「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　ここで一番問題となるのは、値上額を抑える場合大きな費用が伴う窓枠サッシ・網戸や専有部
分の配管を管理組合としてやるのかどうかの判断が必要となってきます。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　第２回の大規模修繕工事までの額
　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模 マンションの戸数 １戸月平均 ㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満 ５０戸未満 ２１８円 １６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡ ５０戸～１００戸 ２０２円 １４０円～２６５円
１０，０００㎡超 １００戸超 １７８円 １３５円～２２０円

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行します。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。

　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

教科書通りの模範解答っぽいけど実務がないのがバレバレですな。

相変わらず馬鹿の一つ覚えで「国交省、国交省....」かよ。今話題のニュース知らないの？国の統計とか調査がどれだけ杜撰でいい加減なのか。厚労省と国交省はその双璧です。

滞納金問題については、少額訴訟と支払い督促の実務は
あるけど、普通訴訟は弁護士じゃないからやったことはない。

国交省の調査が信用なければ何を信用すればいいのかな。
まさか自分で調査する訳にもいかないだろうしね。

他人任せを信用するからダメなのです。自分の眼を信用しなさい！

自分の眼といっても、自分で全国のマンションにアンケートを
取る訳にはいかないでしょう。

管理会社との委託契約を更新する場合、その内容が変更になるときは
管理会社は管理業務主任者をして重説書面を１週間前までに組合員全員
に配布するとともに説明会を開催しなければならないとなっていますが、
基本通りにやると、総会の１週間前までに重説書面を配布して全員に
説明会をやるというと、議決権行使書で管理会社との委託契約の承認決議が
できないと思うのですが、皆さん方のマンションではどのように対応
されています。
総会前（議案書の議決権行使書の提出前）に説明会を開催すれば問題は
ないのですが、ちょっと面倒ですよね。

総会の１週間前までに重説書面を全員に交付して、総会の日に総会前に
説明会を開催して、承認決議をするのが一番いいと思うのですが、それだと
議決権行使書で賛否をした方は説明会を聞かないで賛否をしたことになりますが。

マンション管理適正化法通りにやると難しいね。
やはり実務をしらない官僚が作成したからこういった問題点が
わからなかったんでしょう。

だから、標準管理規約や契約書や重説は信用してはいけません。
参考までに読む位が良いでしょう。
実務を知らないマンション管理士がよく過ちを犯すのです。

しかし適正化法は法律ですよね。
だったらそれをまもらなければならないのではないですか。
罰則規定もありますし。
３０万円以下の罰金に処するとなっていますよ。

適正化法はマンション管理士、分譲マンションの管理業者等の制度
読んでると管理業者と同格に位置付けに有るのがマンション管理士
制度に見えます。マンション管理士は管理業者と同格だとすると、？

しかしこれに関しては、管理会社が重説書面の提出を
しなかったり、説明会を開催しない訳ではないから罰則はないかもね。
順序がちょっと違った程度の問題だからね。
管理組合が事前に重説の説明会を開催するのを受け入れればいいことだから。
責任は半分半分かな。
いずれにしても罰金はないでしょう。

しかし実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

適正化法は分りにくいね。

マンション管理士と管理業者が同格ということはないでしょう。

では、管理業者の役割はおおよそ理解できるが、
マンション管理士の役割は。？

給排水管の管理を日常的に行わないと管理不全が原因で
給排水システムのトラブルで漏水等の事故が発生する。
管理委託契約を確認してみてください。
肝心なところが抜けている。

>>1326
マンション管理士を意識しすぎですよ。
現在の殆どの資格保有者は、管理会社に勤務しているかマンションの
理事が取っているんですよ。後はマンションの住民ではなく、ただ有資格者に
なってただもっているだけの者です。
士業としてやっているマン管士はまだまだ少ないのが実情です。
マンション管理士としての役割は、しっかりした規約や細則に則った
管理をすることでしょう。
殆どのマンションでは、マンション管理の法的、規約、細則、委託契約等の
知識が不足していてなんとなくやっているところが多いと思います。
例えば専用使用権のある共用部分の管理についても、規約上は各人の責任と負担
で行うことになっていますが、補修工事を管理組合が知らずにやっている
場合も多々見受けられます。
同じ補修でも、規約を知っている組合員は各人で行っていますが、知らない
組合員は理事会に補修を依頼し、理事はそれを管理組合としてやってしまう。
こういうことを是正していくのもマン管士の役割です。

