「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理会社に任せないと、輪番制の理事長では
できる者とできない者がいるからね。

マンションの管理もある程度たてば、毎年やることはそんなに
変わらないので、過去の議事録をみればできるんでは。

それを見ようとすればいいんだけど、それだけの
人材はいないんじゃないかな。

新しく理事長を引き受けたものは、一生懸命やっているという
ことをアピールするために何かと工事をしたがる傾向があります。
しかし、無駄な工事をすれば主婦連は批判しますからね。

＞できる者とできない者がいるからね。
理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償だから、マン管に能力を持っている人がいても自らは手を挙げない。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。
できる者を発掘したければ、有償にすればいい。
能力が必要な役職を管理者に定め、管理会社を首にして、その浮いたお金の一部を管理者の役職手当てに回せばいい。
勿論、理事長は前のままで、能力のいる仕事はせずに無償輪番制とすればいい。
うまくいくと思うよ。

>>6331 匿名さん 理事長という職が無償だから人材に乏しいだけ。
無償の役職（理事長）に多くを望むのは無理がある。

個人として管理規約に役職（理事）に手当を支給できると定めている。ので
手当を支給するよう理事会に提案している。
手当に値する活動をするかは不明だが実施する価値はあると思う。手当が少ないから働きが悪いというかもしれないが。総会で決めることなので何年かすれば納得できる手当が決まると思っている。

６３３１は相手にするだけ無駄。

教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。
三井住友銀行の　e承認サービス　を利用する　議案です。（契約）利用期間の条件はない。
具体的なメリットの記載はない。財産保護の観点、利便性が向上するとして議案に上げたようです。
我が管理組合９０戸で管理組合専用の通信回線はない。当然パソコンもない。
従って導入すれば個人のパソコン（インターネット接続済）、携帯電話等を利用することになる。通信料は個人負担？。
請求書が担当理事（理事長）にメールで送られ承認をクリックすれば完了。となり利便性は
向上する。

以上からこのようなシステムを利用者の方で導入にあたり注意点がありましたらご指導よろしくお願いします。

>>6333 匿名さん
そうだな、脳内管理の人だな。

>>6334 匿名さん
最近管理会社からよく出る提案だけど、誰のための提案か考えれば、管理組合のためでないことは明白だね。

お金に関する取扱いは面倒だから不正が発生しにくい。
この基本を忘れたらしっぺ返しをくうことになる。

>6332 匿名さん
理事長を報酬制にするかどうかについては様々な議論もあるし、慎重に決めればいいことです。
私が提案しているのは、管理会社に代わる能力のある管理者を同じマンション内から募り、報酬制にするという提案です。
管理者は、ある意味、マンション住民という同士ですから利益追求は同じ方向を向いています。
できれば、理事長は輪番制にして無報酬の方がいいと思います。
今まで、管理会社と契約していた委託内容を管理者がこなし、第三者、或いは利益相反者である管理会社とは関係を断つという運営方式です。
管理者に権限が一極集中すると暴走する恐れもありますから、そのお目付け役として理事長が存在するわけです。
管理者以外に理事長が必要な存在となってくるわけです。
理事長を輪番制にすると、管理者と理事長との癒着のなくなり、不正組合運営を防ぐことができます。
当然、管理会社からは反発があるでしょうが、時代に即応した組合運営手法に切り替えないと、組合員は単なる管理会社の餌になるだけです。
一生懸命、毎月貯蓄している組合管理費等が、第三者の餌になるのでは余りに惨めだと思いませんか。
その様子は、このスレッドの他のスレを読み返せば嫌になるほど書かれている。
そういった状況に陥る前に手を打つべきだとは思いませんか。
少し頭の悪い能力もない管理会社のフロントマンを相手にするより、目に見えて運営仕事がはかどりますよ。

管理者についてもう少し付け加えると、フリーの方で、一線をリタイアされた方がいいと思います。最低条件としてマン管資格を持っている方です。
同じマンション内ということは、問題意識も共有されているという事です。
持ち上がった様々な問題解決に向けて、同じ意識で問題解決に当たれるという事です。
管理会社のフロントマンの場合、ほとんどの方がマン管資格も持たずに、素人同然の方ばかりです。
彼らは組合に寄り添う必要もなく、会社の利益追求だけを忠実に実行すればいいような人材しかいません。
そういった人材しか派遣しないからです。
共存共栄などと調子のいい言葉は会社トップから営業文句として言わされているだけです。

