「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

議決権行使・委任状を無視して区分所有者総数及び議決権総数の７％の出席者で規約の改正を行った。この規約が現在も有効として機能している状況である。

>>18401 匿名さん
区分所有法には強行規定と任意規定があります。
強行規定は管理規約で決めても無効とされます。
特別決議の変更は、区分所有法の強行規定ですので管理規約で
変更することはできません。

無効であっても、誰一人として異議を唱えなければ、全員が黙示の承諾をしたと見なして、有効という理屈ではないかな？

>>18403 匿名さん
無効ですので、住民の誰かが裁判をすればその案は廃棄されます。

>>18400 匿名さん
総会で議論してそれを聞いてる人が投票行動を変えることがおるから議論するんだけど、おたくは死ぬまで理解できないみたいね。あほ

理事会の検討結果と自分の意見が合わないことがあるのだから議論は必要でしょう。
どちらかが間違っているかもしれないし議論の結果意見が変わることもあります。

総会出席者の意見でそれが正しいこともあるでしょう。
その時は、その案をそこで決議するのではなく、再度理事会で
検討して臨時総会で提案すればいいでしょう。
その総会ではペンディングとして次の総会で再検討をするという
ことにすればいいでしょう。
総会では、いくら議論しても、その場で替えることはできないと
いうことです。

賛否が大きく割れるような議案は、理事会の段階で予想できるでしょう。
そういう議案は、総会前にアンケートや説明会等で疑問質問を解消し合意形成を行い、総会決議は最終確認とするべき。

総会の場で議論をしても、議決権行使書による賛否には反映しない。議決権行使書だけで可決するケースが１００％に近い。

普通決議であれば、総会で賛否を問う前に決まっていますからね。
それをひっくり返すのは難しい。
簡単な数字や誤字程度であれば、議長権限で修正はできるでしょうが。

議決権行使書は、すでに投票を済ませているのと同じだから、当日の総会出席者の賛否に
影響されない。当日の出席者が修正案を議論しその場にいた連中の過半数で可決しても
何の意味もない。何の意味もない総会決議だから裁判所に訴えるまでもなく無効である。

当日の出席者だけで「原案修正」や「議題を取り下げ理事会で再検討して後日再提出」を決議しても何の効果もありません。議決権行使書で期日前投票している大多数の組合員の意思が有効です。しかし、そんな簡単なことが分からないジジイがボケまくるのが底辺住民が住むマンションの総会です。

>>18411 デベにお勤めさん
でもね、議案が間違っていれば理事会で再検討して
再提出した方がいいんじゃないの。

法令違反など議案自体が無効である場合は、理事長がその旨宣言すればよい。
当然、理事会に持ち帰って再検討し、時期を見て総会に再提出する。

たとえば、管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
使用が制限されるという内容の規約細則は、たとえ出席者の４分の３以上の賛成が
あっても法令違反を理由に効力がない。理事長が「間違ってました」と謝るしかない。

>>18414 匿名さん
>管理費を一定月数分以上滞納する組合員はエレベーターやごみ置き場の
　使用が制限されるという内容の規約細則は・・・・

こんな規約細則を設ける管理組合なんておるか？いないよ

例えばの話しでしょう。

管理費を滞納しても住むことができるのが分譲マンションのいいところ。
家賃を滞納したら追い出される賃貸より格上。

競売に掛けられないように気を付けてね。

はい。

>>18418 匿名さん

競売に掛けられないようにするにはどうすればいいですか

管理費を滞納しないこと、これに尽きます

>>18417 匿名さん
強制競売に掛けられたら相場より安くなるのが通常です。資産が無理やり安く買い叩かれる事を考えると賃貸より下等じゃないですか？

>>18421 匿名さん

そうですね
それでは４食を3食にして1食の東北産高級食材を３食に振り分けるか

区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

>>18422 匿名さん
それは違うよね。、
競落したことがあるのかね。
今は任売よりも競売の方が競争が激しくて感情の入る余地がないから相場より高くで落とされるケースが多い。実務経験者である。
ここを知らないと大きな損をするよ。

