「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>12100さん
共用部分の給水管は交換する場合は外づけでしかできないのが
殆どのマンションです。
そうすれば見栄えも悪くなり資産価値も落ちてきます。

専有部分の配管の更新工事をする場合、管理組合でやろうが、
各区分所有者がやろうがその資金の元は各区分所有者の負担です。
それだったら、一緒にやった方がずっと効率がいいでしょう。
床板や背板を外したり、養生をしたりするのは専有部分だろうが
共用部分だろうがやらなければならないんです。
それにその工事期間の在宅や給水制限等を考えれば２回やるより一度で
済ませた方が経費面も含め効率的です。

工事で一番大変なのは、住民の在宅問題でしょう。これを解決するのは
住民のみなさんと業者との連携プレーで解決するしかありません。

うちはサヤ管ヘッダーだけどまだ調べてはいないが知識の先取りで教えて下さい。

技術的なことや専門的なことは、ネットで検索するか
業者に聞いてください。
ただいえることは、給湯管だけは高熱が流れるので傷みが
激しいため交換することが必要ともいわれています。

塩ビ管であれば錆びることはないけど、いつかは
ひび割れとか地震で継ぎ目が緩むこともあるしね。

そんな施工不良マンションは安いからすぐにわかる

安いマンションを買って遠い将来の更新工事を理由に高い修繕積立金を払わされ続けるのがおバカなマンション住民です。

>>12104 匿名さん
>ひび割れとか地震で継ぎ目が緩むこともあるしね。

東北地方での地震多発で今頃専有部分の排水管の工事で大忙し？

>>12101
>共用部分の給水管は交換する場合は外づけでしかできないのが
>殆どのマンションです。
>そうすれば見栄えも悪くなり資産価値も落ちてきます。

>>12101 さんのマンションも露出配管で更新する予定でしょうか？

給水管の本管は開放廊下にあるスティールドアの中を縦に通って
いますので、交換となれば外づけしかできないのではないでしょうか。
殆どのマンションはそういうつけ方をしていると思いますよ。
それ以外に給水管の本管をどこにつけていますか。

>>12109 （>>12101＝スレ主さん）匿名さん
>交換となれば外づけしかできないのではないでしょうか。

>>12109 （>>12101＝スレ主さん）さんのマンションでは個別具体的に十分検討されたと思いますが、そのような結論になったのでしょうか？

>>12110さん
何故あなたはスレ主とか決めつけるのですか。
私はスレ主といって書き込みはしていませんよ。
匿名さんでの書き込みですよ。それでいいじゃないですか。
あなたも匿名さんでしょう。
そんな者に対して返答はしません。

>>12111 匿名さん

お返事ありがとうございます。
スレ主でないのであれば、誠に申し訳ありません。

スレ主だろうと判断したのは以下の理由によります。
１．ＨＮにタコマーク ついている。
２．何度も同じ内容の投稿がある。
○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E4%BB%98%E3...
○ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%A4%96%E3%81%A5%E3...

>>12112さん
本人がスレ主といって書き込みをしていないのになぜそれに
拘るのですか。
私はあなたに対して、金メダルマークをつけるよう管理人に
要請はしませんよ。
匿名さんで書き込みをしているのだからそれでいいでしょう。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

マンション管理士です、何でも私に聞いてください。

>>12118匿名さん
大規模修繕工事で、現場代理人と主任技術者の違い、
又、常駐する現場監督は監理技術者と兼務してもいいんでしょうか。

主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
　また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。
　現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。
（関係法令：建設業法第19条の2、第26条）

と、>>12118 の職人さんが言っていました。

監理技術者とか主任技術者は工事金額によって
兼務でなければ両方常駐させなければならないんでしようか。
現場監督との違いはなんなのですか。教えてください。

建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。

この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

と、>>12118 の職人さんが言っていました。

>>12123さん
大規模修繕工事で、施工会社の常駐者は一人が大半だと思いますが、
そのときは、監理技術者と現場代理人が兼務であればいいんですか。
一級施工管理技士であれば、主任技術者を置かなくてもいいんでしょうか。

>>12120 および>>12123 記載のとおり。

現場代理人を管理技術者が兼務すれば常駐者は
一人でいいんですね。

>>12118 職人さん
大規模修繕工事で相見積もりを取る場合、共通仕様書で同じ条件にして
業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と設計図書を業者に
渡して平米数とかを計測して見積書を出してもらうやり方はどちらが
多いのでしょうか。
設計図書を渡して計測してもらうやり方にすれば相手の力量が把握できる
メリットがあるといわれていますが。

相見積を取る場合、共通仕様書を作成し、業者は単価だけを
記入してもらうやり方が多いんではないですか。

>>12129 匿名さん
共通仕様書を組合で作成できればそれでいいと思う。
仕様書の内容によってはプロかアマの違いがばれると舐められる。
やはりプロのコンサルに料金を支払って作成させますか。

