「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

個人投資家は餌食か。？

今日安値で買って高値で売り抜けたものは儲かっただろうが
パソコンに張り付いて株価ボードとにらめっこしているわけには
いかないからね。
やはり素人が損をすることになっているんだろう。

総会が近づいているんじゃないですか。
その準備はできていますか。

コロナワクチンの開発が1年先の情報ですが、
それまで世界経済はもてるかな。？不安、

オリンピックができなければ日本の景気はどん底に陥る。
延期は難しい。
延期すれば跡地のマンションの建設や委員会のメンバーの対処
の仕方も難しい。
世界をみればオリンピックの選考もできてないのでかなり厳しいかもね。

世界保健機構が　test　test　test　とにかく検査をしなさいと
忠告をしているけど、これは日本に対してのメッセージなのでしょう。
なぜ検査をしないのかその理由が理解できません。
検査をやれば病院がパニックになるとかいっていますが、陽性であっても
軽症者は自宅で薬での対応をすればいいのではないだろうか。
検査をしないと感染しているかがわからないので、外出等が自由であり
さらなる感染者が増えていくのではないだろうか。

攻めるも地獄、引くも地獄、さあ、どうする。
犯人は金融（物）ではないので、
人間一人一人の良識にかかっている。
世界のリーダーのリーダーシップにかかっている。
マンションの管理も同じでしょう。
今は自分のことは自分で守るしかないが、
守れなくなるのが怖いです。

しかしマスクはまだ買えないですね。
一体いつになったら買えることやら。
政府の対応は緩いですね。

スレ違い投稿が増えたようだ？

最近の緊急時を話しますと、地震が発生と同時に各専有部分で漏水が発生。
火災報知機に漏電で警報がマンション中に鳴り響く、初めての経験です。
管理人は、まず、給水ポンプの停止と、エレベーターを最寄りの階に停止させ、
各出入り口を開錠し、住民の憩いの場としている集会室等をすべて解放し
て管理室に帰った。窓口には住民の群衆がた群れていた。
１、管理室を空きにしてはいけない、２、水が出ないのでトイレ等が使えない。
３、エレベーターが動かない。４．出入り口や集会室等を開放してセクュリテー
　　に問題がある。等々

私は理事長で防災も担当していたので、管理室へ急行した。管理人は緊急時
の対応を塾知していて、すべての事前予防はすまし、住民の苦情に対応して
いた。

一応怒り立っている住民をなだめて次の策を管理人と打ち合わせた。
管理会社の担当部署に連絡するが社員も被災して誰も来れないことが
判明したので、私とある程度管理を知っている理事と打ち合わせた。
まず水回りの給水と排水ができるかどうかを管理人が調査することから
始めました。住民には事情を私が伝えてしばらく辛抱してくれる約束を取った。

以下はマンション管理士であれば理解できると思います。

震度７程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。

震度７では仰るとおりです。震度６くらいではどうでしょうか。？

震度６強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。

では震度6ではそれほどの被害はないと解釈すればよろしいのですか。？

震度６では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。

マンションの管理の極意は住民間（損害等）のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。
実務が大事です。

＞＞3612 匿名さん
震度５強の対応方法について
被害を拡大させない方法を教えてください。

>>3617さん
設備に関しては保険を充実させておくべきです。

>>3618さん
震度５強程度ではたいした被害は蒙りません。
耐震基準を満たしていないマンションの場合は多少の被害は
発生するでしょうが。
そういうマンションは耐震基準に則った工事をすべきです。

>>3619 匿名さん
耐震基準を満たしているマンションで震度５の地震に襲われました。
多少の被害が出た場合の対応方法を教えてください。

給排水管は現在はほとんどが塩ビ管を使用しています。
塩ビ管は錆びることはないのですが、築年数の経過とともに
地震等で継手部分にゆるみが生じ、そこから漏水してきます。
塩ビ管自体は１ｍ２５０円程度とやすいのですが、床板を外したり
背板をはずしたり、養生をしたりと大変な作業が発生します。
また、工事に伴い住民のみなさんの協力が必要となってきます。
人件費等もかかりますので更新工事を行うには工事費はかなりかかります。