ケースバイケースですよ。
任売が一般的だけど、競売もやむおえない場合もあります。
それに、相場より競売の方が高いということはまずありえません。
その土地の必要性の高い者がどうしても欲しい場合は、相場より
高い金額を出すこともあります。

>>18427 匿名さん
それは違う。
毎回競落を実行しているが任売の方が安い。
中古マンションの競売は安いは一昔前の話だよ。

↓について、実際はどうなのでしょうか？

〇法制審議会－区分所有法制部会
第８回 紺野委員提供資料

第５　管理費等債権の優先化について

　管理費等債権を先取特権が認められますが、無剰余取消になってしまうことから、最終的には区分所有法５９条に基づく競売手続がとられる例が多くなっている。

　管理組合の現場で通常、管理費等債権を登記（３条団体の管理組合は、管理組合名で登記できない）していないため、どうしても抵当権（債権者は当然ながら登記している）には劣後してしまうので、実質的に競売による債権回収が不能となってしまいます。

そこで、・・・

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

要するに、滞納金ごとき小額で競売は無理ということだよ。
滞納金は、少額訴訟か支払い督促で十分だね。

口げんかレベルですね

要するに、滞納金で競売はできないということです。
マンションで競売ができるのは滞納金以外のことなんだけど、
それを勉強しなければね。

任売
落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。

>>18434 匿名さん
無知も甚だしい。
説明しての理解できない御仁なので説明しないが勉強してくれ。時間などは関係はない。任売は安い売りもなである。

自分で経験をしたものだから、それが正しいとは限らないよ。
いろんな状況があることを知っておくべきだよ。

競売も建て替え同様、マンションでは難しいよ。
競売もないことはないけどね。

>>18436 匿名さん
理論は教科書で勉強してください、それにたすことの実務を知らないと話にはならない。
今は任意の方が安くて競売が高いと言っている。試しに競売に参加してみて下さい。
競売と任売のシステムは異なる。素人はあなたが正しいと思うでしょう。
私は投資を生業としている。

もういいでしょう。
たいした問題ではないですから。
競売にされることもそれに参加することもないですから。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

共用部分の保存行為を各区分所有者が勝手にやったら
だめでしょう。
やはり規定はしておくべきです。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

保存行為を勝手にやられたら、その支払いは管理組合ということになる。
相見積も取らずにやるので高くなるね。

保存行為については、理事長に権限を与えた方がいい。

総会において私理事長に組合費総額の一割の範囲内で資産の運用を任せる旨の議案が採決されまた。組合有志と委員会を設立して広く組合員の意見を取り入れて実行することになりました。
委員の受け付けは常時受け入れることとしました。
証券会社の担当は長年の付き合いの小生の担当をつけることにしました。
これからは経済戦争がはじまります。乞うご期待。