>やはり実務をしらない官僚が作成したから
とか
>実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

わがマンション（分譲）の管理規約・細則・内規はマンション管理士（中堅の管理会社出身と自称）が作成したも同然で、手続き上、専門委員会が承認し理事会に提案、理事会が承認した形で全管理組合員に提示され、臨時総会で承認された物です。
役員であろうがなかろうが、発表された改正案を組合員として興味を持って精読し、問題点を指摘した者は私ともう１人の男性（ともに無役）くらいでした。また、その作業が十分にできないスケジュールで進められました。２人の指摘は専門委員会の名において拒否されることが基本で、説明会が開かれた際には役員に回答の能力はなく、まさに管理士の独壇場でした。大事な点になると「それについては理事会で検討します」ばかりで、後日、ことごとく却下されました。
各段階の「承認」は、形だけの、体裁上の組合自治のために踏まれた手続きに過ぎません。国会を通る法案も同じ問題を抱えていると思われます。最低限、主権者たちの代表にはきちんと知らせないといけません（つまり国会や管理組合総会が実は「最高機関」になっていない。前者は検察、後者は管理会社が「最高機関」か）。当該のマンション管理士は「実務経験あり」ですが、２人の組合員の指摘をはねつけて”業者が主で組合が従”の規約・細則・内規を作成したわけですから、実務経験のある者が携われば法規の良さが確保されるとは限らないと考えられます。

表面的には組合及び組合員の当事者意識の無さが目に入りますが、そういう弱みにつけ込むプロのやり方もいけません。「共存共栄」の実体とは、多くはこんな関係でしょう。業者への依存がひどくて「自分の足で立てないマンション管理組合」になっています。また、そうなるように仕組まれてきた面も大いにあります。

>>1327さん
給排水管の点検については、共用部分、専有部分の配管の高圧洗浄を
１～２年に１回定期的にやっているところが殆どでしょう。
又、台所の水栓、洗面所の下の配管の継手部分の点検をするともっと
漏水は防げると思います。
ただ、これは専有部分だからといって、管理組合としてやってないところ
が多いとは思いますが。
管理委託契約には高圧洗浄は含まれていません。これは管理組合としての
責任としてやるべきものでしょう。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時は、マンションの住民で詳しい者（マン管士等）が
いれば専門委員会中心で改正を行いますが、そういう人材がいなければ管理会社に
手伝ってもらわなければならないでしょう。
ちなみに私どものマンションでは専門委員会で全て改正案を作成しました。委員会
には管理会社は一度も参加したことはありませんでした。
但し、改正する場合でも、基本的には標準管理規約をひな形として作成します。
築古のマンションで分譲時の規約のままになっているマンションでは、その後
法改正や標準管理規約の改正が行われていますので、その改正をまずやらなければ
いけないでしょう。
それからそのマンション独自の規約や細則の改正や追加となりますが、この部分に
ついては規約より寧ろ細則で細かいことをきめるのが普通です。

１３３０さん、
貴重なご意見有難うございます。
台所の混合水栓、洗面所の下の配管の継手部分の
点検はしていませんでした。
今後は管理組合と管理会社の契約に管理対象部分
に反映したいと思いました。
その他注意部分がありましたら教えて下さい。

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時には、まず誰か一人が中心となって
たたき台を作成して、それを専門委員会で検討していくやり方でないと
委員会は何から手をつけていけばいいか分りません。
左右対称表といいますか左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約
（これについては別でも構いませんが。）を作成して検討していく訳ですが、この
左右対称表をだれが作成するかというのが一番大切なことです。これを作成するには
かなりの労力がいります。
これが出来上がれば、第１条から順に検討していけばいいでしょう。
後改正や追加するものについては、別紙資料を作成して専門委員のメンバーに配布
しますが、その資料を作成するのも左右対称表を作成する者になるでしょうね。
後の理事会や総会の手続きは基本に則ってやるだけです。

マン管士として営業活動をしている者でも、規約や細則の全面改正を
した者は殆どいないと思います。
ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験はないと思います。
やり方が理解できれば、あとは時間をかけて勉強し自分なりにやり方を
工夫してやらなければなりません。
専門家に聞いても、規約改正をするときは、現行規約と比較して、その後法改正
があったもの、標準管理規約が改正されたものを改正すればいいというだけです。
各種細則については、各細則のひな形を紹介するだけです。
実際規約改正するときは、それだけではできないんですね。だから全国のマンション
でも規約の全面改正ができないでいるのです。
左右対称表の作成を誰がやるかということになります。それを基に最終的には改正
規約と各種細則ができあがり、それを印刷に回せばいいのですから。

ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験は無いと
決めつけるマン管士もいたもんですね。
私がそのマンション管理士ですが、問題あるのですか。

