「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6006 匿名さん
ちなみに来年1月から全社保険料が値上がりする話は管理会社から聞いていると思うけど、ハッキリ言えるのは単年で加入してたり、来年満期を迎える組合は、今年中に５年ものに加入し直すべきってこと。まぁ保険代理店を兼ねた管理会社なら当然告知しておくべきだし、してるはず。盲信するのは結構だけど管理会社が保険代理店を兼ねているからメリットがあるなどと言うセリフは今年中の提案があるかどうかも一つのポイントだよ。まぁ全ての組合には当てはまらないけどね。

保険については、従来の損保会社から変えた場合、
保険料が高い安いが問題になります。
補償内容について、今までより内容が悪ければそれは
問題になりますよ。
それからマンションの場合、殆どが５年の総合保険に
加入しているんじゃないかな。

仮に、5年長期一括払いにすると係数は4.40と成り保険料の削減になりますので結構なことです。
しかし、管理費口座にそんな余裕のある管理組合は多くはないかと。
資金繰りについてもご教授頂けませんか?

管理費等が1㎡当たり100円を超えても不足する
マンションは無駄使い等の何らかの原因があります。
精査された方が良いでしょう。

>>6009 周辺住民さん
修繕積立金会計から借りて管理費会計は前払い扱いする、毎月毎年修繕積立金会計へ管理費会計から返済していく。満期でチャラ。決算上もわかりやすい残○ヶ月分とかネ。

>>6008 匿名さん
大手4社は来年1月から全部値上げ、今年も値上げだったね、毎年か。当たり前だけど補償は同一仕様だよ。あと…ほとんどの組合が５年はわかってんの。だ、か、ら、来年５年目の組合は今年解約して新たに５年ものに入れば来年５年もので更新するより遥かに安いし良いでしょうって話をしてるんだよ。これって結構重要だよ。こんなスレでいうのもなんだけど。ちなみに今だと損ジャが1番安いね。ただ今年も残り3ヶ月余り、管理会社は嫌がるねー手間だもの。総会開くの。管理会社の誠意が試されるね。特に保険代理店の管理会社は。

お金がない組合さんも、単年は割高だから、この機会に５年一括してみたら。どっちにしろ選択肢として無保険はない訳だから。修繕積立金の使途が決定していたり、修繕積立金そのものが無い組合さんにはお勧めできませんが。

>>6009 周辺住民さん
私の所は新築時に1年保険に入っていましたが、去年9月に5年保険に切り替えました。
同じ保険会社だったので残期間分の中途解約金が全額戻ってきましたし、駐車場使用率が想定より多かったので乗り換える余剰資金がありました。

>>6009さん
うちの場合は、管理費に余裕があり数年おきに修繕積立金に
振替をしています。
使用料収入が大きいのがその要因なんですが、使用料のうち
一部管理費口座に振り替えていますがその額が大きいんでしょうね。
しかし、管理費が貯まれば数年置きに振り替えていますので同じことですけど。
管理費に余裕があるので通常の補修工事が簡単におこなえるのが
気にはなります。
使用料を含む修繕積立金は１戸当たり月23,000円ほどあり、専有部分の
給排水管の更新工事とかサッシの交換も含む全てやらなければならない
工事のすべてを含めています。

>>6010さん
管理費の中で大きなウェイトをしめるのが、管理員人件費、
清掃費、委託管理費です。
管理員を一人増やせば大きな経費が必要になります。
また、管理員の時間の延長や清掃員の数や時間を増やせば
それだけ経費は必要となります。
１㎡当たり100円ということは１戸当たり7,000円にしか
なりませんよ。安い部類にはいるんでしょうね。
管理員さんやコンシェルジュとかはついているんですか。
管理員と清掃員が兼務となっているマンションもありますからね。

6009　周辺住民です。
5年長期一括払い保険の、資金手当てにつきまして皆様からたくさんのお知恵を頂き有難うございます。
保険契約は総会上程議案としていますので、その議案に修繕積立金会計利用も加味する方向で検討できればと思っています。

５年の総合保険は修繕積立金からの
充当が普通ですよね。
通常の管理ではありませんから。

管理費が１㎡当たり１００円とはまた安いですね。
管理員は常駐しているんですか。
少なくとも２交代制にしないと、朝８時から夜８時まで
の時間では長すぎますから。

>>6019さん信じられないようですね、
500戸超の６棟で12階建ての築28年の団地型マンションです。
管理費１㎡当たり約８１円、修繕積立金１㎡当たり約１００、
主な施設で駐車場使用料は1区画７０００円です。
年間管理費合計収入が　　　　　 ３３００万円、
年間修繕積立金合計収入が　　　 ４１００万円、
年間駐車場使用料合計収入が ４５００万円、
主な収入は以上で合計収入が １億２０００万円です。
この４点の収入の他に施設等使用料が加算されます。
2度目の大規模修繕は終わりました。余剰金はそれ相当残っています。

>>6020さん
まず管理費会計と修繕積立金会計の考えがごっちゃになっています。
築２８年ということは、これから大型設備の更新工事が始まる時期
です。
エレベーター、玄関扉、窓枠・サッシ、給排水管、、給水施設、敷地
の整地等がこれからやってきます。
それに専有部分の給排水管の更新工事も必要になりますよ。
修繕積立金が年間4,100万円、Ｐ場使用料が全て積立金に充当できた
としても4,500万円しかありません。
本当にそれで足りますか？
もう一度建築士と検討して、しっかりした長期修繕計画を作成し、やらな
ければならない工事のすべてを網羅した総工事費から、１戸当たり
月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。

>>6021 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。
当マンションには建築士、弁護士、マンション管理士、
会計士等が居住しておられ管理についてはお互いにネ
ットワーク等を利用して情報の交換をしておられます。
幸いなことにめぐまれております、
組合員等の中には外部のマンション管理士等に当マン
ションの資料を基にアドバイス等を受けておられて、
時々理事会にこられて感謝の意を受けています。

建築士とマンション管理士がおられるのなら、無償で
長期修繕計画書を作成してもらったらいかがですか。
当然専門委員会を設置して、建築図面を基にしっかりした
計画書を作成するといいでしょう。
但し、建築士は積算に強い方でないとつくれないと思いますよ。
そこでやらなければならない工事をすべて洗い出し、概算設計書と
数量調書をもとに各箇所の工事費を算出します。

無償が前提ならやらないと思う。
やってもらうなら有償が前提です。

無償でやってくれないのなら、外部の長期修繕計画作成の
経験のある積算に強い建築士に依頼すべきです。
中途半端な知識や時間しか割けない建築士はかえって邪魔
になるだけです。
うちにも建築士がいましたが、設計管理方式を採用してましたので、
外部のコンサルタントに相見積もりを取り、説明会で専門委員
が採点をしてその建築士に依頼しましたが、工事が始まると
その建築士が時々おもいついたように業者に対して文句とか注意
をしていて、報酬を支払って雇った建築士と衝突をしていました。
全く無責任なんですよね。
プロの建築士を雇ったんならその者に任せるべきです。

マンション内に弁護士や公認会計士、建築士等がいても、
理事としての役割とか無償でやらないのであれば、いても何の
役にも立ちませんよ。
必要があればお金を払って外部の者に依頼するのがいいでしょう。