>>18449 匿名さん
お前はここにはくるな。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

管理会社との委託契約の内容はしっかり読んでおく
必要があります。

毎年総会の時に、管理会社より重要事項の説明が
ありますが、少しでも前回と違う場合は、区分所有者
全員に資料を配布して説明をしなければなりません。

>>18448 匿名さん

保存行為については、理事会で承認する方がいい。
2/3以上又は過半数以上の承認とする。
ノータリン理事長に権限を与えるとろくなことはない。

>>18453 匿名さん
よく平気でそんや嘘付けるな

>>18455 名無しさん
嘘ではないよ。
基本的なことでしょうし、全国のほとんどの管理組合はそうしているわ。

>>18450 匿名さん
どうして？

分らん奴だな。
マンションの金をあてにして株取引をしようとしているからだよ。
損した場合はどうするの。
修繕積立金の値上をするかい。

>>18455 名無しさん

その通りです。
同一条件での更新の場合、説明は不要です。

>>18456 匿名さん
まず変更がなければ総会前に重要事項説明会はないし、変更があっても条件を満たせば不要である。ほとんどの管理組合はそうしているわ。

変更がなければ、重説の説明会はないの。
管理会社の法律違反だよ。

マンション管理適正化法違反だね。

>>18463 匿名さん
>マンション管理適正化法違反だね。

何条違反ですか？

自分で調べな。

>>18465 宮爺さん
>自分で調べな。

ほ～ら、でた！
間違いを指摘されたときの捨て台詞

>>18458 匿名さん
じゃ得した場合はどうする。

>>18458 匿名さん
お前にはその投稿文が
マンションのお金を
あてにしているように
読めるのかい。
可哀そうな奴だよね。
被害妄想も甚だしいよ。

２０２３年０９月１５に
基準価格が２６，８６８円
だった
netWINGSテクノロジー株式
フアンドB（為替ヘッジ無し）
を来週中に安値を狙って
１億２、０００万円を仕込み
ます。
１年後に損益収支をお知らせ
いたします。
知りたい方はスマホで確認で
きます。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

やはり投資ネタが面白いですね
理事長さんは年じゅう金に困ってますからね

組合資金の運用も理事会で検討してください。理事長任せにしないことが大事です。

18475さん
>>18469 匿名さんを読んでね。私の場合は理事会の承認う終えて総会で裁決したと言いました。
勘違いはしないでよね。
この投稿文を理解できないご仁には見えませんが。
どんなもんね( ´艸｀)
追記法人化はしていますよ。

修繕積立金に余裕というか、余ったお金があればいいんだけど、
その資金を使って投資して、もし損をした場合は、修繕積立金の
値上をしなければならなくなる。
投資で損をしないという発想がそもそもおかしいんだよ。
僕も３０年以上株の売買をしているよ。現物投資とネットレで。
証券会社からは、毎日のように情報の提供がある。本社のアナリストも
力が入っている。
しかし、損することも多い。株に絶対はないからね。
現在も毎日、株価情報をみながらマンコミュに参加している。
以前、少しだけ株について書き込みをしてつきあってやったことがあるけど、
積立金は安全性が最優先なので、投資はご法度とおもっている。
証券会社は損をさせた場合、上客に対しては、より確実に儲かる株の
情報の提供をしてくるが、それさえも上がるとは限らない。

管理組合の資金、僅か１憶円程度を投資に充てても年間いくら
儲けるつもりなのかな。
その資金もいずれ回収して工事資金にあてることになるんだよ。
その資金を使って自分が取引先に対して有利になることもあるね。
自分の担当者に依頼するんだからね。それを公私混同というんだよ。
兎に角全国のマンションで投資とかをしているマンションはないよ。
単なる自慢話にすぎない。
確実に儲かっているんなら、すでに数十億、あるいは数百億の資金が
溜まっているだろうね。
もう投資の話しは、ここで終わりだよ。
いくら書き込んでも答えないし、他の書き込みをするからね。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

>>18478 匿名さん
僻みもここまでくるとお先が見えないようになる。
組合資金をほっておくとどれだけの利益が出るのかの計算ができない御仁だ。
新しい考えや行動に対する日本人特有の出た杭は打ちのめす卑怯な考えの持ち主が多い。
たえず人生にはリスクはつきものである。
今回はハイリスクハイリターンを提案してみた。
1年後をご確認ください。
今週の基準価格を見て１億２，０００万円を投資します。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

金で儲かっています。売ったときの税金が悩みの種です。
なぜなら、管理費収入は税金がかかりませんが、金やプラチナの売却益は課税だからです。

一昨日と昨日にかけて投資に
関する用事で組合員や理事が
あつまった。
特に奥様方が積極的です。
お金の計算には男性よりも女
性の方が長けているように見
える。
性格的にも慎重さがうかがえる。
このメンバーで組合の資産運
用をしたならば成功の確率は
高いと日々感じてはいる。
ある奥様からAIによる投資成
功例を実例を挙げて見せても
らった。
ここ数か月で投資額の４０％
の含み利益が出ている。
利確するかしないかの話し合
いが行われたので決を採って
みたら多数決でしばらく持つ
ことに決めたらしい。
組合資金の１億２，０００円
の投資の件は決まりましたら
口数と基準価格をお知らせい
たします。
銀行預金に預けた投資利益と
比較してみて下さい。

