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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
連休の為替介入は日銀総裁の優秀さを示している。
日本は4連休で静かだが為替市場は戦争である。
肉体的苦痛は伴わない戦いである。
20551さんが投資は博打だと言われそう( ´艸`)組合資金は元本は割れていませんのでご心配なく
友人のマンションが大規模修繕で見積もりと中であるが毎日インフレで計画当初より工事費の値上がりで保有資金では追いつかないと困っているらしい。
物価が収まるまで工事は中止だそうよ。
>>20547 匿名さん
>確かに法律では室内のインタホーン子機や火災検知器は規約共用部分にできません。
>しかし、規約共用部分にしても大部分の住民は法律など知らないし、
>管理組合の金でメンテや交換をしてもらえるなら儲けものと考えるのが普通でしょう。
長期修繕計画で実施することを記載する。この為に必要な費用も記載すればいいんじゃないの。これで修繕積立金も徴収する
長期修繕計画はあくまで計画である。
規約は計画とは異なり強制力がある。
21時30分に米国雇用統計発表です。
雇用統計がいいと組合資産投資分は含み
益が減りますが元本は割れません。
その逆だと含み益は増えます。
有志が見守っています。
日銀も為替介入4段目を準備は怠りない
でしょう。
雇用統計が悪いのを願います。
日銀幹部と考えは同じです。
雇用統計が良くてドルが売られて
金利が減少。米国先物が高騰しだした。
これからは円安が急激だと為替介入で
組合投資分は含み益がさらに減少する。
ここからな日銀幹部との考えが異なるこ
とになる。介入反対。
>>20554 匿名さん
他スレより
【インタホーン子機や火災感知器は共用部分?専有部分?】
国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント(平成 20 年6月 令和3年9月改訂)】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。
〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。
専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分であるが、住宅情報盤(インターホン)等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり、「専有部分の【専用に供される】設備」ではないので、共用部分としている。
たとえ瞬間風速的な円高であっても、そのときに安いドルを買い、再び円安ドル高になったときに売れば、ガッポリ儲かる
>>20559 匿名さん
それは博打に近い。
私はしないし、他人にも進めない。
儲かるのは百も承知だが癖になるので
しない。
私は現物と投資信託が主な投資。
空売りもしない。
損切りはするが着実に含み益は増えて
いる。
ある水準で利確して不動産へ投資して
いる。
博打はしてはいけない。
知人で不幸になった人間を知っている。
その方法を自慢げに話す投資家はだいたい詐欺師が多いので気を付けている。
自宅はもうすぐ築40年ですが「固定資産税」が全然下がりません…なぜでしょうか?
c ファイナンシャルフィールド
評価替えとは
評価替えとは、3年に1回土地や家屋の評価額を見直すことをいいます。前回は令和3年度に行われたので、令和6年度はちょうど3年後となり評価替えの行われる年です。
神奈川県川崎市によると、3年ごとになっている理由としては土地や家屋の数がとても多いことなどとされています。毎年膨大な数の評価の見直しを行うことは、実質的に不可能といえるでしょう。
評価替えを行うと、土地の場合は地価の増減に応じて税額が見直されます。一方、家屋の評価額は、同じ建物を再び全く同じ方法で建てた場合にその年にかかるであろう建築費の変動を表した率「再建築費評点補正率」と、年月の経過によって生じる補正率「経年減点補正率」を乗じて見直しが行われるようです。
なぜ家屋の固定資産税は下がりにくいのか
固定資産税が変わらない理由は、物価が上昇しているためです。
先述したように、家屋の固定資産税には建築費の変動と家屋の経年劣化がかかわっています。もし建築費が高くなった割合よりも経年劣化による価値の低下が大きければ、固定資産税は下がる計算です。
物価の上昇値が大きいと、建物の価値の減価する割合よりも建築費の高騰による上昇率のほうが大きくなってしまい、家屋の評価額が上昇します。もし家屋の評価額が前年よりも高くなると、理論上は固定資産税も高くなる計算です。
しかし、評価額が前年よりも高くなった場合は、価格は据え置くようにと定められています。
そのため、物価の上昇により建築費も高騰した場合は、評価額が据え置かれ、固定資産税は下がりません。
評価替え以外の理由で下がらないケースも
評価替え以外の理由でも、固定資産税が下がらないケースはあります。まず、評価替えは3年に一度のため、3年の間は固定資産税の価格も変わりません。
さらに、対象の家屋が減価されなくなった可能性もあります。経年劣化などによる補正値の経年減点補正率は、下限が20%までです。20%に達すると、建物の評価額が変わらない限りは固定資産税も下がらないといわれています。
東京都八王子市によると、木造専用住宅が約25年、鉄筋コンクリート造りのマンションやアパートなどは約60年で20%に達します。例えば、自宅が築40年の木造一戸建てだった場合は、15年前から経年減点補正率が変わっていません。
建築費の上昇により固定資産税は下がらないこともある
家屋は、評価替えが行われた年の物価上昇や経年劣化などを考慮して評価額が決められます。この際、物価の高騰によりその年の建築費が高騰すると、再び同じ家屋を建てたとする場合の建築費が高い計算になるため、評価額も高くなります。
評価額が以前より高くなると据え置かれるため、評価額を基に決められる固定資産税も下がりません。
ただし、経年による減価率が下限に達したなど評価替え以外の理由で下がらないケースもあります。
管理規約に組合員の自治会加入と管理組合の自治会費徴収を定めているマンションがありますが、組合員は自治会に入りたくないのであれば、管理組合理事長にそう言って自治会費徴収(管理費と一緒に口座引き落とし)をやめてもらうことができます。特に所定の手続きはありませんが、一応書面で提出すればいいでしょう。
自治会に入っていないと種々の自治会活動(自治体広報誌の配付、自治会主催の敬老会・盆踊り・子供会、防災防犯美化活動)に参加できなくなるので、注意しましょう。
>専用使用権のある共用部分の管理は本来区分所有者の
>責任と負担で行わなければならないのですが、いつのまにか
>管理組合負担で補修工事等をしているマンションはありませんか。
>例えば、メールボックスのカギの交換、玄関扉の不具合、インターホン、
>熱感知器等。
んなこたあない。区分所有法では専用使用権があるとかないとかに関わらず
組合員全員が持分に応じて管理費用を分担すると定めている。
日常清掃費について質問です。
当方都内の100戸程度のマンション管理組合員です。
この度、管理会社より日常清掃費が3割近く値上げと申し入れがありました。
実は2022年にも3割近く値上げされてしまっています。
昨年は管理委託費の方を1割ほど値上げされました。
今までの値上げも1割ほどで、不本意ながらも受け入れてきましたが、2年おきに3割値上げというのはさすがに首をひねるばかりです。
相場感としていかがでしょうか?
