「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事時に建設会社を公募する場合、相見積を取る時は
どういう基準で取っているんだろうか。
修繕個所だけ大まかにいって、平米数は設計図から算出するとしても
使用する材料によって工事費は大きく違ってくるんだけど、出てきた
見積金額が高いのか安いのかも分らない。
結局業者の説明を聞いて判断するしかない。
その判断をするのは誰なんだろう。

区分所有者がするのです。戸建てなら所有者が自分でするでしょう。集合住宅も同じ。竣工図面くらい読めるようにしましょう。消防法の基礎くらい勉強しましょう。建物の構造の基本的な部分くらい知っているようにしましょう。区分所有法や管理適正化法、建替え円滑化法等の一連のマンションに関わる法制くらい理解しましょう。知ったかぶりするのはやめましょう。業者の話でちょっとでも不明な点があれば、とことん説明させましょう。説明を嫌がる業者はやめた方がいいでしょう。コンサルがいいと思っていると損しますよ。コンサルはボランティアではありません。商売です。安いと思わせてちゃんと儲けています。

>>2483さん
本物のマンション管理士が登場した。矢羽根マークがついている。
悪徳マンション管理士、悪徳組合員、悪徳マンション管理業者の悪行を邪魔するマンション管理士の印籠です。
つまり、水戸黄門の印籠みたいなものでしょう。この印籠をかざしたマンション管理士の意見を聞きたいです。よろしく、？　　　　　

マンション全住民電気一括契約
管理組合決議は無効　最高裁判判決

マンションの管理組合が総会で、低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民に義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷は2019年３月５日、決議は共用部分の変更や管理にしか認められず専有部分には及ばないとして「無効」との判断をしめした。

区分所有法は、マンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定　裁判長は「個々の住民の契約解除は専有部分の使用に関する事項であり、共用部分の管理や変更ではないと」と指摘した。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf
これでしょう。

>>2484さん
区分所有者でするといっても、数量調査票の作成はできないでしょう。
それが作成できなければ同じ条件での相見積が取れないのではないですか。
相見積での説明は業者にやってもらっていいのですが、同じ条件での比較
でなければどの業者にすればいいのかその判断が難しいでしょう。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で比較しますからね。

>>2485さん
専有部分の問題を総会で決議してはだめですね。
高圧一括受電の問題ですね。
電力、ガスの自由化ですから各人が自由に契約しても
いいでしょうね。

私も高圧一括受電システムは共用部分の重大変更であるから区分所有者総数及び議決権総数の四分の三以上の合意があれば良いとは考えていたのですが、
何とはなしに違和感は持っておりました。しかし、最高裁では全員の合意がなければ駄目との判決でしたので、
今までの総会の資料等を精査しましたら、全員の合意が必要ではないかと思われる議案が、総会の多数決で可決されています。

追々、報告を兼ねて投稿したいと思います。
皆さんのマンションでは、例えば、多数決を間違えて解釈して、規約や区分所有法や民法のの規定に反しての組合運営がなされていませんでしょうか？。教えてください。

もし、そのような事例がありましたらどのように対応したらいいのでしょうか？。

高圧一括受電への変更は共用部分の重大変更にはあたりませんね。
それは普通決議でいいんですが、専有部分を含めれば当然全員の
承認が必要となるのです。
共用部分の変更でも、区分所有者に特別の影響を与える恐れの
あるものについては、本人の承諾が必要となっていますからね。

管理費や修繕積立金の値上は普通決議でいいですよね。
しかし、管理費・積立金の額の表を変更する場合、その別表が
管理規約の別表となっていればそれを変更する場合は特別決議
が必要となる訳です。
だから管理規約の別表となっている規約集であれば、細則の別表に
変えておくことが必要です。

マンションの理事が全て規約等に精通している訳では
ないですからね。
中には間違って総会で決議してしまうこともあるでしょう。
その時に指摘すればいいんですが、承認決議されてから
それを無効にするというのは難しいですよ。

配線経路の変更と考えれば、簡単には修復できないわけですから、共用部分としても著しい変更になると思います。

専有部というか、個々が結んでいる電力会社との契約については、当然に個々の自由だということで、実質的に全員同意というか、一人でも反対すれば、一括受電は実現できないということだけの論理ではないでしょうか。