すまい・る債も有望ですよ。当組合は安全確実な運用を心がけていますので。

勿論当方もスマイル債も扱い
ましたが。
私の投資利益を見た組合員や
理事はスマイル債を解約して
他の投資の変更した方がいい
との意見もありますが、
意見は意見で参考程度にして
います。
近いうちのリスクは欧州のス
タグレーションが米国に飛び
火しての暴落を予測しての対
応も検討中です。
ロシアが核を使うのかどこに
打ち込むかによっては世界情
勢は一変します。
金は今が上限かもしれないし
上記の条件が改善されたら暴
落の危険性が高いとみています。
誰かさんみたいの地金を１g１，０００円で買った投資は
含み益が膨大で少し含み益が
減るだけなのでそのまま持ち
続けても構いません。
今は高いし上がってもそれほ
ど魅力はありません。
１g１，０００円時は私は投
資をしていませんでしたので
生まれ変わりたい位羨ましい
です。
有事でないことを祈ります。
私はないとみています。甘いでしょうか。

>>18482 匿名さん
地金を１g１，０００円で
買った方の利益は今売れば
１０，０００円以上でしょう。
税金・売買手数料を支払って
もそうとの利益を手にします。
持っている方はそんな税金等
の小金などは問題にはしませ
んよ。
嘘つけ。( ´艸｀)。

>>18478 匿名さん
少し感覚が可笑しくないかい。
日本人の金銭感覚は欧州に比較して少し小さすぎる。
欧州の上場企業の社長の年収は３０億円を超えている。
日本は１億円を超える社長は少ないにもかかわらず国民の中には年収一億円を超える人を公開しろとの意見が多いらしい。
それを嫌がる高所得者がおおい。
日本人の悪い癖は自分より優れた人物をたたきたがる癖があるように見える。
私などは自分より優れた人物とみると付き合いたくてしようがない。
孫正義さんを見ていると日本人離れしている。
今後はサウジアラビア皇太子との話し合いを成功に導くかが注目。小さい心は捨てましょう。

月曜日から金曜日の夜８時頃
までは仕事が忙しくて投稿が
できないでいる。
３連休で久しぶりにゆっくり
している。
仲間が一人来て一部の株を売
却して新築マンションに投資
するそうである。
マンションの話で競争率から
して相当の利益が見積もれそ
うでうれしかった。
引っ越さないらしい。

暗号資産はさすがに難しいと感じている
購入にあたっては最低でも理事会決議を取る必要があるが、
理事長も会計理事も高校時代は数学赤点だったようだ

組合財政の立て直しを公約に長期腐敗政権を打倒して理事長に当選したものです
組合財政の健全化のための投資情報をお願いします

一応うちの組合では暗号資産
は取り扱わないことにした。
私はしているがリスクが大き
いが有事には有効だと思うの
でタイミングを見計らってい
る。

なるほど

>>18490 匿名さん
投資情報などは他人をあて
にしたらとんでもないこと
になる。
政治・経済。を勉強してく
ださい。
自分の得意分野を見つけて少
額での投資で試してみることだ。
とりあえずウエルスナビに口
座を作り１万円振り込んで毎
日損益をチェックしてみて下
さい。
損益の原因が解りなぜこんな
に上下するかを見てみたくだ
さい。
世界の政治や経済や投資家心
理で上げたり下げたりする意
味が理解できる。試しだよ。

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

>>18490 匿名さん
投資に打ち勝つには六法を暗記
しただけでは勝てない。
それだけ難しい。しかし、学習
と経験を積んだものでその素質
によっては勝てる。
わかりやすく説明すると基礎学
力としては早稲田大学政経学部
・東大経済学部・一橋大学経済
学部等の卒業の学力があっての
ちに経験を積んで投資家なら勝率は高いと思う。
投資家で日本の代表級はソフトバンクグルーピの孫氏が解りやすい。
勉強して自信がなければ博打になるので他人（組合等）のお金には手を出してはいけない。
私は長年培った経験を生かしているし仲間に恵まれているだけである。
相談に来る御仁はほとんどが投資には向いていない御仁が多いので誘うことはしない。
性格が楽天的で頭脳明晰にして明朗闊達で健康でないと勝ち抜けない。
それに加えて懐にゆとりがないと投資には手を出してはいけない。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