震度５強の地震にマンションが襲われた時の緊急対応を教えてほしいのですが。？

それぐらいは自分で考えなさい。

>3612 匿名さん 3日前
震度７程度の地震がくればパニック状況に陥ります。
理事もマンションの状況を把握する余裕も対応もとれないでしょう。
エレベーターが停止しようが、共用部分が破壊しようが業者はきて
くれませんし状況が落ち着くまでじっと待つしかないのです。
管理員では対応が無理でしょう。
当然各戸の専有部分も家の中はめちゃくちゃですし、玄関扉が壊れて
いて容易にそとにでられないぐらいの被害を受けています。
そういうときに理事や管理員がどうやって対応するのですか。
救援物資が届くまで待つしかありません。

>3614 匿名さん 2日前
震度６強であれば相当甚大な被害がでるでしょう。
要はほとんどの家庭で被害がでているかどうかでしょうね。
地震直後は業者に依頼してもまずきてくれません。
ガラスが割れても交換には人材不足もありきてくれません。
その地域の被害状況次第でしょうね。

>3616 匿名さん 2日前
震度６では各戸の部屋が散乱し、壁にはひび割れが発生するでしょう。
給排水管からの漏水も考えられます。

>3617 無文才さん 2日前
マンションの管理の極意は住民間（損害等）のトラブルの未然防止である。
日ごろから自分のマンションの設備等を学習しておくことです。
自分が被害を受けないことは他人にも被害を受けさせないことを学ぶべきでしょう。実務が大事です。

>3619 匿名さん 1日前
設備に関しては保険を充実させておくべきです。

震度５強程度ではたいした被害は蒙りません。
耐震基準を満たしていないマンションの場合は多少の被害は
発生するでしょうが。
そういうマンションは耐震基準に則った工事をすべきです。

>>3624 匿名さん
予防や被害状況ではなく緊急対応を聞いているのです。
震度７の緊急対応は無理なので必要はありません

>>3625さん
自分の質問に答えてくれないからといって感情的になってはいけません。
ここは匿名掲示板ですし、地震はそれぞれのマンションによって被害は
千差万別です。
緊急対応に関してはそれぞれのマンションで対応すべきです。
そのときにだれがうごけるのかも含めて。

給排水管の管財は塩ビ管が主流ですよね。
錆びないのでいいのですが、地震等によって緩みは
どうしようもありません。

>>3627 匿名さん
地震時の緊急対応はどうしますか。？

自分で考えてください。
あなたができずにだれができる。

大阪と兵庫県の自粛要請もなんのこともなかったね。

オリンピックが中止ではなく延期の方向で検討されるのはよかったね。
秋開催がいいけどそこまでに収束していればいいけどね。

コロナウィルスいつ収束するんだろうね。

ＩＯＣが４週間以内に結論を出すといっているが、早く
収束の気配がみえてくるといいね。

コロナウイルス問題か経済かの二者拓一を狭まれた内閣
国民世論（組合員世論）に左右される建前民主国家（マンション管理）
国民（組合員）の良識が問われる事態です。？

オリンピックが延期になればいろいろな問題点も出てくる。
選手村はオリンピック終了後マンションとして販売している。
また、小中学校も設置される予定であり、教員も予定されている
のではないだろうか。
ホテルやチケットは前金で徴収している。ホテルは延期になった場合
返金はしないと契約になっているからその予定はないといっているが、
その間空室になっているのでほかの客にその部屋を利用すれば二重取り
になってしまう。
その他数多くの問題点を解決しなければならないので延期、中止に
関わらず頭の痛い問題となります。

