さん
セカンドオピニオンに報酬をしはらうのであれば、又、そのオピニオンが
信用できるのであれば、そのコンサルを設計コンサルタントに採用したら
どうですか。
ご指摘のように、組合員は仕事が忙しく、経費の削減等をいってもそんな
ことには関心を示しません。
私も現役世代のときはそうでした。
しかし、それで問題があるのでしたら、だれかがその役割を担う必要が
あります。
それこそ、マンション管理　あなたがやらずに誰がやる　です。

>>711さん
マンションの一組合員が、「理事会、管理会社、設計建築会社グループ」相手には無理があると思う。

マンションの一組合員が大規模修繕工事に直接関与するんですか。
理事会なり専門委員として対応すべきです。
専門委員への立候補はできないのですか。

逆の立場から考えてみてください。
たった一人の者が大規模修繕工事を牛耳ってはだめですよ。
どちらが正しいかは、通常の発想からすれば、その他大勢の
方ですからね。

おそらく、理事会メンバーは抽選選出でハズレ組、専門委員会もないのでしょう。
他人事ではありませんね。

専門委員会は設置すべきです。
理事会だけで大規模修繕工事を行うとなると、負担がかかりますし
偏りも出てきます。
だから、専門委員会を設置して理事会の諮問機関として検討したものを
理事会に提案して、理事会で決議したものを総会へ提案するというシステム
を構築すべきです。
当然専門委員は公募が基本です。

全国のマンションにはいろんな形態でマンションが管理されています。
やはり、マンション管理の基礎知識を住民が勉強すべきです。
無関心、無知識、無情報はマンション管理を腐敗させます。
腐敗してしまったマンション管理を正常に戻す労力は大変です。

ゼネコン系の管理会社に管理を委託せざるをえなかったマンションは
その管理会社の経営方針に対抗するのは大変でしょうね。
知識だけではどうしようもないこともありますから。

ゼネコン系の管理会社は工事をしたがるからね。
やはりノルマがかせられているんだろうな。

自分が痛い目に遭遇しないと理解できない組合員が多い。
賃貸に出している投資型の所有者はいくらか管理の重要性を理解出来るので
相当年数になると区分所有権を売却する。
ので賃借人の居住率が少なくなっていくマンションは要注意でしょう。

傷みが判らないと理解できないんだろうね。
良く分かるよその気持ち。

「無料で信頼できるセカンドオピニオン」を見つけました。
国土交通省　建設市場整備課長名で、マンション関係団体等への通知文書によると設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事に於いて、発注者たる管理組合の利益と相反する設計コンサルタントの存在がある。
大規模修繕工事の管理組合側に立った相談窓口があるので活用を周知せよとの通知であり。実際の窓口は、住宅リフォーム・紛争処理センターで「施工費用について無料見積チェックサービス」を行っている。0570-016-100
工期が若干遅れても見積チェックとその後の対応の指導もなされるとの事なので
修繕工事知識の少ない、また無関心組合員の多いマンションは資金流失防止の自己防衛のため利用すべきでしょう。　

>>723さん
セカンドオピニオンを活用するにしても、図面並びに数量調査表が
なければ単なる一般論としての工事費用しか分らないでしょう。
紛争処理センターは弁護士が行う分野もあるが、工事に関するものは
設計事務所が行うのでしょうね。
その場合、建築士と理事会並びに専門委員が工事費が適正かどうかを
検討して決めるのだと思いますが、その場合はマンション側は工事個所や
材料（グレード等）をきめなければ出てきた見積金額が適正かどうかは
わかりません。
その前提として、要綱書（金抜き計算書）を作成してそれに基づいて
見積が提出されているかが問題となります。