投資に打ち勝つ参考書はどこのもない。
マンション管理六法と管理規約の書面をカンニングできるから答えは導きやすい。
従って組合員の中の投資の達人がいれば組合資産を短い期間で何倍に魅して見せることができるのである。
探す価値はありそうである。
マンション管理士の資格などはいて捨てるほど多い。
政治結社を造り政権に媚びを売って有利にことを進める方法しか見つからない。
よって管理士会なる集団が結成されている。
有効な使い方はありますがそれ
にもお金が絡む。
組合にお金があれば組合員の負担をなくしてほとんどの事は解決する。

早稲田より慶応のほうがいい
三田会の結束力は絶大である

結束では投資には勝てない。
投資はすべてが実力の世界。
だから魅力があり好きである。
嘘はつかないし、正直である。
実力にはそれ相応の報いを得
ることができる。
学習すればするほど答えてく
れる。だからやめられない。
仲間はみな明るい。

>>18500 匿名さん
言い忘れた慶応も優秀で
すよ。
政経学部がないだけです。
息子が三田で二次試験の
面接で国立に合格したら
どうするかと質問されて
国立へ行きますと答えた
が合格の電報は頂いた。
私は仕事で良く三田校舎
へは行たもんです。

今夜は基準価格が1円でも安くで仕込みたいので策を考えながら床のつくことにする。組合のためは自分のためでもある。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

次は何を書きこもうかな。
一杯あり過ぎて迷うよ。

>>18507 匿名さん

ここは「マンション管理士等に質問しよう！　　だから質問がないので投稿するな。
開店休業！

>>18506 匿名さん
＞今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、
＞これからの建物設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの
＞工事をするかまでを建築士と打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

この内容はいいね賛同するよ

長期修繕計画書は、建築士を雇い専門委員会を設置して
工事個所の具体的な検討をしていく必要があります。
修繕積立金の関係もあるので、全てやるのではなく、例えば
サッシ・網戸の交換はやらないか、滑車だけの交換にするか、
リビングのフロアーだけにするかの判断をしなければならないでしょう。
全部交換すれば、１戸１００万円以上の積立金が必要になりますので。

>>18508 匿名さん
質問がなければ情報の提供をするのがここのスレの
基本姿勢なんですよ。

>>18508 匿名さん
スレ主です。
ここのスレのやり方に不満がおありのようですが、情報の
提供をするのにがまんならないというのなら、ここのスレに
来ない方が良いですよ。
ストレスがたまるだけでしょうから。

>>18512 匿名さん

詐欺、ぼったくりをこっそり伝授するスレには今後も対決するよ
スレの趣旨を変更しＰａｒｔ４を設定したらどうですかスレ主さんよ

>>18513 匿名さん
それって例えばどの書き込み？

>>18513 匿名さん
僕は単なるマンションの住民で、ボランティアとして
マンション管理の勉強をしている者だよ。
マンションにお住いの皆さんが少しでも役に立つ情報等を
書きこんでいるだけだけとね。

マンションの住民の皆さんに対していろんな情報の提供等を
してきたけど、詐欺やぼったくりを伝重していると思う者もいるんだね。
僻み根性丸出しだね。
そういう書き込みがあるのなら、例示して欲しいね。

それができないのなら、単なる批判のためのレスだね。

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>>18518 匿名さん
いい加減にスレ荒らしはやめろ。
退場だよ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

>>18519 匿名さん
理由は？

>>18519 匿名さん
理由を聞きたいが？

件数を自慢しているからのっかってるだけ
多くの人にｐｒ出来るのさワッハッハッ？？？

>>18519 匿名さん
理由をのべてみて、

　　通常総会で大規模修繕工事の発意、大規模修繕専門委員会設置、建物診断業者選定と
　概算経費の承認を得ます。ここまでは２４期の理事会主導で進めていきます。
　　事前に理事会で発意、修繕時期、建物診断業者選定の承認を得ると共に専門委員の役割、
　会議の種類や回数等の内容を作成しておき公募の準備をしておきます。
　　修繕委員会のメンバーは６名～８名（前回は９名）程度で必ず公募してください。又、理事も
　数名入っている方がスムーズにいきます。約２年前から計画。立案は理事長が行います。
　＊理事会で発意時の総会準備の為に大規模修繕工事の概要を検討します。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