しかし中止ではなく、延期で検討されるということなので
少しは安心しました。

豊洲のマンションは安いのかな？
いわゆる中古になるのだから。

日本もいよいよコロナが蔓延するのかな。
心配だ。
マンションでの対応も考えなければならない。

マンションのエントランスに消毒液を設置している
マンションはありますか。

マスクはまだ買えないですよね。
私の場合は薬局の方が取り置きしてくれたので確保はできましたけど。

ま、餅つき大会までには収束してるだろう

排水管清掃や消防点検などで業者が専有部分に立ち入るのは、業者と住民の双方に感染拡大のリスクがあると思います。

このスレも新型コロナウイルスに汚染されたようだ

今はコロナウィルス以外は考えられないでしょう。
ノー天気なこといっていると批判されますからね。

マンションでコロナウィルスの陽性患者がでたら
組合としてはどういう対応をすればいいんだろう。

>>3646 匿名さん
自治会（町内会）がどう対応するかでしょう。
管理組合はそれ等に協力するかは理事会で協議する。

自治会と管理組合は別物であって、マンションによっては
自治会への加入率が殆どないとこも多いですからね。
やはりマンションの管理は管理組合つまり理事会が動かなけ
ればならないでしょう。

>>3648 匿名さん
そのようなマンションは管理組合が取り組むのは当然でしょう
マンションによっては、
規約に組合員が自治会費を管理費等と一緒に口座振替をしているところもある。
総会では項目を設けて収支報告がなされます。
勿論自治会の総会でも項目別に収支の報告がなされます。

>>3645さん
規約で自治会費を管理費等と一緒に口座振替を規定しているので
あればその項目は削除しておいた方がいいのではないでしょうか。
但し、組合員の便宜を図るために、管理費等と一緒に口座引落を
するのは構わないと思います。
当然管理組合の収納口座に自治会費も管理費等と一緒に口座振替が
されるのですから、収支報告書には記載する必要はあるでしょう。
賃貸に出している住居の賃借人が自治会費は支払わない場合もあり
ますから規約に規定するのには無理があります。
そのマンションに住んでいない区分所有者が自治会費を支払うのも
おかしなことですからね。
それに、賃貸に出す場合は、自治会に加入することを前提に貸し出すという
細則を結べば法律違反になりますし。

>>3650 匿名さん
これは、マンション管理士の回答ですか。？
賃貸借契約は個人の取引関係であって管理とは関係ありませんが、
いずれにしても組合員から自治会費は口座徴収しております。

賃貸人が賃借人に住居を貸し出す際、自治会に加入することを
条件に貸しますか？
賃貸人は賃借人が自治会に加入しようがしまいが関係ないことでしょう。
自治会費は管理費等と一緒に口座引落をしているのでしょう。
賃貸人にしてみれば自治会費は本人が支払っているのと同じことです。
多分賃借人は自治会費込みの家賃ということはしらないでしょう。

>>3652 匿名さん
だから個人間の取引には管理組合はノータッチだと言っているでしょう。
賃貸借契約の中の家賃の取り決めの有無は宅地建物取引の範疇です。
分譲マンション管理とは関係ありません。

私もいっているでしょう。
管理組合と自治会は全く別物であると。
自治会が管理組合のことにタッチしてはいけません。
管理組合はマンションの管理を行うのが主目的です。
だから規約に自治会のことが記載されている条項があれば
削除すべきなんです。

組合員が同意していれば自治会費を管理費と一括引落しして管理組合から自治会に届けても構わない。組合員が自治会に入らないとか会費は自分自身で自治会に持っていくというのであれば、自治会費を管理組合が集金することはできない。管理規約に自治会のことを書いても即違法ではないが、その部分は自治会非加入の組合員に対しては効力がない。

>>654 匿名さん
管理組合と自治会の事が記載されている規約の条項をわざわざ削除するのは、
規約の廃止だから、
当然区分所有法の強行規定に従わなければなりませんが、規約に設定したか
らと言って組合員の同意をなくして削除（廃止）してはなりません。
管理組合員と自治会員は、管理組合と自治会は別物だからと言うマンション
管理士がおりますが、
組合員と自治会員は重複しているので物理的に別物として切り離せません。