共通仕様書を素人が作れるはずはないでしょう。

共通仕様書は設計コンサルタントが作成します。

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

共通仕様書で相見積もりを取る場合、同じ条件で取るのが
普通ですが、設計図書を業者に渡して業者が平米数を計測するやり方を
しているところがありますか。

初めて役員立候補者が出た！キセキというよりキ●ガイｗ

>>12133 匿名さん

改正の年月日を教えてください。

>>12135 匿名さん

なぜキセキというよりキ●ガイｗなのですか

>>12136さん
改正年度はいつだったか覚えていませんが１０年ぐらい前では
なかったでしょうか。
財産の分別管理、改正マンション管理適正化法施行規則第８７条
で検索されたらいいと思います。

>>12138 匿名さん

ありがとうございます。
改正マンション管理適正化法施行規則第８７条を検索して確認します
なにしろ我が管理組合は収納口座の残額は保管口座に移管なし。
（収納口座も保管口座も印鑑は管理組合保管）
そのため収納口座の預金は１０００万円超、で決済用預金にするよう提言し変更手続きが完了。
保管口座への移管は管理組合の要請があれば移管する契約になっている。

財産の分別管理で検索すれば詳しい内容が分りますよ。

　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。
　　　生協の宅配は、「買い物にいくのが大変」「重い物をもって帰るのが面倒」「仕事をしている
　　ので買い物ができない」等の理由で、重宝されております。
　　　生協宅配システムは、毎週１回決まった曜日に届けられます。
　　注文した商品を、玄関先まで宅配してくれるのが生協の宅配システムです。
　　　グループ宅配の場合は、配送料無料となりますが、場所を確保しなければなりません。

　　＊注意すべき点

　　　１）共用部分の使用は基本的には細則で禁止されています。
　　　２）共用玄関に置けば美観を損ねますし、細則違反となることもあります。
　　　　　　現在の傾向としては、アルコープまで個別配送するやり方が多くなっています。
　　　　　　ボックスが配送されたらすぐ取り込み、回収にくる直前に出すのが基本です。
　　　３）アルコープのないマンションの場合は、どう対処するかが問題となります。
　　　　　　アルコープ・・・廊下から少し引っ込んだ各住戸の玄関の空間をいいいます。
　　　　　　専用ポーチは、ベランダと同様専用使用権はありますが、あくまで共用部分です。
　　※関連するものとしては、生協、グリーンコープ、出前等もあります。

>>12139 12136さん
たしか自主管理なら問題ないよね。

耐震診断は法的義務が無いので未実施というのは当たり前の事ですか？

ロシア国債で儲ける

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社と理事会が共存共栄してマンション管理を
行っていくことが大切です。
お互いに信じ信じられる関係でいたいですね。

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

理事会の理事長名で今の管理会社を解約できるのですか？

>>12150 マンコミュファンさん
管理会社との契約に限らず、管理組合の契約と解約は総会承認事項ですよ。

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。

>>12152 匿名さん
＞又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
質問
我が管理組合は会計年度終了後３ヶ月以内に開催しているがこれには罰則がないのですか。

>>12153 匿名さん
3ヶ月以内でも大丈夫です。
12152が知らないだけです。

会計年度終了後３ヶ月間は暫定予算で対応するということですね。

惰性でやっていればいいということです

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前

組合資金を安全資産として国債に投資している組合役員は
安全かどうかの検証をしなければならない時代がやってくる。
ご意見を聞きたい。

国債も米国国債と日本国債の動きが逆の時代になってきた。
賢いプーチンはルーブルを人民元に交換しているようである。
これで経済制裁の効果が先延ばしにはなったが民主主義国の
経済破綻が先になると中国の人民元建ての時代に突入する危
険を感じる。妄想狂ですめばいいのだが、( ´艸｀)

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

これから迎える世界の同時不況は超インフレを加速させる。
マンションの保有資産は大幅に目減りする。
賢い理事長のいるマンションは大規模修繕等の大型出費に
ついての工事は前倒しして実施している。
材料費や人件費の増加は避けられない。
修繕積立金の値上げをして組合員の懐を直撃する。
保有資産の防衛をどうすればできるでしょうか。
工事をすれば資産価値を上げるごときの発言をする管理会社
やアホマンション管理士等や管理組合員を信用してマンショ
ン管理を任せていてはいけません。
組合有志が立ち上がってマンションの資産価値を守りましょう。
世界は大変な時期を迎えている。妄想家の一人言。( ´艸｀)

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

それは相当勉強している理事会と組合員のマンションですね。
ワタシの経験では、委任状が多く、それは議案に白紙賛成すらも知らない住民ばかりでした。
したがって鋭い質問で回答に窮するような場面にもなりませんでした。
議案についても分かり易い資料を事前添付しても読んですらきません。
その場の意見も議案の可否には実は無関係で、取り敢えず反対や分かったフリポーズで、口には出せませんでしたが、「事前に議事録とニュースと配布資料ぐらいは読んどけ、、、」のレベルでした。
この様なマンションなので、大規模修繕の悪質な皿管コンサル（ＮＰＯ法人）には、
説明会は一度だけで、お知らせは最小限で、住民（専門知識のある）からの的を得た質問（理事会宛書面）には極力答えず、逆にやり玉に上げ、平日昼間の総会開催でドンドン進められてしまいました。