>>18519 匿名さん
退場要請を正当化できるのか。
できないのならお前が退場す
るんだね。

理由：資金運用スレではないから

大学や職場で金融工学の知識を持った人が役員になればいいのですが、
そうゆう人はなかなかいません（特に価格が安いマンションには）。
管理会社のフロントにしても、どちらかとゆうと「頭脳より体力」の
連中なので、効果的な助言は期待できません。

>>18529 匿名さん
では何のためのスレなんだ。
分譲（区分所有建物）マン
ションの管理の範疇から
資産運用は外れるということを
言っているのかい。
であればとんでもない考えの持
ち主だよな。
資産の運用や保管や収支は管理
の要である。
とんでもない勘違いをしている。

区分所有者の団体は、建物などの管理を行うための団体であって、
元本保証のない修繕積立金の運用で利益を上げることではないと
思う。
ごく少数の管理組合が行っているようだが、やるなら、多数決の
総会決議ではなく、全員の同意が必要ではないだろうか？

組合財政を豊かにする一つの方策が「何でも罰金制度」の導入。
例えば、泥靴で廊下歩いたら罰金、共用部分で飼い犬が鳴いたら罰金、
ベランダで喫煙したら罰金、理事会総会説明会に欠席したら罰金、
てな具合に、住民のミスをとらえて事細かに罰金を徴収します。
1件あたりは少額でも、チリも積もれば何とやらですからね。
ただし、ある種の監視社会なので人間関係は多少ギスギスします。

スレ主だと言って仕切ろうとする人がいますが、スレ主であることの証拠がなく、
愚にもつかない総会進行の話を連続投稿するなど、単なるアラシ野郎ですよ
自分が気に入らない書き込みをした人に対するイヤガラセですね

　＊大規模修繕工事の主な内容
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

>>18531 ご近所さん
それはわかるよ。
だったら管理費等の値上げ等
も全員の合意が必要になる。
全員の合意を得ての組合運営
をしてみたいよ。
法人化は必須だよ。

カネカネカネ！
カネを作れない組合長は存在価値がない

>>18534 匿名さん

詐欺師、ぼったくりの内容満載

>>18533 匿名さん

そうですね

>>18532 周辺住民さん

論外

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

大規模修繕工事については、一連の流れを時系列に計画化
しておく必要があります。
いきあたりばったりではなく、専門委員会の立ち上げから
設計監理業者の選定、建物診断、施工会社の選定、長期修繕計画書の
洗い直し等計画的にす進めていきましょう。

ワシもいつかは管理組合長になって財政改革をせんといかんと思うちょる

>>18543 匿名さん
お前はここには来るなと言ってるだろう。

　　「住民へのアンケートの実施」

　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

>>18543 匿名さん

管理組合長という役職はないのでいつでも自称管理組合長と名乗ってろ。

>>18546 匿名さん
管理組合は組合長又は理事長でも差支えはありませんよ。

>>18464 匿名さん
>>18463 匿名さん
>マンション管理適正化法違反だね。

何条違反ですか？

>>18548 匿名さん

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2023年(令和5年)8月
処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）

改善措置指示 2023年
令和5年
6月26日 株式会社
菱サ・ビルウェア

登録番号:
(5)第030293号 東京都豊島区西池袋1丁目7-7東京西池袋ビルディング
(1)元従業員が管理組合財産を着服した。（法第81条第1号）
(2)管理受託契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項説明会の告知書面の発行も掲示もせず、 説明会も開催しなかった。
(3)従前と同一の条件による管理受託更新契約を締結する複数の管理組合に対し、重要事項書面の発行をせず、 管理組合の管理者等に対し重要事項記載書面の交付も説明もしなかった。 (法第72条１項,2項,3項,法施行規則第83条第2項違反)