また減額は請求できるのでしょうか?
>>20565 匿名さん
当管理組合の場合、管理会社以外のもう1社から、
清掃業務の見積りを、独自に取りました。
2社で競合させて、結果的にもう1社のほうが
安かったです。
理事会→通常総会の議決を通して、現在は
もう1社が、清掃業務を行っています。
管理会社の管理委託契約書から、清掃業務が
除外されました。
>>20566 匿名さん
ありがとうございます、参考になります。
やはり切っていくのも手ですね。
ちなみに理事会の管理負担はどのくらいでしょうか。
また反社チェックや一般的な会社の健全性などはどのように確認されました?
安ければそれなりの仕事しかしないものだ
清掃技術の差を見抜いているのかい。
日常の拾い履きは誰でもできるが。特別清掃はプロに委託するので西洋内容等は調べた方がいい。仕様書が必要かも。
>>20569 匿名さん
毎日3時間でおばちゃんおじちゃん清掃員がエプロン姿で掃除機をかけたり掃き掃除をしたり建物内ゴミ置き場の整理整頓をなさってます。内廊下のファミリータイプで特殊作業は仕様に入っていません。
当然ながら定期清掃は別途契約しています。
ごみ置き場の変死体の撤去は警察消防がやるにしても、その後の掃除は組合負担
ネコやカラスの変死体は元々組合が始末するべきものだから
>>20567 名無しさん
理事の一人が働いている清掃会社と契約しました。
>反社チェックや一般的な会社の健全性など
なんですか? それ w
そんなことする暇があるなら、自分たちが
当番制で清掃するのも、ありですね。
自分たちが区分所有するマンションですから、
自分たちで維持管理をするのが基本でしょう。
>>20572 匿名さん
え、清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか?
財務がヤバいと明日倒産してもおかしくないんですが…
理事が働いてる会社って…それは明確な利益相反でちょっとさすがに
あ、でも色々な考え方があるものだと勉強になりました!汗
>>20573 マンション検討中さん
>清掃会社がフロント企業だったらどうするんですか?
ガクガク ぶるぶる 震えるしかありませんねw
その理事が清掃されていて、
当方も手伝っています。
自分たちで出来ることは、
自分たちで行う!
これが基本ですね。
反社? なんだそれw
組合投資の含み益は3400万円位で横ばい状態。原因は今夜のCPIの結果を心配して買いを控える者がいる反面強気で買いをする投資家の暗闘が続いている。通常は米国の一大イベントである経済指標のCPI発表前は売りが先行して株は下ぶれる。ここ2週間くらいは相場には手出しができない状態だ。
やっとこのスレッドも終了したようである。
もともと質問スレは下位合格者も含めてマンション管理士試験合格者が運営するのが通例であったが、
ここのスレ主は例外的なアホでした。
超低金利だしいまはインフレだから大規模修繕工事は大半を借入で賄うのが合理的。
マンションは60年程度で除却しないと建設業が成り立たない。
ここのスレ主は本当のアホでした。
人の終活は死をもって終わる。
建物は組合員の知恵によって
詠みが得させることができる。
それは資金力である。
組合の資金不足等で組合費の負担を増大させたり借入金等に頼らざるを得ない事態を招いた責任は各期の理事長の責任を明らかにしなければならない。
知恵があれば各期の理事等の知恵で最小限に抑えることができたはずである。
優秀な理事長が管理しているマンションは長期修繕計画もしっかりしていて無駄のない資産の運用も届こうりなく実行されている。
>>20579 匿名さん
傷んだところから直すべきで長期修繕計画はそれほど重要ではない。
借入金をすると支出が抑制されるから悪いこととは言えない。
潤沢な修繕積立金があると無用な工事を誘引するだけである。