>>1332さん
うれしいですね。今までは殆ど批判されるかスルーされるかでしたから。
私どものマンションでは、台所の混合水栓の継手部分の緩みが原因で
漏水が発生し、それが階下の壁紙に漏水して初めて分りました。
それが１年で３～４件発生しましたので、管理組合として業者に依頼して全戸
点検をしました。１戸当り（混合水栓と洗面所下）１，０００円でやって
もらいました。
不具合のある家のその修理代は各戸負担としました。水栓の交換です。２万円前後
作業内容は、台所の流し下の配管のゆるみのチェックとその奥のボードの
ネジを外して床に水がないかと洗面所下の継手部分の緩みの確認だけでした。
１戸当り１０分程度の作業ですから、業者というか素人でもできる内容です。
それ以降漏水は発生していません。

>>1335さん
全面改正をやられたのことですが、左右対称表とかの作成はされたのですか。
やられたのであれば、批判ではなくあなたのやり方を書き込まれたらどうですか。
どうやって、専門委員会のメンバーを募集し、改正のたたき台は誰が作成し、どの
ように検討していったかとか、改正案を理事会に諮る場合とか総会に提案するときの
議案はどのようにしたとかですね。
現行規約と改正案の比較表はどうやってやられたのか、最終案の規約、各種細則の
作成したものの校正はだれがやったか、印刷に回す際の表紙の材質や色とか字体とか。
どれぐらい大目に印刷すればいいかとか。

>>1335さん
マンションの住民でマン管の有資格者だったとしても、規約や各種細則の
全面改正をするのは１回しかないでしょう。
部分的な一部改正は法改正や標準管理規約の改正があればやるでしょうが、
全面改正はまず経験はないでしょう。あっても最初の１回だけです。
その時は経験がなくやられたのだと思います。それで終わりです。
私も自分のマンションと近くのマンションを無償でやった２回だけです。
現行規約や細則を全てパソコンに打ち込むだけでも大変でしたよ。

１３３６さん
マンションの管理において日常管理の大切な部分です。

管理規約と各種細則の全面改正をやらなければならないと思っているマンション
は数多くありますが、やれていないところが殆どです。
何故かといいますと、管理会社もたたき台を作成したり専門委員会に参加する
のは難しいからです。
管理会社がやるのは、法改正や標準管理規約の改正があった時や、そのマンションで
改正や追加したいときに改正案を作成するだけです。
それが１冊の規約集となると第何条にすればいいのかも分らないのではないでしょうか。
勿論別途管理会社に報酬を支払えばやってくれるでしょう。

単なる批判だけでなく、私はこういうやり方で管理規約と各種細則の
全面改正をやりましたという方はおられないんですか。
簡単だというのならその方法を教えてください。

私が全面改正をしたやり方、左右対称表に基づいたやり方についてこれからここに書き込みを
します。参考にされる方はどうぞ。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

当マンションは築２０年目で規約の全面改正をしました。
改正する規約原本は組合員に分譲時の原始規約のみですが、

それを原本とせず管理会社が勝手に作成した規約書を原本
として規約の設定、変更、廃止を行いました。

分譲当時の規約原本が保存されていなかったのでとの理由
で管理会社作成の規約書を原本として行いました。

一部の組合員からこの規約は無効であるとの告発がなされ
ました。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

? 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

以上書き込みをしましたが、この通りにやれば必ず全面改正はできます。
これ以外に、例えば保存行為とはとか、民泊問題、一括受電問題等々については
その都度資料を作成して専門委員に配布していました。
全面改正するときは、１名のリーダーシップは絶対不可欠です。
この者を住民のマン管士か管理会社だったら有償で別途お願いしなければなら
ないでしょう。

この左右対称表のやり方は何かを参考にしたものではなく、私自身が
この方法がやりやすいと思って考えたものです。
まだまだいろんな方法があると思いますので、是非ご披露ください。

やはり知識と時間が必要ということですね。

左右対照表の書式をご添付頂けませんでしょうか。

>>1357さん
申し訳ありませんが、添付の仕方が分りませんし、私どもの規約の内容が
分りますので貼付はしませんが、大体下記の用な書式です。

　　　　現行規約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正規約案
第１２条（専有部分の用法）　　　　　　　　　　　　　　　　第１２条（専有部分の用法）
　　各区分所有者はその専有部分を第１条の目的に・・・　　１．は現行通り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．犬・猫等のペットの飼育は禁止する。具体的な・・・
　