>>18481 匿名さん
>＊議決要件
　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

以下質問です　よろしくお願いします

質問１　大規模修繕工事で借金をしなければなりません。この時、借金をするという決議は　普通決議で良いですか、それとも特別決議が必要ですか。
　　　　借金は３０００万円以上の見込み

質問２　　共有物の処分で電球（直管）のＬED化を進めていく過程で普通電球が在庫としてある時この在庫の処分は全員の合意が必要ですか、それとも理事会の決議で良いですか、ビーム球（１０００円以上も含む）

以上よろしくおねがいします。

質問１
　　借り入れは金額に関係なく普通決議デオーケーです。
　
質問２
　　使えないものは、資産的価値がありません。
　　理事会決議で十分です。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

>>18551 匿名さん

ご回答ありがとうございました。
質問１　了解しました
質問２　一部ＬEDに先行切り替えましたがビーム球使用中の４個ＬED球に交換してしまった。使用中のビーム球が切れ、在庫も無くなたらＬED球に交換するものと思っていたら・・・・新品普通ビーム球使える在庫７個あり判明。
総会にてどうするか問題提起します。これは導入検討時から問題があり質問していたが意見として受けましたとして以後放置された事案。
なんで急いで幕引きをしたのか今となっては？

総会は討議、審議する場だよ。

総会は討議、審議する場といっているが、議案になければ
討議しても意味ないのでは。
単なる次回の理事会検討事項で終わるからね。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

このようなマンション管理では資金不足で永遠に管理費等の値上げで対応するしかないよんね。組合員の負担が増えるばかりで面白くはないよね。右肩上がりで管理費等が値上げしているグラフが見えてしょうがないよ。収入を考えた方がいいんじゃありませんか～～～。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

日銀のニュース見ましたか？
今の調子で行くつもりなのかね、勇気あるわ、尊敬する

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

>>18558 匿名さん
見ました。
かじ取りも大変ですね。
本日の株価の暴落は防げたが。
今夜の米国三指数は少しは持ち直す予定だけどね。

せっかくの円安で潤うインバウンドを冷やすわけにもいかず、
だと言ってYCCの修正か廃止はしないといけないし一歩誤ると崖から転がり落ちるからね。
米国は信用収縮で弱い企業の倒産が頻発している。
外国旅行もしたいがこれだけ円安だと高くつくしね。
英国はスタグレーション入りではないのかね。
手持ちの現金（預金等）は紙くずになりつつある。
大規模修繕時期のマンションは大変でしょう。

>>18554 匿名さん

議案にあるから討議するの　寝ぼけてるんじゃない

なりすましではないよ　連続したほうが解かりやすいと思ったので試しに・・・
分別投稿すると中入りが入りちょっと流れが切れるのは？

※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

***下記はなるほどと思う***
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされているか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

>>18563 改善者さん
それをなりすましというんだよ。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

>>18564 匿名さん

でました　批判しか出来ないノータリン

約１０００円の最低賃金を、２０３０年代半ばまでに１５００円まで引き上げるというから、少なくとも、管理委託費や修繕工事費なども１．５倍になり、管理費や修繕積立金の徴収額も、少なくとも、１．５倍に引き上げなければならない。

単純に同じ比率で上げても、最賃は１．５倍にはならないよ。

公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

>>18564 匿名さん

なりすましの悪いところを述べよ

インフレには賃金上昇は
追いつかない。
００００の法則。
そのうちの貨幣の切り下
げをして経済再生を図り
ことになる。
その時のお宅の預金と不動産
（もしくは金）を比較すれば
わかりやすい。

>>18571 匿名さん

　いつだ　デノミ？

>>18572 匿名さん
その前にスタグレーションでしょう。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

投資情報もええけど、カメムシ何とかしてくれ
今日は異常に多い

>>18577 匿名さん
>カメムシ何とかしてくれ

カメムシ？？？？　　　
カメムシなんていないよ　　どこに住めばカメムシにあえるの？

今週から来週にかけて日銀による為替介入があるかもしれない。
FRBは米国経済は堅調で利下げの必要性が減少したとみている。
よってドルが買われて円が売られる。
日銀は円を守るために行動を起こさないとおけないがせっかくの外国人訪問客によるインバウンドに水を差すことになる。