元請会社と利益相反するのが設計監理業者です。
施行費用についての無料見積もりチェックサービスとのことですが、
何を基準にチェックするんですか。
そのマンションの組合の考えているレベルの見積もりが正当化どうかを
チェックするんでしょうが、それこそ数量調査表もない見積もりでの
チェックが可能なんでしょうか。
同条件での相見積が出ていれば、それを判断基準にした方がずっと
いいと思いますが。
相見積の業者の中で一番安い見積もりをみて、それが高かったら高いと
いう判断がでるのでしょうか。
そして、それを基に更に値引き交渉をするんですか？
材料や仕様の低下をされるのが落ちです。そのチェックまではして
くれないでしょう。

設計監理業者の使い方が正しければそんな心配は
しなくてもいいんですよ。
それに問題は一人の者が専門委員会や理事会のメンバー
でなく、孤軍奮闘することに問題があります。

大規模修繕工事を行う際に、建物診断はしていますか。
その場合、単なる建物診断だけでなく、診断報告書、修繕仕様書、
工事費概算積算書の作成と住民説明会まで開催されていますか。

>>数量調査表もない見積もりでのチェックが可能なんでしょうか。
見積書とは、①工事個所の材料等のグレードや仕様②必要な数量・単価・金額が詳細に記載されているものが常識と思っています。
それを動かさず適正な見積額であるか否かを国の機関でチェックすることは組合員への最小限必要事項でしょう。
国が動かなければ管理組合が損失を被る時代なのですから。自分達のお金と考えて行動すべきでしょう。
国土交通省の見積チェックサービスは役立たないとの見解の方が多いような気がしますが。

国交省がやっている長期修繕計画表は２万円ぐらいで
やってくれますが、全く役に立ちません。
単にパソコンソフトで作成しているだけです。

>>728さん
その見積を取る時の要綱書はだれが作成するんですか。
平米数を算出するのは素人では図面をみても分かりませんからね。

同じ条件での相見積の取り方の勉強をすることだね。

長期修繕計画にはやらなければならない工事の全てが
網羅されていなければなりません。
それを基に修繕積立金が高いのか足りないのかの判断
をすべきです。
その長期修繕計画の作成には、積算に強い建築士と一緒に
検討して作成すべきです。
やらなければならない工事には、当然専有部分の配管の
更新工事も含まれます。
同じ管材を共用部分、専有部分に使用していて、共用部分の
管材だけが劣化するのはおかしいですからね。

専有部分を管理組合が放置すれば必ず住民間で
必ずトラブルが発生します。
漏水は事故があってから気づくものですので。
予防保全は全組合員はしませんよ、だから管理組合
としてやらなければならないのです。
積立金でやるにせよ、各人でやるにしろ出所は同じ
区分所有者であることにはかわらないのですから。

だからといって値上げは難しい。

長期修繕計画表の中に専有部分の配管、玄関扉、サッシ、消防設備、
エレベーター、給水設備等の大型設備の更新工事が計画されていますか。

長期修繕計画書は作成されていないが、規約には組合の管理対象部分には規定している、
管理規約と管理委託契約書と長期修繕計画の整合性を理解できない。

専有部分の修理をなぜ組合費で賄わなければいけないのかとのクレームが多い。
痛い目に合わないと理解できないのでしょう。こういう輩は痛い目にあっても理解でき
ないかもしれません。

ここら辺を交換するまでは住みたくありません。２５年で買い替えを勧めます。

専有部が原因の漏水は、被害が他の専有部や床スラブなどの共用部に波及しなければ管理組合としては問題ないから、専有部の天井に設置してある火災感知器と同じように、管理組合が専有部の床下などに（確度の高い）漏水検知器を設置して管理をすれば、専有部の配管更新のために徴収する修繕積立金を引き上げるよりも、管理組合としての費用対効果が大きいと思う。

漏水を検知したら直ちにその専有部の水道を止めるなどの勧告を行い、被害の拡大を阻止する。その後は、その専有部の費用負担で復旧する。
もし希望をすれば、管理組合の損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定したり、管理会社が復旧工事の手配を行うなどのサポートを行う。