マンションの町会加入、司法の判断は　　　　　　　　　　2019.9.3 |産経WEST

　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声
　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出
（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

管理組合はこの個人の女性が今後自治会を退会するといえば退会
を拒否はできないでしょう。
それは、それでいいんじゃないでしょうか、
規約はそのままにしてこの女性の言い分を聞いてやるだけでい
いでしょう。
規約を廃止してければ区分所有法31条の強行規定に従い、
廃止は区分所有法31条に従い総会で合意を得るか、組合員が訴えを
行うのであれば組合は廃止したくなければ争えばいいでしょう。

私の個人的意見としましては最高裁まで争えばこの規約は有効との
判断になると思います。

社会はそのような方向に動いております。

>>3656さん
自治会の条項を削除するには当然総会の特別決議で
改正する必要があります。
組織の運営が別物といっているんですよ。
役員が兼務していても問題はありません。

>>3657さん
自治会への入退会は本人の自由意志です。
だからそういう判決がでたのでしょう。
大規模マンションの場合、地域の自治会に加入しようとすると
地域の自治会が加入を反対することはあります。
その理由は、現状の自治会より大幅に会員が多くなるのを恐れて
反対をしているようです。
その場合は、マンション内自治会をたちあげるマンションは多いですよ。
当然その場合でも、管理組合と自治会は別物として管理していかなければ
ならないでしょう。
自治会への加入は本人の自由であり、住民のなかには賃貸者もいますから。
区分所有者は強制的に組合員となり退会もできません。

自治会費を組合会計から支出しなければよかったんだけどね、
自治会の本音は「カネが欲しい」だから仕方ないね

ま、規約改正で自治会加入条項を入れてしまったのだから
今更削除するのも面倒だろう
「なかったことにしましょう」の大人の対応が吉ｗ

>>3661 匿名さん
規約は区分所有者だけのルールを決めるものではありません。
区分所有法や他の法令の強行規定以外は分譲マンションの規約は
区分所有法31条の条件を満たせばOKです。

規約は区分所有者のために規定されたものです。
だからほかの住民とかの意見とかも聞かずに組合員だけで
規約は規定されるのです。
そして住民に対してはそれを順守させなければならないのです。

>>3665 匿名さん
住民（区分所有者、賃借人、使用貸借人）等に規約を順守させるのだから
区分所有者だけの規約であれば住民全部に規約順守は強制できない。

規約を順守しない住民に対して強制はできません。
だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
なります。

>>3667 匿名さん
それは、よく理解している。
しかし、賃借人や使用貸借人が規約違反したら規約でもって
注意喚起もできないことになり非現実的である。
従って、貸借人や使用貸借人が規約違反をした時はこの三者
を共同不法行為者として規約や法令で規制する事の方が、
より現実的である。

だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
義務があると規約に明記されているんでは
ないですか。
注意は区分所有者にするんです。

子供がロビーでウンコしてる時は直接注意してよい

>>3670 匿名さん
実務経験のあるプロ一言、
この一言は頭の悪い私でも理解できる。
この子供が賃借人又は使用貸借人のご子息であっても注意して良いと思う。

ウ●コしてるのが区分所有者の子供の友達である場合は、区分所有者や友達の親ではなく、ウ●コしてる子供本人に注意喚起することになる。規約や細則の根拠条文を押さえておこう。相手がプロ子供だったらうるさいからね。

区分所有者に限定しなければ広がるか。管理って面倒です。

マンション管理をスムースに行っていくためには
決まり事がなければいけないのです。
そのために規約や法律があるのです。
通常の管理では四角四面で物事を考える必要はありませんが
もめてくれば規約や法律で対応しなければならないでしょう。