別表の改正もしなくてはいけません。
特に修繕積立金の各戸別の徴収額は変わっていると思いますし
その変更は１冊の管理規約集の中には記載されていないと思いますので。

管理規約と各種細則の全面改正は殆ど一人でやっているようなものです。
問題があるところだけ委員と一緒に検討しますが、たたき台の作成は全て一人で
やることになります。
だからある程度の知識と時間が必要なのです。
仕事をばりばりやっている者にとっては、まずその先導者にはなれないと思い
ますが、専門委員として検討をしていく役割を果たせばいいと思います。

私のやり方である左右対称表でやった場合は非常に大変で一人に
負担がかかります。
だから全面改正ができないでいるマンショんが多いのではないでしょうか。
別のやり方でいい方法でやられた方がおられましたら、是非ここで紹介を
してください。

実務経験のないマン管士とよく批判されますが、
実務経験がある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らないという方がおられますが、
どっちがいいんでしょう。

１３５８さん
書式はエクセルでしょうか、確認です。
内容は削除して添付をお願い致します。

エクセルです。
1358で大体分ると思いますけど。
全面改正のやり方を長々と書き込んでいますので、それを読めば
分ると思いますよ。

実務経験のある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らない、とはどんな意味でしょう。

１３２９さんに聞いてください。

管理規約の改正は別表分も含めて１１頁でした。
管理規約の方が大変でした。尚、各種細則のひな形はありませんので、
管理会社から資料を提供してもらったらいいと思います。
各種細則
　一般使用細則、理事会運営細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、大規模修繕工事専門委員会細則、管理規約改正委員会細則等
　があります。

規約や各種細則の全面改正は素人では難しいでしょうね。
管理士会に依頼しても診断程度で終わると思います。
やはり自分たちで改正に取り組まないとできないと思いますよ。
どなたか自分たちで全面改正をやられた方がおられましたら、その
方法を教えてください。

規約と細則の全面改正は簡単、標準管理規約を参考に
するだけだからといっている者が多いけど、実際
携わったことはない者が殆どではないだろうか。
簡単にできたのだったらその手法を是非ここで披露
してみなさんに教えてやって下さい。
全面改正となるとそのマンションにとっては１回か
あっても２回しかないだろうから。
それに１回目は経験なしでとりくんだのだろうから。

それに各種細則のひな形はネットでも検索できない。
全管連は販売をしているけど。

規約と各種細則の全面改正は簡単だと言っていた方は
どうしているんでしょうね。
批判だけはするけど、実際は経験なしでいっていただけのことだと思うけど。
管理規約の全面改正を経験しているマン管士は殆どいませんよ。
それが実態でしょう。

私は管理規約と各種細則の全面改正の経験は２回あります。
当然１回目は実務経験がなかったので試行錯誤して取り
組みました。
２回目はその経験があるので簡単にできました。
ただ、私のやり方は現行規約をパソコンに打ち込むことから
やらなければならないので大変です。
規約や細則を読み込む機器もありますが、個人のことですから
そんなものは準備はしませんしね。
あと１回は知り合いのいるマンションですので応援してもいいと
思っています。

全面改正が大変だと分かってはいないというかやったことが
ないのでしらないだけだろうね。
あれだけ簡単といってたんだけど、黙ってしまったね。

管理規約の診断をしてくれる団体もあるようだけど、それも現行規約と
比較して、それ以降改正になった区分所有法と標準管理規約の改正があった分の
漏れをチェックするだけだからね。
各種細則については全く手をつけないし。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債券回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒
　　　当事者目録等

管理規約の全面改正の話しは終わりにします。

少額訴訟や支払い督促をやった経験のある方はおられますか。
実際はなかなかそこまでやった方はおられないんじゃないですか。

そんなのは管理会社に任せておけばいい。

滞納金の多いマンションは住宅支援機構もお金は貸して
くれないよ。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

ちなみに住宅支援機構に積立をしていなくても、３）の⑥の規定が
あれば融資を受けられます。

昨日のサッカーおもしろかったね。
アジアＮＯ１は間違いないね。

通常総会の円滑な進め方
総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。 　　　　　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり ます。 　　　　　　ネットで検索こすれば簡単にわかることですが、なかなか自分ではやらないと思いますので　
　　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案
　　　　第２号議案
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案
　　　　第５号議案 　　その他
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

ここのスレはマンションの管理に関するものですが、
質問がない時には、情報の提供をしています。
再確認や忘れていることを思い出すためにも是非一読
してください。
又、間違っていたり、もっといい方法等がある場合は
ご意見を書き込んでください。

参考にしてます。頑張ってください。