総会での決議はまず否決されることはありません。
特に普通決議であれば、２５％以上の賛成で承認されますからね。
普通決議は、議決権総数の過半数の出席で、その過半数で成立です。
１００名の組合なら、５０人以上の出席でその過半数ですから２６名
以上の賛成があれば成立します。
それに、出席者には、議決権行使書と委任状での出席者も入りますから。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。

理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

>>12166 匿名さん
＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

>>12173さん
私は管理会社の人間ではなく、マンションの住民でスレ主ですよ。
事案に対して、不備等があれば議長の判断でペンデイングにして
再度検討して提案することは可能です。
ただ、そういう必要性がない場合は議論をやめて決議すればいいでしょう。
その議案に対しては、総会に直接出席していない、議決権行使書や
委任状で賛否をされている方も多数おられるのでその方々の意見も
尊重する必要がありますから。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>12176さん
それはＰＡＲＴ２の書き込みでしょう。
それには答えません。

設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

>>12177 匿名さん

回答など要望していません　無駄な投稿で件数を増やすな。

ＰＡＲＴ２の書き込みには対応しないといっているんだよ。
ここに書き込んでも無駄なことだしね。

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

総会当日になって議案の不備不具合に気づくアホ理事長はさっさと辞表を書け

>>12181 匿名さん
https://blacksheep-mansion.com/mansionsoukaiareru/

区分所有法第三十五条（招集の通知）
集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
区分所有法第三十七条（決議事項の制限）
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

※区分所有法では総会のことを「集会」と言います。

＞なので総会当日「こうした方がいいじゃん」と言って、仮に出席している人全員が同意したとしても、その場で議案を修正してはいけないのです。

↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。
総会は議案内容について討議する場ではありません。

>>12180 匿名さん
対応してくださいといってません　件数稼ぎは止めろ　

２）総会当日
　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶
　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認
　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

>>　６．議案審議（代表例）
＞　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
＞　　　第１号議案 事業活動報告
＞　　　第２号議案 収支決算報告
＞　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　質疑応答、採決

＞　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
＞　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認

　　質疑応答、採決

＞　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　質疑応答、採決

＞　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

＞　　　第７号議案 監事、理事候補の承認、役員の決定

　　　　　監事、理事候補が承認されたら、総会終了後新理事の互選で役職を決める
　　　　　　（決定した役職は総会議事録で通知する）
　　　　　
＞　８．閉会

>>12182 通りすがりさん

いるんですよ　管理規約違反　が　管理規約を読んでいないか、理解できない？

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

施工会社から合い見積もりを取るとき、同じ自要件で使用所を
作成し、業者には単価だけを記入してもらうやり方と、仕様書と
設計図書を相手に渡して数値は業者に計測してもらい見積金額を
出してもらうやり方では、どちらがいいんでしょうか。
新築の場合は、設計図書を渡して積算してもらう方法が多いと
聞きますが。

いよいよ役員改選の時期ですね
法律や規約が読めない低能組合員は役員に立候補してはいけません

「忙しい」「興味がない」「おれバカだから」
いずれの理由も役員辞退の正当理由になります。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

ハムスター１匹は犬（猫）０．５頭に相当します。２匹まで飼育できます。
アヒル１羽は犬１頭です。アヒルのつがいは制限オーバーで飼育できません。

中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
完成・引き渡し・書類整備
工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

警察OBの怖い顔したJPコネクションさんに相談するといいですよ

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）
↑
良い子はこれでも読んで理解しようね。

>>12183 匿名さん

＞＞良い子はこれでも読んで理解しようね。
＞＞総会は議案内容について討議する場ではありません

討議しないのであればわざわざ集まる必要がない。
参加者が賛成、反対の意見表明をして、その発言に賛同すれば投票行動を変えることがありうる。
総会に実際に出席した人全員が反対した場合など、議長は提出議案に反対しても良い。議長への委任状全てが反対票となるので否決できる公算が大きい。
マンション管理センターは平成２３年度マンション管理士試験で「議長は提出議案に反対できない」との肢を正しいとしているがそれは集会の意義を否定するものである。

>>12197 もはや神さん
もはや何を言っているのかわからない笑

>>12198 匿名さん

↑思想の自由市場論を知らない人

>>12196さん
総会への出席者は、直接出席した者だけではないんでよ。
議決権行使書での出席者も当然総会の出席者です。
委任状での出席者は現在は殆どいないでしょう。議決権行使書で
賛否を明確にしますから。
総会は理事会が提案した議案の賛否を問う場です。それに対して
賛成か反対かを決める場です。
総会への直接出席者が全員反対しても、決議はすべての出席者で
決議されるのです。
ただ、総会で意見が出され、重大な欠陥等があった場合は、議長は
決議せずに、再度臨時総会を開催して決議するということもできます。