>>2491 管理費や修繕積立金の値上は普通決議でいいですよね。

当方では特別決議（修繕積立金の値上げ＝売るために安く設定されていたので段階的に値上げしたもの。但しこの値上げで大規模修繕、大物設備の更新ができるか疑問）で承認された。負担金額（専有面積毎）は別紙一覧表で纏めた。

●細則は敷地・建物使用細則、駐車場運営細則、自転車置き場・バイク置き場運営細則、防犯カメラ運用細則、がある。

●別表は専有部分の範囲、共用部分の範囲、バルコニー等の専有使用権

等が管理規約集で一括纏めてある。

>>2494さん
高圧一括受電への取り組みをするという総会決議は普通決議で
いいと思います。
しかし、全戸の承認が必要になりますね。

>>2494さん
マンションによっては管理規約を間違って解釈して決議する
所も多々あると思います。
まず総会で議案ごとに特別決議か普通決議で承認決議がされる
と思いますが、その時に指摘しないと決議されてから異議を
唱えても難しいと思いますよ。
特別決議は規約の改正とか共用部分の重大変更、建替え決議等
限られていますからね。
細則でいえば、大規模修繕専門委員会や規約改正専門委員会とかの
細則も必要だと思います。

普通決議だ特別決議だと言っているが、マンションという小規模な社会で多数決というのが馴染むのだろうか？規約で決まっているからすべてそれでOKということになるのだろうか？すべての管理組合員が全く同じ情報を持っているのだろうか？
法律がどうとか規約で決まっているからとか、細則にあるからとか、そういういい方に説得力あるのか？

マンションは集合住宅ですよ。いろんな考えをもった住民が
住んでいます。
そのなかで規約や細則とかの取り決めがなければ何を基準
として決めればいいんですか。
単なる多数決だけで決める訳にはいかないでしょう。
そのために区分所有法で強行規定は規約でも変更できない
ようになっているのです。
住民が同じ判断基準や知識、情報とかを持ち合わせていない
からこそ規約や細則を順守していかなければならないでしょう。
規約や法律は守らなければならないのです。

??2495さん
普通決議（総会の出席者の過半数の出席により総会は成立し、その過半数の議決権で可決する「欠席者はカウントしない」。）という一番簡単な多数決の原理で決議される案件が、最高裁によって５４４分の２の極少数の反対でＮＯを突き付けらたのです。

私の考える特別決議（組合員総数及び疑稀有件総数の四分の三以上で可決「欠席者もカウントする。」での可決でさえ最高裁はＮＯを突き付けた事になります。

>>2497さん
私のマンションの総会時の議長（理事長）は、一つの案件の意見に対し出席者の意見が最もマンションにとって優れた意見であると考えたときは、議決権行使書、出席者、委任状の委任者の賛否を集計して、
理事長に対する委任状（白紙委任状含む。）を出席者の意見を賛成にに投じたら可決されそうであると判断したなら一応理事長はその案件に対し否決に投じて臨時理事会に元帰り総会出席者を理事会に呼んでで細部の意見を集約した案を臨時総会で討議する事にしていた。
マンションは見違えるほど良くなっています。ただし、一部の管理会社とその取り巻きの動きは気にはなります。

>>2499さん
それは高圧一括受電の話しでしょう。
専有部分については区分所有者の承認がなければ、全体で可決されても
無効というのは当然のことですよ。

総会での承認決議でいえば、普通決議の場合は、議決権行使書で殆ど
決まっているのではないですか。
委任状がそんなに多いのですか。うちのマンションでは委任状はごく
少ないですよ。
総会に欠席する場合は殆どが議決権行使書で賛否を表明していますから。

議案によっては、出席者の意見によりそうした方がいい場合はおこり
得ると思います。
その場合は、臨時総会を開催することを条件に再度理事会で検討して
再提案すればいいと思いますよ。
明らかに不備や法的に問題があった場合は、その議案をそのまま決議する
訳にはいかないでしょう。

>>2500さん
良く読んでください。