難しく考えることはない。
一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
ところにあるということになる。

難しくは考えていませんよ。
トラブルになった場合の解決策として規約を活用するだけのことですから。

規約よりも一般常識が大事だな

ドロボーがいなければ警察もいらないと一緒じゃ
ないかな。

いよいよ日本もパンデミックが近づいているようです。
マンションでもエレベーターやエントランス等の消毒
をどうするかを検討しなければならない。

マスク買えてますか。
知り合いの薬局に頼んでおくと買えますよ。
私は６５枚入りの箱入りを取っていてくれました。

マスクや防護服、人工呼吸器等早く十分な量の
確保をしなければね。

理事会の下に感染症対策委員会を立ち上げる

専門委員会を立ち上げるには理事会決議だけでできるのですか。
元々そんな専門委員会はないでしょうからね。
経費が伴わなければ理事会決議だけでできないこともないでしょうが。

いよいよ緊急事態が発令されるでしょうね。
どこまでそれに従うかが問題です。
皆さんの良識に期待しましょう。
若者も守らなければね。

理事会は後期高齢者の半ボケ老人でも務まるが感染症専門委員会は偏差値７０以上の医学部出身でないとダメだろう。

マン管士だったら人工呼吸器くらい使いこなせよ

>>3685さん
感染症の専門委員会のメンバーは医者だけで構成されているのが
判断を誤ったのではないでしょうか。
その専門委員会のメンバーには危機管理のプロとか、経済のプロ等
の専門家の投入が必要だったのではないかと思います。

いよいよ緊急事態宣言があるかな。
そういうムードになれば首相は宣言しやすいからね。
しかし、単なる要請だけであり、罰則がないからな。
みんな守るかな。

東京の今日の感染者は想定したいた人数より下回っていた。
明日明後日が１００人以下なら収束していくかもしれない。

東京の小中学校が休校取り消しをすることはないだろう。
そんな簡単なことを専門委員会が検討することでもない。
もっと具体的なことを検討してほしい。

コロナウィルスで活動が停滞しているが、マンションでは
総会の季節が近づいてきているのではないだろうか。
マンションでの総会は世間の動きとは切り離して検討して
いかなければならないでしょう。
そのときにコロナウィルスに対する問題提起等をしてマンションとしての
取り組みを検討してもいいのでは。
自分の身は自分で守る努力もしなければならないでしょう。

皆さん方のマンションでコロナウィルスの対応に取り組んでいる
ところがありましたら、是非どういう取り組みをしているかを
教えてください。

マンションでも専門委員会はある、その役割は理事会の諮問機関です。
コロナウィルスの専門会議は政府の諮問機関です。
何故医師が推薦した者に関してはすべてＰＣＲの検査をやるように提言しないのか。
また、布マスクはＷＨＯはコロナウィルスには通常のマスクと比べれば役に立たない
ので使用しないようにといっているのに提言しなかったのか。
医師だけで構成されている専門家会議のメンバーではコロナウィルスの対応策の
提言はできない。
やはり経済や危機管理、医師、法律等の専門家も交えて構成しなおさなければならない。
山中教授も述べておられましたが、このままの状態が続けば、アメリカやヨーロッパ同様
日本も必ずオーバーシュートの日が確実にくるといわれています。
同じ病気ですので日本だけ特別に感染が広がらないわけはないでしょう。
その時がきて緊急事態宣言をしても日本は強制力はないのです。そんな緩い日本だけが
爆発的感染が起きない筈はないと思います。

なにが削除されたんだろう。
削除してしまえば何が原因かもわからない。

※大規模修繕
自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

大規模修繕工事の周期については、アンケート等を取ったり
自主点検をしたりして工事の時期を判断すべきです。
ただ工事個所について、現状ではたいして問題はないとしても
次の大規模修繕工事まで引き延ばすと、現状から１５年から２０年後
の工事となりますのでとなりますのでそこまでを想定して判断しなければ
なりません。