管理者と理事長の役割を具体的に書いてみてよ。
それがなければ無視。
よくマンション管理の本を読むことだな。

＞6340
君は頭の悪いフロントマンかな。
管理会社が毎年発行している管理委託契約書に書かれている内容が管理者としての役目だ。
管理委託契約書が分からなければネットで調べてほしい。
住民の前で説明している奴だよ。
ここでは割愛する。
＞よくマンション管理の本を読むことだな。
管理者はマン管の資格が条件だから6340さんよりは利口で詳しいと思うよ。

>>6339さん　>>6340さん
私は会社をリタイアしてボランティアをすべくマン管の資格を取り
自己研鑽に努めてきました。
理事長や規約、各種細則の全面改正、大規模修繕専門委員、外部の
マンション管理に関する役員等をしてきた者です。
あなたの管理者論には賛成できませんね。
私は、理事をはなれても、年に５～６回は理事長に対して問題提起や
アドバイスを行うとともに、住民有志の方に対しても、資料を作成し
配布してきました。
現在も理事会の運営はうまくいっていますし、管理会社との関係も
うまくいっています。
何か問題があれば、理事への立候補なりをして対応できるシステムに
なっていますので、管理者の件は必要ないと思っています。

管理者に報酬を支払うといっているけど、一体いくら
支払うのかな。
プロとしてやってもらうんだったらそれ相当の報酬を
支払わなければならないでしょう。

＞6342　匿名さん
あなたは単なるナルシストです。
管理者として大切なのはその役割を持続継続することです。
もしあなたが今日なくなれば、次にボランティアで管理者の役割できる方は決まっているのですか？
困るのは、あなたみたいなナルシストを管理者にした組合員の方々です。
そう思いませんか。
それと、管理会社がいるのであれば、管理者は必要ないです。
何か勘違いされていませんか。
マン管資格は管理者としての最低条件です。
必要のない役割の中で、あなたは単なるお邪魔虫だったのではないですか。
＞6343　匿名さん
＞一体いくら支払うのかな。
それは各マンションの事情が違うので各マンションで決めるべき問題です。

>>6344さん
私は輪番制で回ってきたときに理事長をしただけですよ。
私の任期中に、規約や細則の改正、大規模修繕工事の進め方、
補修工事のやり方等殆どを規約化しましたので、現在はそれが
輪番制の理事に引き継がれています。
うちのマンションは管理会社と委託契約をしてますので、全国の
殆どのマンションが標準管理規約に規定されているように、理事長＝
管理者で管理されています。
管理会社に管理を委託しているのであれば管理者は不要ということですか。
単なる自主管理のマンションにいっているんですね。
自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。

私が理事を降りてから６年ほどたっていますし、理事長も３人
が交代しましたが、輪番制でも何の問題はありません。
さすがにマン管の資格保有者は私だけでしたが。

引き継ぎ事項をしっかり引き継げるシステムづくり
さえしていれば、別に問題はないですよ。

6345 匿名さん
かなり説明したつもりですが伝わっていないようですね。
あなた個人のことを云々言うつもりはないし、言う資格もありません。
管理会社に依頼することの弊害をあなたは気づいていない。
このスレッドの当スレ以外のスレは読まれたことはないのですか。
彼らに向かって提案しているのですよ。
あなた個人に向かって提案したつもりはない。
お聞きしますが、決算報告書の作成も管理者の役目ですが、あなたが作成されたのですか？
そこを担任すると、管理会社の弊害がよく見えてくる。
それと、慢心で自己評価していますが、単なる自己評価であり、しかるべき方が見れば修正するべき点は残っている可能性が大きい。
＞自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。
少数者は悪いという根拠のない屁理屈です。
私が提案している自主管理方式はまだ1件も存在していないと思いますよ。
管理者という役職の概念が従来の常識に囚われてあなたには理解できていない。
あなたがしたことは管理者の一部の役割であって、そのことをもって管理者とは言い難いです。
勘違いしている。
あなたがやったこと程度のことなら理事長がやればいい。
それでもって、管理会社の弊害がなくなるわけでもない。
多分、6345さんには理解できないと思う。

