「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

専有部分の給排水管とか窓枠サッシ、玄関扉等の大型設備の
更新工事が長期修繕計画に盛り込まれているマンションは
ありますか。

理事会の仕事はいろいろあるんですね。
しかし、なかなか動いてくれないというか、
何をすればいいのかわからないんですね。
修繕とかしてれば仕事をしていると思うん
でしょうね。

だから理事、特に理事長になる方にはまず最初に
管理規約と各種細則を読むことをお勧めします。

総会の開催時期が近づいたマンションも多いのではないでしょうか。
議案書は管理会社任せではなく、一緒に作成すべきです。
管理会社が作成するのは素案です。それをもとに理事会で修正等を
して完成させてください。

理事の交代の時期でもあります。
引継ぎは完璧にやりましょう。

理事長の時に次期理事長から引き続きを拒否された。
引き継ぎ事項の連絡事項を書いて書類を組合室に置いて退室した。

後日前理事長が引継ぎをしてくれないので仕事を理解できないと問題になっていた。

この理事長は悪徳管理会社と共謀して私を追い詰めてきた。
私もこの理事長の人柄は存じていますので、
こんなこともあると予想して詳細は録音していたので被害を食い止められた。
引継ぎはしっかりしましょう。何があるかわかりません。

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

輪番制の理事であれば、住民の能力の差がでてくるのは
仕方ないことですね。
特に小規模マンションでは、理事の成りて不足もあり大変
だろうと思われます。
大規模だろうが小規模だろうが大変な住民はいますから。
仕事ではなく、ボランティア的な要素があるのでな難しい
のでしょうね。

>>3323 匿名さん
専有部分は長期修繕計画には取り入れていません。
専用使用部分は計画あり。住戸の玄関ドアー（共用廊下に面した部分は共用、室内に面した部分は専用となっている）、バルコニー等。
専有部分の給排水管と共用部分の給排水管を同時に工事するときは協議し全戸納得のうえ実施するものと思います。

>>3332さん
普通は専有部分の工事は各区分所有者の責任と負担で行うようになっています。
しかし、給排水管については、共用部分と同じ管財を使用していますし、どちらか
といえば、横引菅である専有部分の方が竪管である共用部分より傷みは激しいと思います。
共用部分の配管を更新するときは、床板を外したり養生をしたりと住民の負担は
大きいですよね。
どうせなら一緒にした方がずっと効率的ですし、在宅とか経費の負担は軽くなると思います。
専有部分だろうが共用部分だろうがその経費は同じ組合員の負担であることには変わりありません。
だったら専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。

>>専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。
基本的には賛成です。しかし、「数年前風呂等水回り取替工事の時に、給排水管更新工事も済ませた」と云う専有部分は適正な材料と工法の場合工事をする必要性はないですよね。
この場合修繕積立金の使い方に不公平感がでませんか?
この様な場合の解決方法何かありますか?

>>3334 匿名さん
>専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。
>>この場合修繕積立金の使い方に不公平感がでませんか?

先行工事者には給排水管更新工事分を補填する（金額は全額とはならない）
協議をしておく。これに近い判例もあリますので検索してみてください。

>>3334さん
うちの場合は、長期修繕計画の中に専有部分の更新工事も計画しました。
管理組合が一斉に工事をする場合に限り修繕積立金を取り崩すことになりますが、
では先行工事者の取り扱いをどうするかということになりますが、その点に
関しては、規約に専有部分の給排水管の総工事費の平均額を支給するとなって
います。
標準管理規約第２２条２項には、専有部分である設備のうち共用部分と構造上
一体となった部分の管理を共用部分の管理として行う必要があるときは、管理組合
がこれを行うことができると規定されています。お宅の規約でもこれが規定されて
いると思われます。
ただできるとはなっていますが、工事費についての規定はされていません。
その工事費については、別個に規約に規定する必要があります。
３３３５さんが書き込まれていますように、先行工事者の件や工事に参加しない住民
に対しては、総会で決議されたことに対しては順守すべきとの判例があります。
また、別途工事費を負担しなければならない場合でも、裁判では工事を拒否した住民
に対し支払うよう命じています。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

現在はマンションを終の棲家として購入する方が
増えています。
分譲住宅に住んでいる方は全人口の１０％います。

昔では考えられなかったことですね。
終の棲家は戸建てという考えでしたから。
今では、逆に戸建てから老後は便利なマンションへと
住み替えがおこっています。
鍵一つで行動できますし、家の改修や清掃、防犯や
電灯管理、給排水管の点検等全て管理組合がやって
くれますからね。
庭の手入れや草取り等も戸建ては大変です。