KOREA WAVE
韓国・コンビニパン、袋を開けたら「生きたコガネムシ」の衝撃…謎深まる“侵入”ルート
AFPBB News の意見?5 時間

c KOREA WAVE 提供
【KOREA WAVE】コンビニのパンから生きているコガネムシが出てきたとする書き込みが韓国のオンライン上をにぎわせている。

コンビニ客が今月19日、オンラインコミュニティに「ご飯代わりに食べようとパンを買ったら、コガネムシに食べられていた」として、袋を剥がしたパンの写真を載せた。映像も公開し、そこには真っ黒な昆虫がうごめく姿が映っており、衝撃を与えた。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

世界全体がインフレに慄いている
。
英国はすでにスタグレーション入
りしているのではないのか、
米国は金利高騰による金融収縮で
倒産が拡大している。
歴史を見れば金融恐慌であるが過
去の黒い歴史を二度と起こさない
ように世界の金融トップが頑張っ
てくれている。
来年の米国の大統領選挙が非常に
気になる。
民主主義の真価が問われている。
戦争だけは避けたい。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

>＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

>これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたことと、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。

専有部分は区分所有者が責任をもって管理し修繕が必要ならばこれも区分所有者が実施するのが当然だからです。

全員がやれればいいんですが、やらない者の階下の部屋で
漏水が発生したら、迷惑しますからね。
どうせやらなければならないのなら、管理組合として一斉に
やれば効率的ですよ。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

>>18588 匿名さん

やらなくていいものを　やらせることをぼったくりという

＞どうせやらなければならないのなら

これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである

>>18590 匿名さん
誤：これは欠陥工事を隠すたためやろうとすることである
正：これは欠陥工事を隠すためやろうとすることである

そんなにむきにならずに、管理組合として一斉に
工事ができればそれでいいんじゃないかな。

そやそや、急いては事を仕損じる、でっせ

漏水の可能性がある以上、それをどうやって防ぐかを
考えれば、管理組合として専有部分も含めて一緒に
やるのがいいのは明白ですよね。
やる者とやらない者、やれる者とやれない者がいるからね。

質問です　よろしくお願いします

築１５年目で大規模修繕工事を計画しています
この工事の中でシーリング工事があります。（建物と窓をつなぐクッション材？）
このシーリング工事は何年目が通常でしょうか。
検索してみますとシーリングの表面が「ヒビ」があるようであれば張替え時というの
が検索され理解出来ます。

それで杓子定規てきには何年位でしょうか。
日当たりのいい南側と日当たりが悪い北側それぞれ何年くらい（差はない？）、

またシーリング機能を長持ちさせる方法があればその方法を教えて下さい。
例えば表面に軽く塗装を施すとか・・・
なおベランダ、開放廊下（共用廊下）の防水シートは１８年目～２０年目を検討に進めています
外壁塗装は色落ちが見受けられるので再塗装が必要等わかりやすいのですが。

出来ればシーリングも２０年目くらいで出来ないかな？と考えていますがいかがでしょう。
以上よろしくお願いします

>>18595 匿名さん
窓枠シーリングやベランダでの工事（窓枠シーリングやベランダの
メンテナンス、軒天の塗装等）は足場を組んだときに一緒に行います。
足場を組む費用は高額ですので、一緒にやらなければならないでしょう。
築１５年で大規模修繕工事をするのなら、ベランダでの工事は一緒に
すべきでしょう。
開放廊下のシートの交換については、足場を組まなくてもできますので、
２０年前後でいいと思います。

それから、窓枠シーリングは窓枠に直接シーリングを
行うのではなく、窓の枠にある壁からの漏水を防止する
ものですから、壁にシーリング防水がしてありますが、
それを廃棄して新しく設置するものです。

要するに、足場をくまなければならないときは、ベランダ
にある工事は全てやるべきです。
ベランダの工事をするのにそれだけで足場を組む訳には
行かないでしょうからね。

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

長期修繕計画を建築士と専門委員会でやらなければ
ならない工事の全てを検討して、計画化しなければならない。
そして修繕積立金の値上の検討をしていくべきです。