自画自賛スレだからOK

輪番制の理事をやっただけなんだけどね。
それに管理会社と委託契約を交わすことがそんなにマンションに
とってマイナスなのかがわからない。
わからないのは６３４８さんの方だと思うけどね。

管理会社と相性の悪い組合員はいるものだ

＞6350　匿名さん
別に困っていないならそれでいいんじゃないですか？
あなた個人を相手にしているわけでもない。
もしかして自己満足しているのはあなただけで、他の住民は我慢しているだけかもしれないですよ。
名前を伏せてこのスレッドで理事会長やら管理会社のことを愚痴っているかもしれない。
彼らは気が弱いから面と向かっては言わないですからね。
それで、決算報告書は管理会社にまかせっきりなのですか？
貸借対照表のチェックは誰がしているのですか。

住民のなかには財務に強い者が結構数いまして、総会では
何かあら捜しをするように細かい質問をしていますよ。
やはりあなたは神経質すぎるぐらいの考えをもっていますね。
もうこの問題は終わりにしましょう。

＞もうこの問題は終わりにしましょう。
問題を持ち掛けたのはあなたであって、私自身は何の問題もないですよ。
管理者であったあなたは財務については素人で、管理会社に放り投げていたという事ですね。
財務に詳しい方から質問があったという事は、管理会社に何らかの不正が見受けられたという事です。
経理について管理会社のするがままでいいんですか。
管理会社はあなたのような管理者を大切にすると思いますよ。
もしかしたら、組合員は財務的な大きな損失を被っているかもしれない。
私が提案しているのは、そういう管理会社の財務に関する不正をなくすための提案です。

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
それが一般論です。
あなたの考えは異常なんですよ。それがわかっていないんですね。
私は財務に素人とはいっていませんよ。むしろ得意な方です。
すぐ揚げ足を取る方なんですね。
学生時代は会計士を目指していましたから。
総会で質問をしたからすぐ不正と結びつけるあなたは異常としか
考えられません。
もうやめましょう。ここは私が立てたスレです。あなたの居場所は
ここではないですよ。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・前回と平均
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。
　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＞ここは私が立てたスレです。あなたの居場所はここではないですよ。
そうであれば、このスレ自体をマンションコミュニティから離脱し、あなた個人で有償で設けた掲示板を立ち上げ、認証制にするしかない。
その程度の常識もわきまえない方が理事長？
自分の意に添わない意見は非常識でも通す。
管理者及び理事長として一番やってはいけないケースですね。
このスレに参加するしないは自分で決めますよ。
もう少し頭を冷やされてはどうですか？

＞そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
前例主義しか検討しないあなたの前職業は公務員？
現在は公務員ではないのでしょ。
だったら、前例主義ではなく、未来志向で悪しき前例を改革しましょうよ。
そのぐらいの頭の柔軟性はまだあるのでしょ？

大規模修繕工事の進め方についてご質問のある方は
是非どうぞ。
一般的な工事の進め方から、具体的な情報、知識等
いろいろと勉強しましたので、少しでも皆様のお力に
なれればいいと思っています。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

＞管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
理事長がマン管知識をもって管理者を兼任することはいいことですよ。
政府はそのことを推奨しているのであって、私が提案している管理者の定義とは責任の度合いが違う。
前提として管理会社が介在しているのであれば、管理者という別役職は必要ないですよ。
理事会が混乱するだけです。

＞6353
前理事長さんの人間性が一連のスレを拝見すると出ている。
こういうやり方で理事会も運営していたのじゃないかな？
こういう方に聞く質問なんてあるわけない。
出ていかなければならないのはスレ主の方では？

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

総合評価方式の計算式しってますか。

＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

総合評価方式は見積額でほぼ決まるからね。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

但し大型設備分は上記には含まれていません。
望ましい修繕積立金の額としては、17,5000円
必要といわれています。
もちろんこれには、専有部分の給排水管の分は
ふくまれていません。